CC BY
70НАУКИ О ЗЕМЛЕ EARTH SCIENCE
Актуальные вопросы кадастровой оценки недвижимости в части применения данных по оспариванию кадастровой стоимости при ее выполнении Relevant issues pertaining to cadastral valuation of real estate in terms of the use of data to
challenge the cadastral value when it is executed
fc M МОСКОВСКИЙ ■p ЭКОНОМИЧЕСКИЙ 4Í ЖУРНАЛ
УДК 332.6 DOI 10.24411/2413-046Х-2019-14011
Руслана Жданова,
кандидат экономических наук, доцент, Государственный университет по землеустройству
Анна Рассказова,
кандидат экономических наук, доцент, Государственный университет по землеустройству Ольга Гвоздева,
кандидат экономических наук, доцент, Государственный университет по землеустройству
Ruslana Zdanova, [email protected]
Anna Rasskazova, [email protected]
Olga Gvozdeva, [email protected]
Аннотация. В данной статье рассмотрены актуальные вопросы при проведении кадастровой оценки, проблемы и перспективы, основания пересмотра кадастровой стоимости. Применение данных по оспариванию кадастровой стоимости при выполнении
работ по определению кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Рассмотрен анализ результатов оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства на территории Санкт-Петербурга, в том числе анализ поступивших заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, а также использование информации о результатах оспаривания.
Summary. This article deals with topical issues in the cadastral valuation, problems and prospects, the grounds for the revision of the cadastral value. Application of data on contestation of cadastral cost at performance of works on determination of cadastral cost of capital construction projects. The article presents the analysis of the results of challenging the cadastral value of capital construction objects on the territory of St. Petersburg, including the analysis of received applications for review of results of determination of cadastral value and the use of information on the results of the challenge.
Ключевые слова: анализ, кадастровая стоимость, оценка, результаты, комиссия, суд, объект недвижимости, пересмотр, заявление.
Keywords: analysis, cadastral value, valuation, results, Commission, court, property, review, application.
Определение кадастровой стоимости имеет массовый характер в силу невозможности рассматривать индивидуальные характеристики каждого земельного участка, в связи с этим обоснованность установленной стоимости может быть под сомнением. Тем самым заинтересованность физических и юридических лиц в оспаривании кадастровой стоимости с каждым годом возрастает [2].
В данной статье авторами рассмотрены актуальные вопросы государственной кадастровой оценки, проблемы и основания пересмотра кадастровой стоимости, Проанализированы и рассмотрены результаты оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости на примере города Санкт-Петербург.
За период с 26 декабря 2014 по 01 января 2018 в Комиссию поступило 170 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости [5]. Решение об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости принято в отношении 57 объектов, об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости - в отношении 99 заявлений. Диапазон отклонения кадастровой стоимости от установленной рыночной составил от 10,53% до 90,43% [5].
Снижение кадастровой стоимости может быть за счет ошибки в группировки объектов оценки, например указанное наименование объекта оценки может не соответствовать его фактическому назначению. Зачастую причиной снижения кадастровой стоимости является
учет фактических данных о существенно меньшем строительном объеме здания, чем расчетная величина, которая была использована в модели оценки.
Пересчет кадастровой стоимости по методике кадастровой оценки с учетом фактических данных об объеме зачастую подтверждал рыночную стоимость, которую обосновал оценщик в отчете, представленном на Комиссию [3;4].
Из общего количества заявлений девять были поданы по основанию недостоверности сведений о здании, использованных при определении его кадастровой стоимости. В отношении шести заявлений Комиссией принято решение пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объектов, одно заявление по результатам рассмотрения отклонено.
Также основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости могут быть недостоверные сведения в отношении. например материала стен объекта оценки.
В большинстве случаев на Комиссии оспариваются результаты определения кадастровой стоимости в отношении объектов, административных и торговых.
За период с 26.12.2014 до 01.01.2018 в Комиссию поступило 263 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 212 помещений. Решение об установлении кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости принято в отношении 163 объектов, о возможности пересмотра кадастровой стоимости (в случае недостоверности сведений, использованных при определении кадастровой стоимости) в отношении 9 объектов. Всего из общего количества заявлений 17 были поданы по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
На рисунке 1 представлены сведения о помещениях, кадастровая стоимость которых чаще всего оспаривалась в Комиссии (по назначению объектов недвижимости). Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помещений послужили недостоверные сведения в отношении неучтенного состояния объектов (аварийность, отсутствие отделки), типа дома, в котором располагались рассматриваемые объекты, и неверном учете фактора этажа расположения, использованных при определении кадастровой стоимости.
Рисунок 1 - Сведения о помещениях, кадастровая стоимость которых
оспаривалась в Комиссии
Преимущественно на Комиссии оспаривались результаты определения кадастровой стоимости в отношении жилых помещений (квартир), а также встроенных нежилых помещений, представляющих собой подземные паркинги в многоквартирных жилых домах, и встроенных нежилых помещений различного назначения. Далее на рисунке 2 наглядно можно посмотреть распределение сведений о назначении помещений кадастровая стоимость которых была оспорена, в процентном соотношении.
Рисунок 2 - Сведения о назначении помещений, кадастровая стоимость
которых оспаривалась
В отношении жилых помещений были удовлетворены все заявления, поданные в Комиссию по объектам, которые не проходили государственную кадастровую оценку в 2015 году, а были зарегистрированы в ЕГРН после даты оценки, их кадастровая стоимость была назначена на основе УПКС.
Если рассматривать как обстоят дела в суде, то за рассматриваемый период максимальное снижение стоимости, установленной Судом, относительно кадастровой стоимости составило 60,1%, минимальное отклонение 0,49%, среднее значение 23,7% [5].
В судах за рассматриваемый период было инициировано 25 судебных дел о величине кадастровой стоимости, внесенной в единый государственный реестр недвижимости, в отношении 27 объектов недвижимости.
В отношении шести исков требования истцов удовлетворены в полном объеме, в отношении 15 исков требования истцов удовлетворены частично, в отношении двух исков
- определением суда принят отказ истцов от исковых заявлений [5].
Отказ возможен при назначении Судом экспертизы, которая может установить, есть ли превышение величины кадастровой стоимости над рыночной. В рамках проведенных судебных экспертиз, экспертами выполняются индивидуальные оценки, которые смогли учесть особенности характеристик оцениваемых зданий, их местоположение, состояние, фактический строительный объем зданий, особенности планировки помещений, совокупный износ, обременения [3].
Далее рассмотрим использование информации о результатах оспариванияпри проведении кадастровой оценке в 2018 году на территории Санкт-Петербурга.
Как указано исполнителем работ ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» г. Санкт-Петербург информация об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, была использована в следующих направлениях:
- установленные в результате оспаривания кадастровые стоимости земельных участков, помещений, расположенных в многоквартирных домах, используемых как паркинги, рассматривались в качестве рыночных стоимостей соответствующих объектов и использовались при формировании базы рыночных данных для моделирования (с корректировкой от даты определения кадастровой стоимости);
- характеристики объектов, установленные в процессе оспаривания (сведения о физических характеристиках помещений, объемно-планировочных решениях ОКС, о виде использования земельных участков и ОКС и др.), использовались при группировке Объектов оценки;
- анализ результатов кадастровой оценки проводился, в том числе отдельно по объектам, кадастровая стоимость которых была оспорена в Комиссии и суде.
Недвижимость является одним их основных элементов пополняющие региональный и муниципальный бюджет за счет поступления налоговых доходов. Тем самым не сложно предположить, что увеличение кадастровой стоимости объектов недвижимости так же увеличивает бюджетные поступления.
Список литературы
1. Варламов, А.А. Оценка объектов недвижимости [Текст]: учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров. — М.: Форум, 2015 — 640 с. - (Высшее образование).
2. Жданова Р.В., Гвоздева О.В., Рассказова А.А. Практика оспаривания кадастровой стоимости земельных участков//Московский экономический журнал. 2017. № 1. С. 25. URL: http://qj e.su/otraslevaya-i-regionalnaya-ekonomika/moskovskij -ekonomicheskij -zhurnal-1-2017-27
3. Жданова Р.В., Гвоздева О.В., Рассказова А.А. Применение данных по оспариванию кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки на территории г. Санкт-Петербург//Московский экономический журнал. 2019. № 2. URL: http://qj e.su/nauki-o-zemle/moskovskij -ekonomicheskij -zhurnal-2-2019-22/ -1-2019-27
4. Актуальные вопросы об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости / Корж А.Ю., Жданова Р.В.В сборнике: Современные проблемы землепользования и кадастров. Материалы 2-й международной межвузовской научно-практической конференции. 2018. С. 150-155.
5. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР [Электронный ресурс] // URL:https://rosreestr.ru
