CC BY
78
СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ ИЗ СОСТАВА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
В.Н. Сидоров
Кафедра гражданского права Российская правовая академия Министерства юстиции РФ
Ул. Азовская, 2, корп. 1, 117638 Москва, Россия
*
Рассматриваются правовые аспекты современного регулирования земельных отношений в Российской Федерации, в частности, значительное внимание уделено правовому оформлению заключительных сделок с земельными участками, в том числе из состава земель сельскохозяйственного назначения. Показаны противоречия действующего земельного и гражданского законодательства в области заключения договоров купли-продажи земельных участков и их аренды.
Традиционно участки сельскохозяйственных земель принято относить к недвижимым вещам [9, с. 61]. Поскольку предмет и цель настоящей статьи направлены на выявление системных особенностей заключения сделок с участками сельскохозяйственных земель, не представляется возможным дать более обширное определение земельного участка как объекта недвижимости. В данном случае достаточно будет ограничиться указанием на то, что разделение имущества на движимое и недвижимое является традиционным, общепринятым. Так, в соответствии с положением ч. 1 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) к недвижимым вещам относятся: «...земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, соор$жоиэдшш[й&3, в современном российском гражданском законодательстве отсутствует легальное определение земельного участка как объекта гражданских прав, но его можно отыскать в ст. 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» (далее — Федеральный закон о государственном земельном кадастре) [14]. Земельный участок — это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также всё, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. В п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) содержится более лаконичное определение земельного участка. Под таковым понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке [16]. Таким образом, определение критериев земельного участка и порядка признания его объектом гражданского оборота в значительной степени зависит от усмотрения законодателя [8, с. 107].
Земельные участки можно рассматривать как сугубо специфические объекты недвижимого имущества, поскольку в отношении их устанавливается законодателем особый правовой режим осуществления гражданских прав, а также в силу того, что все прочие объекты недвижимого имущества прямо или в опосредованном виде связаны с земельными участками. Законодательством предусматривается несколько существенных требований по совершению сделок с участками сельскохозяйственных земель.
Прежде всего, земельный участок как объект договорных правоотношений должен быть индивидуально определен. Из этого следует, что он должен иметь определенные границы, которые выносятся на местность в процессе проведения землеустроительных работ по размежеванию. К необходимой информации, служащей целям индивидуализации земельного участка, принято относить: кадастровый номер; местонахождение (адрес); площадь; категория земли и разрешенное использование земельного участка; описание границ земельного участка, его отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земли для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком (п. 2 ст. 14 Федерального закона о государственном земельном кадастре). Все эти сведения о земельном участке вносятся в Государственный земельный кадастр, при этом каждому такому участку присваивается кадастровый номер. Одновременно составляется план земельного участка, в котором отражаются, в графической и текстовой формах, сведения об этом участке. Кадастровый план является частью земельного кадастра.
В случае, если земельный участок окажется не зарегистрированным в земельном кадастре, то соответственно такой участок не может являться предметом намечаемой сделки.
Ещё с одним важным обстоятельством приходиться иметь дело при совершении сделок с участками сельскохозяйственных земель, а именно: гражданское законодательство относит земельные участки к объектам, ограниченным в обороте. В ст. 27 ЗК РФ установлены критерии изъятия из оборота и ограничения в обороте земельных участков, содержащие требования к их обороноспособности [2, с. 149].
В этой связи нужно помнить, что при совершении сделок, влекущих переход права собственности на земельный участок, прежде всего, необходимо получить выписку из кадастра и кадастрового плана земельного участка в территориальном органе, уполномоченном на ведение земельного кадастра [3, с. 396-397]. В случае, если земельный участок окажется не зарегистрированным в земельном кадастре, то соответственно такой участок не может являться предметом намечаемой сделки. В случае, если земельный участок значится в земельном кадастре, то к заключительному договору купли-продажи в обязательном порядке должен прилагаться кадастровый план земельного участка. Ещё с одним важным обстоятельством приходится иметь дело при совершении сделок с участками сельскохозяйственных земель, а именно: гражданское законодательство относит земельные участки к объектам, ограниченным в обороте. В ст. 27 ЗК РФ установлены критерии изъятия из оборота и ограничения в обороте земельных участков, содержащие требования к их обороноспособности [2, с. 149]. Таким образом, земельные участки могут отчуждаться от одного лица к другому в той мере, в какой их обороноспособность допускается земельным законодательством (п. 3 ст. 129 ГК РФ).
Договор купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Договор продажи земельного участка является одним из видов договора купли-продажи, поэтому нормативные положения о купле-продаже земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения основываются прежде всего на общих положениях о купле-продаже, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации, а также нормах Земельного кодекса Российской Федерации. Рассматриваемому договору присущи все основные признаки договора купли-продажи.
Исходя из сказанного, договор купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения может быть определен следующим образом. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и оплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 и п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Договор купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, как и всякий договор аналогичного рода, является возмездным, консенсуальным и взаимным (синаллагматическим).
Его возмездность выражается в том, что продавец за исполнение своих обязанностей по передаче земельного участка покупателю должен получить от последнего встречное представление в виде оплаты полученного товара.
Договор купли-продажи земельного участка является консенсуальным, так как считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей земельного участка покупателю. Передача земельного участка покупателю осуществляется с целью исполнения консенсуальной сделки
В договоре купли-продажи земельного участка имеют место две встречные обязанности: с одной стороны, обязанность продавца передать земельный участок покупателю, а, с другой стороны, обязанность покупателя уплатить покупную цену. Эти одинаково значимые обязанности обусловливают друг друга, поэтому договор купли-продажи земельного участка расценивается как договор синаллагматический, т.е. взаимный.
К существенным условиям договора купли-продажи земельного участка относятся условия о предмете договора и о цене передаваемого объекта недвижимости.
Предметом договора продажи земельного участка будет считаться: продаваемый земельный участок, а также действия продавца и покупателя, совершаемые по передаче такого участка, его принятию и оплате.
Цена за земельный участок может быть установлена, исходя из различных критериев, например, за единицу площади. В этом случае итоговая цена продаваемого земельного участка, подлежащая уплате покупателем, будет определяться исходя из фактического размера передаваемого покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
С целью определения цены продаваемого объекта недвижимости стороны договора купли-продажи земельного участка могут обратиться к услугам оценщиков, действующих на основе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федерального закона об оценочной деятельности) [13]. Данным нормативным актом осуществляется регулирование оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для других целей.
Оценочная деятельность — деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (ст. 3 Федерального закона об оценочной деятельности).
В отношении ряда объектов указанным законом предусматривается их обязательная оценка, например: при вовлечении в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости таких объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление или передачи в аренду; при продаже или ином отчуждении объектов оценки и в др. случаях.
Важно подчеркнуть, что такое существенное условие договора купли-продажи земельного участка как цена заметным образом отличается от общих положений о договорах купли-продажи товаров. Так, не применимо к договорам продажи участков сельскохозяйственных земель положение о том, что исполнение договора, в котором не была определена цена, должно быть оплачено по цене, которая обычно взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст.ст. 424 и 485 ГК РФ). В этом случае действует иное императивное правило, согласно ему: при отсутствии в договоре купли-продажи земельного участка условия о его цене — договор о продаже данного объекта недвижимости считается не заключенным.
Ещё об одной особенности, наверно, также стоит упомянуть. В соответствии с действующим земельным законодательством Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения предназначаются исключительно для сельскохозяйственных целей. Тем не менее в некоторых случаях, в виде исключения из общего правила, разрешается их использовать в качестве территориального базиса для размещения дорог, проездов, построек и т.д., служащих для обеспечения нужд сельхозугодий. При заключении договора купли-продажи земельного участка может возникнуть правомерный вопрос о судьбе этих дорог, проездов, построек, а также о их цене. Для ответа на него придется обратиться к содержанию ст. 450 ГК РФ, где говорится, что на продавце лежит обязанность передать товар покупателю, а также, если иное не предусмотрено этим договором, одновременно передать покупателю принадлежности товара и относящиеся к нему документы.
В земельном законодательстве, к сожалению, не содержится указаний на то, что при передаче земельного участка может считаться его принадлежностью. В гражданском законодательстве, напротив, имеется подробное разъяснение данного термина. Под принадлежностью понимается вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, связанной с ней общим назначением. Следовательно, вышеперечисленные принадлежности земельного участка, как-то: дороги, проезды, постройки, —- должны последовать судьбе главной вещи (земельного участка), а цена на них должна включаться в цену продаваемого земельного участка.
Договор купли-продажи земельного участка заключается только в письменной форме. Несоблюдение такой формы договора влечёт за собой его недействительность. В настоящее время разработана типовая форма такого договора, что позволяет существенно повысить уровень стабильности рыночных отношений в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Как уже отмечалось, на покупателя возлагается обязанность оплатить земельный участок до, во время или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Причём, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью, если договором купли-продажи не была предусмотрена рассрочка уплаты товара. В случае, если покупатель своевремен-
но не оплатил переданный ему земельный участок, продавец вправе потребовать не только причитающейся ему оплаты, но и уплаты процентов на что недвусмысленно указывает норма ст. 486 ГК РФ.
Серьезное внимание уделяется законодателем условия передачи земельного участка. Так, продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии [4, с. 195]. Напомню, что характеристику некоторых качественных параметров почвенного слоя земельного участка можно обнаружить в кадастровом учете. Однако выглядит она там несколько однобоко, так как сводится в основном к описанию признаков, снижающих плодородие почвы (например, кислость, каменность, засоленность, эрозия, избыточная увлажненность, дефляционная опасность и т.д.). Аналогичный подход, кстати, прослеживается и в Федеральном законе «О землеустройстве» [15], где оценка качества земель проводится в целях получения сведений о свойствах земли как средства производства в сельском хозяйстве. Из сказанного можно заключить, что крестьянскому хозяйству для ведения сельскохозяйственных работ не допускается продавать земельные участки, непригодные для целей их использования (например, участок земли, подвергшийся радиационному загрязнению или с нарушенным почвенным слоем, если он не поддается рекультивации, приведению в состояние пригодное для сельскохозяйственного использования).
Характерной особенностью правового регулирования договора купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения является закрепление в ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Федеральный закон об обороте сельхозземель) преимущественного права органов государственной власти субъекта Российской Федерации или органов местного самоуправления на покупку продаваемого участка по цене, за которую он продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов) [17].
Продавец участка сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший орган государственной власти субъекты Российской Федерации или местного самоуправления (муниципального образования) о намерении продать участок с указанием цены и других существенных условий договора.
В том случае, если компетентный государственный или муниципальный орган откажутся от покупки либо не уведомят продавца о намерении приобрести земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. Важно обратить внимание на то, что отсчёт срока начинается со дня поступления извещения в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или муниципальное образование.
Собственник земельного участка обязан направить новое извещение в том же самом порядке, если захочет продать участок по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий.
Если же земельный участок был продан с нарушением принципа преимущественного права покупки, то субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления вправе в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч. 4 ст. 8 Федерального закона об обороте сельхоземель). Вынесение арбитражным судом положительного решения по такому иску приводит к следующим правовым последствиям: субъект Российской Федерации либо орган местного самоуправления наделяются правом собственности в отношении оспариваемого земельного участка; покупателю возвращается покупаемая цена, а продавцу из бюджетных средств выплачиваются точно такая же сумма денежных средств,
как и первоначальному покупателю. Кроме того, первоначальному покупателю в соответствии со ст. 15 ГК Российской Федерации предоставляется право взыскать с продавца убытки, связанные с прекращением права собственности на земельный участок. Установленный законодателем годичный срок выступает как ограничение для свободной продажи сельхозугодий [6, с. 78]. Предназначение данного императивного требования, конечно же, состоит в предоставлении публичным образованиям реальной возможности влиять на рынок сельскохозяйственных земель [1, с. 23].
Судьба произведенных первоначальным покупателем улучшений соответствующего земельного участка зависит от того, в каком качестве они были реализованы, т.е. как отделимые либо как неотделимые. Первые остаются в собственности первоначального покупателя, однако на него в этом случае возлагаются обязанность изъять их с участка в разумный срок. Вторые переходят в собственность органа государственной власти субъекта Российской Федерации или муниципального образования, однако первоначальный покупатель сохраняет за собой право взыскать их стоимость с продавца.
Переход права собственности на земельный участок, — как в случае заключения договора купли-продажи, так и в случае выкупа субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, — подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии со ст. 13 ГК Российской Федерации и п. 1 ст. 164 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон о госрегистрации) [12]. Только с момента такой регистрации в органе Министерства юстиции Российской Федерации по регистрации недвижимого имущества и сделок (Федеральная регистрационная служба Российской Федерации) с ним договор купли-продажи считается заключенным, а у контрагентов по сделке возникают взаимные права и обязанности.
Если сделка с участком сельскохозяйственной земли была совершена в надлежащей форме, но одна из сторон стала уклоняться от её государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации такой сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).
Важно, чтобы сделка прошла этап государственной регистрации, т.к. моментом заключения сделки считается момент её государственной регистрации, а не момент ее подписания сторонами. Незарегистрированный договор купли-продажи участка земли не порождает у участников сделки никаких обязанностей; никто не обязан передавать земельный участок до государственной регистрации сделки и никто не обязан по ней платить. Денежные суммы, выплаченные в качестве аванса или задатка до регистрации сделки, не могут считаться способом обеспечения обязательства, так как обязательство ещё не возникло. Справедливости ради, подобные выплаты не могут не расцениваться иначе как попытка «необоснованного обогащения» продавца за счёт средств покупателя (ст. 1102 ГК РФ) [7, с. 89-94].
Договор аренды земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Особенности аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения подробно определяются правилами, содержащимися в ст. 9 Федерального закона об обороте сельхозземель.
Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды. Общие положения о договоре аренды, включая аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, находятся в ст.ст. 606-625 ГК РФ.
Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплатить за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).
Общие положения о договоре аренды применяются к договору аренды земельного участков из земель сельскохозяйственного назначения субсидиарно, то есть только в том случае, если специальными правилами об этом в договоре не установлено иное.
Договор аренды участка земли относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. Однако его существенным отличием от рассмотренного выше договора купли-продажи земельного участка является то, что передача участка земли, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на этот участок к арендатору. Последний получает земельный участок лишь во владение и пользование либо только в пользование. Другими словами, он получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного земельного участка, но и обладать им, являться его титульным владельцем.
Наличие у арендатора статуса титульного владельца предоставляет ему возможность наиболее рациональным способом вести защиту его прав и законных интересов, связанных с земельным участком. Здесь прежде всего подразумевается предоставление арендатору как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованный земельный участок. Например, право на защиту от нарушений, не связанных с лишением владения (т.е. негаторный иск), а также на истребование из чужого незаконного владения (т.е. виндикационный иск) принадлежит согласно со ст. 305 ГК РФ лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законодательством или договором.
Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть предан в аренду, если он успешно прошёл процедуру государственного кадастрового учёта. Разумеется, этот вид учёта не следует путать с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и следок с ним, которая проводится в соответствии с Федеральным законом о госрегистрации [5, с. 43].
В аренду могут также быть переданы земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Распоряжение таким недвижимым имуществом осуществляется с согласия всех его участников. При этом участники общей собственности равны независимо от размера принадлежащей каждому из них доли, если иное не установлено законом, соглашением между ними или не вытекает из самого существа отношений общей собственности.
В силу прямого указания закона договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен либо с каждым участником долевой собственности, либо с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности.
Принято различать генеральные, специальные и разовые доверенности. Первые из них выдаются для управления и распоряжения имуществом (в нашем случае земельным участком) доверителя, совершения всех возможных сделок, представи-
тельство перед любыми третьими лицами. Вторые (специальные) — для заключения нескольких однородных сделок, и, наконец, разовые доверенности предоставляются на совершение только одного юридического действия (например, заключения договора аренды).
Срок владения и пользования арендатором сдаваемого внаем имущества во всех случаях признается существенным условием договора аренды земельного участка. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Если такой договор был заключен на срок, превышающий предельный срок (т.е. 49 лет), то он считается заключенным на срок, равный предельному сроку.
В том случае, если договором аренды земельного участка не предусмотрен вообще срок его действия, то данный договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. При этом, правовые последствия договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения будут состоять в том, что каждая из его сторон приобретает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом контрагента по сделке за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Здесь важно указать, что срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения исчисляется с момента государственной регистрации, осуществляемой в соответствии с Федеральным законом о госрегистрации. Здесь важно указать, что до вступление в действие Земельного кодекса РФ государственной регистрации в силу общей нормы ст. 609 ГК РФ подлежал договор аренды земельного участка, заключенный на любой срок, теперь же при сроке аренды менее чем один год регистрация такого договора не предусматривается (п. 2 ст. 28 ЗК РФ) [10, с. 104].
Вступление арендатора во владение предметом аренды (земельным участком) подлежит оформлению с помощью письменного документа — акта приема — передачи земельного участка, который подписывается обеими сторонами либо их доверенными лицами. В некоторых случаях заменой такому акту может служить сам договор аренды, в содержание которого вводится специальное положение о том, что передача земельного участка от арендодателя к арендатору состоялась.
Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из важнейших в правовой регламентации договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения является вопрос о праве арендатора на пролонгацию (возобновление) арендных отношений.
В Федеральном законе об обороте сельхозземель предусмотрено преимущественное перед третьими лицами право добросовестного арендатора на возобновление договора аренды. Это право может быть защищено в судебном порядке. Для подтверждения правомерности своих требований истец (арендатор) обязан предоставить доказательства, подтверждающие намерения ответчика (арендодателя) сдать другому арендатору земельный участок, ранее находившийся в пользовании у истца в аренде по договору, срок которого истёк, либо же передачу этого земельного участка другому арендатору. Помимо сего, на истца возлагается обязанность доказать, что он добросовестно выполнял условия договора аренды, и, соответственно, дать своё согласие возобновить этот договор на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с третьим лицом. В случае, если указные требования истца найдут подтверждение, арбитражный суд должен вынести решение о замене арендатора, заключившего договор аренды земельного участка. Если же будет установлено, что арендодатель не сдал и не собирался еда-
вать спорный земельный участок в аренду, арбитражный суд не вправе обязать арендодателя пролонгировать договора с первоначальным арендатором, поскольку, основания для этого отсутствуют.
В случаях, когда по окончанию срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, каждый из участников арендных отношений оказывается вправе потребовать расторжения такого договора, предупредив другую сторону не менее чем за три месяца об этом.
Стороны могут включить в договор аренды земельного участка из земель сельхозугодий условие о том, что данный земельный участок подлежит передаче в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной суммы, обусловленной договором. Здесь следует обратить внимание на то, что выкуп арендатором арендуемого им земельного участка должен происходить в полном соответствии с теми требованиями и ограничениями, которые установлены законодателем для купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, т.е. с соблюдением требований и ограничений, о которых говорилось ранее.
Современным российским гражданским и земельным законодательством не предусматривается правомочие арендатора по передаче арендованного имущества в субаренду, за исключением случаев, когда такое право предоставлено ему арендодателем.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы считается существенным условием договора аренды. Внесение арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливается в договоре аренды земельного участка.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть преданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Особенности аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения подробно определяются правилами, содержащимися в ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
ЛИТЕРАТУРА
1. Захарьин В.Р., Попов Н.А. Комментарий к федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (постатейный). — М., 2002.
2. Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах / Под ред. В.В. Залесского. — М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005.
Ъ.Коловангин П.М. Собственность на землю в России. История и современность. — СПб.: Знание, ИВЭСЭП, 2003.
4. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными / Под ред. С.А. Боголюбова. — М.: Юрайт-Издат, 2006.
5. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / Под общ. ред. М.В. Емельянова. — М.: ИКЦ «МарТ», 2003.
6. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учеб. пособие. — М.: ОАО «Издательский Дом Городец», 2006.
7. Кудинов О.А. Обязательства вследствие причинения вреда и неосновательного обогащения: Юридический комментарий. — М.: ОАО «Издательский дом Городец», 2006.
8. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. — М.: Волтере Клувер, 2006.
9. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. — М.: Статут, 2004.
10. Уткин Б.И. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними. — М.: «Альфа- Пресс», 2005.
11. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.1994 №51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1994. — №32. — Ст. 3301.
12. Федеральный закон от 21 июля 1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. — 1997. — №30. — Ст. 3594.
13. Федеральный закон от 29 июля 1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 1998. — №31. -— Ст. 3813.
14. Федеральный закон от 2 января 2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // Собрание законодательства РФ. — 2000. — №2. — Ст. 149.
15. Федеральный закон от 18 июня 2001г. №78-ФЗ «О землеустройстве» // Собрание законодательства РФ. — 2001. — №26. — Ст. 2582.
16. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-Ф3 // Собрание законодательства РФ. — 2001. — №44. —- Ст. 4147.
17. Федерального закона от 24 июля 2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства РФ. — 2002. — №30. — Ст. 3018.
LAND TRANSACTIONS, INCULUDING THOSE INVOLVING AGRICULTURAL LAND
V.N. Sidorov
Department of the Civil Law Russian Akademy of Law of Ministry of Justice of Russian Federation Azovskaya St., 2, body I, 117638 Moscow, Russia
This scientific article examines legal aspects of the regulations guxeming present-day land relations in Russia, in particular, special emphasis is given to land transactions, including those involving agricultural land. The author indentifies discrepancies between land and civil laws relating to land plot sale and purchase, land lease.
This scientific article is designed to serve as a guide for potential participants in land transactions and a manual for training real estate professionals.
