CC BY
189
^txw
ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО
УДК 332.6 DOI: 10.24411/2587-6740-2019-13042
ПРИМЕНЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ПРИ УПРАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ
Р.В. Жданова, А.В. Матвеева
ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва, Россия
В статье рассмотрены возможности применения результатов государственной кадастровой оценки при управлении земельными ресурсами на территории города Москвы. Показана нормативно-правовая база, регулирующая на текущее время государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, приведен сравнительный анализ федеральных законов № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности» и № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке», рассмотрены общие теоретические и методические положения государственной кадастровой оценки и кадастровой стоимости, рассмотрен порядок, нормы и правила проведения оценки недвижимости в целях налогообложения. Авторами проведен анализ распределения земельного фонда по административным округам и по формам собственности на территории города. Рассмотрено за счет чего осуществляется обеспечение эффективного управления имуществом города Москвы, по какому принципу строилась имущественно-земельная политика на территории субъекта. Авторами были проанализированы изменения поступления земельного налога в динамике за четырехлетний период на основании статистических данных, данных Федеральной налоговой службы, а также поступления доходов в бюджет города Москвы от управления земельными ресурсами, а именно: земельного налога, имущественного налога, доходов от продажи имущества, средств от продажи права аренды земли, арендной платы за землю. Из проведенных исследований были сделаны выводы.
Ключевые слова: кадастровая оценка, управление земельными ресурсами, применение результатов, кадастровая стоимость объекта недвижимости, земельный участок.
Кадастровая стоимость — это одна из главных характеристик объекта недвижимости.
Она определяется при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, а также объектов капитального строительства. Это необходимо для решения целого комплекса задач: создания единой системы налогообложения земель, принятия решений о рациональном использовании участков, для эффективного управления землями, для справедливого расчета налогов [10].
Результаты кадастровой оценки используют для создания стратегической мотивации органов управления в развитии территорий и повышении их конкурентоспособности, для введения более справедливого и экономически целесообразного налога на владение недвижимостью [10].
На сегодняшний день определение кадастровой стоимости любого внесенного в кадастровый реестр недвижимого объекта — обязательная процедура, которая осуществляется уполномоченными государственными структурами, а полученные данные в последующем используются для целей налогообложения. Помимо расчета имущественного налога, кадастровая оценка недвижимости также нужна при совершении каких-либо сделок с недвижимым имуществом [5, 6].
Эффективное налоговое воздействие на экономическую деятельность налогоплательщиков должно инициировать процессы и создавать условия рационального использования земли и находящихся на ней зданий, строений, сооружений [7]. В настоящее время активно прорабатывается вопрос введения налога на недвижимость вместо действующих налогов на землю и имущество. Оценка объектов недвижимости является одним из существенных аспектов налоговой реформы. Для ее определения необходимо разработать определенный порядок, нормы и, конечно, правила проведения оценки недвижимости в целях налогообложения.
На текущее время оценку проводят не независимые оценщики, а специально создаваемые в регионах государственные бюджетные учреждения [8]. Основным нормативно-правовым актом, регулирующим кадастровую оценку, является Федеральный закон от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Закон детально регулирует процедуру оценки, начиная от подготовки к ее проведению и до внесения результатов определения кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости, а также регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации [2, 3]. Закон вступил в силу с 1 января 2017 г., и до 1 января 2020 г. установлен переходный период.
До принятия этого закона порядок проведения государственной кадастровой оценки регулировался Федеральным законом от
29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [3]. Раньше кадастровую оценку проводили независимые оценщики, победившие на аукционе путем снижения цены или на конкурсе, и каждый раз это были новые исполнители, то теперь кадастровой оценкой будут заниматься на постоянной основе государственные кадастровые оценщики — штатные сотрудники государственного бюджетного учреждения [8].
В таблице 1 представлен сравнительный анализ федеральных законов № 135-ФЗ и № 237-ФЗ [8, 10].
В целях реализации Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» были разработаны методические указания от 12.05.2017 г. № 226 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке», которые вступили в силу с 1 ноября 2016 г. [2, 9].
Таблица 1
Сравнительный анализ федеральных законов № 135-Ф3 и № 237-Ф3
Параметры сравнения Федеральный закон № 135-Ф3 от 29.07.1998 г. Федеральный закон № 237-Ф3 от 03.07.2016 г.
Срок проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет В течение всего времени
Исполнители работ по государственной кадастровой оценке Оценщики Ведущие специалисты Государственные бюджетные учреждения
Связь с физическими, юридическими лицами Срок на проверку гражданами 30 дней Нет возможности уточнить сведения об объектах Срок на проверку гражданами 60 дней Получение сведений об объектах от граждан
Исправление кадастровой стоимости Комиссия Росреестра Суд Без оспаривания Комиссия при субъекте Российской Федерации Суд
Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости Занижение стоимости по средним удельным показателям кадастровой стоимости Справедливая стоимость по методике кадастровой оценки
LAND RELATIONS AND LAND MANAGEMENT
В этих Методических указаниях определены правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости, в том числе объектов капитального строительства (ОКС) — зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (ОНС), помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов (ЕНК), предназначенные для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенного полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости [10].
Правительство Москвы последовательно осуществляет комплекс мер, направленных на повышение эффективности использования имущества, находящегося в собственности города Москвы.
Обеспечение эффективного управления имуществом города Москвы осуществляется за счет оформления правовых отношений на объекты недвижимости, находящиеся в собственности города: 92% таких объектов имеют оформленные договорные отношения [10]. Использование городского имущества характеризуется высоким процентом вовлечения его в хозяйственный оборот. В общем количестве объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, 87,2% объектов переданы в пользование [10].
Административное управление города осуществляется через административные округа (образованы в 1991 г.). Образование и упразднение административных округов, установление и изменение их границ, а также присвоение им наименований осуществляется Мэром города Москвы. Во главе административных округов стоят префекты, которые назначаются Мэром и осуществляют руководство местным управлением в округах. Территориальными органами исполнительной власти столицы, подведомственными Правительству Москвы, являются районные управы [11].
На рисунке 1 представлено количественное отношение земельных ресурсов по административным округам города Москвы.
Установление платы за землю определено ст. 21 закона города Москвы о землепользовании и застройке. Основой для определения размеров платы за землю является кадастровая стоимость земель города, утверждаемая в установленном порядке по результатам оценки земель города, при осуществлении которой учитываются данные о рыночной стоимости земельных участков и иной недвижимости в городе Москве.
Отсутствие у лица, правомерно использующего земельный участок, документа о праве пользования землей не может служить основанием для освобождения его от внесения платы за использование земельного участка [9].
Земельный фонд города Москвы в основном находится в собственности Российской Федерации, государственной и муниципальной собственности. Распределение земельного фонда по формам собственности на территории города представлено на рисунке 2.
Доля доходов от использования имущества в бюджете города Москвы возросла. За счет вовлечения в хозяйственный оборот имущества, находящегося в собственности города, обеспечено поступление администрируемых Департаментом городского имущества города Москвы доходов в бюджет города Москвы от продажи, сдачи в аренду, от перечисления части прибыли ГУП и иного использования имущества более 97,75 млрд руб. [10, 11].
В 2018 г. собственники зданий могли воспользоваться госуслугой «Предоставление земельного участка в собственность собственникам зданий, сооружений», оказываемой Департаментом городского имущества. Для юридических лиц госуслуга оказывается исключительно в электронном виде, что упрощает процесс подачи и обработки документов. Физические лица могут подать запрос на госуслугу как в электронной форме с использованием Портала mos.ru, так и на бумажном носителе в службу «Одного окна».
Необходимо отметить, что сведения об имуществе, находящемся в городской собственности, отражаются в информационных системах различных органов власти, не имеющих официального статуса «Реестр государственного имущества города Москвы». В частности, в отношении объектов недвижимого имущества, относящегося к нежилому фонду — в Департаменте имущества города Москвы, о земельных участках — в Департаменте земельных ресурсов города Москвы, а об объектах жилищного фонда — в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
Имущественно-земельная политика строилась по принципу сохранения в собственности города максимального количества объектов, без учета соотношения доходности их использования и затрат города на их содержание [10, 11].
При проведении кадастровой оценки предполагалось, что будет осуществляться налогообложение единого объекта недвижимости (ЕОН), включающего как земельный участок, так и расположенные на/в нем объекты капитально-
го строительства. В процессе выполнения работ по определению кадастровой стоимости стало понятно, что без разделения ЕОН на отдельные составляющие не обойтись, поскольку часто земельный участок и улучшения находятся в собственности различных субъектов, земельный участок намного чаще находится в общей долевой собственности и пр. [10].
В связи с этим осуществление взимания налога за недвижимость будет раздельным — в виде земельного налога (за земельный участок) и в виде налога на имущество (за улучшения). Срок уплаты гражданами имущественных налогов на всей территории Российской Федерации установлен один — 1 декабря, в этом году с учетом выходных дней он выпадает на 3 декабря.
В соответствии со ст. 403 Налогового кодекса РФ при начислении налога налоговые органы автоматически уменьшают налоговую базу в отношении каждого жилого дома на величину кадастровой стоимости 50 кв. м от его общей площади, в отношении квартиры и части жилого дома — на величину стоимости 20 кв. м, а в отношении комнаты или части помещения предполагают скидку в размере стоимости 10 кв. м [1].
Одним из важных доходов в бюджет города являются поступления от земельного налога. Поступление налогов, сборов и иных обязательных платежей в консолидированный бюджет Российской Федерации показано в таблице 2.
Рассмотрим поступление дохода от управления земельными ресурсами в бюджет города (табл. 3).
На основании статистических данных, полученных на сайте Федеральной налоговой службы, построим график изменения поступления земельного и имущественного налога в динамике за 2014-2018 гг. (рис. 3) [10]. Из представленной диаграммы видно, что доходы от поступлений земельного и имущественного налогов в консолидированный бюджет города с каждым годом увеличиваются.
В 2018 г. 41 собственник зданий воспользовался госуслугой «Предоставление земельного участка в собственность собственникам зданий, сооружений», оказываемой Департаментом городского имущества. Департамент в рамках оказания госуслуги оформил 37 договоров купли-продажи земельных участков, общей площадью 47 га. За услугой могут обратиться как физические, так и юридические лица и индивидуальные предприниматели. При этом, благодаря межведомственному взаимодействию, сократился перечень необходимых для подачи документов и сроки оказания госуслуги.
Зб
Рис. 1. Площадь административных округов Москвы
INTERNATIONAL AGRICULTURAL JOURNAL № 3 (369) / 2019
Рис. 2. Распределение земель по формам собственности, тыс. га
www.mshj.ru
ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО
Таблица 2
Поступление земельного налога в консолидированный бюджет, тыс. руб.
Земельный налог В том числе
Наименование земельный налог с организаций земельный налог с физических лиц
региона в консолидированный бюджет субъекта РФ из него — в доходы местных бюджетов в консолидированный бюджет субъекта РФ из него — в доходы местных бюджетов в консолидированный бюджет субъекта РФ из него — в доходы местных бюджетов
город Москва 13 392 900 3 B27 949 19 1BS 62B 3 493 7S3 4B7 B37 334 196
Таблица 3
Поступление дохода от управления земельными ресурсами в бюджет (2014-2017 гг.), млн руб.
Показатели Поступления земельного налога, млн руб.
Года 2014 г. 2015 г. 2016 г. 2017 г. 2018 г.
Земельный налог 14 S7B,10 1S 84S,S0 13 392,90 14 724,S0 13 S23,70
Налог на имущество S 699,90 3 962,12 4 046,78 4 046, 89 S 767,90
Доходы от продажи имущества, млрд руб. 30,1 26,7 32,8 30,3 2S,1
Арендная плата за землю SO 081,8 43 448,9 44 812,1 63 S40,8 61 381,8
Средства от продажи права аренды земли 1 483,0 870,4 -447,4 22S,4 141,2
Итого 71 842,8 64 126,92 61 804,36 82 S37,S9 80 814,6
^ÜÜC 8GGGC 7GGGC 6GGGC 5GGGC 4GGGC 3GGGC
jjSll
mm mm
■ Доходы от земельного налога ■ Доходы от налога на имущество ■ Доходы от арендной плата за землю
Рис. 3. Поступление доходов от земельного имущественного налога и арендной платы за землю в период с 2014 по 2018 гг.
Литература
1. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ (ред. от 31.05.2018). Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс».
2. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс».
3. Варламов А.А., Гальченко С.А., Аврунев Е.И. Кадастровая деятельность: учебник. М.: Форум; Инфра-М, 2015. 256 с.
4. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости: учебник. М.: Форум, 2015. 640 с.
Об авторах:
5. Жданова Р.В. Эффективность управления сельскохозяйственным землепользованием муниципальных образований на основе кадастровой информации (на примере Воронежской области): дис. ... канд. экон. наук. М., 2010. 162 с.
6. Жданова Р.В. Расчет эффективности сельскохозяйственного землепользования в муниципальных образованиях Воронежской области // Аграрная Россия. 2010. № 5.
7. Жданова Р.В. Эффективность управления сельскохозяйственным землепользованием муниципальных образований на основе кадастровой информации (на примере Воронежской области): автореф. дис. . канд. экон. наук. М., 2010. 24 с.
8. Турбина Н.М., Косенко Ю.Ю. Проблемы введения налога на недвижимость // Социально-экономические явления и процессы. 2015. № 1. С. 184-188.
9. Сведения по налоговым исчислениям. Сайт Федеральной налоговой службы. URL: http://www.nalog.ru/
10. Департамент городского имущества города Москвы. URL: https://www.mos.ru/dgi/
11. Официальный сайт Мэра Москвы. URL: https:// www.mos.ru
12. Doing Business 2018. Economy Profile. The World Bank, Washington, 2017. Access mode: http://www. doingbusiness.org/
Жданова Руслана Владимировна, кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры землепользования и кадастров, ORGD: http://orcid.org/0000-0002-9069-1559, [email protected]
Матвеева Анна Валерьевна, бакалавр кафедры землепользования и кадастров, [email protected]
635j0
61381
5008l
jäjjS
2CCCC
5699
3961
57б7
1UUUC
I01S*
lolj
2015
1016
lolj
APPLICATION OF THE RESULTS OF THE STATE CADASTRAL ASSESSMENT
IN LAND ADMINISTRATION
R.V. Zhdanova, A.V. Matveeva
State university of land use planning, Moscow, Russia
This article discusses the possibility of applying the results of the state cadastral evaluation in the management of land resources in the city of Moscow. The normative-legal base regulating for the current time the state cadastral assessment of real estate objects is shown, the comparative analysis of Federal laws No. 135-FZ "About estimated activity" and No. 237-FZ "About the state cadastral assessment" is given, the General theoretical and methodical provisions of the state cadastral assessment and cadastral cost are considered, the order, norms and rules of carrying out an assessment of real estate for the purpose of the taxation are considered. The authors of the article analyzed the distribution of land by type of permitted use and by form of ownership in the city, the administrative Department of the city. It is considered at the expense of what ensuring effective management of property of the city of Moscow is carried out, on what principle the property and land policy in the territory of the subject was under construction. The authors analyzed changes in the income of the land tax in dynamics for a period of four years, on the basis of statistical data, Federal tax service, and also revenues to the budget of the city of land administration, namely land tax, property tax, income from the sale of property, the proceeds from the sale of lease rights of land rent for the land. Conclusions were drawn from the studies. Keywords: cadastral appraisal, land management, application of the results, cadastral value of the property, land plot.
References
1. Tax code of the Russian Federation. Part 2 dated 5 August 2000 No. 117-FZ (as amended on 31.05.2018). Access from referral legal system "Consultant Plus".
2. The Federal law "On the state cadastral assessment" of 03.07.2016 No. 237-FZ. Access from referral legal system "Consultant Plus".
3. Varlamov A.A., Galchenko S.A., Avrunev E.I. Cadastral activity: tutorial. Moscow: Forum; Infra-M, 2015. 256 p.
4. Varlamov A.A., KomarovS.I. Evaluation of real estate: tutorial. Moscow: Forum, 2015. 640 p.
About the authors:
5. Zhdanova R.V. Efficiency of management of agricultural land use of municipalities on the basis of cadastral information (on the example of the Voronezh region). Candidate's thesis. Moscow, 2010. 162 p.
6. Zhdanova R.V. Calculation of efficiency of agricultural land use in municipalities of the Voronezh region. Agrarnaya Rossiya = Agrarian Russia. 2010. No. 5.
7. Zhdanova R.V. Efficiency of management of agricultural land use of municipalities on the basis of cadastral information (on the example of the Voronezh region). Extended abstract of candidate's thesis. Moscow, 2010. 24 p.
8. TurbinaN.M.,KosenkoYu.Yu.The problems of introducing a property tax. Sotsialno-ekonomicheskie yavleniya i pro-
cessy = Socio-economic phenomena and processes. 2015. No. 1. Pp. 184-188.
9. Information on tax calculations. Website of the Federal tax service. URL: http://www.nalog.ru/
10. Moscow city property Department. URL: https:// www.mos.ru/dgi/
11. Official site of the Mayor of Moscow. URL: https:// www.mos.ru
12. Doing Business 2018. Economy Profile. The World Bank, Washington, 2017. Access mode: http://www. doingbusiness.org/
Ruslana V. Zhdanova, candidate of economic sciences, associate professor, associate professor of the department of land use and cadastres,
ORCID: http://orcid.org/0000-0002-9069-1559, [email protected]
Anna V. Matveeva, bachelor of the department of land use and cadastres, [email protected]
