CC BY
262
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
М.С. ЖЕВЛАКОВИЧ,
адъюнкт кафедры гражданского права и процесса Московского университета МВД России,
старший лейтенант милиции [email protected]
Аннотация. Исследуются особенности и характерные черты земельного участка как предмета договора аренды, проводится анализ гражданского и земельного законодательства в области правового регулирования аренды земли.
Ключевые слова: аренда, земельный участок, предмет договора, объект недвижимости.
THE GROUND AREA AS A SUBJECT OF THE CONTRACT OF RENT
M.S. ZHEVLAKOVICH,
postgraduated student of chair of civil law and process of the Moscow University of the Ministry of Internal Affairs of Russia, the senior lieutenant of militia
The summary. In article features and characteristic features of the ground area as subject of the contract of rent are investigated, the analysis of the civil and land legislation of the Russian Federation in the field of legal regulation of lease of the land is carried out.
Key words: lease, the ground area, a contract subject, object of the real estate.
Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды земельного участка как особого вида аренды, является предмет договора, т.е. то, по поводу чего договор заключен. Предметом исследуемого договора является земельный участок, отнесенный законодательством к объектам аренды и не изъятый из оборота. При этом объект договора необходимо рассматривать как составную часть предмета соответствующего договора.
Под объектом договора аренды земельного участка следует понимать непосредственно земельный участок (его часть), передача в аренду которого осуществляется в результате исполнения договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение и размер. Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Обязательным приложением к договору является кадастровая карта (план) земельного участка. Объектом договора аренды не может быть земельный участок, изъятый из оборота в порядке п. 4 ст. 27 ЗК.
Предметом договора аренды земельного участка являются действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора земельного участка; по обеспечению надлежащего использования земли; действия арендатора по содержанию земельного участка и использованию его по назначению, предусмотренному договором; по внесению арендной платы, а также возврату земельного участка по окончании срока аренды.
Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно включение в их содержание некоторых вещно-правовых элементов (права следования, вещно-правовых способов защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, можно утверждать, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.
Как предмет договора аренды земля обладает двойственной сущностью. С одной стороны, земельный участок — имущество, включенное в гражданский оборот, а с другой — земля есть важнейший элемент экосистемы, неотъемлемая часть окружающей среды; ее функционирование осуществляется по законам естественного развития. Природное происхождение земли предопределяет наличие ряда специфических признаков, ей присущих: непотребляемость, неунич-тожимость, невоспроизводимость, локализованность земельных участков по месту расположения, позволяющих земле стать особо ценным объектом недвижимости, объектом надежного вложения средств.
Земельный участок рассматривается ЗК в качестве объекта земельных отношений, как часть поверхности земли, в том числе почвенный слой, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК).
Земельный участок определяется и как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (Федеральный закон «О государственном земельном кадастре»). Такое формально-правовое определение сути земельного участка требует разъяснения в части порядка удостоверения и описания границ земельного участка.
Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК). Земельный участок как объект права должен быть соответствующим образом индивидуализирован путем определения его размера, границ и местоположения. Отсутствие оформленных в установленном порядке данных, позволяющих индивидуализировать земельный участок, влечет отсутствие существования земельного участка как объекта гражданского оборота, что также подтверждается правоприменительной практикой (см., например, постановления ФАС Московского округа от 21 апреля 2004 г. № КГ-А41/2598-04, Уральского округа от 24 марта 2004 г. № Ф09-726/04-ГК, ВосточноСибирского округа от 11 апреля 2005 г. № А19-20342/04-21-Ф02-1362/05-С1).
Границы земельного участка устанавливаются и закрепляются на местности посредством межевания земель в порядке, закрепленном Инструкцией по межеванию земель от 8 апреля 1996 г. Все земельные участки подлежат обязательному кадастровому учету в соответствии со ст. 7 Федерального закона «О государственном земельном кадастре».
В едином государственном реестре земель содержатся следующие сведения о земельном участке: ® кадастровый номер, местоположение (адрес), площадь;
категория земель и разрешенное использование земельных участков;
зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); ® экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;
качественные характеристики, в том числе показатели плодородия земель;
наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.
Такое многогранное описание, надлежащее документирование и последующая регистрация земельного участка, может оптимально выражать юридическое понятие земельного участка.
Признаки объекта договора аренды земельного участка должны отвечать требованиям ст. 607 ГК. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Правовой режим земельного участка как объекта договора аренды определяется также оборотоспособ-ностью, категорией земли (целевым назначением), разрешенным использованием участка. Категория земли является важнейшей правовой характеристикой участка, от которой зависят его оборотоспособ-ность, порядок приобретения права, предельный максимальный или минимальный размер участка. Земельный участок с неустановленной категорией земли — объект с неустановленным правовым режимом, который не может участвовать в обороте.
Земельный участок является объектом с единым правовым режимом, т.е. часть земельного участка не может быть самостоятельным объектом вещного права. Однако, на практике зачастую одну часть земельного участка предоставляют в собственность, другую — в аренду, что недопустимо.
Часть земельного участка может выступать в качестве объекта договора аренды, поскольку соответствует его признакам. Правомерность подобного вывода подтверждается и позицией некоторых авторов, поскольку «надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом плане всего земельного участка часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или срочного пользования»1.
Правомерность подобной позиции соответствует и практическим соображениям, поскольку собственнику участка проще сдать в аренду его часть, используя сформированные ранее документы кадастрового учета, чем формировать из состава существующего земельного участка новый. В силу этих признаков, свойственных земельному участку как объекту гражданско-правовых отношений, высказывалось мнение о том, что «не является объектом гражданских прав такой объект земельных отношений, как земля, указанный в ст. 6 ЗК РФ, поскольку он не обладает признаками, указанными в ст. 260 ГК РФ»2.
Эта позиция разделяется О.И. Крассовым, указывающим на то, что «земля как природный объект, как природный ресурс не может быть ни объектом земельных отношений, ни отношений собственности, ни каких-либо иных отношений. Объектом земельных отношений всегда является какая-либо юридическая категория, отражающая наиболее характерные юридически значимые признаки соответствующего
объекта природы. Земельные отношения не возникают по поводу земли как природного объекта или ресурса. Объектом таких отношений является индивидуализированная часть земли, то есть конкретный земельный участок»3.
При подобном подходе законодателя невозможно признавать объектом договора аренды земельного участка и земельную долю в праве аренды земельного участка, поскольку в аренду могут передаваться земельные участки, а не доли в праве аренды на них. Более того, земельная доля не отвечает и не соответствует признакам, характерным объекту договора аренды земельного участка. В частности, земельную долю невозможно индивидуализировать, определить ее конкретное местоположение и, следовательно, признавать объектом государственного кадастрового учета. Правомерность подобного вывода подтверждается арбитражной правоприменительной практикой (см. постановление Президиума ВАС РФ от 20 мая 2003 г. № 1971/03).
Термин «объекты земельных отношений», установленный ст. 6 ЗК, не тождествен термину «объект договора аренды земельного участка». Квалифицирующие признаки, определяющие предмет договора аренды, исключают возможность признания объектом договора такой объект земельных отношений, как земля. В свою очередь, отсутствие у земельной доли характерных признаков объекта договора аренды земельного участка (невозможность индивидуализации объекта аренды) не позволяет признавать ее объектом этого договора.
Существует несколько подходов правового восприятия земельного участка по отношению к его первичности, вторичности, равнозначности в соотношении со строениями, сооружениями на земельном участке и прилегающей территории, поскольку переход от монополизма государственной собственности на землю к включению земли в гражданский оборот порождает неопределенность. В России правила о первичности земельного участка применяются к сельскохозяйственным землям, являющимся средством производства, либо к землям, предназначенным для размещения движимых объектов — временных сооружений. В других отраслях земельный участок выступает пространственно-операционным базисом и его ценность зависит от ценности расположенного на нем объекта недвижимости или возможности расположить на нем соответствующий объект. Такими объектами могут быть не только здания и сооружения, но и леса, особо охраняемые территории, водные объекты и т.д.
Позиция, отстаивающая, что земельный участок всегда является главной вещью по отношению к строению, несостоятельна и не укладывается в логику фундаментального определения понятия недвижимости (ст. 130 ГК), поскольку допускает противоречие в правах на здание и на земельный участок. Аргумен-
том может служить и то, что не только в России, но и во многих странах, в том числе в государствах Союза Европы строение может находиться в собственности, а земельный участок, на котором строение расположено, — аренде.
В России право собственности индивидуального владельца здания, в отличие от права на арендуемый земельный участок, не ограничено во времени. В результате право на земельный участок, занятый зданием, будет носить ограниченный характер, поскольку в соответствии с законом (ст. 552 ГК, ст. 35 ЗК) право аренды будет следовать праву собственности на здание в случае его продажи, если договором с собственником земельного участка не будет установлено иное.
Возвращаясь к особенностям земельных участков как предмета договора аренды, необходимо отметить, что для них действует презумпция государственной собственности: земельные участки и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью (п. 2 ст. 214 ГК) и не могут признаваться бесхозяйными.
Земельные участки относятся к объектам недвижимости, в отношении которых, в силу особой общественной значимости, законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует тот факт, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129). ЗК устанавливает перечень земельных участков, изъятых из оборота (п. 4 ст. 27), которые не могут быть объектом аренды, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В настоящее время такое исключение предусмотрено для земельных участков на территории национальных парков (приказ Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. № 43 «Об установлении порядка подготовки и заключения договора аренды земельного участка, расположенного в границах функциональных зон национальных парков»). В соответствии со ст. 17 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» и п. 5.2.28.15 Положения Минэкономразвития России, утвержденного постановлением Правительства РФ от 5 июля 2008 г. № 437, они могут быть предоставлены в аренду для ведения деятельности по обеспечению туризма и отдыха обладателям соответствующих лицензий на определяемых договором условиях.
В отличие от других объектов недвижимости обязательным признаком земельного участка являются его целевое назначение и разрешенное использование. Целевое назначение можно определить как совокупность условий, целей и порядка пользования землей в соответствии с ее категорией. Одной из особенностей сдачи в аренду земельного участка является запрет на
произвольное изменение сторонами договора его целевого назначения.
По целевому назначению все земли в России подразделяются на семь категорий (ст. 7 ЗК):
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Помимо целевого назначения, правовой режим земельного участка включает в себя разрешенное использование в соответствии с зонированием территорий. Разрешенное использование углубляет понятие целевого назначения земли и определяет статус конкретного земельного участка, а также дает возможность полнее определить круг прав и обязанностей его обладателя. Однако, в законодательстве плохо прослеживается связь этого понятия с целевым назначением земли: в одних нормах упоминается только целевое назначение, а в других — только разрешенное использование. При определении предмета в договоре аренды земельного участка во всех случаях необходимо указывать содержание обоих этих титулов.
Титул разрешенного использования впервые применен Градостроительным кодексом РФ (для регулирования использования земельных участков и других объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом), нашел отражение в ЗК. Стороны договора аренды земельного участка не вправе изменять установленный для данного участка правовой режим. Это компетенция органов власти и органов местного самоуправления (ст. 8 ЗК). Зонирование территорий как основание установления разрешенного использования земельного участка регулируется ГрК, который вводит институт территориального зонирования, предполагающий определение видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их аренду, что является определением параметров и видов использования земельных участков.
В соответствии с нормами ЗК для каждой территориальной зоны устанавливается градостроительный регламент, единый для всех земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны. Градостроительный регламент обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями и арендаторами земельных участков и применяется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений. Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав
третьих лиц на него (права залога, сервитута, преимущественных прав перед другими лицами т.п.).
Земельный участок может быть делимым, т.е. разделен на части (ст. 6 ЗК), каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. К неделимым относятся остальные земельные участки, за исключением случаев, предусмотренных законами.
Характеристика предмета договора аренды земли будет неполной без анализа правового положения земельных долей как объекта аренды. В законодательстве так же, как и юридической науке, нет определения понятия земельной доли. Предложено определение земельной доли как доли в праве общей собственности на земельный участок, принадлежащей двум или нескольким лицам, имеющей количественное выражение и не отграниченной на местности.
По причине того что земельная доля не выделена в натуре, договор аренды земельной доли не отвечает требованиям гражданского законодательства к аренде. В аренду собственник может сдать как выделенную, так и не выделенную в натуре долю. Примерный договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей такого положения не содержит. Следовательно, при заключении такого договора выделение земельных долей в натуре не предусмотрено. Однако это применимо только при передаче земельных долей в аренду сельхозорганизации всеми сособственниками общей долевой собственности одновременно. Для других случаев целесообразно включить в примерный договор аренды земельной доли положение о передаче в аренду как невыделенных, так и выделенных в натуре земельных долей.
В случаях, когда речь идет о передаче в аренду выделенных в натуре земельных долей, фактически имеется в виду аренда земельных участков. Договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения должен заключаться в соответствии с нормами законодательства, регулирующего аренду именно земельных участков, а не долей. Было бы желательно сделать соответствующую оговорку в тексте примерного договора, а также в законодательных актах, регулирующих этот вопрос. Если земельные доли передаются в аренду не своей, а другой организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, выделение земельного участка в натуре обязательно, без него аренда неосуществима.
Порядок выделения земельных долей установлен Указаниями о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду, утвержденных Роском-земом 16 мая 1996 г.. Местоположение земельного участка устанавливается соглашением между собственниками земельных долей.
Специфическим видом аренды земель является аренда сельскохозяйственной коммерческой организацией земельных долей ее членов или иных лиц.
Этот вид аренды распространен при определении земельных прав сельскохозяйственной коммерческой организации на земли, находящиеся в общей собственности ее членов и иных лиц. Специфика объекта аренды заключается в том, что при аренде земельной доли дается характеристика предмета договора только в количественном выражении, в так называемых балло-гектарах. Заключая многосторонний договор аренды с собственниками земельных долей, арендатор не знает, кому из сособственников принадлежит соответствующая часть арендуемого земельного участка в натуре. Сельскохозяйственная коммерческая организация, заключая ряд договоров аренды, может выделить единый земельный массив в счет земельных долей.
Таким образом, предметом аренды становится не некая совокупность земельных долей, а конкретный земельный участок. Такая правовая конструкция позволяет сособственникам реализовать свое право сдать в аренду принадлежащий им земельный массив целиком, без выделения в натуре множества земельных участков.
1 Плотникова И. Переход прав на участок // Эж-Юрист. 2004. № 26.
2 Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004.
3 Крассов О.И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. 2004. № 2.
«УПРАВЛЕНИЕ ВРЕМЕНЕМ» С ПОМОЩЬЮ ПРАВА
О.В. ИГНАТЬЕВА,
соискатель кафедры теории государства и права Московского университета МВД России
Аннотация. Время — важная составляющая действия права в самых различных областях общественной жизни. Данная категория отражает не только простую длительность тех или иных процессов, длящиеся деяния и т.п., но и выступает важнейшим компонентом правотворчества и прогнозирования изменений в правовой жизни общества.
Ключевые слова: правовое время, правовая антиципация, прогнозирование, изменения в праве, отрасль права.
«TIME MANAGEMENT» THROUGH THE LAW
O.V. /GNAT/EVA,
aspirant of the department of State and Law of Moscow State University
of the Ministry of Internal Affairs of Russia
The summary. Time — an important component of the law in most of the various areas of public life. However, this category reflects not only the simple duration of any processes that last act, etc., but as an essential component of law-making and forecasting of changes in the legal life of society.
Key words: legal time, legal anticipation, foresight, changes in the law branch of law.
Термин «антиципация»1 еще не прижился в отечественном правоведении, тем не менее, он вполне имеет право на свое существование. Антиципация — это временное допущение какого-либо положения в качестве правильного в ожидании, что позднее оно будет обосновано.
В современной теории права антиципацией называется конкретное действие, цель которого — трансформация чего-то запланированного в реальный факт и его продуктивное использование. На деле это означает, что социальная норма предусматривает, что какое-либо событие должно обязательно произойти в будущем, и что следует именно сегодня, в настоящем установить те правила, в соответствии с которым следует себя вести в будущем. Антиципация в разной
степени присуща всем социальным нормам, но практический и разработанный характер она приобретает именно в праве.
Правовая антиципация — это не только действие нормативных актов во времени. Это более широкое существование права, понимание права во всей полноте его взаимосвязей и взаимообусловленностей. Время в большой степени правовая категория, ибо практически весь ритм права обусловлен временем, его различными проявлениями. Но два важнейших временных параметра всегда должны присутствовать при фиксации правового поведения: хронометрический — исчисление длительности, включающее юридические правила исчисления и течения разнообразных сроков правовых ситуаций, и хронологиче-
