CC BY
503
Дмитрий Антропов,
кандидат экономических наук, доцент, Руслана Жданова,
кандидат экономических наук, доцент, Ольга Гвоздева,
кандидат экономических наук, доцент,
Государственный университет по землеустройству, г. Москва
УДК 332.624
УЧЕТ ВЛИЯНИЯ ЗОН С ОСОБЫМИ УСЛОВИЯМИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИЙ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ ЭФФЕКТИВНОЙ СИСТЕМЫ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
В статье обосновывается необходимость учета влияния зон с особыми условиями использования территорий при формировании эффективного землепользования, в том числе при определении кадастровой стоимости земельных участков. Отмечается, что причинами возникновения различных видов ущерба являются не только отсутствие в государственном кадастре недвижимости и в реестре прав сведений об ограничениях на хозяйственную деятельность (и соответственно зон с особыми условиями использования территорий), но и непроработанность механизма компенсации собственникам земельных участков ущерба, связанного с наличием таких ограничений.
S u m m a r y
The necessity of taking into account the effect of zones with special conditions of land use in the formation of effective land use, including the determination of the cadastral value of land. It is noted that the causes of the various types of damage is not only the absence of the state real estate cadastre and registry of rights information about the limitations on economic activity (and therefore the zones with special conditions of land use), but not well conceived mechanism to compensate land owners for damage associated with the existence of such restrictions.
Ключевые слова: кадастровая оценка, кадастровая стоимость, ограничения, обременения, зоны с особыми условиями использования территорий, эффективное землепользование.
Keywords: cadastral valuation, cadastral value, restrictions, encumbrances, areas with special conditions for land use, land use effective.
Важным вопросом, в том числе и при оценке земель, является учет влияния обременений (ограничений) на стоимость земельных участков, полностью или частично находящихся в зонах с особыми условиями использования территорий, к которым в соответствии с Градостроительным кодексом РФ относятся охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации [1].
Установленные ограничения видов деятельности в зонах с особыми условиями использования территорий на земельных
участках (например, могут быть ограничены или даже полностью запрещены те виды деятельности, которые предусмотрены видом разрешенного использования и являются основными для предприятия или организации) априори оказывают отрицательное влияние на землепользователя в части реализации его прав. Так, возможны запреты на строительство, производство мелиоративных работ, сельскохозяйственную деятельность, без чего невозможно полное и рациональное использование земельных участков и осуществление хозяйственной деятельности.
При проведении анализа эффективности землепользования необходимо определить перечень факторов, оказывающих влияние на уровень производства продукции, а также на поступление платежей за землю. Так как результатом эффективного землепользования является в конечном
Рисунок 1. Диаграмма рассеяния валовой продукции сельского хозяйства и площадей зон с особыми условиями использования территорий
итоге увеличение производства валовой продукции, то в качестве результативных показателей были взяты стоимость валовой продукции сельского хозяйства на 1 га, урожайность зерновых, ц/га, был использован также показатель поступления платежей за землю. Проведенный анализ влияния наличия в государственном кадастре недвижимости сведений о точном местоположении земельных участков и сведений об обременениях в использовании показал, что сведения о местоположении земельного участка оказывают влияние на объем производства сельскохозяйственной продукции и величину земельного налога (кадастровой стоимости). Поэтому необходимо уточнять местоположение земельных участков, обременений, а также осуществлять постановку на ГКУ ЗОУИТ [3].
Методика определения факторов, определяющих эффективность использования земель с обременениями, основывается на применении корреляционно-регрессионного анализа с учетом разработок ряда авторов [3, 6, 7, 11].
Анализ влияния на стоимость валовой продукции сельского хозяйства наличия в муниципальных образованиях Тульской области зон с особыми условиями использования территорий показал, что наибольшее отрицательное влияние оказывает площадь водоохранных зон и охранных зон линий электропередач (рисунок 1) [3].
В результате анализа была выявле-
15
Щ ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО
Рисунок 2. Зоны с особыми условиями использования территорий на публичной карте в Тульском кадастровом округе (пример)
на сильная положительная связь между стоимостью валовой продукции сельского хозяйства и урожайностью зерновых культур; платежами за негативное воздействие на окружающую среду; выбросами загрязняющих веществ на 1 тыс. га, стоимость основных фондов средних и малых предприятий, тыс. руб. на 1 жителя; санитарно-защитных зон промышленных предприятий; кадастровой стоимостью земель; отрицательная связь между охранной зоной ЛЭП; водоохраной зоной.
Таким образом, при анализе производства продукции необходимо учитывать наличие зон с особыми условиями исполь-16 зования территорий. В качестве результативного показателя следует использовать показатель валовой продукции сельского хозяйства, так как площадь и расположение зон с особыми условиями использования территорий в большей степени влияет на производство сельскохозяйственной продукции, чем на промышленное производство (рисунок 2).
Так, для земель сельскохозяйственного назначения основными направлениями формирования эффективного землепользования, в части учета особых условий, являются:
• формирование зон с особыми условиями использования межселенных территорий и территориальных зон в населенных пунктах;
• внесение в государственный кадастр недвижимости зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, а также обременений (ограничений) земельных участков;
• зонирование сельскохозяйственных земель с выделением зон по характеру и степени воздействия на аграрное производство;
• корректировка организации территории сельскохозяйственных предприятий с учетом выделенных зон;
• осуществление механизма компенсации потерь агарного производства, потерь лесного хозяйства в связи с загрязнением земель.
Однако, если ограничения хозяйственной деятельности не отражены в государственных информационных ресурсах, то есть если обременения в использовании земель существуют, но информации о них нет, то возникает вероятность появления следующих видов ущерба для собственников или землепользователей:
• уменьшение рыночной стоимости объекта вследствие наличия ограничений;
• возникновение убытков, связанных с уплатой завышенной цены за земельный участок;
• потеря части стоимости (либо всей стоимости) земельного участка с улучшениями;
• расходы на исполнение возникших об-ременений (обеззараживание участка, ре-монтно-реставрационные работы и т.д.);
• упущенная выгода, связанная с невозможностью использования земельного участка наиболее эффективным способом;
• упущенная выгода от уменьшения доходов при существующем использовании;
• убытки, связанные с необходимостью корректировать первоначальный вариант использования объектов [3, 4, 8, 9].
Причинами возникновения вышеупомянутых видов ущерба являются не только отсутствие в государственном кадастре недвижимости и в реестре прав сведений об ограничениях на хозяйственную деятельность (и соответственно зон с особыми условиями использования территорий), но и непроработанность механизма компенсации собственникам земельных участков ущерба, связанного с наличием таких ограничений.
Таким образом, любое ограничение (обременение), снижающее стоимость
недвижимости, вводимое помимо воли правообладателя, является ограничением права собственности и должно подлежать возмещению (в том числе и дополнительные затраты) [3, 4]:
• через прямое возмещение по разработанным и утвержденным методикам (расчет экономического ущерба может быть использован для обоснования размеров компенсаций за установление ограничений хозяйственной деятельности на земельных участках в зонах с особыми условиями использования территорий);
• через установление коэффициентов (в частности, повышающих) для корректировки земельных платежей для землепользователей, использующих в своей деятельности режимообразующие (режимные) объекты (вплоть до полного от них освобождения при запрете всякой хозяйственной деятельности на охраняемых территориях);
• через установление понижающих коэффициентов для корректировки земельных платежей для смежных с указанными выше землепользователями (вплоть до полного от них освобождения при запрете всякой хозяйственной деятельности на охраняемых территориях или при определенных обстоятельствах изъятия земель);
• через установление платы за сани-тарно-защитные зоны промышленных объектов;
• через включение определенных экологических требований в договоры аренды земельных участков, входящих в состав горных отводов, и экономических санкций за невыполнение этих требований и т.д.
Например, учет особых условий при формировании эффективного землепользования через установление корректирующих коэффициентов можно осуществить на этапе определения кадастровой стоимости (проведении кадастровой оценки земель) оценщиком. Однако сведения о таких зонах и включении объектов в такие зоны должны и могут быть предоставлены только при формировании перечня объектов оценки. Необходимо отметить, что перечень формируется ФГБУ «ФКП Росреестра» по запросу заказчика работ по определению кадастровой стоимости в порядке, определенном приказом Минэкономразвития России от 01.11.2013 г. № 648. В перечень включаются объекты недвижимости, учтенные в государственном кадастре недвижимости на дату формирования перечня.
Как было доказано выше, наличие зон с особыми условиями использования тер-
риторий должно быть включено оценщиками в состав ценообразующих факторов в связи с особым характером их влияния на хозяйственную деятельность, что не противоречит положениям ФСО № 4 в части включения в ценообразующие факторы только тех, которые оказывают существенное влияния на стоимость объекта оценки.
При выполнении расчетов по перераспределению платежей и определении кадастровой стоимости возможно использование следующих формул (таблица) [5].
Авторы согласны с мнением В.А. Басмановой о том, что способы компенсации должны различаться в зависимости от вида зоны с особым режимом использования земель [4] и могут быть получены с помощью экспертных оценок, анализа продаж земельных участков или статистического изучения влияния установленных обременений на экономические характеристики земельных участков. По данным В.А. Басмановой [4], такой коэффициент может быть принят в размере 0,2 к ставке земельного налога (арендной платы). Практика показывает, что средний коэффициент увеличения себестоимости производства продукции сельского хозяйства из-за экологических ограничений, по расчетам Е.М. Наумовой, составляет 1,35 [10]; данные, приведенные А.Б. Костиной, [8], свидетельствуют о снижении качества земель в зоне опасного техногенного загрязнения на 75%, в зоне умеренно-опасного загрязнения - на 50%, в зоне допустимого загрязнения - на 25%, эксперты риэлторских организаций оценивают, что участки в охранной зоне ЛЭП 110 кВт теряют до 50% от стоимости, участки, над которыми проходит ЛЭП 1 кВт при наличии опоры - до 20%, обремененные мелиоративной сетью (с подземным дренажом) - до 10-15% [10]; по данным К.В. Кретинина, снижение урожайности вокруг опор ЛЭП составляет в среднем 15% из-за затруднения обработки, а также необходимы дополнительные затраты на борьбу с сорняками.
В результате снижение кадастровой стоимости составляет не менее 20% [9]. Так, по расчетам Д.В. Антропова (был рассчитан средневзвешенный коэффициент, который составил 1,18), снижение земельных платежей за сельскохозяйственные земли с ограничениями в использовании на 18% приведет к уменьшению земельных платежей в Тульской области на сумму 270,4 тыс. руб., а при повышении земельных платежей за земли, занятые охранными и санитарно-защитными зона-
Таблица
Внесение корректировочных коэффициентов
1. КСск=КС*Квз КСск - скорректированная кадастровая стоимость; КС - кадастровая стоимость; Квз - понижающий (Квзпон) или повышающий (Квзпов) коэффициент влияния зоны с особыми условиями использования территорий
2.1 Квзпов=1+(1-Ксг) 2.2 Ксг=п^Квзпон1*Квзпон2*..*квзпонп, повышающий коэффициент целесообразно применять для расчета земельных платежей от объектов, вследствие деятельности на которых и возникает зона с особыми условиями использования территорий Ксг - среднее геометрическое из понижающих коэффициентов смежных объектов
3. Квзпон = Кнз1*81+Кнз2*82+...+Кнзп*8п , Кнз1, Кнз2, Кнзп - коэффициент нахождения в зоне с особыми условиями использования территорий каждого объекта; S1, S2, Sn - площади частей участка, на которые его разбивает зона с особыми условиями использования территорий
81+52+...+8П понижающий коэффициент будет действовать на земли других собственников, объекты которых вошли в зону с особыми условиями использования территорий
ми объектов промышленности и транспорта - на 0,1%, сумма земельных платежей возрастет более чем на 8,3 млн руб. Эта сумма не только покроет снижение платежей за земли сельскохозяйственного назначения с ограничениями в использовании, но и позволит привлечь 8,0 млн руб. на выполнение работ по формированию и внесению сведений в Государственный кадастр недвижимости [3]. Поэтому одной из важных задач дальнейшего исследования является разработка и включение в справочники оценщиков подобных коэффициентов зависимости от типа и вида зоны.
Таким образом, используя механизм перераспределения земельных платежей на этапе определения кадастровой стоимости, можно компенсировать субъектам земельных отношений убытки, возникающие при установлении обременений (ограничений) в использовании земель, полностью или частично находящихся в зонах с особыми условиями использования территорий.
Литература
1. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
2. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-Ф3 // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
3. Антропов Д.В. Экономическая эффективность землепользования в зонах с особыми условиями использования территорий: дис. ... канд. экон. наук. М., 2009. 150 с.
4. Басманова В.А. Организационно-экономический механизм формирования и учета в ГЗК территориальных зон с особым режимом использования земель: дис.
... канд. экон. наук. М.: ГУЗ, 2004. 212 с.
5. Варламов А.А. Экономика и экология землепользования: в 2 т. Т. 2. Формирование и обоснование объектов системы землепользования. М.: ООО ИД «Фоли-ум», 2015. 254 с.: ил. (Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений).
6. Гальченко С.А. Эффективность системы государственного земельного кадастра различных административно-территориальных уровней: монография. М.: МГИУ, 2003. 158 с.
7. Жданова Р.В. Эффективность управления сельскохозяйственным землепользованием муниципальных образований на основе кадастровой информации (на примере Воронежской области): дис. ... канд. экон. наук. М., 2010. 162 с.
8. Костина А.Б. Эффективность использования в сельскохозяйственном производстве земель, подверженных техногенному загрязнению (на материалах Пермской области): дис. ... канд. экон. наук. Пермь, 2006.
9. Кретинин К.В. Экономическая оценка земель сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования: дис. ... канд. экон. наук. Воронеж, 2003. 142 с.
10. Наумова Е.М. Управление социально-экономическим развитием территории с экологическими ограничениями: дис. ... канд. экон. наук / Байкальский государственный университет экономики и права. Иркутск, 2008.
11. Рассказова А.А. Экономическая эффективность сельскохозяйственного землепользования в регионе (на материалах Московской области): дис. . канд. экон. наук. М., 2006. 186 с.
17
