CC BY
226
УДК 332.624 001: 10.24411/2587-6740-2017-16005
ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ ВОДООХРАННЫХ ЗОН НА КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Д.А. Шаповалов, С.А. Гальченко, Д.В. Антропов, Р.В. Жданова
Результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки используются для целей определения земельных платежей и являются экономическим регулятором системы управления земельными ресурсами. На формирование структуры и состава определяемой стоимости оказывают влияние различные ценообразующие факторы, такие как наличие обременений (ограничений) в использовании при нахождении объекта в различных зонах с особыми условиями использования территорий. Целью исследования является оценка влияния водоохранных зон на кадастровую стоимость земельных участков. Последовательно доказывается и обосновывается необходимость учета особых условий землепользования через введение коэффициента дифференциации на этапе расчета кадастровой стоимости оценщиками, учитывающего конкретный тип, вид и подвид зоны с особыми условиями использования территории, особенности хозяйственного и правового, полного или частичного нахождения оцениваемого объекта в зоне. Предлагается коэффициент дифференциации определять при помощи весовых коэффициентов, рассчитанных для выявленных видов ограничений деятельности на земельных участках. Апробация результатов приводилась на примере земельных участков в составе земель населенных пунктов различного вида разрешенного использования в водоохранных зонах Нижнекамского водохранилища Республики Татарстан и показало снижение суммарной величины кадастровой стоимости на 25%, что подтверждает обратную связь между величиной кадастровой стоимости и наличием ограничений в использовании. Данный подход рекомендуется использовать как один из возможных при формировании механизма определения и перераспределения земельных платежей, в том числе в целях компенсации субъектам земельных отношений убытков, возникающие при установлении обременений (ограничений) в использовании земель.
Ключевые слова: кадастровая оценка, кадастровая стоимость, ограничения, обременения, зоны с особыми условиями использования территорий, эффективное землепользование.
Результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки используются для целей налогообложения, расчета арендной платы и иных случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. На формирование структуры и состава определяемой стоимости оказывают влияния це-нообразующие факторы, состав которых в соответствии с законодательством определяет оценщик. К таким факторам обычно относятся: местоположение, физические характеристики объекта, экономические характеристики, экологическое состояние и социальная ситуация. Очевидно, что наличие разнообразных охранных, санитарно-защитных зон, зон затопления, подтопления, зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранных зон, зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зон охраняемых объектов, а также иных зон, устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации, оказывает не только влияние на состав различных видов землепользования, но и находится в зависимости со стоимостью расположенных в данных зонах объектов недвижимости.
Как считает Д.В. Антропов, наличие в едином государственном реестре недвижимости сведений о точном местоположении земельных участков (кадастр недвижимости) и сведений об обременениях в использовании (реестр прав), границ зон с особыми условиями использования территорий (реестр границ) оказывают непосредственное влияние на величину земельного налога (кадастровой стоимости), причем результаты предыдущих исследований показали, что имеется отрицательная связь стоимости с наличием водоохранных зон водных объектов [7]. Наличие зон с осо-
быми условиями землепользования должно учитываться не только при расчете величины земельного налога, но и других экономических регуляторов системы управления земельными ресурсами на различных административно-территориальных уровнях, например, арендной платы. Так, А.А. Мурашева и А.В. Вдо-венко также считают, что необходимо в размер арендной платы за использование земельных участков вносить комплексный поправочный коэффициент за природный объект в прибрежной зоне [13].
Поэтому важным вопросом является учет влияния обременений (ограничений) на стоимость земельных участков, полностью или частично находящихся в зонах с особыми условиями использования территорий, поскольку любое ограничение (обременение), снижающее стоимость недвижимости, вводимое помимо воли правообладателя, является ограничением права собственности и должно подлежать возмещению (в том числе и дополнительные затраты), например через прямое возмещение или через установление коэффициентов, для корректировки земельных платежей для землепользователей, использующих в своей деятельности режимообразующие (режимные) объекты (вплоть до полного от них освобождения при запрете всякой хозяйственной деятельности на охраняемых территориях) и т.п. [6, 9].
Варианты и методы учета этого фактора (расчета коэффициента дифференциации) в случае наличия зон с особыми условиями использования территорий представлены в работах ряда авторов (табл. 1). Все проанализированные авторы, вне зависимости от применяемого метода, сходятся во мнении, что влияние зон с особыми условиями использования территорий (а зависимости от их видов) находится в пределах
20-30% на кадастровую стоимость объектов сельскохозяйственного использования.
Однако, по нашему мнению, необходимо учитывать конкретный вид зон с особыми условиями использования территории (в данной статье приводится пример учета этого фактора в водоохранных зонах водохранилищ) и характер деятельности на данной территории, так как зоны с особыми условиями использования территорий могут и не оказывать негативного воздействия на определенный вид землепользования.
По мнению А.З. Сандарова, геоэкологическое состояние водоемов и водотоков зависит во многом от запрета совершения той или иной хозяйственной деятельности не только на акваториях, но и непосредственно на при-мыкаемых к ним территориях, что выражается в установлении определенных границ, формируемых в процессе ограничительного зонирования (водоохранного), представляющего собой один из наиболее эффективных способов регламентирования природопользования на
Таблица 1
Коэффициенты корректировки кадастровой стоимости в границах зон с особыми условиями использования территорий
Автор методик Коэффициент влияния Применяемый метод определения коэффициентов
Басманова В.А. 0,2 Метод корректировок
Наумова Е.М. 0,35 Метод экспертный
Костина А.Б. 0,35 Анализ влияния
Кретинин К.В. 0,15 Анализ продаж
Антропов Д.В. 0,18 Экспертный метод Анализ влияния
Быкова Е.Н., Сеньковская К.Э. 0,2-0,3 Метод иерархии Саати Анализ влияния
Рис. 1 а. Пример попадания объекта сельскохозяйственного использования в ВОЗ целиком (участок 1)
Рис. 1 б. Пример попадания объекта сельскохозяйственного использования в ВОЗ частично (участок 2)
окружающих водные объекты территориях, в пределах которых и возникают обременения (ограничения) [16].
В этих целях в соответствии с Водным кодексом РФ формируется такой вид зон с особыми условиями использования территорий, как водоохранные зоны, то есть территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира, а также в их границах устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности [3].
При этом при осуществлении декомпозиции водоохранной зоны (ВОЗ) на объекты недвижимости (земельные участки) могут возникнуть ситуации, когда объект недвижимости находится полностью в зоне с особыми условиями использования территорий (рис. 1 а) или лишь частично (рис. 1 б), что, по нашему мнению, также должно быть учтено при разработке коэффициента дифференциации (либо весов при его применении).
В качестве примера оценки влияния водоохранной зоны на стоимость объектов недвижимости рассмотрим несколько земельных участков с разным видом разрешенного использования, расположенных на территории Республики Татарстан около Нижнекамского водохранилища (необходимо отметить, что водоохранные зоны занимают значительные площади в Республике Татарстан). Ю.С. Рысаева и В.А. Белоногов отмечают реальные и потенциальные конфликтные ситуации, связанные с использованием прибрежных территорий в населенных пунктах республики, которые включают в себя: наличие не канализованной усадебной
жилой застройки, размещение промышленных и сельскохозяйственных предприятий, а также объектов обслуживания автотранспорта, являющихся потенциальными источниками загрязнения прибрежных территорий и акваторий, поверхностных вод, добычу полезных ископаемых, наличие территорий специального назначения (кладбища, скотомогильники, свалки и пр.), наличие сельскохозяйственных угодий, включая пашни, сенокосы и пастбища, а также садово-огородных участков, находящиеся в зонах с особыми условиями использования территорий. По их оценкам, проведенных для ряда городов и райцентров Республики Татарстан, доля конфликтных территорий в водоохранных зонах варьирует в пределах от 18,5 до 61,2%, достигая наибольших значений в Зеле-нодольске (61,2%) и Арске (60,4%) [15]. Также необходимо принять во внимание и то, что в соответствии с п. 8 ст. 27 ЗК РФ запрещена приватизация земельных участков в пределах береговой полосы. Однако это не означает, что земельные участки в пределах береговой полосы не могут быть предоставлены гражданам или юридическим лицам на иных правах, например, аренды [10]. О.Н. Колесова при этом отмечает, что анализ судебных актов показывает, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима водоохранных зон, суды, как общей юрисдикции, так и арбитражные, не связывают наличие ограничений в праве с фактом их государственной регистрации, и кадастровые сведения в судебных спорах имеют доказательную силу [10].
Таким образом, учет особых условий при формировании эффективного землепользования через установление корректирующих коэффициентов (или коэффициентов дифференциации) можно осуществить на этапе определения кадастровой стоимости (проведении кадастровой оценки земель) оценщиком при формировании состава ценообразующих факторов, с учетом Примерного перечня ценоо-бразующих факторов земельных участков и ОКС, приведенных Приложение № 3 к Мето-
дическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226, в части включения в ценообразующие факторы только те, которые оказывают существенное влияние на стоимость объекта оценки [6]. Однако необходимо заметить, что данным приложением в качестве факторов выделяется наличие конкретного обременения (ограничения), а не самой зоны с особыми условиями использования территории. При этом информация о наличии обременения (ограничения), содержащаяся в едином государственном реестре недвижимости (реестре прав), в настоящее время фрагментарна (часть земельных участков, на которых «отдельным слоем кадастра» установлены зоны с особыми условиями использования территорий, могут не иметь внесенных в реестр прав ограничений), что безусловно скажется на итоговом результате определения рыночной или кадастровых стоимостей.
Предлагается коэффициент дифференциации определять при помощи весовых коэффициентов, рассчитанных для выявленных видов ограничений деятельности на земельных участках. При этом также возможны случаи нахождения объекта в нескольких зонах с особыми условиями использования территорий одновременно. Полагаем, что в этом случае возможно использования коэффициента, характеризующего зону с особыми условиями использования территорий с самой жесткой степенью запретов на хозяйственную деятельность. Характеристики рассматриваемых земельных участков приведены в таблице 2.
Местоположение рассматриваемых земельных участков показано на рисунках 2-4.
Результаты расчета кадастровой стоимости, без учета зоны с особыми условиями использования территорий (водоохраной зоны), представлены в таблице 3.
Результаты расчета кадастровой стоимости, с учетом предложенных коэффициентов, представлены в таблице 4.
Характеристики рассматриваемых земельных участков
Таблица 2
Кадастровый номер Тип Площадь, кв. м Наименование Разрешенное использование Местоположение Категория
16:27:090501:31 Земельный участок 151 809 Землепользование Лечебно-профилактическое учреждение профсоюзов «Ижминводы» Менделеевский р-н, с. Ижевка, Санаторий «Ижмин-воды» Земли населенных пунктов
16:27:100101:84 Земельный участок 6758 Землепользование Для ведения личного подсобного хозяйства Менделеевский р-н, с. Ижевка, Санаторий «Ижмин-воды», ул. Набережная, д. 5 Земли населенных пунктов
16:27:070201:563 Земельный участок 800 Землепользование Для индивидуальной жилой застройки Менделеевский р-н, с. Икское Устье, ул. Некрасова Земли населенных пунктов
МСХЖ — 60 лет!
МЕЖДУНАРОДНЫЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ЖУРНАЛ № 6/2017
Рис. 2. Местоположение земельного участка с кадастровым номером 16:27:090501:31
Рис. 3. Местоположение земельного участка с кадастровым номером 16:27:100101:84
Рис. 4. Местоположение земельного участка с кадастровым номером 16:27:070201:563
Как видно, применение при расчете кадастровой стоимости коэффициентов дифференциации, учитывающих влияние водоохранных зон на кадастровую стоимость, приводит к ее существенному снижению.
Однако, используя механизм перераспределения земельных платежей на этапе определения кадастровой или иного другого вида стоимости, можно компенсировать субъектам земельных отношений убытки, возникающие при установлении обременений (ограничений) в использовании земель, полностью или частично находящихся в зонах с особыми условиями использования территорий, а также избежать ряда возникающих конфликтных ситуаций. В связи с этим необходимо при выборе ценообразующих факторов стоимости учитывать влияние зон с особыми условиями использования при рыночной и государственной кадастровой оценке таких участков. Однако сведения о таких зонах и включении объектов в такие зоны должны и могут быть предоставлены только при формировании перечня объектов оценки.
Необходимость учета влияния водоохранных зон при расчете кадастровой стоимости указанных земельных участков связана не только с установлением земельных платежей, а также может быть использована и при принятии решений об изъятии или выкупе данных объектов.
Литература
1. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
2. Российская Федерация. Земельный кодекс РФ: Федеральный закон от 25.10.2001 (ред. от 03.07.2016) № 136 // Правовая система «Консультант плюс», 2016.
3. Российская Федерация. Водный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 03.06.2006 № 74-ФЗ (действующая редакция, 2016) // Правовая система «Консультант плюс», 2016.
4. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998, № 135-Ф3 // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
5. Положение о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах в Российской Федерации. Утв. постановлением Правительства РФ от 23.11.1996 г. № 1404 .
Результаты расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов
Таблица 3
Наименование муниципального района Наименование населенного пункта Кадастровый номер ЗУ Площадь ЗУ, кв. м Кадастровая стоимость ЗУ, руб.
Республика Татарстан, Менделеевский р-н, с. Ижевка, Санаторий «Ижминводы» с. Ижевка 16:27:090S01:31 1S1809 63S27S12,23
Республика Татарстан, Менделеевский р-н, с. Ижевка, Санаторий «Ижминводы», ул. Набережная, д. 5 с. Ижевка 16:27:100101:84 67S8 S14096,27
Республика Татарстан, Менделеевский р-н, с. Икское Устье, ул. Некрасова с. Икское Устье 16:27:070201:S63 800 4S864
Таблица 4
Результаты расчета скорректированной кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов
Кадастровый номер ЗУ Площадь ЗУ, кв. м Площадь обремененной части ЗУ, кв. м Кадастровая стоимость ЗУ, руб. Коэффициент дифференциации кадастровой стоимости Кадастровая стоимость ЗУ с применением корректировки, руб.
16:27:090S01:31 1S1809 75905 63S27S12,23 0,50 31763756,11
16:27:100101:84 67S8 6758 S14096,27 0,26 380431,24
16:27:070201:S63 800 800 4S 864 0,24 34856,64
6. Антропов Д.В., Жданова Р.В., Гвоздева О.В. Учет влияния зон с особыми условиями использования территорий при формировании эффективной системы сельскохозяйственного землепользования // Международный сельскохозяйственный журнал. 201б. № 4. С. 15-17.
7. Антропов Д.В. Экономическая эффективность землепользования в зонах с особыми условиями использования территорий: дис. ... канд. экон. наук. М., 2009. 150 с.
8. Басманова В.А. Организационно-экономический механизм формирования и учета в ГЗК территориальных зон с особым режимом использования земель: дис. ... канд. экон. наук. М.: ГУЗ, 2004. 212 с.
9. Варламов А.А. Экономика и экология землепользования: в 2 т. Т. 2. Формирование и обоснование объектов системы землепользования. М.: ООО ИД «Фоли-ум», 2015. 254 с.
Об авторах:
Шаповалов Дмитрий Анатольевич, доктор технических наук, профессор, проректор по научной и инновационной деятельности,
профессор кафедры почвоведения, экологии и природопользования, ORKID: http://orcid.org/0000-0001-8268-911X, shapoval_ecology@mail.ru
Гальченко Светлана Альбертовна, доктор экономических наук, профессор,
заведующая кафедрой землепользования и кадастров, ORKID: http://orcid.org/0000-0002-1955-6071, s_galch@mail.ru
Антропов Дмитрий Владимирович, кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры землепользования и кадастров,
ORKID: http://orcid.org/0000-0002-8834-7767, antropovzem@gmail.ru
Жданова Руслана Владимировна, кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры землепользования и кадастров,
ORKID: http://orcid.org/0000-0002-9069-1559, zhdanova1604@yandex.ru
ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» (105064 Россия, г. Москва, ул. Казакова, д. 15)
10. Колесова О.Н. Правовой режим водоохранной зоны // Журнал российского права. 2012. № 4 (184). С. 50-57.
11. Костина А.Б. Эффективность использования в сельскохозяйственном производстве земель, подверженных техногенному загрязнению (На материалах Пермской области): дис. ... канд. экон. наук. Пермь, 2006.
12. Кретинин К.В. Экономическая оценка земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования: дис. ... канд. экон. наук. Воронеж, 2003. 142 с.
13. Мурашева А.А., Вдовенко А.В. Кадастровая стоимость земельного участка в прибрежной зоне // Ученые заметки ТОГУ. 2013. № 4. С. 1709-1714.
14. Наумова Е.М. Управление социально-экономическим развитием территории с экологическими
ограничениями: дис. ... канд. экон. наук / Байкальский государственный университет экономики и права. Иркутск, 2008.
15. Рысаева Ю.С., Белоногов В.А. Водоохранные зоны как источник градостроительных экологических конфликтов // Экологический консалтинг. 2007. № 3. С. 3-14.
16. Садтаров А.З. Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы в законодательных системах России и мира // Вестник Удмуртского университета.
2015. № 25 (вып. 4). С. 35-45.
17. Сеньковская К.Э., Быкова Е.Н. Кадастровая стоимость земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений с учетом зон с особыми условиями использования территорий // Имущественные отношения в Российской Федерации.
2016. № 11 (182). С. 6-17.
ASSESSMENT OF THE IMPACT OF WATER PROTECTION ZONES ON THE CADASTRAL VALUE OF LAND PARCEL
D.A. Shapovalov, S.A. Galchenko, D.V. Antropov, R.V. Zhdanova
The results of cadastral evaluation are used for establishment of land tax rates and, thereby, can be used as an economic regulator of land administration. Many factors such as charge on restricted or specially protected area can have an influence on land price. This article investigates an influence of water protection areas on cadastral value of lands. The author underlines an importance of taking special land use conditions into account by using differentiation coefficient in the process of land evaluation. The evaluation has to consider a type of special area, the legal and economic restrictions of evaluated object, its location etc. The author proposes to set a differentiation coefficient by using of weight coefficients selected for various limitations of land use. The method was tested in Nizhnekamsk reservoir area, Tatarstan, where neighbouring settlements have a lot of lands with varied restrictions. The realized research has demonstrated the reduction of cadastral value on 25 percent confirming inverse relationship between cadastral value and land use charges. The author recommends using this method for establishment or rearrangement of land tax, and also in cases when land users have rights to recovery of losses sustained by restrictions imposed on their land parcels. Keywords: cadastral valuation, cadastral value, restrictions, encumbrances, areas with special conditions for land use, land use effective.
References
1. Of the Russian Federation. Laws. The town-planning code of the Russian Federation: Federal law of 29.12.2004 No.190-FZ. Legal information system "Consultant Plus".
2. Of the Russian Federation. The land code of the Russian Federation: Federal law of 25.10.2001 (as amended on 03.07.2016) No. 136. Legal system "Consultant plus", 2016.
3. Of the Russian Federation. Water code of the Russian Federation: Federal law of 03.06.2006 No.74-FZ (as amended, 2016). Legal system "Consultant plus", 2016.
4. Of the Russian Federation. Laws. About estimated activity in the Russian Federation: Federal law of29.07.1998 No. 135-FZ. Legal information system "Consultant Plus".
5. The regulation on water protection zones of water objects and their coastal protection strips in Russian Federation. Approved. decree of the RF Government dated 23.11.1996 No. 1404.
6. Antropov D.V., Zhdanova R.V., Gvozdeva O.V. The effect of zones with special conditions of use of territories in the formation of an effective system of agricultural land use. Mezhdunarodnyj selskokhozyajstvennyj zhurnal = International agricultural journal. 2016. No. 4. Pp. 15-17.
About the authors:
7. Antropov D.V. Economic efficiency of land use in zones with special conditions of using territories. Candidate's thesis. Moscow, 2009. 150 p.
8. Basmanova V.A. Organizational and economic mechanism of formation and registration in the SLC territorial zones with a special regime of land use. Candidate's thesis. Moscow: GUZ, 2004. 212 p.
9. VarlamovA.A. The economy and the environment land use: in 2 vol. Vol. 2. The formation and justification of objects of land management. Moscow: oOo publishing house "Folium", 2015. 254 p.
10. Kolesova O.N. The legal regime of water protection zones. Zhurnal rossijskogo prava = Journal of Russian law. 2012. No. 4 (184). Pp. 50-57.
11. Costina A.B. Efficiency in agricultural production land affected by the anthropogenic pollution (On materials of the Perm region): Candidate's thesis. Sciences. Perm, 2006.
12. Kretinin K.V. Economic evaluation of agricultural lands with a special legal regime of use Candidate's thesis. Voronezh, 2003. 142 p.
13. Murasheva A.A., Vdovenko AV. Cadastral value of land in the coastal area. Uchenye zametki TOGU = Scientific notes TOGU. 2013. No. 4. Pp. 1709-1714.
14. Naumova E.M. The management of socio-economic development of areas with environmental limitations. Candidate's thesis. Baikal state university of economics and law. Irkutsk, 2008.
15. Rysaeva Yu.S., Belonogov V.A. Riparian zones as a source of urban environmental conflicts. Ehko-logicheskij konsalting = Ecological consulting. 2007. No. 3. Pp. 3-14.
16. Sadtarov AZ. Water protection zones and coastal protective strips in the legislative systems of Russia and the world. Vestnik Udmurtskogo universite-ta = Bulletin of Udmurt university. 2015. No. 25 (vol. 4). Pp. 35-45.
17. Senkivskaya K.E., Bykova E.N. The cadastral value of land horticultural, gardening and dacha non-profit associations, taking account of zones with special conditions of use of territories. Imuschestvennye otnosheniya v Rossijskoj Federacii = Property relations in the Russian Federation. 2016. No. 11 (182). Pp. 6-17.
Dmitry A. Shapovalov, doctor of technical sciences, professor, pro-rector for research and innovation,
professor department of soil science, ecology and environmental sciences, ORKID: http://orcid.org/0000-0001-8268-911X, shapoval_ecology@mail.ru Svetlana A. Galchenko, doctor of economic sciences, professor, head of the department of land use and inventories, ORKID: http://orcid.org/0000-0002-1955-6071, s_galch@mail.ru Dmitry V. Antropov, candidate of economic sciences, associate professor,
associate professor of the department of land use and inventories, ORKID: http://orcid.org/0000-0002-8834-7767, antropovzem@gmail.ru Ruslana V. Zhdanova, candidate of economic sciences, associate professor, associate professor of the department of land use and inventories, ORKID: http://orcid.org/0000-0002-9069-1559, zhdanova1604@yandex.ru State university of land use planning (15 Kazakova str., Moscow, 105064 Russia)
zhdanova1604@yandex.ru
МСХЖ — 60 лет!
МЕЖДУНАРОДНЫЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ЖУРНАЛ № б / 2017
