CC BY
12
ISSN 2311-9403 (Online) Вопрос - ответ
ISSN 2079-6773 (Print)
МАТЕРИАЛ ПОДГОТОВЛЕН СПЕЦИАЛИСТАМИ
ЦЕНТРА МЕТОДОЛОГИИ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
Вопрос. Как нужно проводить инвентаризацию расчетов? Как отразить в учете результаты инвентаризации ?
Ответ
Бухгалтерский учет
Согласно п. 3.44 Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных приказом Минфина России от 13.06.1995 № 49 (далее - Методические указания № 49), инвентаризация расчетов заключается в проверке обоснованности сумм, числящихся на счетах бухгалтерского учета.
В соответствии с п. 3.48 Методических указаний № 49 целями инвентаризации расчетов также является установление:
— правильности расчетов с банками, финансовыми, налоговыми органами, внебюджетными фондами, другими организациями, а также со структурными подразделениями организации, выделенными на отдельные балансы;
— правильности и обоснованности числящейся в бухгалтерском учете суммы задолженности по недостачам и хищениям;
— правильности и обоснованности сумм дебиторской, кредиторской и депонентской задолженности, включая суммы дебиторской и кредиторской задолженности, по которым истекли сроки исковой давности.
Пункты 3.45-3.48 устанавливают обязанность по проверке дебетовых остатков на следующих счетах:
— 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»;
— 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»;
— 68 «Расчеты по налогам и сборам»;
— 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению»;
— 71 «Расчеты с подотчетными лицами»;
— 73 «Расчеты с персоналом по прочим операциям»;
— 75 «Расчеты с учредителями»;
— 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
Соответственно, необходимо проверить и кредитовые остатки на следующих счетах:
— 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»;
— 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»;
— 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам»;
— 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам»;
— 68 «Расчеты по налогам и сборам»;
— 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению»;
— 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда»;
— 71 «Расчеты с подотчетными лицами»;
— 73 «Расчеты с персоналом по прочим операциям»;
— 75 «Расчеты с учредителями»;
— 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
В письме Минфина России от 09.01.2013 № 07-0218/01 было указано, что в соответствии с ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» отчетным годом является календарный год - с 1 января по 31 декабря включительно, следовательно, инвентаризация обязательств должна проводиться по состоянию на 31 декабря включительно.
Состояние расчетов проверяется по каждому дебитору и кредитору отдельно.
В целях проведения инвентаризации возможно подписание актов сверок расчетов с контрагентами.
Так как в соответствии с подп. «в» п. 3.48 Методических указаний № 49 целью проведения инвентаризации является установление сумм задолженности, по которым истекает срок исковой давности, обращаем внимание на то, что подписание акта сверки расчетов прерывает срок исковой давности (ст. 203 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пункт 74 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н гласит, что отражаемые в бухгалтерской отчетности суммы по расчетам с банками, бюджетом должны быть согласованы с соответствующими организациями и тождественны.
Следовательно, налогоплательщик обязан провести сверку расчетов с указанными субъектами.
Приказом ФНС России от 20.08.2007 № ММ-3-25/494@ «Об утверждении формы Акта совместной сверки расчетов по налогам, сборам, пеням, штрафам, процентам» утверждена форма 1160070 для проведения сверки расчетов.
Результаты инвентаризации отражаются в справке, являющейся основой для акта инвентаризации, который составляется в двух экземплярах.
С п р а в к а и а к т п о д п и с ы в а ю т с я инвентаризационной комиссией, первая остается у комиссии, второй передается в бухгалтерию.
Форма акта (форма № ИНВ-17) установлена постановлением Госкомстата РФ от 18.08.1998 № 88 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации».
Обращаем внимание на то, что в соответствии с п. 4 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» формы первичных учетных документов определяет руководитель экономического субъекта по представлению должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета.
Следовательно, форма акта инвентаризации должна быть утверждена организацией самостоятельно.
Заключение
Отображать в бухгалтерском и налоговом учете проведение и результат инвентаризации расчетов
следует в соответствии с приведенными рекомендациями.
Вопрос. Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете затраты на сертификацию выпускаемой продукции ?
Ответ
Гражданско-правовые отношения
Согласно положениям ст. 2 Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» (далее - Закон № 184-ФЗ) сертификация - это форма осуществляемого органом по сертификации подтверждения соответствия объектов требованиям технических регламентов, положениям стандартов, сводов правил или условиям договоров.
В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона № 184-ФЗ подтверждение соответствия на территории Российской Федерации может носить добровольный или обязательный характер.
Пункт 2 ст. 20 Закона № 184-ФЗ гласит, что добровольное подтверждение соответствия осуществляется в форме добровольной сертификации.
Пункт 3 ст. 20 Закона № 184-ФЗ закрепляет возможность проведения обязательной
сертификации.
В то же время, учитывая положения п. 1 ст. 21 и п. 1 ст. 25 Закона № 184-ФЗ, и добровольная, и обязательная сертификация предполагают заключение договора заявителя с органом сертификации.
Следовательно, гражданско-правовые отношения в обоих случаях одинаковы.
Бухгалтерский учет
Согласно п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н, затраты, произведенные организацией в отчетном периоде, но относящиеся к следующим отчетным периодам, отражаются в бухгалтерском балансе в соответствии с условиями признания активов, установленными нормативными правовыми актами по бухгалтерскому учету, и подлежат списанию в порядке, установленном для списания стоимости активов данного вида.
Таким образом, действующими ПБУ не предусмотрено признание затрат на сертификацию выпускаемой продукции как какого-либо актива.
Однако в письме Минфина России от 12.01.2012 № 07-02-06/5 было указано, что затраты, относящиеся к следующим отчетным периодам, которые не соответствуют условиям признания определенного актива, отражаются в бухгалтерском балансе как расходы будущих периодов и подлежат списанию путем их обоснованного распределения между отчетными периодами в порядке, установленном организацией, в течение периода, к которому они относятся.
Таким образом, организация имеет возможность самостоятельно установить в своей учетной политике правило о том, что при учете расходов на сертификацию выпускаемой продукции необходимо предварительно учесть затраты на данную операцию в качестве расхода будущих периодов и признавать их равномерно в составе расходов в течение срока действия сертификата.
Как следует из п. 5, 7, 18 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н, расходы по добровольной сертификации производятся с целью повышения конкурентоспособности выпускаемой продукции и признаются расходами по обычным видам деятельности в составе коммерческих расходов.
Согласно п. 19 ПБУ 10/99 списание расходов производится равномерно со счета 97 по кредиту в дебет счета 44 «Расходы на продажу».
Налоговый учет. НДС
В соответствии с правилами п. 1, 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 Налогового кодека Российской Федерации у заявителя есть возможность принять НДС к вычету при наличии счета-фактуры и первичных документов, подтверждающих реальность операции.
Предъявленные суммы НДС отражаются по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» в корреспонденции с кредитом счета 60. Принятие к вычету сумм НДС отражается по кредиту счета 19 в корреспонденции с дебетом счета 68 «Расчеты по налогам и сборам».
Налог на прибыль организаций
Пункт 1 ст. 252 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливает, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях,
предусмотренных ст. 265 Налогового кодекса Российской Федерации, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором).
Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Минфин России в письме от 25.09.2007 № 03-0306/4/137 указал, что расходы на проведение добровольной сертификации алкогольной и другой продукции (работ, услуг) учитываются для целей налогообложения прибыли при условии, что указанная экспертиза проводится в форме подтверждения соответствия в порядке, установленном Законом № 184-ФЗ.
Аналогичный вывод сделан и в отношении обязательной сертификации продукции в письме Минфина России от 06.10.2011 № 03-03-06/1/635, в котором было указано, что затраты заявителя на обязательное подтверждение соответствия продукции, проводимое в формах принятия декларации о соответствии или обязательной сертификации в порядке, установленном Федеральным законом № 184-ФЗ, подлежат включению в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, и уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций.
Исходя из положений абз. 3 п. 1 ст. 272 Налогового кодекса Российской Федерации и позиции Минфина России, выраженной в письме от 06.10.2011 № 03-03-06/1/635, понесенные налогоплательщиком расходы на сертификацию включаются в состав расходов равномерно в течение срока действия декларации о соответствии или сертификата соответствия в течение срока годности или срока службы продукции,
ус тано в ле нны х в со отв е тс тв ии с законодательством Российской Федерации.
Проводки
Списана стоимость готовой продукции, переданной для проведения сертификации:
Дебет счета 97 Кредит счета 43 (первичный документ - накладная на отпуск продукции).
Стоимость работ на проведение сертификации отражена в составе расходов будущих периодов:
Дебет счета 97 Кредит счета 60 (первичные документы: сертификат соответствия, бухгалтерская справка-расчет).
Отражена сумма «входного» НДС: Дебет счета 19 Кредит счета 60 (первичный документ: счет-фактура).
Сумма «входного» НДС принята к вычету:
Дебет счета 68 Кредит счета 19 (первичный документ - счет-фактура).
Перечислена плата за проведение работ по сертификации: Дебет счета 60 Кредит счета 51 (первичный документ - выписка банка по расчетному счету).
Ежемесячно в течение срока действия сертификата
Расходы по сертификации отражены в составе коммерческих расходов: Дебет счета 44 Кредит счета 97 (первичный документ - бухгалтерская справка-расчет).
Заключение
Операции по учету затрат на сертификацию выпускаемой продукции необходимо отражать в бухгалтерском и налоговом учете с учетом приведенных рекомендаций.
Вопрос. Между организациями был заключен договор поставки оборудования, за нарушение условий которого стороны предусмотрели договорную неустойку. Организация-подрядчик нарушила условия договора - поставила оборудование с нарушением срока, в результате чего контрагент обратился в суд с целью взыскания с нее неустойки, в том числе за период, когда велись переговоры по заключению указанного договора. Можно ли взыскать договорную неустойку за период, предшествующий заключению договора?
Ответ. Действующее законодательство не предусматривает возможность взыскивать догов орную неустойку за пе р иод,
предшествующий заключению договора, что подтверждается сложившейся судебной практикой.
Обоснование. В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
На основании п. 1 ст. 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.
В силу п. 2 ст. 332 ГК РФ размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В ст. 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
На основании п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
В силу п. 2 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается
за к л ю ч е н н ы м с м о м е н т а п е р е д а ч и соответствующего имущества.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, положения ГК РФ не предусматривают возможность взыскания договорной неустойки за тот период, который предшествовал заключению договора, так как фактически договорные отношения между сторонами возникают только после заключения гражданско-правового договора.
Рассмотрим позицию судов по данному вопросу.
Так, в постановлении ФАС Центрального округа от 04.08.2014 № А64-4225/2013 указывается, что действующим законодательством не предусмотрено взыскание договорной неустойки за период, предшествующий заключению договора.
Также в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 21.08.2012 № Ф03-3499/2012 разъясняется, что соглашение сторон о применении условий договора аренды к фактически сложившимся до его заключения отношениям не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.
Проанализировав данную позицию суда, можем применить ее к рассматриваемой ситуации по аналогии (также см. постановления ФАС Московского округа от 30.12.2011 № А40-24398/11-100-213; ФАС Поволжского округа от 04.03.2014 № А65-16190/2013; Уральского округа от 05.11.2013 № Ф09-11496/13).
Таким образом, исходя из анализа норм ГК РФ и позиции арбитражных судов следует, что действующее законодательство не предусматривает возможности взыскивать договорную неустойку за период, предшествующий заключению договора.
Вопрос. Организация обратилась в Управление государственного морского и речного надзора (далее - Лицензирующий орган) с заявлением о предоставлении лицензии на погрузочно-разгрузочную деятельность применительно к опасным грузам на внутреннем водном транспорте, в морских портах. В процессе проведения внеплановой выездной проверки соискателя лицензии на предмет соблюдения лицензионных требований лицензирующим органом было установлено, что элементы
указанного в заявлении объекта инфраструктуры морского транспорта подвержены сильному коррозийному износу. На основании результатов проверки организации отказано в предоставлении запрашиваемой лицензии. Правомерен ли отказ лицензирующего органа?
Ответ. Считаем правомерным отказ лицензирующего органа в предоставлении организации запрашиваемой лицензии, поскольку организацией не обеспечены безопасные условия для технической эксплуатации указанного в заявлении объекта инфраструктуры морского транспорта при воздействии на него гидрометеорологических факторов.
Обоснование. В соответствии с п. 7 ст. 3 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (далее - Закон № 99-ФЗ) лицензионные требования - совокупность требований, которые установлены положениями о лицензировании конкретных видов деятельности, основаны на соответствующих требованиях законодательства Российской Федерации и направлены на обеспечение достижения целей лицензирования.
Согласно п. 28 ч. 1 ст. 12 Закона № 99-ФЗ погрузочно-разгрузочная деятельность
применительно к опасным грузам на внутреннем водном транспорте в морских портах подлежит лицензированию.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.03.2012 № 193 утверждено Положение о лицензировании погрузочно-разгрузочной деятельности применительно к опасным грузам на внутреннем водном транспорте, в морских портах (далее - Положение № 193).
Исходя из подп. «а» п. 5 Положения № 193, лицензионными требованиями, предъявляемыми к соискателю лицензии (лицензиату) при выполнении работ по перевозке морским транспортом пассажиров, являются наличие у соискателя лицензии (лицензиата) на праве собственности или на ином законном основании судов, предназначенных для перевозки пассажиров, соответствующих требованиям технического регламента о безопасности объектов морского транспорта, утвержденного
постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2010 № 620 (далее -Технический регламент № 620).
В рассматриваемом вопросе предметом проведенной лицензирующим органом внеплановой проверки явилось соответствие объектов инфраструктуры морского транспорта требованиям Технического регламента № 620.
Так, согласно п. 186 Технического регламента № 620 техническая эксплуатация объекта инфраструктуры морского транспорта должна обеспечивать безопасные условия для плавания, швартовки, стоянки и обработки судов, безопасность, сохранность и повышение долговечности объекта инфраструктуры морского транспорта при его взаимодействии с судами, работе оборудования и портовых транспортных средств, складировании грузов и воздействии гидрометеорологических факторов, а также неблагоприятных и опасных природных явлений гидрометеорологического характера.
В представленной ситуации в результате проведенной лицензирующим органом проверки установлено, что элементы указанного в заявлении объекта инфраструктуры морского транспорта подвержены сильному коррозийному износу.
Согласно п. 2 ч. 7 ст. 14 основанием для отказа в предоставлении лицензии является установленное в ходе проверки несоответствие соискателя лицензии лицензионным требованиям.
Осуществление лицензируемой деятельности при несоответствии объектов транспортной инфраструктуры требованиям технического р е глам е нта я вляе тся на р уш е ние м соответствующих лицензионных требований и основанием для привлечения к административной ответственности по ч. 3 ст. 14.1 КоАП РФ (см. постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2013 № 06АП-4993/2013 № А73-7347/2013), выдача лицензии на осуществляемый вид деятельности при установлении факта такого несоответствия также не представляется, по нашему мнению, возможной.
Таким образом, считаем правомерным отказ лицензирующего органа в предоставлении организации запрашиваемой лицензии, поскольку организацией не обеспечены безопасные условия для технической эксплуатации указанного в заявлении объекта инфраструктуры морского транспорта при воздействии на него гидрометеорологических факторов.
Вопрос. Организация (поставщик) заключила с ИП (покупатель) договор поставки семян. Покупатель оплатил стоимость семян по 100%
предоплате, при этом поставщик не смог поставить товар в указанный срок. ИП обратился в суд с требованием взыскать сумму полученных денежных средств, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. При оплате задолженности сумма процентов за пользование чужими денежными средствами была перечислена организацией без учета дня уплаты денежных средств в банк, поскольку платежное поручение от организации было получено банком в самом начале рабочего дня. Правомерно ли невключение в расчет процентов за пользование чужими денежными средствами фактического дня уплаты денежных средств в банк?
Ответ. Должник при расчете процентов за пользование чужими денежными средствами должен был включить сумму денежных средств и за день, в который фактически организация обратилась в банк для уплаты денежных средств.
Обоснование. На основании п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Согласно п. 1 и 3 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Кроме того, в силу п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 13, Пленума ВАС РФ № 14
от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» проценты начисляются до момента фактиче ского исполнения дене жного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений ст. 316 ГК РФ о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон.
Соответственно, при расчете процентов за пользование чужими денежными средствами необходимо принимать во внимание момент фактического исполнения обязательств по уплате задолженности.
К примеру, схожий вопрос был предметом рассмотрения Президиума ВАС РФ в постановлении от 28.01.2014 № 13222/13. Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что в день уплаты денежных средств кредитор либо ограничен по времени в возможности использовать причитающиеся ему денежные средства, либо полностью лишен такой возможности (например, если денежные средства поступили в банк, обслуживающий кредитора, в конце рабочего дня). Следовательно, недобросовестное поведение должника влечет неблагоприятные последствия для кредитора и ограничивает его права.
Кроме того, толкование нормы об окончании срока начисления процентов, исключающее из периода расчета день уплаты, предложенное судами нижестоящих инстанций, полностью освобождает должника от ответственности за неисполнение денежного обязательства в случае просрочки платежа на один день, что не согласуется со ст. 395 ГК РФ, не содержащей такого исключения.
Сам факт направления банку распоряжения о перечислении денежных средств указывает на то, что в день исполнения обязательства денежные средства находились в пользовании и распоряжении должника.
Аналогичная позиция отражена в постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 27.09. 2013 № А27-940/2013, ФАС Центрального округа от 28.08.2013 № А08-7000/2012 (определением ВАС РФ от 09.12.2013 № ВАС-17241/13 отказано в передаче дела № А08-7000/2012 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления), ФАС Московского округа от 04.03.2013 № А40-43015/11-49-376.
При этом в судебной практике сформирован и противоположный подход, согласно которому основания для взыскания процентов за этот день отсутствуют, поскольку в день зачисления денежных средств на расчетный счет кредитора должник ими уже не пользуется (например, см. постановления ФАС Волго-Вятского округа от 10.06.2013 № А39-4011/2012, ФАС Московского округа от 05.08.2010 № КГ-А40/8231-10).
Таким образом, при расчете процентов за пользование чужими денежными средствами необходимо учитывать момент фактического исполнения обязательств по задолженности, то есть необходимо учитывать и тот день, когда должник уплачивает сумму задолженности через банк.
Вопрос. ИП (заказчик) заключил договор подряда на монтаж оборудования с организацией А (подрядчик). Стороны согласовали все существенные условия договора. Обязательства по монтажу исполнялись лицами, имеющими униформу с наименованием организации А, представители организации, непосредственно заключавшие договор с ИП, на объекте не появлялись. Монтаж объекта завершен не был. Организация А обратилась в суд с требованием признать описанный договор подряда незаключенным и взыскать с ИП расходы, понесенные при монтаже. Основанием для обращения стал тот факт, что подписание договора было осуществлено не генеральным директором организации А, а неизвестным лицом, работы производились организацией с идентичным названием, генеральным директором которого является родственник генерального директора организации А. Правомерно ли требование организации А ?
Ответ. Судебная практика приравнивает факты, описанные в вопросе, к злоупотреблению правом. Наличие двух аффилированных организаций, созданных родственниками, занимающихся одинаковой деятельностью на одной территории, по мнению судов, направлено на введение в заблуждение контрагентов. В то же время фактическое исполнение договора (даже в части) опровергает доводы подрядчика об отсутствии отношений по монтажу с ИП. Таким образом, требование организации А неправомерно.
Обоснование. Статья 702 ГК РФ устанавливает, что по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее
результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Статья 10 ГК РФ устанавливает, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Пункт 1 ст. 160 ГК РФ предусматривает, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Пункт 1 ст. 161 ГК РФ гласит, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки юридических лиц между собой и с гражданами.
В описанной в вопросе ситуации стороны были обязаны заключить сделку в письменной форме.
Пункт 1 ст. 162 ГК РФ устанавливает, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.12.2011 № 10473/11, следует, что оформление договорных отношений не ограничивается составлением сторонами только одного документа (договора, контракта), подписанного ими, а подтверждается и другими документами, из которых будет явствовать волеизъявление стороны на исполнение условий оспариваемой сделки.
В то же время из условий вопроса следует, что иные документы подписывались генеральным директором не организации А, а генеральным директором организации с идентичным названием.
Однако в постановлении Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 № 13970/10 было дано разъяснение о том, что по правилам ст. 431 ГК РФ для определения содержания договора в случае его неясности подлежит выяснению действительная
общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры, переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Одновременно следует учитывать, что в соответствии с п. 1 и 5 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Таким образом, учитывая фактическое выполнение части обязательств по монтажу, судебная практика приходит к выводу, что договор подряда был фактически заключен и исполнялся.
Требование организации А о признании договора незаключенным следует рассматривать как недобросовестные действия.
Также подобный вывод подтверждает наличие двух организаций, созданных родственниками для выполнения одной и той же деятельности и работающими на одной территории. Подобные действия, по мнению судов, свидетельствует о желании ввести контрагентов в заблуждение и затруднить идентификацию организации, которая является действительной стороной по договору (см. постановление ФАС Центрального округа от 05.02.2014 № А36-5795/2012).
Вопрос. ИП (арендодатель) заключил договор аренды объекта недвижимости с организацией. По условиям договора ИП передавал во временное владение и пользование нежилое здание с производственным оборудованием, в
котором организация обновила
встроенный производственный комплекс (являющийся неотделимым улучшением, созданным прошлым арендатором) и наладила выпуск сельскохозяйственного оборудования. В период действия договора между организацией и ИП возник спор по поводу размера арендных платежей. ИП, указывая на неоднократную невыплату арендной платы, потребовал от организации освободить занимаемое здание. Организация требование ИП не исполнила, что послужило причиной обращения ИП в суд с иском об истребовании из незаконного владения организации имущества путем возложения на организацию обязанности освободить занимаемое нежилое помещение. При этом ИП было известно, что демонтаж оборудования невозможен без значительных разрушений спорного здания. Правомерно ли указанное требование ИП?
Ответ. Требование ИП неправомерно, так как его исполнение невозможно без причинения существенного вреда спорному объекту, что судебная практика квалифицирует как злоупотребление правом. В то же время ИП вправе требовать признания объекта недвижимости и оборудования, находящегося в нем, общей долевой собственностью с тем, чтобы выделить принадлежащую ему долю.
Обоснование. Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пункт 1 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Пункт 1 ст. 615 ГК РФ гласит, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Статья 61 9 ГК РФ устанавливает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении
установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Статья 303 ГК РФ предусматривает, что при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.
Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.
Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.
Статья 304 ГК РФ гласит, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Таким образом, у арендатора, исходя из условий вопроса, имеется право на подачу заявления об истребовании принадлежащего ему здания.
В то же время следует учесть, что если оборудование и здание представляют собой единое целое, то данный объект следует квалифицировать как неделимую вещь.
Статья 133 ГК РФ устанавливает, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.
Замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются.
Взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно.
Так как организация провела обновление оборудования, уже имеющегося в спорном здании, то здание и оборудование в нем остались неделимой вещью.
Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами гл. 16, ст. 1168 ГК РФ.
Следовательно, у арендатора отсутствует возможность истребовать только здание, принадлежащее ему на праве собственности без несоизмеримого ущерба для всего объекта.
Исполнение подобного требования в описанной в вопросе ситуации судебная практика рассматривает как злоупотребление правом.
Пункт 1 ст. 10 ГК РФ устанавливает, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
Таким образом, требование ИП об истребовании из незаконного владения организации здания неправомерны. Здание с оборудованием является единым и неделимым объектом, служащим определенной цели. Его разделение не отвечает требованиям добросовестности и причиняет вред контрагенту. В то же время ИП не лишен права требовать признания общей долевой собственности на данный неделимый объект, определения размера принадлежащих им долей в праве собственности на него и внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также определения порядка владения, пользования и распоряжения этим объектом (см. постановление Президиума ВАС от 24.12.2013 № 12505/13).
Вопрос. Организация А (поклажедатель) заключила договор хранения оборудования с ИП (хранитель). Стороны согласовали предмет договора, срок и адрес склада, где будет храниться имущество. В период действия договора со склада хранителя без извещения поклажедателя было вывезено оборудование организации. Вывоз был осуществлен организацией Б, с которой у поклажедателя действовал договор аренды, по которому организация А выступала арендодателем, а организация Б - арендатором. Представителем организации Б при получении оборудования был представлен договор аренды и технический паспорт оборудования. ИП и организация Б оформили акт приема-передачи оборудования. В период действия договора хранения между организацией А и ИП, у организации Б имелась задолженность по арендным платежам перед организацией А. Организация А обратилась к хранителю с требованием получить хранимое имущество, но получило отказ, так как оборудование находилось у арендатора. Через неделю после вывоза организацией Б оборудование было возвращено на склад к ИП и принято ИП по акту приема-передачи без замечаний. Правомерно ли требование организации А о взыскании убытков, вызванных распоряжением оборудованием третьим лицом, при котором законный собственник не мог им распоряжаться, с хранителя, допустившему выдачу оборудования не поклажедателю?
Ответ. Требование организации А о взыскании убытков с хранителя, допустившего выдачу оборудования не поклажедателю, по условиям, описанным в вопросе, не являются правомерными. Так как организация Б обладает правом владения и пользования имуществом поклажедателя на законном основании, выдача указанного имущества не является нарушением договора хранения. Данный вывод подтверждается судебной практикой.
Обоснование. Статья 15 ГК РФ устанавливает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота,
если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, то лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возме стить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Статья 401 ГК РФ предусматривает, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Статья 886 ГК РФ гласит, что по договору хранения одна сторона (хранитель) обязуется хранить вещь, переданную ей другой стороной (поклажедателем), и возвратить эту вещь в сохранности.
В договоре хранения, в котором хранителем является коммерческая организация либо некоммерческая организация, осуществляющая хранение в качестве одной из целей своей пр о фе с с ио наль но й д е я те ль но с ти
(профессиональный хранитель), может быть предусмотрена обязанность хранителя принять на хранение вещь от поклажедателя в предусмотренный договором срок.
Пункт 1 ст. 901 ГК РФ устанавливает, что хранитель отвечает за утрату, недостачу или повреждение вещей, принятых на хранение, по основаниям, предусмотренным ст. 401 ГК РФ. Профессиональный хранитель отвечает за утрату, недостачу или повреждение вещей, если не докажет, что утрата, недостача или повреждение произошли вследствие непреодолимой силы, либо из-за свойств вещи, о которых хранитель, принимая ее на хранение, не знал и не должен был знать, либо в результате умысла или грубой неосторожности поклажедателя.
Статья 902 ГК РФ предусматривает, что убытки, причиненные поклажедателю утратой, недостачей или повреждением вещей, возмещаются
хранителем в соответствии со ст. 393 ГК РФ, если законом или договором хранения не предусмотрено иное.
Таким образом, на поклажедателе лежит обязанность по доказыванию факта ненадлежащего исполнения обязательства, которое состоит в причинно-следственной связи с негативными последствиями (убытками) у поклажедателя. Согласно условиям вопроса оборудование было возвращено без каких-либо повреждений.
В то же время следует учитывать, что судебная практика не связывает ненадлежащее исполнение договора хранения с выдачей хранимого имущества третьему лицу, если последнее обладает правом владения или пользования на хранимое имущество (см. постановление ФАС Уральского округа от 27.09.2013 № Ф09-11515/12, Определением ВАС РФ от 10.02.2014 № ВАС-512/14 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления).
Таким образом, требование организации А о взыскании убытков с ИП за ненадлежащее исполнение договора хранения является неправомерным.
Вопрос. Арендатор арендует земельный участок, находящийся в собственности органов местного самоуправления (далее -арендодатель). Земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи. Договором предусмотрена обязанность арендатора ежемесячно вносить платежи за аренду земельного участка. Впоследствии арендатор на протяжении трех месяцев не выполнял свое обязательство по внесению ежемесячных арендных платежей. Арендодатель после письменного уведомления арендатора о необходимости им исполнения обязательств по договору аренды и отсутствия каких-либо действий со стороны арендатора с целью исполнения своих обязательств обратился в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. Арендатор против досрочного расторжения договора возражал, ссылаясь на положения ст. 310 ГК РФ, в соответствии с которой в одностороннем порядке могут быть расторгнуты лишь те отношения, которые могут возникать из предпринимательской деятельности. Арендатор считал, что, поскольку арендодатель не занимается предпринимательской деятельностью, права на
односторонний отказ от своих обязательств по договору аренды участка у арендодателя нет. Правомерна ли позиция арендатора?
Ответ. Позиция арендатора неправомерна. В соответствии с российским законодательством, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. А российское законодательство предусматривает право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды в случае, когда арендатор более двух раз подряд ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате арендуемого имущества и получил от арендодателя письменное предупреждение о необходимости исполнять свои обязательства надлежащим образом.
Обоснование. В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (земли, ограниченные в обороте), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 11 ЗК РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Таким образом, поскольку земельный участок находится в муниципальной собственности ( со бс тв е нно с ти о р га но в ме с тно го самоуправления), то органы местного самоуправления вправе заключить в установленном российским законодательством порядке договор аренды земельного участка.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Таким образом, в соответствии с договором аренды земельного участка главной обязанностью арендодателя является передача арендатору предусмотренного договором имущества при его надлежащем качестве. В данном случае данная обязанность была выполнена арендодателем. В то же время главной обязанностью арендатора после приема от арендодателя имущества - предмета договора - является выплата арендодателю предусмотренных договором арендных платежей.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Из данной нормы можно сделать вывод, что российское законодательство предусматривает случаи нормативного закрепления оснований для одностороннего отказа стороны от исполнения своих обязательств.
В то же время случаи, когда обе стороны (должник и кредитор) по обязательству о с у щ е с т в л я ю т предпринимательскую деятельность, являются дополнительным основанием для одностороннего изменения или отказа от
исполнения обязательства, но не обязательным условием.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
— существенно ухудшает имущество;
— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
— не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, в ГК РФ законодательно закреплено право арендодателя на одностороннее расторжение договора аренды в судебном порядке в связи с невнесением арендатором более двух раз подряд арендных платежей при соблюдении арендодателем требования ГК РФ об обязательном письменном уведомлении арендатора об обязанности своевременно вносить платежи по договору. В связи с этим позиция арендатора об отсутствии у арендодателя право на досрочное расторжение договора аренды земельного участка неправомерна.
Данная правовая позиция подтверждается судебной практикой, в частности, п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», а также постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 25.07.2014 № А46-9912/2013.
Вопрос. Между организациями был заключен договор аренды оборудования на неопределенный срок. Договор предусматривал, что арендатор
вносит платежи за аренду оборудования первого числа каждого месяца в установленном в договоре размере за месяц вперед. Договор допускал, что дополнительным соглашением арендодатель и арендатор могли согласовать выкуп оборудования арендатором у арендодателя.
1 апреля 2014 г. арендатор внес оплату за аренду оборудования в мае, а 10 апреля 2014 г. между арендатором и арендодателем было заключено дополнительное соглашение о выкупе оборудования арендатором, которое согласно условиям этого соглашения вступало в силу с момента подписания сторонами; тогда же арендатор оплатил выкуп оборудования. В мае 2014 г. арендатор потребовал от арендодателя вернуть платеж за май.
Правомерна ли позиция арендатора?
Ответ. Позиция арендатора правомерна. В соответствии с разъяснениями, данными в. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента.
Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). Поскольку договор купли продажи считается заключенным в апреле 2014 г., то отношения по аренде оборудования на май уже не распространяются, а значит, полученный арендодателем платеж за аренду оборудования за май является неосновательным обогащением со стороны арендодателя и арендатор вправе требовать его возмещения.
Обоснование. В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и
доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор а р е нд ы с чита е тс я з а ключе нным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, российским законодательством предусмотрена возможность заключения сторонами договора аренды оборудования на неопределенный срок.
В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
В соответствии с п. 2 ст. 624 ГК РФ, если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
При применении п. 2 ст. 624 ГК РФ в данной ситуации можно сделать следующие выводы:
— во-первых, российское законодательство допускает, что отношения, связанные с выкупом арендуемого имущества были оформлены в виде дополнительного соглашения к договору аренды имущества;
— во-вторых, российское законодательство допускает, чтобы стороны договорились о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Однако в данной ситуации такого соглашения не было, арендатор оплатил и предусмотренную договором аренды сумму за аренду оборудования в мае, и оплатил выкупную стоимость, таким образом, у арендодателя есть платеж и за аренду оборудования в мае, и за выкуп оборудования арендатором.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента. Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ).
Таким образом, поскольку дополнительное соглашение было заключено и вступило в силу 10 апреля 2014 г., и оборудование находилось во владении арендатора, то отношения по договору аренды прекратились 10 апреля 2014 г. и на май не распространялись.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), оно обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
Из этого следует, что, поскольку в мае у арендодателя уже не было оснований получать арендную плату, то платеж от 1 апреля, полученный от арендатора, представляет собой неосновательное обогащение. Данная правовая позиция подтверждается п. 5 Постановления № 73.
Вопрос. Арендодатель предоставил арендатору по договору аренды предприятия недвижимое имущество в виде водонасосной станции, которым арендодатель владеет на праве собственности. В договоре аренды значилось, что станция и оборудование на ней будет использоваться с целью передачи питьевой воды. Тем не менее арендатор подключил к трубопроводной и электрической сети дополнительное оборудование, чтобы кроме передачи питьевой воды осуществлять
деятельность по поддержанию работы канализации. Арендодатель подал иск с требованием демонтажа подключенного к электросети и трубопроводу дополнительного оборудования, поскольку, по мнению арендодателя, установка данного оборудования представляет собой нарушение права собственности на станцию.
Правомерна ли позиция арендодателя?
Ответ. Позиция арендодателя правомерна отчасти. В данном случае имеет место нарушение не вещных прав арендодателя, а обязательств арендатора по договору аренды станции. Поскольку договором определено назначение передаваемого обществу имущества, то его использование вне целей, предусмотренных в договоре аренды, неправомерно. Таким образом, арендодатель вправе требовать демонтажа дополнительно подключенного к станции оборудования, однако не на основании негаторного иска, а на основании условий договора аренды станции.
Обоснование. В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
В соответствии с п. 1 ст. 213 ГК РФ, в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в
соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
Таким образом, в указанных условиях арендодатель, будучи собственником насосной станции, вправе заключить договор ее аренды с обществом.
При этом необходимо учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 656 ГК РФ по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
Таким образом, данный договор аренды насосной станции представляет собой договор аренды предприятия, поскольку предполагает передачу арендатору объектов недвижимости и оборудования для осуществления им предпринимательской деятельности.
В соответствии со ст. 625 ГК РФ, к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные параграфом 1 гл. 34 ГК РФ, применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах.
В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В соответствии со ст. 660 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
В соответствии с абз. 1 ст. 662 ГК РФ, арендатор предприятия имеет право на возмещение ему с то им о с ти не о тде лимы х улучш е ний арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Поскольку договор аренды насосной станции предполагал использование арендуемого имущества с конкретной целью, то расширение и перевооружение данного имущества для целей, не предусмотренных договором, является недопустимым.
В связи с этим арендатором в момент подключения к станции дополнительного оборудования для целей, не предусмотренных договором, были нарушены обязательства по договору аренды, которые должны быть должным образом устранены.
При этом, рассматривая вопрос о выборе применения в данном случае норм, связанных с регулированием обязательственных отношений между сторонами, или норм, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав, необходимо учитывать разъяснения, данные в абз. 9 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» (далее - Информационное
письмо № 153), в соответствии с которыми выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и в итоге разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.
Поскольку в данном случае имущество находится в фактическом владении арендатора на условиях договора аренды, то и применяться к регулированию отношений по защите прав арендодателя на арендуемое имущество должны нормы, регулирующие отношения по договору аренды.
Данная правовая позиция подтверждается судебной практикой, в частности, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 07.05.2014 № А01-2084/2012, в постановлении ФАС СевероКавказского округа от 17.07.2014 № А32-26252/2013, в постановлении ФАС Московского округа от 23.07.2014 № Ф05-7515/14.
Вопрос. Организация является собственником территории складского комплекса, включающего в себя сеть зданий и строений с прилегающей к ним территорией. На территории складского комплекса предприниматель без разрешения общества открыл точку быстрого питания, не препятствующую свободному доступу на прилегающую к складскому комплексу территорию. На протяжении 4 лет организация пыталась убедить
предпринимателя демонтировать торговую точку, что предприниматель отказывался делать. После этого организация обратилась в суд с иском об устранении нарушения, не связанного с лишением владения, путем демонтажа торговой точки.
Правомерны ли требования организации?
Ответ. Требования организации правомерны, поскольку организация является собственником складского комплекса, то она вправе требовать устранения любых нарушений его вещных прав на имущественный комплекс, в том числе нарушений, не связанных с лишением владения имуществом, находящимся на праве собственности. А поскольку здесь имеет место именно такое нарушение в виде незаконного установления торговой точки, то в силу закона к нему не применяются положения о сроке исковой давности.
Обоснование. В соответствии с п. 1 ст. 213 ГК РФ, в собственности граждан и юридических лиц
может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Таким образом, организация правомерно владеет правом собственности на складской комплекс, вправе им владеть, пользоваться и распоряжаться и имеет право на защиту от нарушений права собственности на складской комплекс, в чем бы такое нарушение ни выражалось.
При этом необходимо учитывать, что в соответствии с разъяснениями, данными в абз. 9 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» (далее - Информационное письмо № 153), выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и в итоге разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Поскольку в данном случае нарушение права собственности общества на складской комплекс не сопровождалось нарушением, связанным с лишением владения, в частности, общество не потеряло доступ к складскому комплексу, то в таком случае необходимо применять негаторный иск (иск о защите прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения имуществом, находящимся в праве собственности).
В соответствии с разъяснениями, данными в абз. 11 п. 1 Информационного письма № 153, по смыслу ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации владеющий собственник вправе требовать устранения всяких нарушений своего права, включая демонтаж произвольно установленной торговой точки. В силу ст. 208 ГК РФ исковая давность на требование собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения, не распространяется.
В соответствии со ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется на:
— требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом;
— требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов;
— требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 06.03.2006 № 35-ФЗ «О противодействии терроризму»;
— требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ);
— другие требования в случаях, установленных законом.
Таким образом, требования организации правомерны, поскольку организация является собственником складского комплекса, то она вправе требовать устранения любых нарушений ее вещных прав на имущественный комплекс, в том числе нарушений, не связанных с лишением владения имуществом, находящимся на праве собственности. А поскольку здесь имеет место именно такое нарушение, то в силу закона к нему не применяются положения о сроке исковой давности.
Данная правовая позиция подтверждается суде бной практикой, в частно сти, Информационным письмом № 153, а также постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.07.2014 № А74-1899/2013 и постановлением ФАС Дальневосточного округа от 04.03.2014 № Ф03-7011/2013.
Вопрос. Организация является собственником гаражного комплекса, в состав которого входят отдельные помещения (машино-места). Ее право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Организация приняла решение о разделе указанного здания на отдельные помещения (машино-места) и регистрацию их как отдельных объектв недвижимости. Организация обратилось в территориальный отдел Росреестра (далее -
Росреестр) с заявлением о регистрации права собственности на отдельное помещение (машино-место), расположенное в здании, принадлежащем организации и представила необходимые документы на указанное машино-место. Росреестр вынес решение об отказе в регистрации права собственности, так как собственник должен, по мнению Росреестра, одновременно прекратить право собственности на комплекс в целом и произвести регистрации права собственности на каждое машино-место, предоставив документы на каждое отдельное машино-место. Правомерен ли отказ Росреестра?
Ответ. Отказ территориального управления Росреестра неправомерен. Требование о предоставлении документов на все обособленные машино-места для одновременной регистрации права собственности противоречит требованиям законодательства, так как посягает на право собственника свободно распоряжаться своим имуществом и выходит за рамки требований, содержащихся в законодательстве о государственной регистрации права собственности.
Обоснование. Пункт 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) предусматривает, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое
имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Пункт 2 ст. 17 Закона № 122-ФЗ устанавливает, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом № 122-ФЗ, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона № 122-ФЗ и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Пункт 1 ст. 18 Закона № 122-ФЗ гласит, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и если иное не установлено Законом № 1 22-ФЗ, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Отказ Росре е стра в осуще ствле нии регистрирующих действий, как следует из условий вопро са, связан с непре дставле нием собственником всех необходимых документов.
Абзац 10 п. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ гласит, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом № 122-ФЗ для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом № 122-ФЗ.
К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины. В связи с изложенным, судам следует иметь в виду, что вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления названных документов. Вместе с тем требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону.
Таким образом, Закон № 122-ФЗ установил закрытый перечень документов, необходимых для предоставления в регистрирующий орган.
Статья 209 ГК РФ устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его
другими способами, распоряжаться им иным образом.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Исходя из условий вопроса, собственник гаражного комплекса произвел раздел указанного комплекса, то есть разделил объект недвижимости на несколько объектов. Данное действие не запрещено законодательством и зависит исключительно от волеизъявления собственника.
Согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
Судами выработана правовая позиция, согласно которой при разделе недвижимого имущества обязанность собственника осуществить прекращение права собственности на первичный объект и зарегистрировать право собственности на все выделенные вторичные объекты одновременно д е йс твующ им законо дате ль с тв о м не предусмотрена (см. постановление ФАС Московского округа от 09.04.2014 № Ф05-249/2014).
Следовательно, исходя из условий вопроса, требование Росреестра о предоставлении документов на все машино-места, расположенные в гаражном комплексе, для регистрации права собственности на одно конкретное машино-место неправомерно.
