CC BY
518
Правовые основания заключения и расторжения договора аренды земельного участка
А.Ю. Лопатина
заместитель заведующего правового отдела Департамента недвижимости города Красноярска
Земля как важнейший компонент окружающей среды и средства производства, являясь недвижимым имуществом, соответственно становится объектом права собственности и иных прав. Владение, пользование и распоряжение осуществляется собственниками земельных участков.
Права на недвижимое имущество как на особый объект гражданского права являются, в сущности, достаточно новыми для сегодняшнего российского права. Деление имущества на движимое и недвижимое, ведущее свое начало еще от римского права, в начале 20-х годов прошлого века было признано в нашей стране буржуазным и не соответствующим основам нового советского общества. Однако это деление, учитывающее естественные свойства вещей, являлось общепринятым в дореволюционной России и в наши дни существует во всех правовых системах зарубежных государств.
С принятием нового Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), введенного в действие в 1995-1996 годах, недвижимое имущество выделено в самостоятельный объект гражданского права (ст. 130 ГК РФ) и получило более или менее полное правовое регулирование.
Характерным для правового режима недвижимости является особый порядок возникновения прав на это имущество, специальные требования, предъявляемые при изменении и прекращении прав на эти объекты.
По существующему российскому законодательству земля является объектом различных сделок, совершаемых с недвижимостью.
При регулировании земельных отношений должен применяться принцип разграничения действия норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель и действия норм гражданского законодательства в части имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними (статьи 1 и 3 Земельного кодекса Российской Федерации - ЗК РФ).
Договор аренды земельного участка регулируется нормами гражданского и земельного законодательства. И сегодня ввиду принятия нового земельного кодекса возникают некоторые проблемы правового регулирования сделки с недвижимым имуществом, которым является земельный участок.
Актуальность этой темы обусловлена рядом обстоятельств. Во-первых, договор аренды земельного участка в сравнении с другими правами на землю не так давно получил широкое распространение в гражданско-правовых отношениях. В настоящее время по своей «популярности» он занимает, пожалуй, одно из первых мест в хозяйственной деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, а также имеет большое значение для физических лиц. Сегодня осуществление предпринимательской и иной деятельности коммерческими и иными организациями практически невозможно без использования земельных участков. Нахождение на земельных участках жилых домов, гаражей и иных объектов недвижимости, принадлежащих физическим лицам, предопределило широкое
использование договора аренды в жизнедеятельности граждан. Также на земле расположены жилые дома, садовые участки, гаражи и другие объекты движимого и недвижимого имущества, принадлежащие гражданам, проживающим на территории Российской Федерации.
В период с 1993 по 1995 год на региональном уровне субъектами Российской Федерации принято большое количество нормативных актов, подчас идущих в разрез с федеральным законодательством об аренде земельных участков.
С принятием первой и второй частей ГК РФ и ЗК РФ процесс правового регулирования арендных отношений получил свое логическое завершение на законодательном уровне.
В соответствии с законодательством Российской Федерации созданы благоприятные условия для реформирования экономики путем предоставления хозяйственной свободы предприятиям-природопользова-телям, а также гражданам - владельцам природных объектов в области использования земельных участков.
Тем не менее «белые пятна» законодательства в сфере аренды земельных участков все же остались, поэтому от правоприменителя требуется вдумчивое, взвешенное отношение к различным по своей природе, характеру, времени принятия, предмету регулирования норм права в области арендных отношений.
В силу того, что сегодня в границах муниципального образования города Красноярска и на других территориях ведется работа по разграничению земельных участков на государственную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность, становится более заметно, какие земельные участки не используются или используются с нарушением. Для более рационального и эффективного использования земли, расположенной в границах муниципального образования, считаем необходимым, чтобы земельные участки предоставлялись землепользователям для длительного использования, т. к. при краткосрочных договорах землепользователи неаккуратно использу-
ют предоставленный им природный ресурс, исключая тем самым возможность нового предоставления земельного участка в дальнейшем.
Для того чтобы земельные участки использовались эффективно, а оплата от их использования поступала в бюджет, пополняя бюджеты всех уровней, их необходимо изъять у недобросовестных пользователей и передать добросовестным путем расторжения договора аренды земельных участков.
Заключение договора аренды
Форма договора аренды урегулирована в статье 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования.
Договор аренды на срок более года, если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Договор на срок более года независимо от суммы способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило пункта 1 статьи 609 ГК РФ есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного в подпункте 1 пункта 1 статьи 161 ГК РФ, которое в подобном повторении вовсе не нуждалось.
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (т. е. независимо от срока его действия), если иное не установлено законом.
Земельный кодекс Российской Федерации установил иное правило о государственной регистрации договора аренды земельного участка. Согласно пункту 2 статьи 26 ЗК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок от одного года и более, подлежат государственной регистрации.
Отсюда и четкое юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его
государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), поскольку иной момент заключения договора аренды земельного участка ЗК РФ не предусмотрен.
Государственной регистрации подлежат договоры, заключенные на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ).
Однако Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает государственную регистрацию права аренды недвижимого имущества и устанавливает правило, согласно которому право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Кроме того, статья 1 названного Федерального закона при определении понятия «ограничение (обременение)» содержит следующее положение: «ограничения (обременения) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).
Таким образом, возникает вопрос, что же подлежит государственной регистрации, когда речь идет об аренде недвижимого имущества (земельного участка) - договор аренды, право аренды либо ограничение (обременение).
Возможно предположить, что в практике регистрационных палат по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним допускаются различные варианты: государственная регистрация договора аренды; государственная регистрация права аренды; государственная регистрация одновременно договора аренды и права аренды; государственная регистрация одновременно договора и права аренды с внесением записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об установлении ограничения (обременения) прав собственника с правом аренды.
Более правильным представляется, чтобы государственная регистрация осуществ-
лялась только в отношении договора аренды, поскольку пункт 2 статьи 3 ГК РФ содержит правило о приоритете норм ГК РФ перед нормами гражданского права, содержащихся в других федеральных законах.
Порядок заключения договора аренды земельного участка производится по общим правилам заключения договоров, предусмотренным главой 28 ГК РФ.
Исключение составляют случаи заключения договоров аренды посредством проведения торгов по продаже права аренды на земельные участки. Заключение таких договоров аренды предусмотрено Указом Президента Российской Федерации от 26.11.1997 № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» и постановлением Правительства Российской Федерации от 05.01.1998 № 2 «Об утверждении Порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды».
Согласно пунктам 2 и 3 названного постановления Правительства Российской Федерации предметом торгов является земельный участок с установленными границами и правовым режимом либо право его аренды, при этом в качестве продавца права его аренды выступает орган государственной власти или местного самоуправления. Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть закрытым по форме подачи предложения по цене (п. 6 названного постановления Правительства Российской Федерации).
Согласно пункту 23 названного постановления Правительства Российской Федерации договор аренды земельного участка заключается между продавцом и победителем торгов, которым признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за предмет торгов (п. 16 указанного постановления) в срок не позднее 20 дней с момента оформления протокола о результатах торгов.
Досрочное расторжение
Досрочное расторжение производится по общим основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК РФ, с учетом правил статей 617 и 619 и статьи 620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров), а также ЗК РФ.
Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращение договора аренды земельного участка (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В случае смерти арендодателя -физического лица договор аренды земельного участка не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. В соответствии с пунктом 10 статьи 22 ЗК РФ в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма представляет собой конкретизацию общего правила статьи 418 ГК РФ.
Однако это не так, поскольку в статье 418 ГК РФ не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена.
Что же касается ликвидации юридического лица - будь то арендодатель или арендатор - в этом случае договор аренды земельного участка безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК РФ).
Договор аренды земельного участка может быть расторгнут досрочно по заявлению как арендодателя, так и арендатора.
При расторжении договора аренды земельного участка применяются общие положения главы 34 ГК РФ о расторжении договора аренды. Но также необходимо учитывать иные случаи для расторжения договора аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ.
По требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушением условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в пункте 2 статьи 450 ГК РФ. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, вследствие которого она в значительной степени лишается того, на что могла рассчитывать при заключении договора. Что же касается существенного нарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора;
2) существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Эти основания прямо предусмотрены законом, но, основываясь на судебной практике, мы приходим к выводу, что некоторые основания досрочного расторжения договора аренды не работают и их применение становится все более затруднительным.
В ряде случаев арендатор не отказывается от оплаты арендной платы, однако вносит ее не полностью. Так как в законодательстве такие действия со стороны арендатора не предусмотрены и нет прямой ссылки на какой-либо нормативный документ, в котором рассматривался бы этот вопрос, в судебной практике возник вопрос, можно ли это рассматривать как наруше-
ние обязанности арендатора по оплате пользования арендованным имуществом.
Так, Департаментом недвижимости администрации города Красноярска был предъявлен иск о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью (ООО) «Кит». Договором было предусмотрено перечисление арендной платы до 10-го числа текущего месяца. СI по III квартал 2001 года арендная плата вносилась лишь частично, в результате чего образовалась задолженность, размер которой составлял 38 процентов арендной платы, предусмотренной договором на этот период. По мнению Земельного управления, сумма задолженности представляет собой ущерб, который в значительной степени лишает город Красноярск того, на что он как собственник сданного в аренду земельного участка вправе был рассчитывать по договору, заключенному им как уполномоченным органом (арендная плата поступает в бюджет трех уровней: 50 процентов - в городской бюджет, 30 процентов - в краевой бюджет, 20 процентов - в бюджет федерации и является существенным источником его доходной части). Поэтому земельное управление просило расторгнуть договор на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением арендного договора.
Арбитражный суд Красноярского края признал доводы истца обоснованными и удовлетворил его требование, однако в решении суда в качестве основания их удовлетворения, помимо статьи 450 ГК РФ, также сослался на пункт 3 статьи 619 ГК РФ, которая предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.
ООО «Кит» обратился в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Красноярского края с апелляционной жалобой на это решение. По его мнению, оно не подлежит отмене в связи с неправильным применением судом статьи 619 ГК РФ, предусматривающей досрочное расторжение договора аренды лишь в случае, если арендатор бо-
лее двух раз подряд по истечении предусмотренного договором срока не вносит арендную плату полностью.
Решение Арбитражного суда первой инстанции было отменено. В постановлении об отмене было указанно, что судом нарушены требования статьи 619 ГК РФ, т. к. она применяется при невнесении арендной платы в полном объеме. Двухсторонним же актом выверки расчетов подтверждается ежемесячное внесение арендатором арендной платы, но в меньшем размере, чем предусмотрено договором. Является ли невне-сение арендной платы в таком размере существенным нарушением договора, апелляционная инстанция Арбитражного суда Красноярского края не исследовала.
Департамент недвижимости в кассационном порядке направило жалобу на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Красноярского края в Федеральный Арбитражный Суд по ВосточноСибирскому округу с просьбой отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции. Однако в обоснование его отмены ссылался уже на соглашение об изменении договора аренды, которым предусмотрено, что задержка поступлений по арендной плате за использование земельного участка в полном объеме на срок более трех месяцев является основанием досрочного расторжения земельным управлением договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.
Решение Арбитражного суда Красноярского края и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Красноярского края были отменены.
Постановлением кассационной инстанции Федерального Арбитражного суда по Восточно-Сибирскому округу договор аренды между земельным управлением города Красноярска и ООО «Кит» был расторгнут на основании предусмотренного договором права департамента недвижимости на его расторжение при задержки арендной платы в полном объеме на срок более трех месяцев и существенного нарушения договора аренды арендатором. Однако в решении по-прежнему не была дана оценка призна-
ков, по которым задолженность в размере 38 процентов арендной платы отнесена к такому нарушению.
По нашему мнению, необходимо предусматривать договором аренды земельного участка дополнительные условия досрочного расторжения договора аренды, в которых нужно отразить, что невненсение арендной платы за пользование имуществом в полном объеме влечет расторжение договора аренды.
Не достаточно ясно законодательством освещен вопрос в отношении такого основания расторжения договора, как существенное ухудшение переданного в аренду имущества. Хотя ГК РФ и попытался раскрыть сущность этого основания (под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора), но исходя из практики можно сделать вывод, что для применения этого основания необходимо более точное определение существенного ухудшения арендованного имущества.
Не ясно, каким образом должно определяться качество земельного участка и какой орган имеет полномочия для установления степени ухудшения представленного в аренду земельного участка. Ведь при заключении договора аренды земельного участка орган местного самоуправления, выступая стороной по договору, не дает оценки качественному состоянию земельного участка. Соответственно, при обращении в суд невозможно представить доказательства, насколько существенно ухудшилось состояние земельного участка, и достаточно ли низок его качественный показатель, для того чтобы расторгнуть договор аренды, по данному основанию. На основании этого у органа местного самоуправления оснований для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренных ГК РФ, становится меньше, т. к. применение этого основания невозможно в связи с его недоказуемостью.
Также на основании пункта 2 статьи 46 ЗК РФ по инициативе арендодателя договор аренды может быть расторгнут в случае:
1) неустранения совершенного умышленного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими и биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
2) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течении трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также во времени, в течении которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
3) если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации; размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов; иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации (ст. 49 ЗК РФ);
4) реквизиции земельного участка. В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченным исполнительным органом государственной власти в целях защиты жизненно важных
интересов граждан от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции.
В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка (ст. 51 ЗК РФ).
Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ законодатель ограничил возможность арендодателя досрочно расторгнуть долгосрочный договор аренды земельного участка. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только по решению суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
На сегодняшний день исходя из существующей судебной практики также не представляется возможным расторгнуть досрочно, по ряду оснований, предусмотренных гражданским и земельным законодательством, договоры аренды земельных участков, в которых предметом договора аренды была предусмотрена доля.
Так, Департамент недвижимости администрации города Красноярска обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, заключенного с ООО «Азимат». По договору аренды арендодатель предоставил в аренду долю земельного участка общей площадью 1300 кв. м в соответствии с договором аренды нежилого помещения для размещения теплицы под выращивание овощных культур.
В процессе эксплуатации земельного участка поступило несколько заявлений от смежных землепользователей о том, что ООО «Азимат» при выращивании овощных культур использует удобрения и стимуляторы роста растений, которые впоследствии влекут загрязнение и уничтожение плодородного слоя почвы. Департаментом недвижимости были направлены ООО «Азимат» предупреждения о прекращении использования средств, которые в дальнейшем вле-
кут уничтожение плодородного слоя земли. В случае невыполнения этих требований департамент будет вынужден обратиться в суд за расторжением договора аренды земельного участка. Так как ООО «Азимат» не отреагировало на предупреждение, департамент обратился с иском в суд о расторжении договора аренды земельного участка на основании пункта 2 статьи 46 ЗК РФ.
Арбитражным судом Красноярского края в удовлетворении исковых требований было отказано по следующим основаниям:
• во-первых, объектом аренды земельного участка является доля земельного участка. Земельную долю определяют как долю в праве аренды на целый земельный участок без выделения этой доли на местности.
Особенности регулирования аренды земельных долей отражены в указах Президента Российской Федерации от 27.10.1993 № 1767 «О реализации конституционных прав граждан на землю» и от 07.03.1996 № 337 «О регулировании земельных отношений и развитии земельной реформы в России».
Пунктом 5 Указа № 337 установлено, что договоры аренды земельных долей заключаются на срок не менее трех лет. Арендодателем выступает собственник земельного участка.
В Указе Президента Российской Федерации «О регулировании земельных отношений и развитии земельной реформы в России» содержится условие о выделении земельной доли в натуре при передаче ее в аренду. Однако большинство прав по распоряжению земельными долями не требует выдела их в натуре в качестве конкретного, ограниченного на местности земельного участка. Поэтому, когда земельный участок в счет земельной доли выделен и предоставлен в натуре, на него оформляются соответствующие документы, и речь идет уже о распоряжении участком, а не земельной долей.
Земельной доле невозможно присвоить кадастровый номер, установить границы в натуре и определить место расположения, т. е. определить индивидуа-
лизирующие признаки каждого объекта недвижимости как объекта права.
На основании изложенного невозможно установить, в какой части земельного участка расположена доля, предоставленная по договору аренды земельного участка. Соответственно, как уже было сказано, доля, не имеющая индивидуализирующих ее признаков, не может быть определена как объект недвижимости. А потому установить, о какой части земельного участка идет речь, также не представляется возможным;
• во-вторых, Департамент недвижимости в обоснование своих требований делает ссылку на пункт 2 статьи 46 ЗК РФ, в котором сказано, что договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, если арендатором не устранено совершенное умышлено земельное правонарушение, выражающееся в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими и биологическими веществами при хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека и окружающей среде.
В доказательство своих требований Департаментом недвижимости представлена копия предупреждения и квитанция, подтверждающая направление ответчику предупреждения. Более никаких доказательств не только неустранения нарушения, но и его совершения представлено не было. При заключении договора аренды не было составлено акта приема-передачи сдаваемого в аренду земельного участка с указанием его качественных показателей, удостоверенных компетентным органом.
Учитывая изложенное суд не может удовлетворить заявленные исковые требования, т. к. не имеет возможности убедиться в том, что со стороны арендатора было совершено умышленное правонарушение, произведены действия, повлекшие причинение вреда, и если все-таки были совершены такие действия, то на какой части земельного участка.
Исходя из этого считаем, что применение этого основания для досрочного расторжения договора аренды невозможно, т. к. на сегодняшний день не существует организации, которая могла бы давать заключения по качественному состоянию земельных участков, и по этому основанию возможно расторжение только при умышленном совершение правонарушения, что органу местного самоуправления также доказать не представляется возможным.
По требованию арендатора договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. В соответствии со статьей 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе с относящимися к нему документами. Если документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается, того на что вправе был рассчитывать при заключении договора, он может потребовать расторжения договора. При аренде земельного участка арендатору, помимо договора аренды, также выдаются план земельного участка, что является неотъемлемой частью договора аренды, и расчет арендной платы;
2) переданое арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества. Договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков.
Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков.
Расторжение договора аренды по требованию арендатора в принципе не вызывает вопросов.
По желанию арендатора договор аренды может быть расторгнут только на тех основаниях, которые предусмотрены статьей 620 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.
Договором аренды земельного участка также могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ. Одновременно стороны в договоре аренды земельного участка могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.
В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом стороны вправе требовать досрочного расторжения договора лишь после направления письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Причем если сторона устранит нарушения до истечения установленного срока, договор аренды не может быть расторгнут. При подаче арендодателем искового заявления о расторжении договора аренды к заявлению должны быть приложены как само предупреждение, так и доказательства его отправки арендатору. В противном случае иск стороны будет оставлен без рассмотрения.
Вопрос о том, как соотносятся между собой предупреждение о необходимости исполнения обязательства, указанное в статье 619 ГК РФ, и требование о расторжении договора аренды в смысле пункта 2 статьи 452 ГК РФ не ясен. Очевидно, что в предупреждении арендодатель должен указать на допущенные арендатором нарушения и потребовать их исправления. Но из названия предупреждения не следует, что оно также должно содержать требование о расторжении договора. В противном случае лишено смысла указание в нем на необходимость исполнить обязательство в разумный срок. Ведь в пункте 2 статьи 452
ГК РФ содержится четкое правило о сроках ответа на предупреждение о расторжении договора. Разумный срок - это срок для устранения нарушений, а не срок ответа на требование о расторжении договора. Если предупреждение не содержит требования о расторжении договора, то для обращения с иском в суд в силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ арендодатель, помимо предупреждения, должен направить арендатору еще и требование о расторжении договора. Вряд ли такая волокита отвечает целям статьи 619 ГК РФ.
Таким образом, предупреждение о необходимости исполнения обязательства (ст. 619 ГК РФ) может и не содержать требования о расторжении договора. В этом случае арендодателю при неустранении арендатором нарушений придется до подачи в суд также направлять ему и требования о расторжении договора согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ. Если же предупреждение включает требования о расторжении договора аренды земельного участка, повторная подача требования не нужна. Сам отказ устранить нарушения будет означать нежелание арендатора продолжать договорные отношения.
Поскольку арендатор при досрочном расторжении договора не должен отправлять арендодателю предупреждение о необходимости исполнения обязательства (ст. 620 ГК РФ), он может предъявить иск с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком по правилам пункта 2 статьи 452 ГК РФ.
Однако учитывая специфику предмета договора аренды земельного участка на практике при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя судом не всегда соблюдаются требования, предусмотренные пунктом 2 статьи 452 ГК РФ. Необходимо учитывать, с какой целью был предоставлен земельный участок
Так, Департамент недвижимости администрации города Красноярска обратился в суд Центрального района города Красноярска с иском о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, заключенного между земельным управлением и гражданином Потаповым О.Л. В июле
1994 года этот земельный участок был предоставлен гражданину Потапову О.Л. постановлением администрации города Красноярска сроком на три года для строительства индивидуального жилого дома. На основании указанного постановления между земельным управлением и гражданином Потаповым О.Л. был заключен договор аренды земельного участка. Впоследствии на основании личного заявления Потапова О.Л. договор аренды был продлен. На протяжении всего времени действия договора аренды (6 лет) земельный участок не использовался, строительство индивидуального жилого дома не велось, участок зарос кустарником, и соседями была организованна свалка на этом участке.
После обнаружения такого грубого нарушения условий договора, Департамент недвижимости обратился в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды, предварительно письменно уведомив арендатора о своем желании досрочно расторгнуть договор аренды, если им в течение трех месяцев с момента получения уведомления не будут исправлены все нарушения, которые он допустил в отношении своих обязанностей по договору аренды.
Арендатором уведомления были получены, при этом никаких действий им произведено не было. В силу определенных обстоятельств Департамент недвижимости обратился с иском в суд гораздо позже обозначенного в уведомлениях времени. И только когда арендатором было получено определение суда о назначении дела к слушанию, он произвел некоторые действия по освоению земельного участка, которые впоследствии и стали причиной отказа Департаменту недвижимости в удовлетворении его требований.
Суд признал, что арендатор нарушил условия договора по использованию земельного участка, и имеются все основания для досрочного расторжения договора аренды. Но то, что арендатор, хотя и с момента получения определения о назначении дела к слушанию, начал освоение земельного участка, который предоставлен для строительства жилого дома, и стало косвенным основанием для отказа истцу в заявленных требованиях.
Суд при рассмотрении дела учел, что земельный участок используется не для коммерческих целей, а для строительства жилого дома и дальнейшего проживания в нем. К тому же срок, определенный управлением для устранения нарушений, не позволял выполнить требуемое. Так как уведомление было получено в зимний период времени, арендатор не имел возможности вести строительство и заниматься очисткой земельного участка от мусора. В уведомлении оговаривалось только три месяца, которые пришлись как раз на зимний период. В связи с этим арендатор не имел возможности выполнить требования земельного управления и приступил к освоению земельного участка, как только позволили погодные условия. Суд учел неразумность установленных земельным управлением сроков для устранения нарушения, но не учел, что земельный участок не осваивался на протяжении шести лет, но как уже говорилось, целевое назначение земельного участка не позволило удовлетворить требования истца.
По нашему мнению, орган местного самоуправления должен отдельно, своим нормативным актом урегулировать вопросы, связанные с земельными участками, предоставляемыми под индивидуальное жилищное строительство: права, обязанности, а также ответственность по договору аренды.
Прекращение договора аренды земельного участка в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, за исключением случаев, предусмотренных для досрочного расторжения договора со стороны арендодателя. Преимущественное право сохраняется и тогда, когда договор заключается на торгах. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора (ст. 621 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).
При заключении договора аренды земельного участка на новый срок условия договора могут быть изменены по соглаше-
нию сторон. Если новые условия договора аренды не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих равных условиях», которая используется в абзаце 1 статьи 621 ГК РФ. Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или каких-либо иных условиях арендатор не вправе.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращенного договора аренды или же иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор аренды. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со статьей 314 ГК РФ.
На основании изложенного считаем, что для реализации органом местного самоуправления своих полномочий в сфере распоряжения земельными участками в пределах границ муниципального образования необходимо дополнительно предусматривать договором аренды земельного участка ряд других оснований, по которым договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, т. к. существующее законодательство своими недоработками существенно сузило круг возможностей для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Учитывая судебную практику ар-
битражные суды и суды общей юрисдикции принимают в большей части сторону землепользователя, но помимо предусмотрения дополнительных условий по расторжению договора аренды земельного участка, в настоящее время Департамент недвижимости занимается разработкой проекта правил землепользования, которыми будут урегулированы вопросы, которые, по нашему мнению, недостаточно ясно и подробно отражены в законодательстве либо имеют противоречие:
1)государственная регистрация;
2) вопрос оплаты, сроков внесения платежей;
3) права и обязанности;
4)основания расторжения;
5) ответственность по обязательствам и порядок изъятия земельных участков для нужд города.
Правовое регулирование отдельных договоров, связанных с передачей земли в собственность граждан
Основания возникновения
права собственности граждан
на земельный участок
Право частной собственности на землю как разновидность вещных гражданских прав возникает по следующим основаниям:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом;
2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения права частной собственности на землю;
3) из судебного решения, установившего право собственности на землю;
4) в результате приобретения имущества по основаниям, допустимым законом;
5) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
К возникновению права частной собственности на землю следует отнести и возможность совокупности оснований. Это связано с сочетанием совершения сделки с землей и регистрацией права собственности на землю в государственных органах как особого
основания для возникновения права собственности. Такое же сложное сочетание оснований возникает, когда первым из оснований для возникновения права собственности на землю является судебное решение или решение государственного (муниципального) органа о предоставлении земли.
Основаниями возникновения права собственности граждан на землю являются сделки купли-продажи, мены, дарения. Статья 8 ГК РФ предусматривает, что основаниями возникновения гражданских прав могут быть и иные сделки, не предусмотренные законом, однако применительно к земельной собственности такой возможности не предусматривается.
Возникновение права собственности граждан на землю из актов государственных органов и органов местного самоуправления имеет значение для возникновения права частной собственности на землю в связи с тем, что земля может быть предоставлена в собственность граждан и юридических лиц из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности на основании решения соответствующего органа. Для того чтобы такое решение состоялось, необходимо соблюдение условий, закрепленных в законодательстве.
Земли в Российской Федерации предоставляются из земель запаса и фондов распределения, а также из земель иных категорий, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
Право собственности граждан также возникает в случае закрепления за гражданами и юридическими лицами в собственность земель, находившихся до этого в их пользовании. В этом случае основанием возникновения права собственности служит решение, принимаемое местной администрацией.
Договор купли-продажи
земельного участка
Право частной собственности было введено Законом РСФСР от 24 декабря 1990 года № 443-1 «О собственности в РСФСР»1, закреплено Земельным кодексом РСФСР от
1 // КонсультантПлюс. Версия Проф.
25 апреля 1993 года и подтверждено Конституцией Российской Федерации 1993 года, а также Гражданским кодексом Российской Федерации. После принятия этих законов стали быстро развиваться рынки приватизированных квартир, одноквартирных домов, зданий коммерческого и промышленного назначения и т. п. В то время как земельные участки под одноквартирными домами и садовые участки попали в коммерческий оборот, рынок земельных участков под зданиями коммерческого и промышленного назначения, а также незастроенных земельных участков промышленного назначения развивался очень медленно.
Важными вехами на пути либерализации земельного рынка и развития рынка коммерческой недвижимости стали Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденные Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 года № 1535, которые предоставляют органам государственной власти и местного самоуправления право продавать землю юридическим лицам и прописывают основные процедурные моменты этого процесса, а также глава 17 ГК РФ «Право собственности и иные вещные права на землю», введенная в действие 1 марта 2002 года, за исключением норм, касающихся сделок с земельными участками сельскохозяйственных угодий, которые будут введены в действие со дня вступления в законную силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно статье 212 ГК РФ в России признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. В отношении земельных участков в той мере, в какой их оборот допускается федеральным законодательством, их собственники (муниципальные образования, Российская Федерация и ее субъекты, физические и юридические лица) вправе осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает
прав и законных интересов других лиц.
В статье 37 Земельного кодекса Российской Федерации урегулированы особенности купли-продажи земельных участков как особого объекта правовых отношений и особого объекта недвижимости. При этом положение о купле-продаже земельных участков основано на принципах и нормах ЗК РФ, а также на общих положениях о купле-продаже, установленных частью второй ГК РФ. Понятие договора продажи недвижимости основано на общем определении договора купли-продажи, приведенном в статье 454 ГК РФ. Применительно к договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется своевременно внести определенную сторонами плату и принять по передаточному акту земельный участок. Это составляет основное содержание этого договора.
На земельные отношения распространяются и статьи параграфа 7 «Продажа недвижимости» главы 30 ГК РФ. В соответствии со статьей 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю в том числе и земельный участок.
Для собственников земельных участков или для тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки. Правда, современное законодательство о земле пока недостаточно регулирует сделки купли-продажи. Но определенные акты, позволяющие заключать подобные договоры, уже приняты. В частности, разработаны Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков2, а Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 2 июня 1993 года утвержден Типовой договор купли-продажи (куп-
чая) земельного участка. Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 30 мая 1993 года к купчей прилагается план участка. Купчая без прилагаемого к ней плана земельного участка не подлежит регистрации. Технические требования к планам определяются Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству3.
Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
И здесь возникает первый вопрос. Обязательна ли для договора форма Типового договора купли-продажи (купчая) земельного участка, утвержденная 2 июня 1993 года Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с Законом РСФСР от 23 декабря 1992 года.
Этот типовой договор был предназначен для купли-продажи земельных участков только четырех видов целевого назначения: личное подсобное и дачное хозяйство, садоводство и индивидуальное жилищное строительство. Поскольку указанный закон и соответствующие ему нормативные правовые акты не отменены, Типовой договор должен применятся к указанным случаям с учетом новейшего законодательства (Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Некоторые авторы придают Типовому договору универсальное значение4, хотя для этого нет правовых оснований (должен действовать общий принцип свободы договоров), поэтому при заключении договоров купли-продажи земельных участков иного целевого назначения соблюдение типовой формы возможно, но не обязательно. Однако все требования, предъявляемые законодательством к такого рода договорам, должны соблюдаться.
Законодательством установлено, что
2 Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков (утвержден постановлением Совета Министров Российской Федерации от 30 мая 1993 года № 503) // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993, № 23, ст. 2114.
3 Типовой договор купли-продажи (купчей) земельного участка (утвержден Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 2 июня 1993 года) // Российская газета. 1993. 24 июля.
4 Земля и право / Под ред. С.А. Боголюбова. М., 1997. С. 94.
продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором, а также, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара, а также относящиеся к нему документы (ст. 456 ГК).
Согласно статье 135 ГК РФ принадлежность - это вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением. Принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Земельное законодательство не останавливается подробно на том, что именно при передаче земельного участка может являться его принадлежностью. Кроме того, в еще в более сложном случае - при продаже недвижимости (здания) вместе с земельным участком - даже специалисту не всегда легко определить, где главная вещь, а где принадлежность. Однако при заключении договора важно решить этот вопрос. В какой-то мере разграничивают эти две проблемы статьи 552 и 553 ГК РФ. Так, из статьи 552 ГК РФ следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, в этом случае эта часть земельного участка (которая может и не составлять весь участок) выступает как принадлежность главной вещи - здания.
Когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости другое право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Другими словами, если дом продает соб-
ственник земельного участка, то право на участок, который занят домом и необходим для его использования, определяется договором купли-продажи, и по договору он может остаться в собственности продавца дома. Если же договором не определяется, на основании какого права продавец дома передает соответствующий земельный участок, то по закону будет считаться, что он перешел покупателю, как и дом, на праве собственности.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Наиболее распространенный случай такой сделки - это продажа дома или гаража, расположенного на арендуемых продавцом земельных участках. При этом покупателю переходит право аренды части земельного участка.
Согласно статье 553 ГК РФ в случае, если земельный участок, на котором находится принадлежащая продавцу недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на условиях, предусмотренных договором купли-продажи.
Важным положение гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка в нем должны быть указанны данные, позволяющие точно определить земельный участок. Это - его местонахождение, т. е. почтовый адрес; площадь земельного участка (м2); размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются); основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок; в чьем ведении находятся эти земли и цель использо-
вания земельного участка; его кадастровый номер. Для точного определения этих параметров к договору купли-продажи прилагается план земельного участка. Технические требования к плану земельного участка утверждены Роскомземом 11 июня 1993 года5. Так, план участка, как правило, составляется в общегосударственной системе координат. Для надежного закрепления границ участка на местности устанавливаются межевые знаки. В качестве межевого знака может служить специально оформленная точка границы участка или другой объект. С разрешения комитетов по земельным ресурсам и землеустройству субъектов Российской Федерации может быть составлен план участка в местной системе координат, единой на населенный пункт, дачный поселок и т. д.
На плане участка должны быть, в частности, показаны: пункты государственной геодезической сети и межевые знаки или направления на эти знаки, если они расположены за пределами участка; жилые и хозяйственные постройки с указанием их этажности; инженерные сети (электролинии, водопровод и т. п.), если они являются объектами права собственности иных физических или юридических лиц; границы частей участка с ограничениями в использовании земель.
При отсутствии плана земельного участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.
Если все эти данные в договоре будут отсутствовать, то договор будет считаться не заключенным и сделка - недействительной в соответствии со статьей 554 ГК РФ.
При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а также такие условия его использования, как право прохода (проезда) по участку, технического обслуживания или ремонта зданий и др.
О форме продажи земельного участка
законодательство высказывается неоднозначно: договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Как указывалось ранее, была разработана и принята типовая форма договора купли-продажи земельного участка, которой должны придерживаться участники сделки.
Одним из последствий несоблюдения покупателем установленной формы договора может являться то, что он не вправе рассчитывать на получение свидетельства о праве собственности на землю, а без него ни доказать, ни защитить свои права на землю покупатель не может.
Срок передачи земельного участка продавцом покупателю определяется договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок. В соответствии со статьей 314 ГК РФ величена срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обязательств.
Важным условием договора купли-продажи земельного участка является цена участка. Сложность оценки участка в первую очередь обусловлена сложнейшими проблемами переходной экономики России. Однако при отсутствии условия о цене участка договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ), цена участка определяется по соглашению сторон. В договоре также должна быть установлена цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке. При заключении сделок с местной администрацией о покупке земли, а иногда и сделок между частными лицами, стороны нередко руководствуются нормативной ценой земли6.
Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи ему земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты земельного участ-
5 // Консультант Плюс. Версия Проф.
6 Постановление Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 года. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» // Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 13, ст. 1539.
ка, покупатель обязан оплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов (ст. 486 ГК РФ).
Существенное внимание при сделке купли-продажи законодатель уделяет условиям передачи товара (земельного участка). Передача земельного участка продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ). Обязательство продавца передать земельный участок покупателю считается исполненным после вручения, т. е. после фактической передачи участка покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество. При этом устанавливается ряд обязательств как для покупателя, так и для продавца.
Так, продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего качества), пригодном для цели его использования.
Собственник земельного участка при купле-продаже участка не вправе по своему усмотрению изменять его основное целевое назначение и режим использования земель (санитарно-защитные зоны, земли природоохранного, историко-культурного значения и др.)7. Принцип использования земель в соответствии с их основным целевым назначением четко выражен в земельном законодательстве. Основа разделения всех земель в нашей стране на отдельные категории земель - их различное целевое назначение. Этот принцип является отраже-
нием в земельном праве различий в экономическом функционировании земли в основных сферах общественной деятельности людей, прежде всего, в основных отраслях общественного производства8. Соответственно, целевое назначение земельного участка определяет объем, характер и содержание права и обязанностей лиц, использующих землю, в том числе и собственников.
Указанный принцип прямо закреплен в пункте 8 статьи 1 ЗК РФ, согласно которому собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы обязаны эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением. Изменение основного целевого назначения земельного участка возможно только в установленном порядке.
Например, согласно постановлению главы администрации Московской области от 13 декабря 1994 года № 282 «О соблюдении порядка предоставления земельных участков на территории Московской области»9 (п. 2) органы государственного управления Московской области обязаны не допускать предоставления особо ценных земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд, а также продажу земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве с изменением целевого назначения, за исключением случаев, когда такое предоставление или продажа осуществляются по решению главы администрации Московской области.
Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе по своему выбору требовать от продавца уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения
7 Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков (утвержден постановлением Совета Министров Российской Федерации от 30 мая 1993 года № 503) // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993, № 23, ст. 2114.
8 Общая теория советского земельного права. М., 1983, С. 350.
9 // КонсультантПлюс. Версия Проф.
затрат на устранение недостатков. Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе по своему выбору потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок (ст. 475 ГК РФ).
Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи (ст. 477 ГК РФ). Земельным законодательством такие сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК РФ или договором.
Возникает вопрос о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора. По общему правилу, установленному статьей 163 ГК РФ, обязательное нотариальное удостоверение сделки требуется лишь в случаях, указанных в законе. Относительно государственной регистрации статья 164 ГК РФ предусматривает, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако ни статья 131 ГК РФ, ни Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусматривают конкретные случаи государственной регистрации таких сделок.
Статья 550 ГК РФ, посвященная форме договора продажи недвижимости, не предусматривает ни обязательного нотариального удостоверения, ни государственной регистрации этого договора.
Необходимость нотариального удостоверения и государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка установлены Законом РСФСР от 23 декабря 1992 года для указанных в нем четырех случаев целевого назначения земельных участков (личное подсобное и дачное хозяйство, садоводство и индивидуальное
жилищное строительство). Этот закон в настоящее время не действует, и эти требования, применительно к определенным случаям купли-продажи земельного участка, не должны безусловно соблюдаться. Практика настойчиво распространяет упомянутые требования на все случаи купли-продажи земельных участков. Возражать против этого вряд ли целесообразно, поскольку несоблюдение этих требований в дальнейшем может привести к спорам и другим ненужным осложнениям.
Вместе с тем статья 551 ГК РФ определяет, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности на участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации нотариально удостоверенной купчей. Что означает термин «переход» в этой статье, объяснить трудно. Ясно, что речь идет о регистрации договора.
По статистическим данным, предоставленным отдельными нотариальными конторами, в городе Красноярске за 2001 год в каждой этих контор было зарегистрировано от 15 до 25 договоров купли-продажи земельного участка.
По общим же правилам при купле-продаже происходит не переход, а передача вещи в собственность покупателя (ст. 454 ГК РФ). Исходя из соответствующих положений ГК РФ и Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрацию «перехода права» следует понимать как регистрацию прав на недвижимое имущество, в данном случае - прав на земельный участок. В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.
По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных законодательно установленных причин, препятствующих заключению сделки.
Как сказано в начале параграфа, особенности купли-продажи земельного участка регулируются нормами земельного законодательства, направленными на защиту прав покупателя земельного участка, в соответствии с которыми:
1) продавать можно земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре»;
2) продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа земельного участка обратно, об ограничении покупателя совер-
шать в дальнейшем действия по распоряжению земельным участком, об отстранении от себя ответственности в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами;
3) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке (перечень приведен в пункте 3 статьи 37 ЗК РФ) вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения ему убытков.
Продолжение в следующем номере.
Щ
Федеральный журнал
«ЮРИСТ»
2 £ § її
Ї о
I 5
Только в журнале «Юрист»:
Анализ, Обзоры, Комментарии, Разъяснения, Обобщения по Гражданскому, Предпринимательскому, Финансовому, Уголовному, Международному праву сквозь призму Судебно-арбитражной, Адвокатской, Прокурорско-следственной, Нотариальной, Зарубежной практики
Авторы: Ведущие юристы-практики и ученые-правоведы России
Подписной индекс по каталогам: “Роспечать” 72945, Объединенный каталог 86887, по Москве — Агентство “Интер-Почта”.
Телефон редакции 953-91-20.
Рейтинги — адвокатских бюро, консалтинговых фирм, юридических ВУЗов, правовых СМИ
Юридический рынок России —
прогноз тенденции развития рынка, экспертные вопросы, маркетинговая стратегия, ценовая и рекламная политика, новые виды и формы услуг, конъюнктура, управление персоналом.
Юридическая карьера — карьера в лицах, элитарные юридические клубы, юридическое образование, стажировки за рубежом, профессиональная психология, повышение квалификации, условия и порядок приема в коллегии адвокатов, нотариальные палаты, биографии юристов Юридическая информация — из судебных, правоохранительных, адвокатских, нотариальных
и консалтинговых структур, новости юридического мира России, дайджест правовых СМИ.
