CC BY
100
[
ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ: НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ И ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ
И.С. Суркова
PECULIARITIES OF TRANSACTIONS WITH PLOTS OF AGRICULTURAL LAND: SOME PROBLEMS OF EXECUTIVE-LEGAL REGULATION AND LAW ENFORCEMENT
Surkova I.S.
The article is devoted to certain collisions of the legal control in assigning land plots from the agricultural lands.
The investigation has been carried out under financial support of the Russian Humanitarian Scientific Fund. Grant Contest 2008. Project № 08-03-00384а "Administrative Reform and Problems of Authority Delineation in the Spheres of Environment Protection and Nature management".
Статья посвящена некоторым коллизиям правового регулирования совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения.
Работа выполнена при финансовой поддержке Российского гуманитарного научного фонда. Конкурс грантов 2008 г. Проект № 08-03-00384а «Административная реформа и проблемыi разграничения полномочий в области охраныi окружающей средыi и природопользования».
Ключевые слова: сделки с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения.
УДК 340.11:349.41
Регулированию сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения посвящена глава II ФЗ от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в последующих редакциях).
Так, особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются статьей 8 указанного закона.
Совершение названной сделки возможно в двух вариантах: публичные торги и заключение договора без проведения таковых. В последнем случае действует специальное право о преимущественном праве покупки такого земельного участка субъекта Российской Федерации или, в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования, по цене, за которую он продается.
Таким образом, субъекты Российской Федерации вправе самостоятельно определять возможность реализации преимущественного права покупки для муниципальных образований. В настоящее время в регионах сформировалось несколько подходов по реализации преимущественного права.
Первый характеризуется реализацией преимущественного права исключительно субъектом Федерации. Подобные нормы были закреплены, к примеру, законом Московской области от 12 июня 2004 года № 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в последующих редакциях) и законом Краснодарского
края от 5 ноября 2002 года № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (в последующих редакциях).
Этот же порядок был установлен и во вновь принятом законе Ленинградской области от 2 декабря 2005 года № 107-оз «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» (в последующих редакциях) после вынесения определения Верховного суда РФ от 20 июля 2005 года по делу № 33-Г05-9 в отношении норм абзаца 1 пункта 2 ст. 6, пунктов 3, 4, 6, 7, 8 ст. 6 и пункта 3 ст. 7 областного закона от 31.05.2004 № 29-оз «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области», которым были подтверждены правильные выводы предыдущих судебных инстанций о незаконности одновременной реализации преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъектом РФ и муниципальным образованием.
Для другого подхода характерно установление преимущественного права только для муниципальных образований. Так поступили законодатели Ростовской области, приняв закон от 22 июля 2003 года № 19-ЗС «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» (в последующих редакциях), установив, что при продаже гражданами и юридическими лицами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения поселение, на территории которого находится указанный земельный участок, имеет преимущественное право его покупки (статья 19).
Если продавец земельного участка, до получения мотивированного отказа соответствующего публичного образования о покупке предлагаемого земельного участка сельскохозяйственного назначения, совершит сделки, определяющие последующую юридическую судьбу участка, в том числе, заключит предварительный договор купли-продажи, то они должны рассматриваться как ничтожные, из-за несоответствия законодательству.
В этой связи представляется, что судам, как, например, в определении Московского областного суда от 16 января 2006 года по делу № 33-412, когда продавец земельного участка заключил предварительный договор купли-продажи и по устной договоренности обязался изменить вид разрешенного использования земель, следовало бы дополнительно квалифицировать сделку - предварительный договор купли-продажи, заключенный 26.07.2003, как ничтожную, поскольку на момент его заключения уже действовали положения ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о праве преимущественной покупки публичным образованием земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
Во исполнение преимущественного права покупки, продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
Как привило, законодательством субъектов РФ определяется порядок рассмотрения таких извещений. К примеру, ст. 26 закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. № 532-кз «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (в последующих редакциях) определено, что извещение продавца земельного участка в трехдневный срок после получения направляется высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края на рассмотрение уполномоченного органа. Решение уполномоченного органа о реализации преимущественного права покупки должно быть принято в трехнедель-
ный срок и незамедлительно направлено продавцу.
Порядок рассмотрения извещений и принятия решений уполномоченным органом был утвержден Постановлением главы администрации Краснодарского края от 10 января 2003 г. № 26 «О реализации Краснодарским краем преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. Постановления главы администрации края от 16.11.2005 № 1054).
В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
Поскольку закон четко установил, что решение о реализации преимущественного права или об отказе должно быть вынесено в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавцу целесообразно убедиться в получении извещения соответствующим органом. Однако, как правильно указывается в правовой литературе, «... проблема, которая может возникнуть у продавца при соблюдении права преимущественной покупки субъектом РФ, - это ситуация, когда уведомление о намерении приобрести земельный участок субъект РФ отправил при помощи организации связи в срок, указанный в ч. 3 ст. 8 Федерального закона № 101, и с соблюдением требований ст. ст. 190 - 194 ГК РФ, однако оно пришло к продавцу не в тридцатидневный срок со дня поступления извещения продавца субъекту РФ, а после сделки купли-продажи земельного участка продавцом третьему лицу» (1). Как правило, рассмотрение поступивших извещений осуществляется в течение менее чем тридцать дней. Так, названный ранее Порядок рассмотрения извещений о продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, утв. постановле-
нием главы администрации Краснодарского края от 10 января 2003 г. № 26 (в последующих редакциях) предусматривает принятие решения в течение 18 дней, что конечно не гарантирует его поступления посредством почтового отправления к продавцу.
В такой ситуации для недопущения спора и квалификации совершенной сделки, как ничтожной в силу п. 4 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» продавцу следует убедиться, что публичное образование отказывается покупать предложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения и только после этого производить его продажу по цене не ниже ранее заявленной цены.
При изменении покупной цены или при изменении других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение.
Действующее законодательство предусматривает особенности правового регулирования и для аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Легальное определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ, определившего, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Объектами аренды в силу ст. 607 Гражданского кодекса РФ могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом гражданский кодекс содержит норму о том, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Земельный кодекс РФ содержит специальную ст. 22, посвященную аренде земельных участков, анализ которой уже давался ранее. Однако и она является общей
по отношению к правилам статьи 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В соответствии с п. 1 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Это положение вытекает из установления ст. 11.1 Земельного кодекса РФ о том, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Определение границ осуществляется посредством проведения землеустройства. Ст.1 ФЗ от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве» (в последующих редакциях) определяет землеустройство как мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство).
Следует оговориться, что в связи с изменениями, внесенными Федеральным законом от 13.05.2008 № 66-ФЗ, в качестве объектов землеустройства названы лишь территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований, территории населенных пунктов, территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий, а также части указанных территорий и зон.
Эти изменения были связаны с вступлением в силу ФЗ от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», поскольку по общему правилу ст. 22 названного закона для кадастрового учета предоставляется межевой план. Таким образом, межевой план является документом, определяющим границы земельного участка. Однако было бы опрометчиво считать, что с момента составления межевого плана земельный участок является самостоятельным объектом правоотношений.
Согласно ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п. 4 ст. 24 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», установившей особенности осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет объекта недвижимости, образованного в результате преобразования объекта недвижимости или объектов недвижимости, носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Следовательно, исходя из буквального толкования ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», характеристика земельного участка как объекта правоотношений считается постоянной только с момента государственной регистрации права на соответствующий участок в органах Росрегист-рации.
Пункт 6 статьи 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установил, что площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.
Таким образом, в отличие от ограничительных норм, касающихся объекта права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, приведенное положение устанавливает свободу аренды любого количества земель сельскохозяйственного назначения.
Необходимо отметить, что существует порочная практика заключения договоров аренды части земельных участков. При заключении таких договоров стороны и органы, регистрирующие договор аренды, исходят из возможности определения в качестве объекта договора части участка в соответствии с данными внутрихозяйственного землеустройства или по природным границам частей участка, а также из положений статьи 6 Земельного кодекса РФ, предусмотревшей среди иных объектов земельных отношений части земельных участков.
Однако такая позиция не может считаться правильной по следующим причинам. Пункт 1 статьи 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» упоминает в качестве объекта договора аренды из категории земель сельскохозяйственного назначения только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Положения статьи 607 Гражданского кодекса РФ также не допускают возможности передачи в аренду частей земельных участков, называя в качестве объектов арендных договоров земельные участки, другие обособленные объекты и проч. и указывая на необходимость индивидуализации имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды, в противном случае условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, будет считаться не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Учет недвижимого имущества как индивидуально-определенной вещи осуществляется в государственном кадастре недви-
жимости в соответствии с ФЗ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в последующих редакциях). Названный законодательный акт использует понятие части объекта недвижимости в контексте земельных участков только для определения части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости (п.п. 10 п. 2 ст. 7).
В этой связи представляется сомнительным определение в качестве объекта договора аренды части земельного участка, в том числе и сельскохозяйственного назначения. Следовательно верны выводы судов, подвергающие сомнению правильность заключения договоров арены с частями земельных участков, как например в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 15 июля 2008 г. № Ф08-3928/2008.
Особые нормы о порядке заключения договора аренды предусмотрены в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности. Установлено, что в случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально.
Таким образом, законодатель предусмотрел обязательное нотариальное удостоверение или удостоверение должностного лица органа местного самоуправления для оформления полномочий на заключение договора аренды земельного участка, сельскохозяйственного назначения. Это правило специально установлено для земель рассматриваемой категории в силу п. 2 ст.185 Гражданского кодекса РФ.
Следует оговорится, что в соответствии с требованиями ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более
года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Аналогичные требования установлены и в статье 164 Гражданского кодекса РФ. В силу же ст. 433, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
На основании изложенного представляется верным, когда судебные инстанции приходят к выводу о незаключенности договора аренды земельных участков, как это было сделано в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 24 августа 2006 года по делу № Ф04-5412/2006(25789-А03-9).
Для договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения установлены предельные (минимальные и максимальные) сроки. Если максимальный срок установлен п.3 ст.9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то минимальные сроки аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливаются законами субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.
В регионах установлены различные минимальные сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения. Так, областным законом Ленинградской области от 2 декабря 2005 года № 107-оз «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» (в последующих редакциях) предусматривает минимальный срок аренды земельного участка из сельскохозяйственных угодий в три года и для сенокошения и выпаса скота -шесть месяцев. В Ставропольском крае сроки аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения значительно больше. В соответствии со ст. 28.2 закона Ставропольского края от 1 августа 2003 года № 28-кз «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» (в последующих редакциях) минимальный срок аренды
земельных участков сельскохозяйственных угодий составляет 10 лет, а для земельных участков, занятых садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями, -20 лет.
В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
То есть, при выкупе арендатором земельного участка должно соблюдаться преимущественное право покупки субъекта Российской Федерации или муниципального образования, а также специальные требования статьи 10, регулирующей предоставление земельных участков.
Первая группа установлений этой статьи вводит запрет на выкуп арендуемого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, переданных религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота.
Вторая определяет особенности выкупа арендуемого земельного участка из публичной собственности, а именно, что выкуп арендуемого земельного участка может быть осуществлен только по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка по решению компетентного органа.
Пункт 5 статьи 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» дублирует положения гражданского законодательства о преимущественном праве на заключение договора аренды на новый срок. Однако применительно к рассматриваемому вопросу реализация преимущественного права имеет свою специфику, анализ которой будет дан далее.
Пункт 8 статьи 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает, что в пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Приведенная норма дублирует положения пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ о том, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вкла-
да в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
ЛИТЕРАТУРА
1. Паршин А. Преимущественное право покупки у субъекта РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения // Правовые вопросы недвижимости. 2006. № 1.
Об авторе
Суркова Ирина Сергеевна, Ставропольский государственный университет, кафедра экологического, земельного и трудового права, кандидат юридических наук, доцент. surkova_ira@list.ru
ИСТОРИЧЕСКИЕ ИНУК И
ИСТОРИЧЕСКОЕ ОБРАЗОВАНИЕ В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ
А.А. Аникеев, К.А. Ушмаева
HISTORICAL EDUCATION IN FOREIGN COUNTRIES
Anikeev A.A., Ushmaeva K.A.
The article analyzes the structure, essence and methods of historical education in the Western European countries and the USA. The conceptual points of the European system of teaching History and its transformation in accordance with the Bolonia process have been formulated.
В статье анализируется структура, содержание и методы исторического образования в странах Западной Европыi и США. СформулированыЫ1 концептуальные положения европейской системыi преподавания истории и ее преобразования в соответствии с Болонским процессом.
Ключевые слова: постмодернизм, национальная система образования, бакалавриат, магистратура, ученая степень, политическое обучение и воспитание, Болонский процесс.
УДК 940:37.01
Современная культурная глобализация порождает ряд острых вопросов не только в экономике, политике, но и в науке и образовании. В течение нескольких столетий национальные государства осуществляли эффективное регулирование процессом национальных культур, в контексте которых науке и образованию придавалось ключевое значение. Национальные системы науки и образования имеют структурообразующие функции. Спектр их взаимодействия пронизывает все формы социальных коммуникаций, поскольку они не только производят и воспроизводят знания, формируют каналы их трансляций внутри и вне профессиональных сообществ, но и выступают лабораториями национальной идентичности и фундаментальных культурных ценностей (1, с. 255-256).
Цель статьи - проанализировать структуру, содержание и методы исторического образования в зарубежных странах.
Основой развития исторического образования является состояние исторических исследований в той или иной стране. Конец XX - начало XXI вв. характеризовались зарождением целого ряда новых направлений в зарубежной историографии и глубокими изменениями в системе исторического образования.
Под влиянием постмодернизма ученые начали проводить мыслительные и компьютерные эксперименты с материалом, который раньше находился, как правило, вне поля исследования историков: «непройден-ное», «упущенное», «случайное». Данные
