CC BY
94
ЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО
УДК 332.6 001: 10.24411/2587-6740-2019-16103
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИКИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ДЛЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
Р.В. Жданова, М.В. Минушина
ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва, Россия
В статье рассмотрена методика определения кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства. Показана нормативно-правовая база, регулирующая в настоящее время государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, рассмотрены методические положения государственной кадастровой оценки и кадастровой стоимости, порядок, нормы и правила проведения оценки недвижимости в целях налогообложения. В статье проведен анализ подходов и методик, используемых при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости. Рассмотрены детально методики определения удельного показателя кадастровой стоимости, а именно метод статистического (регрессионного) моделирования, метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости, метод типового (эталонного) объекта недвижимости, метод индексации прошлых результатов, метод капитализации земельной ренты. Из проведенных исследований были сделаны выводы.
Ключевые слова: методика, кадастровая оценка, кадастровая стоимость, объект недвижимости, земельный участок, система землепользования, рынок недвижимости.
Государственная политика Российской Федерации в сфере земельно-имущественных отношений направлена на рациональное использование земельных ресурсов и объектов недвижимости как важнейших составляющих национального богатства России, обеспечение государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество. Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости является составной частью задач обеспечения социально-экономического развития страны, решения социальных, экономических и экологических проблем, повышения качества жизни населения, а также содействия региональному развитию [4].
Тенденции рынка недвижимости напрямую зависят от экономической ситуации в стране. Поэтому анализ информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, предваряется анализом общей экономической ситуации в России.
Важным источником финансирования в разных направлениях деятельности государства являются налоги, которые выступают экономическим инструментом реализации государственных приоритетов [4]. В налоговой системе особое место занимают налоги на недвижимость. Одной из показательных характеристик земельных участков является его кадастровая стоимость [11].
На сегодняшний день определение кадастровой стоимости любого внесенного в кадастровый реестр недвижимого объекта — обязательная процедура, которая осуществляется уполномоченными государственными структурами, а полученные данные в последующем используются для целей налогообложения.
В целях реализации Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — Федеральный закон) были разработаны методические указания от
12.05.2017 г. № 226 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке», которые вступили в силу с 1 ноября 2016 г. [2, 3]. В Методических указаниях о государственной кадастровой оценке определены правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости, в том числе объектов капитального строительства (ОКС) (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (ОНС), помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов (ЕНК), предназначенные для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости [2].
Рассмотрим существующие методы определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Определение кадастровой стоимости возможно с применением методов массовой оценки и в рамках индивидуального подхода.
Сравнительный подход осуществляется одним из методов:
• метод статистического (регрессионного) моделирования (при развитом рынке);
• метод типового (эталонного) объекта недвижимости (при отсутствии достаточного количества рыночной информации);
• метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (при отсутствии точной информации о местоположении объекта оценки и других его характеристиках);
• метод индексации прошлых результатов (при условии неизменности характеристик объекта оценки по отношении к предыдущей оценке).
При определении кадастровой стоимости с использованием метода статистического (регрессионного) моделирования знаки при коэффициентах статистического уравнения должны быть обоснованы, то есть должны со-
ответствовать характеру влияния ценообразую-щих факторов.
Выбранная для определения кадастровой стоимости статистическая модель должна быть объяснимой с точки зрения рыночных данных и соответственно закономерностей ценообразования, обладать свойством статистической устойчивости, то есть не изменять значительно своих результатов при удалении из обрабатываемой выборки отдельных объектов недвижимости.
В основу метода типового (эталонного) объекта недвижимости входит типологизация объектов оценки. Типология — научная классификация предметов или явлений по общности каких-либо признаков. Таким образом, земельный участок, имеющий базовые значения це-нообразующих факторов, является эталонным объектом. В качестве эталонного объекта недвижимости может быть выбран объект, обладающий любыми характеристиками, например, наиболее типичный или наиболее распространенный объект недвижимости. Эталонный земельный участок — это реально или гипотетически существующий земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения.
Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости используется вследствие недостатка информации о точном местоположении объекта оценки, о других точных его характеристиках, то есть когда, в частности, отсутствуют значения ценообразу-ющих факторов, которые необходимо было бы подставить в статистическую модель, полученную в результате применения метода статистического (регрессионного) моделирования, или для применения метода типового (эталонного) объекта недвижимости. В рамках данного метода средние значения удельного показателя кадастровой стоимости могут определяться
МЕЖДУНАРОДНЫЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ЖУРНАЛ № 6 (372) / 2019
LAND RELATIONS AND LAND MANAGEMENT
с учетом известных характеристик объекта недвижимости (вид разрешенного использования, местоположение и пр.).
Метод индексации прошлых результатов используется при необходимости индексации результатов оценок на дату определения кадастровой стоимости, используемых в качестве исходных данных для моделирования, а также для установления кадастровой стоимости, в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости.
Доходный подход применяется для земель сельскохозяйственного использования, лесных участков, земель, занятых обособленными водными объектами. Также доходный подход рекомендуется применять при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования [6].
При сельскохозяйственном использовании применяется метод капитализации земельной ренты с учетом особенностей сельскохозяйственного и агроклиматического районирования территории [9, 10].
В соответствии с Методическими указаниями от 12 мая 2017 г. № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (далее — Методические указания) определение кадастровой стоимости земельных участков охраняемых природных территорий и объектов благоустройства (детские площадки, озеленение бульваров, парков, скверов) рекомендуется проводить при применении доходного подхода [3].
Расходы от деятельности, связанной с сохранением и изучением природных комплексов и объектов, превышают расходы на ее осуществление, что влечет необходимость бюджетного финансирования содержания особо охраняемых природных территорий. Осуществление приносящей доход деятельности способно привести лишь к некоторому снижению размеров дотаций. Территории элементов городского благоустройства (детские площадки, озеленение бульваров, парков, скверов) признаются Методическими указаниями участками, получение дохода от которых невозможно, за исключением случаев, когда на территории этих участков возможна организация передвижной торговли.
Кадастровые работы производятся в связи с образованием земельного участка. При опросе топогеодезических компаний, так как кадастровые работы могут осуществляться в связи с различными случаями, отличающимися по стоимости, следует учитывать в связи с чем производятся кадастровые работы: образованием земельного участка; образованием части (частей) земельного участка; уточнением местоположения границы и (или) площади земельного участка.
Образование земельного участка происходит из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В противном случае исчезает определенность в ряде условий по проведению кадастровых работ, что ведет за собой завышение/занижение определяемой величины. Образование земельного участка может производиться в результате:
• объединения земельных участков;
• раздела земельного участка;
• перераспределения земельных участков;
• выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок;
• образования из состава единого землепользования;
• образования из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности [5].
Образуемый земельный участок является условно свободным и находится в частной собственности физического лица в связи с отсутствием сведений о правообладателях объекта оценки. Расчет трудозатрат на уведомление смежных правообладателей не производится в связи с отсутствием информации о составе и количестве правообладателей смежных земельных участков. Характер застройки территории, природные условия и период года проведения кадастровых работ устанавливаются исходя из принятых допущений при выполнении работ по определению кадастровой стоимости. Затратный подход применяется при определении затрат на межевание и оформление прав на земельный участок.
В соответствии с п. 1.11 Методических указаний, «определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости, за исключением публично-правовых ограничений прав на недвижимость, связанных с регулированием использования (в том числе зонированием) территории, охраной объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, охраной окружающей среды, безопасностью населения и государства» [3].
Так как действующее законодательство не содержит понятия «публично-правовые ограничения», исходя из представленной в Методических указаниях формулировки, под обремене-ниями (ограничениями), подлежащими к учету при проведении государственной кадастровой оценки, понимает зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), описанные в п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
К зонам с особыми условиями использования территорий относятся: охранные, санитарно-за-щитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации [7].
В заключении статьи можно сделать вывод, что в настоящее время методика определения кадастровой стоимости объектов недвижимости должна соответствовать требованиям Федерального закона и Методическим указаниям. В каждом регионе есть свои особенности, которые необходимо учитывать при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости. В случае невозможности использования рассмотренных в данной статье методов допускается применение иных методов определения кадастровой стоимости, использование которых должно быть обосновано, что отражено в п. 7.5 Методических указаний.
Эффективное налоговое воздействие на экономическую деятельность налогоплательщиков должно инициировать процессы и создавать условия рационального использования земли и находящихся на ней зданий, строений, сооружений [7]. В настоящее время активно прорабатывается вопрос введения налога на недвижимость вместо действующих налогов на землю и имущество. Как известно, оценка объектов недвижимости является одним из существенных аспектов налоговой реформы. Для ее реализации необходимо разработать определенный порядок, нормы и правила проведения оценки недвижимости в целях налогообложения.
Налогообложение квартир, домов, гаражей и земельных участков с 1 января 2020 г. во всех регионах будет проводиться с учетом кадастровой стоимости этой недвижимости. Необходимо учесть большое количество жалоб на неточность кадастровой оценки, что ведет к завышению налогов, подтверждаемых в судах и специальных комиссиях. Все это, в свою очередь, заставляет законодателей и экспертов искать более точные инструменты определения кадастровой стоимости до завершения переходного периода. Для решения этой проблемы необходимо совершенствовать методику определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Литература
1. Налоговый кодекс Российской Федерации от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ (ред. от 31.05.2018). Часть 2. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г. № 237-Ф3. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» от 12.05.2017 г. № 226 (Зарегистрировано в Минюсте России 29.05.2017 г. № 46860) // Официальный интернет-портал правовой информации. URL: http://www.pravo.gov.ru
4. Концепция Федеральной целевой программы «Развитие Единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (20142019 годы)» от 28 июня 2013 г. № 1101-р. [Электронный ресурс] Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Варламов А.А., Гальченко С.А., Аврунев Е.И. Кадастровая деятельность: учебник. М.: Форум Инфра-М, 2015. 256 с.
6. Варламов А.А, Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости. М.: Форум, 2015. 640 с.
7. Варламов А.А., Антропов Д.В. Зонирование территорий: учебное пособие / под общ. ред. А.А. Варламова. М.: Форум, 2016. 207 с.
8. Жданова Р.В. Важнейшие задачи и проблемы эффективного управления земельными ресурсами // Проблемы и перспективы современного эффективного землепользования. М.: ГУЗ, 2013. С.133-136.
9. Жданова Р.В. Расчет эффективности сельскохозяйственного землепользования в муниципальных образованиях Воронежской области // Аграрная Россия. 2010. № 5.
10. Жданова Р.В. Эффективность управления сельскохозяйственным землепользованием муниципальных образований на основе кадастровой информации (на примере Воронежской области): автореф. дис. ... канд. экон. наук. М., 2010. 24 с.
11. Сведения по налоговым исчислениям // Сайт Федеральной налоговой службы. URL: http://www.nalog.ru/
12. Doing Business 2018. Economy Profile. The World Bank, Washington, 2017. URL: http://www.doingbusiness.org/
Об авторах:
Жданова Руслана Владимировна, кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры землепользования и кадастров, ORaD: http://orcid.org/0000-0002-9069-1559, zhdanova1604@yandex.ru
Минушина Марина Владимировна, магистрант кафедры землепользования и кадастров, marysobel@inbox.ru
INTERNATIONAL AGRICULTURAL JOURNAL № 6 (372) / 2019
www.mshj.ru
ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО
IMPROVEMENT OF METHODS FOR DETERMINING CADASTRAL VALUE FOR REAL ESTATE TAXATION
R.V. Zhdanova, M.V. Minuchina
State university of land use planning, Moscow, Russia
In this article the technique of determination of cadastral cost of the parcels of land and capital construction objects Is considered. The article shows the legal framework that currently regulates the state cadastral valuation of real estate, considered the methodological provisions of the state cadastral valuation and cadastral value, considered the order, rules and regulations of real estate valuation for tax purposes. The authors of the article analyzed the approaches and techniques used in determining the cadastral value of real estate. The methods of determining the specific index of cadastral value, namely the method of statistical (regression) modeling, modeling method based on specific indicators of cadastral value are considered in detail. the method of a typical (reference) real estate object, the method of indexation of past results, the method of capitalization of land rents. Conclusions were drawn from the studies.
Keywords: the technique, cadastral valuation, cadastral cost, real estate, plot of land, land system, estate market.
References
1. Tax code of the Russian Federation dated 5 August 2000 No. 117-FZ (as amended on 31.05.2018). Part 2. Access from referral legal system "ConsultantPlus".
2. The Federal law "On the state cadastral assessment" of 03.07.2016 No. 237-FZ. Access from referral legal system "ConsultantPlus".
3. Order of the Ministry of economic development of Russia "On approval of Methodical instructions on the state cadastral evaluation" from 12.05.2017 No. 226 (Registered in Ministry of justice of Russia 29.05.2017 No. 46860). Official Internet portal of legal information. URL: http://www.pravo. gov.ru
4. The concept of the Federal target program "Development of Uniform state system of registration of the rights and cadastral accounting of real estate (2014-2019)" of June 28, 2013 No. 1101-r. Access from referral legal system "ConsultantPlus".
5. Varlamov A.A., Galchenko S.A., Avrunev E.I. Cadastral activity: tutorial. Moscow: Infra-M Forum, 2015. 256 p.
6. Varlamov A.A., Komarov S.I. Valuation of real estate. Moscow: Forum, 2015. 640 p.
7. Varlamov A.A., Antropov DV. Zoning: tutorial. Under general editorship AA. Varlamov. Moscow: Forum, 2016. 207 p.
8. Zhdanova R.V. The most important tasks and problems of effective land management. Problems and pros-
pects of modern effective land use. Moscow: GUZ, 2013. Pp. 133-136.
9. Zhdanova R.V. Calculation of efficiency of agricultural land use in municipalities of the Voronezh region. Agrarnaya Rossiya = Agrarian Russia. 2010. No. 5.
10. Zhdanova R.V. Efficiency of management of agricultural land use of municipalities on the basis of cadastral information (on the example of the Voronezh region). Extended abstract of candidate's thesis. Moscow, 2010. 24 p.
11. Information on tax calculations. The website of the Federal tax service. URL: http://www.nalog.ru/
12. Doing Business 2018. Economy Profile. The World Bank, Washington, 2017. URL: http://www.doingbusiness.org/
About the authors:
Ruslana V. Zhdanova, candidate of economic sciences, associate professor, associate professor of the department of land use and cadastres, ORCID: http://orcid.org/0000-0002-9069-1559, zhdanova1604@yandex.ru
Marina V. Minuchina, master student of the department of land use and cadastres, marysobel@inbox.ru
zhdanova1604@yandex.ru
О О © @AG ROS. EXPO #AGROS #AGROS2020
МЕЖДУНАРОДНЫЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ЖУРНАЛ № 6 (372) / 2019
