CC BY
212
УДК 332.6 001: 10.24411/2587-6740-2018-15070
ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО НОВЫМ МЕТОДИЧЕСКИМ УКАЗАНИЯМ
Р.В. Жданова
ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва, Россия
В статье рассмотрены проблемы государственной кадастровой оценки по новым «Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226. Проведен анализ формирования перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, в свете нового Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 г. № 237-Ф3 и «Порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости ...», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 февраля 2017 г. № 74.
Ключевые слова: государственная кадастровая оценка, земельный участок, вид разрешенного использования, перечень объектов оценки, категория, методика.
В продолжение предыдущей статьи «Государственная кадастровая оценка земельных участков в новых условиях» [7] рассмотрим возникающие проблемы при практическом применении новых «Методических указаний о государственной кадастровой оценке», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226 (далее — Методические указания).
Начнем с формирования и обработки Перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее — Перечень).
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» Перечень формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки (ГКО). В Перечень включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), актуальные по состоянию на 1 января года определения кадастровой стоимости, обо всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении ГКО.
Обработка Перечня для целей определения кадастровой стоимости осуществляется Государственным бюджетным учреждением (ГБУ) в соответствии с «Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке».
В целях реализации ст. 13 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» Министерством экономического развития Российской Федерации разработан и утвержден Приказом от 20 февраля 2017 г. № 74 «Порядок формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в том числе количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, подлежащие указанию в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, требования к содержанию запроса о предоставлении перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке».
В соответствии с этим Порядком полученный от органа регистрации прав Перечень преобразуется государственным бюджетным учреждением в формат xls, xlsx и дополняется столбцами «Вид использования объектов не-
движимости» и «Источник информации о виде использования объектов недвижимости».
В Методических указаниях под видом использования объекта недвижимости понимается: «использование в соответствии с его фактическим разрешенным использованием». А «фактическое разрешенное использование объекта недвижимости — фактическое (текущее) использование объекта недвижимости, не противоречащее установленным требованиям к использованию объекта недвижимости». То есть нужно в Перечень внести сведения о фактическом (текущем) использовании объекта недвижимости. Причем вид использования объекта недвижимости должен устанавливаться государственным бюджетным учреждением на основе «Сегментации объектов
недвижимости с указанием кодов расчета видов использования», приведенной в приложения № 1 к Методическим указаниям.
В Перечне, который будет представляться органом регистрации прав в ГБУ для преобразования, для каждого земельного участка содержатся сведения, взятые из ЕГРН. А разрешенное использование земельного участка в ЕГРН устанавливается в соответствии с «Классификатором видов использования земель», приведенном в Сборнике классификаторов, используемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в автоматизированных системах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости
Классификатор видов использования земель
Таблица 1
Код классификатора — 14
Номер Классификационный код Значение
141 141000000000 Для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий
l4l.l4 141014000000 Для иных видов сельскохозяйственного использования
142 142000000000 Для размещения объектов, характерных для населенных пунктов
l42.7 142007000000 Для иных видов использования, характерных для населенных пунктов
143 143000000000 Для размещения объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения
l43.7 143007000000 Для размещения иных объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения
144 144000000000 Для размещения особо охраняемых историко-культурных и природных объектов (территорий)
l44.5 144005000000 Для размещения иных особо охраняемых историко-культурных и природных объектов (территорий)
14S 145000000000 Для размещения объектов лесного фонда
l45.3 145003000000 Для прочих объектов лесного хозяйства
146 146000000000 Для размещения объектов водного фонда
l46.3 146003000000 Для размещения иных сооружений, расположенных на водных объектах
147 147000000000 Земли запаса (неиспользуемые)
ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО
.«А".
•/V
(с изменениями на 21 октября 2014 г.), утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 октября 2011 г. № П/389.
Этот Классификатор видов использования земель был разработан с учетом, что кадастровая оценка будет выполняться по категориям земель. Поэтому и структура его соответствует категориям земель. Основные разделы Классификатора приведены в таблице 1.
А Сегментация объектов недвижимости, приведенная в приложении № 1 к Методическим указаниям, выполнена по видам использования земельных участков, без разделения на категории земель. Перечень Сегментов и их коды расчета приведены в таблице 2.
Вот здесь и возникают проблемы: как на основании сведений о земельных участках, приведенных в сформированном органом регистрации прав Перечне, установить их вид использования (фактическое (текущее) использование)? Учитывая, что вид использования земельных участков должен быть подтвержден документально и, кроме того, в соответствии с Методическими указаниями вид использования земельных участков должен быть согласован с уполномоченным органом и органами местного самоуправления, на территории которых расположены объекты недвижимости, письменным подтверждением указанных органов.
Конечно, на часть земельных участков можно найти их фактическое (текущее) использование. Это на основании рыночной оценки земельных участков, выполненной: в процессе предыдущей кадастровой оценки; при оспаривании результатов оценки; при продаже, аренде и других случаях, а также на основании документов на объекты капитального строительства (ОКС), находящихся на оцениваемых земельных участках, и, возможно, других документов. Но это будет только на часть участков, включенных в Перечень, учитывая, что общее количество земельных участков в Перечне, в зависимости от субъекта РФ, будет от сотен тысяч до десятков миллионов.
Вторая проблема: в сложности, а то и практической невозможности, трансформации видов использования земельных участков, приведенных в Классификаторе (табл. 1), в виды использования, приведенные в Сегментации (табл. 2). В основном из-за разных подходов их группировки и формулирования.
Например, как можно найти для вида использования, приведенного в Классификаторе: «Для иных видов использования, характерных для населенных пунктов» (Классификационный номер — 142.7), соответствующий вид использования в Сегментации (табл. 2)?
Кстати, в Классификаторе указаны классификационные номера для видов использования «Для иных видов использования ...», а в Сегментации они отсутствуют. Может, предполагается, что «Для иных видов использования .» в Сегментации надо использовать код соответствующего Сегмента?
Что касается включение в Классификатор и Сегментацию видов использования «Для иных видов использования ...», это оправдано. Всегда может найтись вид использования, который трудно отнести к какому-то виду использования, приведенному в Классификаторе или
Таблица 2
Сегментация объектов недвижимости с указанием основных кодов расчета видов использования
Наименование вида использования Код расчета вида использования
1. СЕГМЕНТ «Сельскохозяйственное использование» 01:010; 01:020; 01:030; 01:031; 01:032; 01:040; 01:041; 01:042; 01:050; 01:051; „01:171; 02:012; 02:015; 02:022; 02:033; 13:010; 13:020; 13:030
Иной вид использования в сегменте «Сельскохозяйственное использование»
2. СЕГМЕНТ «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)» 02:050; 02:051; 02:060; 02:061
Иной вид использования в сегменте «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»
3. СЕГМЕНТ «Общественное использование» 01:143; 03:010; 03:013; 03:020; 03:021; 03:022; 03:023; 03:030; 03:031; 03:032; 03:033; 03:034; 03:035; 03:040; 03:041; „03:104; 05:010; 05:011; 05:012; ... 05:051; 07:021; 07:022; 08:022; 08:030; 08:041; 09:030
Иной вид использования в сегменте «Общественное использование»
4. СЕГМЕНТ «Предпринимательство» 01:183; 02:017; 02:053; 02:063; 03:063; 03:064; 04:010; 04:020; 04:030; 04:040; 04:050; 04:060; 04:080; „ 04:100; 05:013; 05:050; 08:021
Иной вид использования в сегменте «Предпринимательство»
5. СЕГМЕНТ «Отдых (рекреация)» 02:040; 04:070; 04:097; 05:014; 05:022; 05:030; 08:040; 09:021; 09:023
Иной вид использования в сегменте «Отдых (рекреация)»
6. СЕГМЕНТ «Производственная деятельность» 01:087; 01:088; 01:090; „ 01:182;03:011; 03:012; 03:093; 04:095; 04:098; 04:099; 05:040; 06:010; „ 06:111; 07:010; 07:011; 07:012; 07:013; „ 07:051; 08:010; 08:012; 08:013; 08:031; 10:011; 10:012; 11:030; 12:001
Иной вид использования в сегменте «Производственная деятельность»
7. СЕГМЕНТ «Транспорт» 02.071; 04:021; 04:031; 04:090; 04:091; 04:092; 04:093; 04:094; 07:023; 07:024
Иной вид использования в сегменте «Транспорт»
8. СЕГМЕНТ «Обеспечение обороны и безопасности» 08:020
Иной вид использования в сегменте «Обеспечение обороны и безопасности»
9. СЕГМЕНТ «Охраняемые природные территории и благоустройство» 02:016; 02:032; 02:052; 02:062; 05:031; 09:010; 09:020; 09:022; 12:002; 12:003; 13:022; 13:032
Иной вид использования в сегменте «Деятельность по особой охране и изучению природы»
10. СЕГМЕНТ «Использование лесов» 10:010; 10:020; 10:030; 10:040
Иной вид использования в сегменте «Использование лесов»
11. СЕГМЕНТ «Водные объекты» 11:010; 11:020
Иной вид использования в сегменте «Водные объекты»
12. СЕГМЕНТ «Специальное, ритуальное использование,запас» 08:011; 12:010; 12:020; 12:021; 12:030
Иной вид использования в сегменте «Специальное, ритуальное использование, запас»
13. СЕГМЕНТ «Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка» 02:010; 02:011; 02:013; 02:014; 02:020; 02:021; 02:030; 02:031; 13:011; 13:021; 13:031
Иной вид использования в сегменте «Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка» 14. СЕГМЕНТ «Иное использование»
- 21
МЕЖДУНАРОДНЫЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ЖУРНАЛ № 5 (365) / 2018
Сегментации. Это по аналогии с «Нулевым кадастровым кварталом», когда отсутствие данных о земельном участке не позволяет отнести его к какому-то конкретному кварталу, тогда его заносят в «Нулевой кадастровый квартал». В последствие, когда появляются недостающие сведения о земельном участке, его заносят в конкретный квартал, где находится данный земельный участок.
Этот прием можно применить и для определения кадастровой стоимости земельных участков с видом использования: «Для иных видов использования ...». Включить их в Перечень с примечанием: «Кадастровая стоимость определяется путем индивидуального расчета, исходя из вида фактического разрешенного использования земельного участка». Заодно с определением кадастровой стоимости устанавливается и вид фактического разрешенного использования земельного участка, который в дальнейшем будет использован при составлении следующего Перечня.
Учитывая перечисленные трудности при обработке Перечня ГБУ, а также для соблюдения единого подхода обработки Перечней всеми ГБУ, целесообразно разработать Рекомендации по заполнению столбцов Перечня: «Вид использования объектов недвижимости» и «Источник информации о виде использования объектов недвижимости».
И, вообще, учитывая сложности с установлением фактического использования земельных участков, кадастровую стоимость земельных участков на первом этапе целесообразно определять по тем видам их использования, по которым есть документальные подтверждения. А именно, в случае, когда нет информа-
Об авторе:
ции по фактическому использованию земельных участков, используется его разрешенное использование, приведенное в Перечне, представленном органом регистрации, на основании сведений в ЕГРН. В этом случае и согласование Перечня будет облегчено, так как все виды использования в Перечне будут подтверждаться документально.
Такой подход даст постепенное накопление сведений о фактическом использовании земельных участков и в последующем даст возможность перейти уже к кадастровой оценке земельных участков только на основании их фактического использования, как и предусмотрено Методическими указаниями.
На основании вышеизложенного моно сделать следующие выводы.
Учитывая перечисленные трудности при обработке Перечня ГБУ по заполнению его дополнительных столбцов: «Вид использования объектов недвижимости» и «Источник информации о виде использования объектов недвижимости», а также для соблюдения единого подхода обработки Перечней всеми ГБУ, целесообразно разработать соответствующие «Рекомендации» к «Порядку формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.».
В связи со сложностями, а то и не возможностью, установления фактического использования земельных участков, кадастровую стоимость земельных участков на первом этапе предлагается определять по тем видам их использования, по которым есть документальные подтверждения. А именно, в случае, когда нет информации по фактическому использо-
ванию земельных участков, используется его разрешенное использование, приведенное в Перечне, представленном органом регистрации, на основании сведений в ЕГРН.
Литература
1. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 г. № 237-Ф3.
2. Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 г. № 226.
3. Сборник классификаторов, используемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в автоматизированных системах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости (с изменениями на 21 октября 2014 г.), утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 октября 2011 г. № П/389.
4. Варламов А.А., Гальченко С.А. Государственный кадастр недвижимости: учебник. Гр. МСХ / под ред. А.А. Варламова. М.: КолосС, 2012. 678 с. (Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений).
5. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости: учебник. М.: Форум, 2015. 640 с. (Высшее образование).
6. Антропов Д.В., Мезенина О.Б., Конокотин Д.Н. Некоторые аспекты аренды лесных земель (опыт Калужской области) // Аграрный вестник Урала. 2014. № 5 (132). С. 75-80.
7. Жданова Р.В. Государственная кадастровая оценка земельных участков в новых условиях // Международный сельскохозяйственный журнал. 2017. № 5. С. 4-5.
8. Жданова Р.В. По вопросу определения кадастровой стоимости земельных участков лесного фонда // Международный сельскохозяйственный журнал. 2016. № 1. С. 13-15.
9. Жданова Р.В. Особенности определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов 17 вида разрешенного использования // Международный сельскохозяйственный журнал. 2015. № 4. С. 21-23.
Жданова Руслана Владимировна, кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры землепользования и кадастров, ОРСЮ: http://orcid.org/0000-0002-9069-1559, zhdanova1604@yandex.ru
THE PROBLEMS OF THE STATE CADASTRAL VALUATION OF LAND UNDER THE NEW GUIDELINES
R.V. Zdanova
State university of land use planning, Moscow, Russia
In this article problems of the state cadastral assessment according to the new "Methodical Instructions on the state cadastral assessment" approved by the order of the Ministry of economic development of the Russian Federation of May 12, 2017 No. 226 are considered. The analysis of formation of the list of the parcels of land which are subject to the state cadastral assessment in the light of the new Federal law "On the state cadastral assessment" of July 3, 2016 No. 237-FZ and "The order of forming and providing the list of real estate objects ..." approved by the order of the Ministry of economic development of the Russian Federation of February 20, 2017 No. 74 is carried out.
Keywords: state cadastral appraisal, land plot, permitted use, list of objects of evaluation, the category, the method.
References
1. The Federal law "On the state cadastral assessment" of July 3, 2016 No. 237-FZ.
2. Methodical instructions about the state cadastral assessment approved by the Order of the Ministry of economic development of the Russian Federation of 12.05.2017 No. 226.
3. The collection of the classifiers used by Federal service of state registration, the cadastre and cartography in the automated systems of maintaining the Unified state register of the rights to real estate and transactions with it and the state real estate cadastre (with changes for October 21, 2014) approved by the order of Federal
service of state registration, the cadastre and cartography of October 12, 2011 No. P/389.
4. Varlamov A.A., Galchenko S.A. State real estate cadastre: textbook. Gr. Ministry of agriculture. Edited by A.A. Varlamov. Moscow: KolosS, 2012. 678 p. (Textbooks and study guides for higher students institutions).
5. Varlamov A .A., Komarov S.I. The valuation of real estate: textbook. Moscow: Forum, 2015. 640 p. (Higher education).
6. Antropov D.V., Mezenina O.B., Konokotin D.N. Some aspects of forest land lease (the experience of the Kaluga oblast). Agrarnyj vestnik Urala = Agrarian bulletin of the Urals. 2014. No. 5 (132). Pp. 75-80.
7. Zhdanova R.V. State cadastral valuation of land in the new conditions. Mezhdunarodnyj selskokhozyajst-vennyj zhurnal = International agricultural journal. 2017. No. 5. Pp. 4-5.
8. Zhdanova R.V. On the question of determination of cadastral cost of land plots of the forest fund. Mezhdunarodnyj selskokhozyajstvennyj zhurnal = International agricultural journal. 2016. No. 1. Pp. 13-15.
9. Zhdanova R.V. Features of determination of cadastral cost of the parcels of land of settlements of 17 types of the permitted use. Mezhdunarodnyj selskokhozyajstvennyj zhurnal = International agricultural journal. 2015. No. 4. Pp. 21-23.
About the author:
Ruslana V. Zdanova, candidate of economic sciences, associate professor, associate professor of the department of land use and cadastres, ORCID: http://orcid.org/0000-0002-9069-1559, zhdanova1604@yandex.ru
zhdanova1604@yandex.ru
