CC BY
137
УДК 332.36;332.33 DOI: 10.24411/2587-6740-2020-11003
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ НА ОСНОВЕ КАДАСТРОВОЙ ИНФОРМАЦИИ
Р.В. Жданова, Д.И. Долгопятов
ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва, Россия
В статье авторами рассмотрены экономическая эффективность управления земельными ресурсами на основе кадастровой информации, общие принципы управления земельными ресурсами, а также формирование механизма экономического регулирования управления земельными ресурсами на примере Московской области. Приведена система экономических регуляторов управления земельными ресурсами. Даны определения экономических регуляторов. На примере Министерства имущественных отношений Московской области рассмотрена эффективность ведения управления земельными ресурсами, а также направление и использование бюджетных средств. Проведен анализ поступления доходов в бюджет Московской области. Из проведенных исследований были сделаны выводы.
Ключевые слова: управление земельными ресурсами, кадастровая информация, система, экономические регуляторы, ведение, эффективность, доход, бюджет.
а ля рационального использования земель каждый объект недвижимости имеет свои особенности, соответственно для рацио-ого использования земель необходимо эффективное и научно обоснованное управление процессами, в которые вовлечены участники земельных отношений. Главной информационной основой управления земельными ресурсами, конечно, является Единый государственный реестр недвижимости, сведения которого дают возможность принимать как оперативные, так и качественные управленческие решения в области реализации земельной политики административно-территориального образования.
Также важно создание правовых, экономических и организационных предпосылок для различных форм хозяйствования на земле.
Особенно важно отметить, что самостоятельно определить перспективу развития муниципального образования, обеспечить целенаправленное выполнение поставленных задач не могут по отдельности муниципальные образования, государство, предприятия и организации. Только скоординированное взаимодействие
всех участников обеспечивает продуманное и согласованное развитие территории. На рисунке 1 представлены общие принципы управления земельными ресурсами.
Деятельность администрации муниципального образования должна способствовать тому, чтобы на муниципальном уровне управления использование местных ресурсов регулировалось в соответствии с целями развития муниципального образования путем воздействия на факторы, предопределяющие эффективность результатов деятельности администрации.
Особенно актуален сегодня вопрос распоряжения земельными участками, или реализации права собственника на вовлечение в оборот недвижимого имущества. Как уже было отмечено выше, муниципалитет реализует данные полномочия в пределах земель, находящихся в его собственности. В соответствии с действующим земельным законодательством, предоставление земельного участка осуществляется после проведения работ по его формированию и кадастровому учету. Соответственно целям устойчивого социально-экономического развития му-
ниципального образования строится система показателей.
Если рассматривать Московскую область, то по своему значению она имеет особенное место среди субъектов Российской Федерации, что обусловлено непосредственной близостью столицы и сосредоточением большинства культурных, промышленных, экономических, торговых, социально-бытовых и других народно-хозяйственных объектов, непосредственно связанных с землей.
Механизм экономического регулирования управления земельными ресурсами формируется системой мер экономического воздействия, направленных на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей и др. Система экономических регуляторов управления земельными ресурсами показана на рисунке 2 [5, 6].
Правильный выбор показателя экономической эффективности -необходимое условие для принятия оперативного и оптимального управленческого решения в сфере землепользования [7, 8].
Общие
принципы
управления
земельными
ресурсами
Приоритет государственного управления земельными ресурсами
Дифференцированный подход к управлению землями разных категорий и регионов, согласно которому правовое обеспечение управления землями должно осуществляться с учетом их экономических, природных и социальных особенностей
Принцип рационального использования земель
Единство управления земельными ресурсами и управления территориями
Организационная согласованность использования земель и управления территориями
Рис. 1. Общие принципы управления земельными ресурсами
16 -
INTERNATIONAL AGRICULTURAL JOURNAL № 1 (373) / 2020 www.mshj.ru
ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО
.«А", ■/л*
Экономический механизм управления земельными ресурсами должен быть основан на использовании земельной ренты в качестве основы для формирования системы экономических регуляторов с другими экономическими рычагами (ценами, ссудным процентом, подоходным налогом и т. д.) [4].
Рента — устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской деятельностью. Земельная рента имеет иную природу. Как известно, земельный собственник может вести хозяйство самостоятельно, но может и передать свое право использования земли в аренду предпринимателю. В соответствии с условиями арендного договора последний временно получает право монопольного хозяйствования на данном участке, за что и выплачивает землевладельцу арендную плату. Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено именно данной монополией [1].
Дифференциальная (разностная) рента возникает на основе монополии на землю как объект хозяйствования, так как каждый предприниматель получает в свое распоряжение конкретный, ограниченный в натуре участок.
По качеству они могут значительно различаться и при равновеликих затратах обеспечивать получение разного количества продукции, а следовательно, и прибыли.
С увеличением спроса на сельскохозяйственную продукцию в хозяйственный оборот вовлекаются худшие участки земли, с которых получают обычную прибыль, а со средних и лучших — более высокую. Дополнительная прибыль и превращается затем в дифференциальную ренту.
Дифференциальную ренту подразделяют на ренту I и ренту II. Дифференциальную ренту I определяют как разницу между ценой производства сельскохозяйственной продукции на наихудших землях и индивидуальной ценой производства на лучших и средних земельных участках. Объективное условие ее образования — более высокое плодородие земель и лучшее месторасположение по отношению к рынкам сбыта, пунктам приобретения средств производства, транспортным магистралям и т.д. Дифференциальную ренту II определяют как разницу между общественной и индивидуальной ценой производства, которая образуется за счет дополнительных вложений капитала в одни и те же участки земли как землевладельцем, так и арендатором.
Монопольная земельная рента образуется на землях исключительного качества, на которых возможно производство редких по своим потребительским свойствам видов сельскохозяйственной продукции. Например, южная приморская зона Краснодарского края, уникальная для России, имеет земли, пригодные для возделывания субтропических культур и чая, особых лекарственных трав. Наличие частной собственности на землю обусловливает возникновение абсолютной ренты как части прибавочной стоимости, присваиваемой государством и другими землевладельцами в силу монополии собственности на землю.
Одна из важнейших составных частей механизма экономического регулирования земельных отношений — платность пользования землей. Законодательство Российской Федерации предусматривает такие формы платы за землю, как земельный налог и арендная плата. За земельные участки, находящиеся в собственно-
сти, пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании, взимается земельный налог, а за арендуемые участки — арендная плата.
В условиях рынка земли для ее купли-продажи может потребоваться банковский кредит. Это вызывает необходимость установления нормативной цены земли, а также системы льгот при налогообложении.
Земельный налог выражает отношения между обществом и земельным собственником. Ставки земельного налога должны отражать единый процесс рентообразования, то есть устанавливаться с учетом дифференциальной, абсолютной и монопольной земельной ренты и их рентообразуюших факторов. Земельный налог должен поступать в распоряжение субъектов Федерации и муниципальных образований и использоваться для обустройства их территорий, проведения землеустроительных и земельно-кадастровых работ, повышения плодородия почв, развития производственной и социальной инфраструктуры.
Арендная плата — это отражение отношений по поводу использования земельных угодий между собственниками земли и арендаторами, устанавливаемая за объект недвижимого имущества. Она включает, как минимум, три составные части: земельную ренту, амортизацию капитала, вложенного в здания и сооружения, а также процент за пользование капиталом.
Залоговая стоимость земельного участка — это переплетение интересов участвующих в данной операции объектов, нахождение ими коммерческого компромисса. При этом финансовые структуры заинтересованы в защите от коммерческого риска, своевременном возврате кредита и надлежащих платежах за него. Получающий же кредит землевладелец заинтересован в получении суммы, соответствующей реальной стоимости закладываемого участка. Главное назначение залога земли — дать ее владельцу финансовые
ресурсы для укрепления материально-технической базы своего хозяйства и на этой основе обеспечить его рентабельную работу. Залоговую цену определяют на рентной основе и индексируют с учетом инфляции на момент оформления ипотечного договора. Ипотека — разновидность залога недвижимого имущества (главным образом земли и строений) с целью получения ссуды.
Необходимость информационного обеспечения в области управления земельными ресурсами обусловливается причинами, показанными на рисунке 3.
Под информационным обеспечением управления земельными ресурсами понимают систему сбора, обработки и представления информации, необходимой для принятия управленческих решений по использованию земельных ресурсов на всех административно-территориальных уровнях.
В основу деятельности органов местного самоуправления и, в частности, администрации, должно быть положено информационное обеспечение, которое в соответствии с состоянием внутренней и внешней среды, с выявленным типом муниципального образования позволяет осуществлять поиск, оценку вариантов развития и принимать управленческие решения для достижения поставленных целей. Эффективность управления земельными ресурсами зависит от тщательной, комплексной и своевременно собранной информации.
Обработка огромных массивов количественных, качественных, стоимостных и правовых данных о каждом контуре земельных угодий, хозяйственной и административной единицы, их динамике под силу лишь современным компьютерным системам с набором автоматизированных рабочих мест. Функционирование информационного обеспечения управления земельными ресурсами следует осуществлять на трех уровнях: Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования [3].
^ земельный налог ^ арендная плата за зем ] рыночная цена земли
^ залоговая цена земли □
^^ компенсационные выплаты при
консервации земель
компенсационные платежи при изъятии земель
J платежи за повышение качества земли
□ штрафные платежи за экологический ущерб
□ налоговое обложение при гражданском земельном обороте
] плата за право аренды Рис. 2. Система экономических регуляторов
наличие растущих объемов информации, которую надо обработать в кратчайшие сроки
необходимость тщательной проверки поступающей информации
разнородность, иногда и противоречивость поступающей информации
Рис. 3. Причины, обусловливающие необходимость информационного обеспечения в области управления земельными ресурсами
МЕЖДУНАРОДНЫЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ЖУРНАЛ № 1 (373)/ 2020
□
своевременность
комплексность
□ достоверность (с определенной
вероятностью)
□ □
достаточность
актуальность
□
^ адресность □
□
правовая корректность
возможность многократного использования
Рис. 4. Основные требования к качеству земельно-кадастровой информации
На рисунке 4 представлены основные требования к качеству земельно-кадастровой информации.
На основе земельно-кадастровой информации можно:
• гарантировать права собственности на объекты земельно-имущественного комплекса;
• регистрировать права собственности на объекты земельно-имущественного комплекса;
• решать земельные споры;
• поддерживать экономически эффективное развитие земельного оборота;
• планировать землепользование.
На рисунке 5 представлены требования, которые предъявляются к информационной базе земельно-кадастровых данных.
Далее рассмотрим экономическую эффективность управления земельными ресурсами на примере Московской области. В 2018 г. значительный объем бюджетных средств был направлен на решение очередных региональных задач, а именно:
• повышение оплаты труда работникам бюджетной сферы;
• капитальные вложения в объекты общего образования с целью ликвидации второй смены и поддержания односменного режима обучения;
• строительство и реконструкция учреждений здравоохранения и социального обслуживания населения, физкультурно-оздоровительных комплексов, стадионов, спортивных сооружений;
• обеспечение условий для развития доступной и качественной медицины;
• восстановление инфраструктуры военных городков;
• реконструкция и капитальный ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства, водохозяйственного комплекса, рекультивация полигонов твердых бытовых отходов;
• строительство и ремонт автомобильных дорог регионального и межмуниципального значения.
Учет имущества Московской области представлен в таблице 1 [9].
Доходы, поступающие от областного имущества, представлены в таблице 2. Общие поступления составляют 3230 млн руб. [9].
Поступление дохода от продажи имущества: реализовано 7 имущественных комплексов на общую сумму 463 млн руб., что составляет 96,5% плана; три пакета акций на сумму 1,069 млрд руб., что составляет 100% плана [9].
Передача имущества в собственность Московской области: 94 объекта недвижимости имущества, 8177,3 га земельных участков.
Передача в муниципальную собственность: 784 объекта недвижимости имущества, 377,4 га земельных участков.
Вовлечено в хозяйственный оборот земельных участков: предоставлено для реализации инвестиционных проектов распоряжением Губернатора 15905 га; реализовано с торгов на право заключения договоров аренды 42 га; продано 17 га.
Впервые в России в 2018 г. проведена государственная кадастровая оценка по новому
Информационная состав и структура информационной базы должны обеспечивать кадастровыми база земельно - данными различные учреждения по управлению и использованию земельного кадастровых фонда, планированию развития хозяйственного механизма региона
данных
информационная база должна учитывать требования всех потребителей, но с позиций отдельного потребителя ее построение может быть не оптимальным
информационная база области должна содержать минимум первичных и производных земельно-кадастровых данных, необходимых и достаточных для решения производственно-экономических задач на уровне районов
развитие информационной базы должно соответствовать изменяющимся потребностям управления земельными ресурсами
Рис. 5. Основные требования к содержанию кадастровой информации
Таблица 1 Таблица 2
Учет имущества Московской области Доходы, поступающие от имущества Московской области
Реестр имущества Московской области Количество
ГУП Московской области 28
Государственные учреждения Московской области 737
Хозяйственные общества, по которым Минмособлимущество осуществляет права акционера / участника 35
Объекты недвижимости имущества, составляющих казну Московской области 3362
Объекты недвижимости имущества, находящиеся в собственности и расположенные за пределами Московской области 356
Земельные участки 8821
Наименование Количество
Сдача в аренду имущества и земельных участков 943
Приватизация имущества и земельных участков 1557
От прибыли ГУП Московской области 149
Участие в процедурах банкротства 193
Дивиденды по акциям 25
Иные поступления (за исключением вида разрешенного использования) 2G
Плата за изменение вида разрешенного использования 343
18 -
INTERNATIONAL AGRICULTURAL JOURNAL № 1 (373) / 2020
www.mshj.ru
ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО
.Uí. •о*
^txw
федеральному закону № 237-Ф3 ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». Утверждены результаты 12,3 млн объектов недвижимости, вступили в силу для налогообложения с 01.01.2019 г.
Результат проведения кадастровой оценки показал:
• снижение налога на жилую недвижимость и дачи дает социальный эффект для 5 млн граждан;
• рост налога плюс 300 млн руб. (снижение земельного налога на 1 млрд руб. компенсировано ростом налога на объекты капитального строительства плюс 1,3 млрд руб.) [9].
За счет ввода в эксплуатацию новых торговых центров утвержден новый перечень в количестве 3183 объектов с дополнительным включением плюс 1068 торговых центров относительно 2018 г. Соответственно за счет этого произошел рост налога плюс 1,1 млрд руб. с учетом новой кадастровой оценки. Налоговая нагрузка на торговые центры при ставке 1,5% в 1,8 раза ниже, чем в г. Москве [9].
Определение экономической эффективности управления земельными ресурсами классическими методами затруднено в связи с множеством участников земельных отношений, и приемы ее расчета требуют совершенствова-
ния. Решение задач управления возможно через создание целостной системы управления земельными ресурсами, которая бы максимально учитывала концептуальные особенности земли [2]. При управлении земельными ресурсами необходимо учитывать интересы всех субъектов земельных правоотношений: государства и его органов власти, физических и юридических лиц. Создание эффективной и динамичной системы управления земельными ресурсами — главная современная стратегическая задача, стоящая не только перед государством, но и перед субъектом Российской Федерации.
Литература
1. Варламов А.А. Учет земельной ренты при оценке земельных участков // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2006. № 5. С. 34-37.
2. Варламов А.А., Гальченко С.А., Шаповалов Д.А., Смирнова М.А., Комаров С.И. Управление земельными ресурсами: электронный учебник. М., 2008.
3. Варламов А.А., Гальченко С.А., Ломакин Г.В. Содержание и методы получения, сбора и хранения земельно-кадастровой информации // Прикладная геоэкология, чрезвычайные ситуации, земельный кадастр и мониторинг: сборник трудов / МАИ (ГЭИ); Институт литосферы РАН. М., 1995. Вып. 1. С. 81-93.
4. Гридюшко А.Н. Рента: проблемы формирования и перераспределения // Вестник Белорусской сельскохозяйственной академии. 2013. № 2. С.13-20.
5. Жданова Р.В. Важнейшие задачи и проблемы эффективного управления земельными ресурсами // Проблемы и перспективы современного эффективного землепользования. М.: ГУЗ, 2013. С. 133-136.
6. Жданова Р.В. Расчет эффективности сельскохозяйственного землепользования в муниципальных образованиях Воронежской области // Аграрная Россия. 2010. № 5. С. 46-49.
7. Жданова Р.В. Эффективность управления сельскохозяйственным землепользованием муниципальных образований на основе кадастровой информации (на примере Воронежской области): автореф. дис. ... канд. экон. наук. М., 2010. 24 с.
8. Гальченко С.А., Жданова Р.В., Лойко П.Ф., Расска-зова А.А. Факториальные и результативные показатели экономической эффективности устойчивого сельскохозяйственного землепользования // Международный сельскохозяйственный журнал. 2019. № 3. С. 48-49.
9. Отчетные и аналитические материалы. Министерство имущественных отношений Московской области. URL: http://mio.mosreg.ru
10. Doing Business 2018. Economy Profile. The World Bank, Washington, 2017. URL: http://www.doingbusiness. org/
Об авторах:
Жданова Руслана Владимировна, кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры землепользования и кадастров, ORCID: http://orcld.org/0000-0002-9069-1559, zhdanova1604@yandex.ru
Долгопятов Дмитрий Игоревич, магистрант кафедры землепользования и кадастров, dolgopyatov94@yandex.ru
ECONOMIC EFFICIENCY OF LAND MANAGEMENT BASED ON CADASTRAL INFORMATION
R.V. Zhdanova, D.I. Dolgopyatov
State university of land use planning, Moscow, Russia
This article discusses the economic efficiency of land management based on cadastral information. The authors consider the general principles of land management, as well as the formation of a mechanism for economic regulation of land management on the example of the Moscow region. This article describes the system of economic regulators of land management. Definitions of economic regulators are given. On the example of the Ministry of property relations of the Moscow region, the efficiency of land management, as well as the direction and use of budget funds, is considered. The analysis of income receipt in the budget of the Moscow region is carried out. Conclusions were drawn from the research.
Keywords: land management, cadastral information, system, economic regulators, introduction, efficiency, revenue, budget.
References
1. Varlamov A.A. Accounting for land rents when evaluating land plots. Ekonomika selskokhozyajstvennykh i per-erabatyvayuschikh predpriyatij = Economy of agricultural and processing enterprises. 2006. No. 5. Pp. 34-37.
2. Varlamov AA, Galchenko S.A., Shapovalov D.A., Smirnova M.A., Komarov S.I. Land management: electronic textbook. Moscow, 2008.
3. Varlamov A.A., Galchenko S.A., Lomakin G.V. Content and methods of obtaining, collecting and storing land cadastre information. Applied geoecology, emergencies, land cadastre and monitoring: collection of works. MAI (SEI); Institute of lithosphere of the Russian academy of sciences. Moscow, 1995. Vol. 1. Pp. 81-93.
4. Gridyushko A.N. Rent: problems of formation and redistribution. Vestnik Belorusskoj selskokhozyajstvennoj aka-demii =Bulletin of the Belarusian agricultural academy. 2013. No. 2. Pp. 13-20.
5. Zhdanova R.V. The most important tasks and problems of effective land management. Problems and prospects of modern effective land use. Moscow: GUZ, 2013. Pp. 133-136.
6. Zhdanova R.V. Calculation of efficiency of agricultural land use in municipalities of the Voronezh region. Agrarnaya Rossiya = Agrarian Russia. 2010. No. 5. Pp. 46-49.
7. Zhdanova R.V. Efficiency of management of agricultural land use of municipalities on the basis of cadastral infor-
mation (on the example of the Voronezh region). Extended abstract of candidate's thesis. Moscow, 2010. 24 p.
8. Galchenko S.A., Zhdanova R.V., Lojko P.F., Rasska-zova A.A. Factorial and effective indicators of economic efficiency of sustainable agricultural land use. Mezhdunarodnyj selskokhozyajstvennyj zhurnal = International agricultural journal. 2019. No. 3. Pp. 48-49.
9. Reporting and analytical materials. Ministry of property relations of the Moscow region. URL: http://mio. mosreg.ru
10. Doing Business 2018. Economy Profile. The World Bank, Washington, 2017. URL: http://www.doingbusiness. org/
About the authors:
Ruslana V. Zhdanova, candidate of economic sciences, associate professor, associate professor of the department of land use and cadastres, ORCID: http://orcid.org/0000-0002-9069-1559, zhdanova1604@yandex.ru
Dmitriy I. Dolgopyatov, master student of the department of land use and cadastres, dolgopyatov94@yandex.ru
zhdanova1604@yandex.ru
МЕЖДУНАРОДНЫЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ЖУРНАЛ № 1 (373) / 2020
