CC BY
266
СЛОЖНЫЕ ВОПРОСЫ КУПЛИ-ПРОДАЖИ И АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Л. Л. ГОРШКОВА, руководитель Центра методологии бухгалтерского учета и налогообложения
В практической деятельности организаций порой встречаются сложные вопросы при купле-продаже и аренде недвижимости. Рассмотрим некоторые из них. Например, организация по договору продажи недвижимости приобрела здание. Земельный участок, на котором расположено здание, находился у продавца (прежнего собственника) на праве аренды. После регистрации перехода права собственности покупатель (новый собственник здания) заключил с собственником земельного участка договор аренды земельного участка сроком на 3 года. Вправе ли арендатор (собственник здания) отказаться от исполнения договора аренды?
Собственник здания, которое расположено на арендуемом земельном участке, вправе отказаться от исполнения договора только в случае, если это прямо предусмотрено договором аренды. Однако стоит отметить, что фактическое пользование земельным участком не прекратится, так как обязанность возвратить участок арендодателю фактически не может быть исполнена. Собственник здания не является плательщиком земельного налога в силу ст. 388 Налогового кодекса РФ (НК РФ). Следовательно, он обязан будет уплачивать арендную плату за пользование чужим имуществом.
Как установлено п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (в силу п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен
Федеральным законом от 21.07.1997 N° 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ).
Пунктами 1, 2 ст. 271 ГК РФ закреплено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
На основании п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В соответствии с пп. 1, 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Пункт 1 ст. 65 ЗК РФ закрепляет норму, на основании которой использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (ч. 1 ст. 388 НК РФ).
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймода-тель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 614 установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Пунктом 2 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность
заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством (абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ).
В пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — Постановление № 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В постановлении от 14.01.2008 № А56-13157/2007 ФАС Северо-Западного округа отменил решение нижестоящего суда и направил дело на новое рассмотрение, указав, что при наличии на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего иному лицу, право пользования земельным участком не прекращается, а обязанность возвратить земельный участок фактически не может быть исполнена собственником здания.
Аналогичные выводы отражены в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2008 № А56-13157/2007. Право арендатора земельного участка — собственника расположенной на участке недвижимости пользоваться земельным участком фактически не прекращается после его заявления об отказе от договора аренды, а его обязанность возвратить участок арендодателю фактически не может быть исполнена.
Косвенным образом данную позицию подтвердил ФАС Дальневосточного округа в постановлении от 17.12.2009 № Ф03-7238/2009, отказав в удовлетворении иска об освобождении земельного участка в связи с прекращением договора его аренды.
Следующий сложный вопрос. Организация по договору продажи недвижимости приобрела здание. Земельный участок, на котором расположено здание, находился у продавца (прежнего собственника) на праве аренды. Новый собственник здания систематически не платит арендную плату за пользование земельным участком. Подлежит ли удовлетворению требование арендодателя (собственника земельного участка) о расторжении договора аренды земельного участка в судебном порядке?
Требование арендодателя (собственник земельного участка) о расторжении договора аренды земельного участка в судебном порядке удовлетворению не подлежат.
В соответствии с положениями ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Пунктами 1, 2 ст. 271 ГК РФ установлено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
На основании абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
Как установлено п. 3 ст. 35 ЗК РФ, собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чу-
жом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
В пункте 14 Постановления № 11 разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Статья 606 ГК РФ определяет, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (най-модатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
В соответствии с подп. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 3 ст. 619 ГК РФ).
В дополнение к основаниям расторжения договора аренды, предусмотренным ст. 619 ГК РФ, п. 2 ст. 46 ЗК РФ устанавливает иные основания прекращения аренды земельного участка.
На основании п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В постановлении от 15.04.2004 № Ф08-1380/04 ФАС Северо-Кавказского округа пришел к выводу, что поскольку спорные земельные участки заняты объектами недвижимого имущества, принадлежащими арендатору на праве собственности, эти земельные участки необходимы ему для использования названных объектов, исковые требования в части расторжения договора аренды и выселения арендатора со спорных земельных участков не подлежат удовлетворению.
В постановлении от 17.12.2009 № Ф03-7238/2009 ФАС Дальневосточного округа отказал в удовлетворении иска об освобождении земельного участка в связи с прекращением договора его аренды, поскольку на спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий арендатору на праве собственности.
Аналогичные выводы отражены в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2009 № 15АП-1237/2009.
Еще один сложный вопрос. Организация заключила с контрагентом договор аренды здания. Указанным договором предусмотрено, что арендатор обязан оплатить арендодателю комиссию за оформление договора. Правомерно ли включение в договор подобного условия?
Действующим законодательством не запрещено включение в договор условия о комиссии за оформление договора. Включение данного условия правомерно.
Как установлено п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).
На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего ус-
ловия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (п. 1 ст. 607 ГК РФ).
По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (п. 1 ст. 779 ГК РФ).
Действующим законодательством не запрещено взимать плату (комиссию) за оформление договора.
Косвенным образом данную позицию подтверждает постановление от 17.04.2006, 10.04.2006 № КГ-А40/2865-06, в котором ФАС Московского округа указал на правомерность взимания платы за оформление договора аренды. Постановлением ФАС Московского округа от 17.04.2006, 10.04.2006 № КГ-А40/2865-06 данное постановление оставлено без изменения
Аналогичную позицию занял Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 05.03.2010 № 17АП-1194/2010-ГК, отметив обоснованность взимания комиссии за оформление лизинговой сделки (договора финансовой аренды).
Указанную позицию также подтвердило МНС России по г. Москве в письме от 30.06.2000 № 0312/26065, сделав вывод, что в себестоимость продукции (работ, услуг) равными долями в течение срока договора аренды земли включается плата за оформление данного договора аренды, взимаемая Московским земельным комитетом, при условии использования арендатором данного земельного участка в производственных целях, а также при документальном подтверждении этих расходов соответствующими первичными документами — счетами, выставленными Московским земельным комитетом за оформление указанного договора.
Рассмотрим следующий сложный вопрос. Организация по договору купли-продажи недвижимости приобрела объект незавершенного
строительства. Земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости (в муниципальной собственности), находился у продавца на праве аренды. Возникает ли у нового собственника объекта незавершенного строительства право на приобретение данного земельного участка в собственность?
У собственника незавершенного строительством объекта не возникает право на приобретение земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости, в собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ.
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Пунктом 3 ст. 271 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Согласно пп. 1, 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования
соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Как установлено п. 1 ст. 35 ГК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 36 ГК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
Президиум ВАС РФ в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08 указал, что у собственников незавершенных строительством объектов не возникает право на приобретение земельного участка в собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ, поскольку, в отличие от зданий, строений и сооружений, они не могут быть использованы в соответствии с их целевым назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Аналогичная позиция отражена в определении ВАС РФ от 05.02.2010 № ВАС-34/10 со ссылкой на указанное постановление Президиума ВАС РФ.
Другой сложный вопрос. Организация приобрела в собственность по договору купли-продажи недвижимости здание. Земельный участок, на котором расположено здание, находился у предыдущего собственника (продавца) на праве аренды. При этом на данном земельном участке остались объекты недвижимости, принадлежащие покупателю на праве собственности. Собственник земельного участка требует от покупателя (нового собственника здания) оплаты арендных платежей за пользование земельным участком. Подлежит ли уплате арендная плата за пользование земельным участком при условии,
что граница и размер используемого земельного участка не определены?
Если границы и размер земельного участка, используемого собственником здания, не определены, размер арендных платежей также не может быть определен. Следовательно, уплата арендных платежей производиться не может.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Как установлено п. 1 ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 2 ст. 271 ГК РФ).
По смыслу п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Аналогичная норма закреплена п. 1 ст. 35 ЗК РФ. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с нормой п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)
обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пункт 2 ст. 1105 ГК РФ закрепляет, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В постановлении от 05.03.2010 № А28-9207/2009 ФАС Волго-Вятского округа указал на то, что в случае, если граница и размер земельного участка, используемого собственником недвижимого имущества, не определены, сумма арендных платежей, подлежащих взысканию, не может быть определена.
В постановлении от 05.07.2005 № Ф08-2725/05 ФАС Северо-Кавказского округа передал дело на новое рассмотрение, указав, что нижестоящий суд не определил размер земельного участка, перешедшего к новому собственнику строений, в зависимости от которого определяется размер арендной платы, подлежащей взысканию.
В практической деятельности встречаются и такие сложные ситуации. Организация приобрела по договору купли-продажи недвижимости здание. Земельный участок, на котором расположено здание, находился у продавца (прежнего
собственника здания) на праве аренды. Организация (новый собственник здания) договор аренды земельного участка не заключала, а уплачивала земельный налог за используемый земельный участок. Впоследствии собственник земельного участка обратился к организации с требованием уплатить задолженность по арендной плате. Вправе ли организация уменьшить размер задолженности на сумму уплаченного земельного налога?
Организация может уменьшить размер задолженности по арендной плате за пользование земельным участком на сумму уплаченного ей ранее земельного налога.
На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 2 ст. 271 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Аналогичная норма закреплена п. 1 ст. 35 ЗК РФ. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
При этом ч. 1 ст. 388 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или
праве пожизненного наследуемого владения.
Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды (ч. 2 ст. 388 НК РФ).
Статья 606 ГК РФ определяет, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как установлено п. 2 ст. 1105 ГК РФ, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Рассматривая схожий вопрос, арбитражный суд Пензенской области в решении от 29.07.2005 № А49-1747/2005-149/5 удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате земельного участка и процентов за пользование чужими денежными средствами с нового собственника за вычетом суммы земельного налога, уплаченного им за пользование земельным участком.
Аналогичную позицию занял ФАС СевероКавказского округа в постановлении от 05.04.2005 № Ф08-1035/2005, указав, что собственник здания обязан возместить собственнику земельного участка суммы неосновательного обогащения, размер которого в данном случае подлежит определению за вычетом сумм уплаченного земельного налога.
Порой возникают и такие сложные обстоятельства. Организация в 2009 г. приобрела по договору купли-продажи недвижимости здание. Земельный участок, на котором расположено здание, находился у продавца (прежнего собственника здания) в пользовании на основании
договора аренды, заключенного с собственником земельного участка (муниципального образования). После регистрации перехода права собственности организация заключила договор аренды земельного участка. Вправе ли организация расторгнуть договор аренды и заключить договор купли-продажи земельного участка, на котором расположено здание?
Сделать однозначный вывод о том, вправе ли организация расторгнуть договор аренды и заключить договор купли-продажи земельного участка, на котором расположено здание, или нет, не представляется возможным.
Следует учитывать, что даже при наличии согласия собственника земельного участка (муниципального образования) возникает правовой риск признания договора купли-продажи земельного участка недействительным.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Законом № 122-ФЗ.
На основании п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом зе-
мельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
При этом п. 3 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
В силу положения п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
Как определено ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).
В пункте 7 Постановления № 11 разъяснено, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Статьей 1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что ЗК РФ вводится в действие со дня его официального опубликования.
В первоначальной редакции ЗК РФ опубликован 30.10.2001 в газете «Российская газета» № 211-212.
В постановлении от 15.11.2007 № Ф04-7909/2007(40134-А75-9) ФАС Западно-Сибирского округа указал, что собственник здания реализовал принадлежащее ему преимущественное право выбора вида землепользования, обратившись с заявлением о передаче в аренду земельных участков и заключив договор аренды земельного участка после вступления в силу ЗК РФ. Следовательно, он утратил право на приобретение в собственность земельных участков.
Схожую позицию занял ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от 15.12.2006 № А82-2646/2006-35, отметив, что договор аренды земельного участка заключен после вступления 30.10.2001 в законную силу ЗК РФ, следовательно, собственник здания реализовал право на выбор титула землепользования и утратил исключительное право на выкуп земельного участка, установленное п. 1 ст. 36 ЗК РФ, однако исходя из принципа свободы договора, установленного в ст. 1, 421 ГК РФ, стороны вправе самостоятельно решать, вступать или не вступать в договорные отношения.
В постановлении от 27.07.2009 № А12-16815/2008 ФАС Поволжского округа обратил внимание сторон на то, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием,
строением, сооружением (п. 5 Постановления № 11). Таким образом, действие субъективного публичного права (исключительного права на приватизацию земельных участков, предусмотренного п. 1 ст. 36 ЗК РФ), правообладателем которого является собственник здания, строения, сооружения, не может быть прекращено в связи с наличием у него субъективного гражданского права (права постоянного (бессрочного) пользования) относительно спорных земельных участков.
Список литературы
1. Гражданский кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ.
2. Гражданский кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ.
3. Земельный кодекс РФ: Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
4. Налоговый кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от 05.08.2000 № 117-ФЗ
5. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ.
6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ.
7. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11.
