CC BY
38Применение данных по оспариванию кадастровой стоимости при проведении
государственной кадастровой оценки на территории г. Санкт-Петербург The use of data to challenge the cadastral value when carrying out the state cadastral assessment on the territory of Saint-Petersburg
há
IS
ЖУРНАЛ
МОСКОВСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ
УДК 332.6 DOI 10.24411/2413-046Х-2019-12022
Руслана Жданова,
кандидат экономических наук, доцент, Государственный университет по
наук, доцент, Государственный университет по
университет по
землеустройству
Анна Рассказова, кандидат экономических землеустройству Ольга Гвоздева,
кандидат экономических наук, доцент, Государственный землеустройству
Ruslana Zdanova, zhdanova1604@yandex.ru
Anna Rasskazova, annar78@mail.ru
Olga Gvozdeva, gvozdeva_ov@bk.ru
Аннотация. В данной статье рассмотрено применение данных по оспариванию кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки на территории г. Санкт-Петербург. Также актуальность оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости; проведен анализ результатов оспаривания кадастровой стоимости земельных участков на территории Санкт-Петербурга. анализ результатов принятых решений Комиссии. Рассмотрены способы оспаривания объектов
недвижимости, статистический материал Росреестра. Приведена структура исковых заявлений, рассмотренных в суде.
Summary. This article discusses the use of data on contesting the cadastral value during the state cadastral valuation in the territory of St. Petersburg. Also relevance of contesting of cadastral cost of real estate objects; the analysis of results of contesting of cadastral cost of the parcels of land in the territory of St. Petersburg is carried out. analysis of the results of the Commission's decisions. The methods of challenging properties, statistical data of Rosreestr. The structure of the statements of claim considered in court is given.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, оценка, результаты, комиссия, суд, объект недвижимости, анализ, заявление.
Keywords: cadastral value, assessment, results, Commission, court, real estate object, analysis, application.
При определении кадастровой стоимости на территории Санкт-Петербурга использовались данные по оспариванию кадастровой стоимости. Далее, рассмотрим результаты анализа оспаривания результатов кадастровой стоимости. Из общего числа заявлений, поступивших в Комиссию за период с 24.10.2013 до 01.01.2018:
- решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 267 заявлений (41% от общего числа заявлений),
- решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости - в отношении 356 заявлений (55% от общего числа заявлений),
- о пересмотре кадастровой стоимости - в отношении 15 заявлений (2% от общего числа заявлений),
- 16 заявлений были отозваны заявителями до принятия решения Комиссией (2% от общего числа заявлений). На рисунке 1 показаны результаты принятых Комиссией решений.
чУстановление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ■ Кадастровая стоимость не переем 01рена в с вязи с отклонением заявления _ Комиссией
Г" Пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости (по недостоверности) 2Н ■ Заявления отозваны % заявителями аз принятия
Комиссией репвния
Рисунок 1 - Результаты принятых Комиссией решений
При отклонении заявлений по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости причиной отказа Комиссии, как правило, является выявленное несоответствие приложенного к заявлению отчета об оценке рыночной стоимости требованиям, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предъявляемым к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, а также выявленное наличие методологических ошибок при проведении расчетов.
При отклонении заявлений по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости причиной отказа Комиссии, как правило, является выявленное несоответствие приложенного к заявлению отчета об оценке рыночной стоимости требованиям, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предъявляемым к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, а также выявленное наличие методологических ошибок при проведении расчетов.
При отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной на досудебной стадии отчет об оценке можно исправить, устранив представленные к нему Комиссией замечания, и повторно обратиться с заявлением. Максимальное количество заявлений, поданных в Комиссию в отношении одного объекта недвижимости, составило шесть раз.
Л
Многократное обращение в комиссию обусловлено тем, что заявление отклонялось членами Комиссии ввиду того, что у объекта отсутствовал потенциал оспаривания. Объект в кадастровой оценке был отнесен к группе «Бизнес-центры класса Б и ниже», а фактически является бизнес-центром класса В.
Кроме того, отчет об оценке рыночной стоимости объекта был выполнен с методологическими ошибками и многочисленными нарушениями требований, установленных оценочным законодательством.
Если основанием при подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, по результатам рассмотрения данного заявления Комиссия принимала одно из следующих решений:
- об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;
- о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае подтверждения недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Анализ результатов оспаривания кадастровой стоимости в суде показал, что количество решений об удовлетворении требований истцов об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости значительно превышает количество решений об отказе в удовлетворении требований.
Требования истцов были удовлетворены полностью в отношении 14 исков (кадастровая стоимость установлена в размере рыночной стоимости на основании отчета об оценке, с которым истец обратился в суд), удовлетворены частично в отношении 63 исков (кадастровая стоимость установлена в размере рыночной стоимости, определенной в ходе проведения судебной экспертизы по делу), не удовлетворены - в отношении трех исков, четыре исковых заявления оставлены без рассмотрения, в отношении 6 исковых заявлений - судом принят отказ истца от иска, по семи исковым заявлениям заключены мировые соглашения.
Структура исковых заявлений, рассмотренных в суде показана на рисунке 2.
Рисунок 2 - Структура исковых заявлений, рассмотренных в суде (пгт.)
Проведем анализ результатов оспаривания кадастровой стоимости земельных участков на территории Санкт-Петербурга.
За период с 24.10.2013 до 01.01.2018 в Комиссию поступило 228 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 149 земельных участков.
Решение об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере его рыночной стоимости принято в отношении 46 объектов, об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости - в отношении 171 заявления.
Из общего количества заявлений 12 были поданы по основанию недостоверности сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, в связи с отсутствием учёта при проведении кадастровой оценки сведений об ограничениях использования (обременениях) в виде охранных зон.
Однако Комиссия обоснованно посчитала данные заявления подлежащими отклонению ввиду того, что данные сведения об ограничениях (обременениях) не попадают под определение «недостоверные», так как не передавались для целей оценки из государственного кадастра недвижимости и не учитывались при применении массовой оценки. Все 12 заявлений единогласно были отклонены Комиссией.
В судах за рассматриваемый период было инициировано 54 судебных дела о величине кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, в
отношении 83 земельных участков. В отношении восьми исков требования истцов удовлетворены полностью, в отношении 35 исков требования удовлетворены частично, то есть, кадастровая стоимость установлена в размере рыночной, определенной в ходе проведения судебной экспертизы, а не на основании рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, с которым истец обратился в суд.
Таблица 1 - Сведения о земельных участках, кадастровая стоимость которых
оспорена в Комиссии и суде, по видам их разрешенного использования
Использование территории Кол-ео объектов, кадастровая стоимость которых оспорена в Комиссии Кол-во объектов кадастровая стоимость которых оспаривалась е судебном порядке Диапазон отклонения кадастровой стоимости от установленной рыночной % Среднее значение снижения кадастровой стоимости в результате оспаривания, %
дня размещения автозаправочных и газснапапннлельных станций 2 29 0,04 - 50,91 20,63
дли размещения промышленных и складских ооъеюхв 19 39 0,29 - 73,04 31,94
дли размещения объектов торговли 5 4 2,82 - 67,94 38,18
для размещения офисных здании делового н коммерческого назначения 2 2 0,5-50,53 20,97
для размещения ооъектов транспорта (гаражи, автостоянки, предприятия автос ервиса) 4 2 11,66-67,82 50,6
для ЮКС. дачного строительства н садоводства 7 2 13,28-71,93 46,0В
для размещения многоквартирного дома 0 1 67,61 67,61
для размещения гостиниц 1 1 14,06-42,43 2&,24
для размещения ооъектов рекреационного и лечеоио-оздоровительного назначения 3 3 56,97- 70,07 62,51
для размещения ооъектов здравоохранения, социального обеспечения и наукн 3 0 5,03-68,37 26,33
всего объектов 129 0,04 - 73,04 39,31
Наибольшее количество оспариваний было проведено по земельным участкам, предназначенным для промышленно-складского использования территории (46%) и для размещения автозаправочных станций - 24%.
На рисунке 3 представлены сведения по видам разрешенного использования земельных участков, кадастровая стоимость которых была оспорена.
Положительные решения, на основании которых произошло максимальное отклонение кадастровой стоимости от рыночной, принимались, как правило, в отношении объектов, кадастровая стоимость которых была назначена на основе удельного показателя кадастровой стоимости в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке(например, регистрация изменения вида разрешенного использования земельного участка).
В среднем кадастровая стоимость земельных участков была снижена в результате оспаривания на 40%.
Список литературы
1. Варламов, А.А. Оценка объектов недвижимости [Текст]: учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров. — М.: Форум, 2015 — 640 с. - (Высшее образование).
2. Жданова Р.В. Важнейшие задачи и проблемы эффективного управления земельными ресурсами [Текст]/Проблемы и перспективы современного эффективного землепользования ГУЗ М. 2013.С.133-136.
3. Жданова Р.В., Практика оспаривания кадастровой стоимости земельных участков. /Р.В. Жданова, А.А. Рассказова, О.В. Гвоздева -Московский экономический журнал, №1, 2017.
4. Комитет имущественных отношений Санкт- Петербурга [Электронный ресурс] // URL: http://www.commim.spb.ru/
