CC BY
18ОЖА 631.111.2
ЖЕРДЩ КАДАСТРЛЬЩ (БАГАЛАУ) Ц¥НЫ
ТУКЕНОВА УМУТ САГАТОВНА
4-курс студентi, Кадастр кафедрасы, С. Сейфуллин атындагы ^азак агротехникалык зерттеу университетi КеА^, Астана, ^азакстан
БЕРИСТЕНОВ АЙДАРБЕК ТАЙНИГАЗЫНОВИЧ
Сэкен Сейфуллин атындагы ^азак агротехникалык зерттеу университетшщ КеА^, Кадастр кафедрасыныц ага окытушысы, Астана, ^азакстан
Аннотация. ¥сынылът отырган мацалада жердщ кадастрлыц цуныц багалауды жэне де оган анализ жасуды царастырылган. Жерд1 сатудыагы тгкелей здгстер керсетшген.
Клт свздер: Кадастрлыц цун, анализ, ауылшаруашылыц жерлер, нарыцтыц цун, нарыцтыц,рента, бага, эд1с.
ЖЕРДЩ КАДАСТРЛЬЩ (БАГАЛАУ) Ц¥НЫ.
Шетелдж тэж1рибеде жерд1 баFалауды талдау. Дамып келе жаткан жер нарыгында бага механизмш эзiрлеу жэне жумыс iстеу - кYPделi жэне узак мерзiмдi мшдет. Оны шешу Yшiн элемдiк тэжiрибенi ескере отырып, экономикалык категория ретшде жер багасыныц болжамына негiзделген ауыл шаруашылыгы жерлерiн багалау жYЙесiн калыптастыру кажет. ДYниежYзiлiк тэжiрибе керсеткендей, толыкканды жер нарыгы жумыс iстейтiн жерде жер багасыныц ею формасы бар: нормативтш жэне нарыктык бага стихиялы тYPде - сураныс пен усыныс арасындагы катынастыц, тепе-тецдшке жету дэрежесшщ эсерiнен калыптасады. ауыл шаруашылыгы ендiрiсiнiц экономикасында.
Сураныс пен усыныс нарыктык бага механизмi теориясындагы негiзгi факторлар болып табылады. Нарыкка кешу жагдайында нарыктык баганы калыптастыруда жердi «усыну» факторы мэнi бойынша туракты кун екенш есте устаган жен. Бул белгш бiр аумактагы жер учаскелершщ багасы халыктыц тыгыздыгы, экономикалык есу каркыны, жумыспен камту децгеш, телем кабшеттшп, жергiлiктi келiк жYЙесiнiц дамуы жэне т.б. сиякты сураныс факторларымен аныкталатынын бiлдiредi.
Туракты акпараттык база непзшде есептелетiн жер учаскесшщ стандартты багасы жер айналымы нарыгында жер куныныц бастапкы децгей ретiнде жэне ауыл шаруашылыгы максатындагы жерлердщ кунын есепке алумен байланысты езге де максаттар Yшiн пайдаланылуы мYмкiн.
ДYниежYзiлiк тэжiрибеде жердi жылжымайтын мYлiктi багалаудьщ Yш эдiстемелiк тэсiлi колданылады:
- кымбат;
- жердi сатуды тiкелей талдау;
- табысты (табысты капиталдандыру).
Шыгындык эд1с. Бул эдiс кYPделi курылымдагы жылжымайтын мYлiк объектiлерiн багалау Yшiн колданылады. Ол ауыстыру принципiне непзделген. Жылжымайтын мYлiктi сатып алушы дилеммага тап болады: бурыннан бар гимараты бар жер учаскесiн сатып алу немесе кажетп функционалдык сипаттамалары бар уксас учаскеде жацасын салу. Ягни, эдiс идеясы жылжымайтын мYлiк жер учаскесшщ куны жэне кажеттi сипаттамалары бар гимарат немесе курылыс салу шыгындары ретiнде багаланады.
Осындай жолмен жасалган мYлiктi багалау мiндеттi турде амортизация сомасына тYзетiледi, бул бухгалтер есептемеген амортизациялык аударымдар болып табылады.
Бул эдю езшщ таза туршде бiркатар объективтi себептерге байланысты нарыкта кец таралган практикалык колдануды алган жок. Сапасы нашар жерлердi игеру мен пайдалануга жумсалатын шыгындардыц кажетп децгей эркашан жогары, ягни жер негурлым нашар болса,
оньщ куны согурлым жогары болады. Баланс эдiсiмен аныкталган шыгындар eндiрiстiк ^штердщ дамуындагы айырмашылыктарга байланысты уакыт бойынша салыстыруга келмейдi. Шыгындарды багалаудыц есептелген (нормативтш) эдiсi бул кемшiлiктi жоюга мYмкiндiк бередi, бiрак, кез келген жагдайда, жер учаскелерiне салынган каражат, тшт сапасы бiрдей болса да, олардыц орналаскан жерiне байланысты эртYрлi етеледь 1с жYзiнде жер ресурстарыныц тозуын багалаудыц канагаттанарлык тэсiлi жок. Осылайша, жер учаскелершщ табиги, экологиялык жэне баска да артыкшылыктарын (жэне кемшшктерш) шыгынды эдiспен багалау ете киын.
Жерд1 сатуды т1келей талдау эдш. Осы эдiске сэйкес: 1) тшсп нарыкта немесе оныц сегменттерiнде учаскелердщ накты сатылуы аныкталады; 2) багаланатын учаске мен эрбiр салыстырылатын учаске арасындагы айырмашылыктарды есепке алу Yшiн тYзетулер енгiзiледi. Багаланатын жер учаскесш салыстырмалы бiрiктiрiлген учаскелермен салыстыру ею курамдас бойынша жYргiзiледi: а) салыстыру элементтерi бойынша; б) салыстыру бiрлiктерi бойынша.
Салыстыру элементтерi ретiнде сайтты эзiрлеуге кажеттi шыгындарга елеулi эсер етуi мYмкiн барлык факторлар алынады: учаскенщ орналасуы; сайтка меншiк кукыгы; топырак курылымы; жер асты суларыныц, батпактардыц болуы; учаскенi су басу ыктималдыгы; мелиоративтiк жумыстардыц кeлемi; учаскеде гимараттардыц болуы жэне олардыц техникалык жагдайы; учаскенiц экологиялык жагдайы; мемлекет коргауындагы тарихи ескерткiштердiц болуы; ыцгайлылыктыц болуы жэне т.б.
Салыстыру техникасыныц бiрлiгiн пайдалану кезiнде накты сатылымдар санына негiзделген эрбiр бiртектi тораптар тобы Yшiн салыстыру бiрлiгiнiц орташа немесе типтiк куны аныкталады. Орташа мэн медиананы немесе салыстыру бiрлiгiне орташа сату багасын есептеу аркылы аныкталады. Бул эдiс аумактар eлшемдерi бойынша бiр-бiрiнен ете ерекшеленетiн, бiрак параметрлерi бойынша салыстырмалы тYрде уксас болган жагдайларда колданылады.
Баска эдiстеме детерминацияга негiзделген - баска жер учаскелершщ кунын есептеу Yшiн нускаулык болып табылатын негiзгi, стандартты учаскенiц кунын салыстырмалы сатуды талдау аркылы. Багалау объекта накты немесе гипотетикалык базалык аймак болып табылады.
Жалпы жердщ нарыктык багасын келесiдей аныктауга болады:
Цр=Цн х К1х К2 х КЗ-Кп,
мундагы Цр - жердщ нарыктык багасы; ЦН - жер учаскесшщ стандартты багасы;
^олданылатын К1-Кп коэффициенттерi
Коэффиценттер, егер мемлекеттiк органдар беюткен жок болса, сараптамалык турде белгiленедi.
Салыстырмалы талдау эдiсiн нарыктык акпарат эдiсi деп те атайтыны кездейсок емес, оныц мэнi де осында жэне бYгiнгi кYнi оны колданудыц барлык киындыгы да осында. Жер нарыгы элi калыптасу кезещнде, оныц даму тенденциялары эрец пайда болды, сондыктан бул тэсiлдi казiргi уакытта республикада жердiц жылжымайтын мYлкiн кадастрлык багалаудыц технологиялык негiзi ретшде пайдалану мYмкiн емес. Оныц Yстiне, тiптi туракты экономика жагдайында жэне кажетп акпаратпен бул эдiс ете Yлкен жумыс кYшiн, уакыт пен акшаны кажет етедi. Табысты капиталдандыру эдiсi. Жер ресурстарыныц багасын аныктау кезiнде ец жиi колданылатын эдюнамалык тэсiл жер рентасын (пайдасын) капиталдандыруга негiзделедi, eйткенi жердi пайдаланудан алынган кiрiстiц капиталдандыру нормасына катынасы немесе саладагы капиталдыц тиiмдiлiк коэффициентi:
Цз-Р/Бк, мундагы Р - негiзгi ауыл шаруашылыгы дакылдары мен мал шаруашылыгы eнiмдерiн eткiзуден кYтiлетiн таза юрю;
Вк-узак мерзiмдi несие бойынша банктш пайыз, бiрлiк Yлестермен (капиталдандыру мeлшерлемесi) кeрсетiлген.
Жер рентасын капиталдандырудьщ мэш мынада: жер учаскесш сату аркылы оныц иес одан алынган табыска, ягни рентага eзiнiц кукыгын сатады. Егер оныц орнына банкке салынган немесе несиеге бершген сома рентага тец пайыздык кiрiс экелетiн болса гана жер иес eзiнiц жер телiмiнен белшпа келетiнi анык.
Екiншi жагынан, жер учаскесш сатып алушы оныц иес болмас бурын, оныц акшасы жай гана банкте болса, алатын пайызбен учаске экелетiн жалдау акысын салыстыруы керек. Демек, К.Маркстiц аныктамасы бойынша жер багасы капиталдандырылган жер рентасын бiлдiредi.
Жердiц багасы рентаныц eсуi нэтижесiнде кeтерiлуi мYмкiн, ол дифференциалды рента есебiнен eседi, ол ауыл шаруашылыгына косымша инвестициялар есебiнен еседь
Бурын жоспарлы экономика жагдайында бiздiц елiмiзде жер учаскелерiн багалау жартылай зацды жэне кездейсок сипатта болды жэне осы мэселе бойынша гылыми-зерттеу жумыстарымен айналысатын адамдардыц салыстырмалы тYPде шагын шецберi Yшiн мацызды болды.
Жер ресурстарын кайта бeлу процестерш натуралды тYPде мемлекеттiк органдар бастады жэне реттедi жэне бул Yшiн багалау кажет болмады. Жерге мемлекетпк меншiк «жылжымайтын мYлiк» угымыныц e3^, сонымен катар оны багалауды магынасыз еттi.
Нарыктык экономикага кeшу жагдайында ^азакстанда жер катынастарыныц дамуына, жерге мемлекетпк жэне жеке меншiкпен катар пайда болуына, жер нарыгыныц калыптасуы мен дамуына байланысты жердi багалау мэселелерi eзектi бола тYсуде. жэне жер пайдалану кукыгы, ипотекалык несиелеу жYЙесiн куру. Олар эрбiр eндiрiс субъектiсi мен тулганыц кукыктык, экономикалык, элеуметтiк, экологиялык жэне баска да мYДделерiне эсер етедi. Сондыктан жердi багалау жумыстарына сураныс артып келедь
ЭДЕБИЕТТЕР
1. ^алалык жер учаскелершщ кадастрлык кунын багалау https://official.satbayev.university/download/document/32445
2. Жер учаскелершщ кадастрлык (багалау) кунын айкындау кезшде жер учаскесiнiц сапалык жай-кYЙiне карай тYзету коэффициенттерi ^сетш немесе кемiтетiн) колданылады; https://uchet.kz/tags/o/otsenochnaya-stoimost.html
3. Клебанович Н. В. Земельный кадастр: учебное пособие / Н.В. Клебанович: - Минск: БГУ, 2006. https://elib.bsu.by/handle/123456789/24182
4. Васильева, Н. В. Основы землепользования и землеустройства. Учебник / Н.В. Васильева. М.Юрайт,2016.^4. Веселовская, Наталия Григорьевна Английский язык для направления "Землеустройство и кадастры". Учебное пособие для студентов учреждений высшего профессионального образования. Гриф УМО МО РФ / Веселовская Наталия Григорьевна.
