CC BY
178
Способы разрешения проблем межевания земельных участков при совершении сделок с частью находящейся на них недвижимости
А.В. Бутенко
юрисконсульт ООО «Томсктрансгаз»
В настоящее время совершается большое число сделок с недвижимым имуществом, связанных как с его отчуждением (купля-продажа и т. д.), так и с предоставлением временных прав по владению и пользованию указанным имуществом (аренда, безвозмездное пользование и т. д.). В соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации собственник недвижимого имущества (иной управомоченный субъект) вправе совершить соответствующую сделку в отношении части недвижимого имущества. Так, собственник может продать отдельно стоящий объект недвижимого имущества третьему лицу, при этом оставаясь собственником всей остальной недвижимости, расположенной на этом участке, либо сдать его в аренду. Кроме того, широко распространены сделки по реализации (сдаче в аренду) части помещений, находящихся в одном здании. Вариантов существует много, однако при реализации (сдаче во временное владение, пользование) части объектов недвижимости, расположенных на одном земельном участке, возникают следующие проблемы:
• определение вида права на землю, которое возникает у нового титульного владельца недвижимости (собственника, арендатора и т. д.);
• определение площади земельного участка (доли в праве на земельный участок),
который приобретает новый собственник (арендатор) недвижимости;
• осуществление самой процедуры разграничения земельных участков, межевания и другие проблемы.
Законодательство Российской Федерации уделяет недостаточно внимания регулированию этого вопроса, вследствие чего при оформлении прав на земельные участки возникают многочисленные проблемы, а также нарушения прав землепользователей со стороны уполномоченных органов власти.
Регулированию возникающих отношений посвящены статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)1, статьи 271, 273, 552 и 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (да-лее-ГКРФ)2, статьи 56 и 59 Градостроительного кодекса Российской Федерации3, постановление Правительства Российской Федерации от 2 февраля 1996 года № 105 «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований застройке городов и других поселений»4, Инструкция по межеванию земель, утвержденная Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем) 8 апреля 1996 года5.
Практическое решение проблемы перехода прав на земельный участок при совершении сделок с частью находящейся на нем
1 Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 44, ст. 4147.
2 Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301; 1996, № 5, ст. 410.
3 Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 2069, ст. 19.
4 Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 6, ст. 592.
5 Инструкция по межеванию земель. Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству. М.: Роскомзем, 1996. С. 30.
недвижимости является достаточной сложным. Рассмотрим различные варианты.
1. Ситуации, когда и объект недвижимого имущества, в отношении которого заключается сделка договор купли-продажи, аренды, и соответствующий земельный участок находятся в собственности одного субъекта, практически урегулированы российским законодательством.
Пункт 2 статьи 552 ГК РФ закрепляет положение о том, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если договором не определено продаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для его использования.
Указанными положениями статьи 552 ГК РФ в императивном порядке закреплен переход права собственности или иного права на землю к новому собственнику недвижимости. Необходимо отметить, что право на землю у нового собственника не возникает автоматически из договора продажи недвижимости. Для возникновения права на земельный участок необходимы самостоятельные юридические факты (юридический состав): заключение договора купли-продажи земельного участка, составление плана продаваемого земельного участка, последующая государственная регистрация договора в органе юстиции. В том случае, когда продавцом недвижимости выступает орган публичной власти, то помимо указанного юридического состава, дополнительно необходимо принятие соответствующего индивидуально-правого акта о продаже земельного участка либо о предоставлении земельного участка на праве аренды.
Какова при этом роль самого договора купли-продажи недвижимости, размещен-
ной на земельном участке? Приведем пример из судебной практики. Ситуация возникла еще до принятия ЗК РФ, однако, с известными оговорками относительно действующих нормативных правовых актов, она отражает сложившуюся порочную тенденцию, которая приводит к тому, что покупатели объектов недвижимости не оформляют прав на земельный участок, пользуясь некорректными формулировками ГК РФ, а теперь и ЗК РФ.
Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления земельной административной комиссии, которым на него наложен штраф за самовольное занятие земельного участка.
Как следует из материалов дела, истец по договору купли-продажи приобрел строение, находящееся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Земельная административная комиссия, установив, что новый собственник строения пользуется земельным участком без переоформления документов на право пользования им, привлекла его к ответственности по статье 125 Земельного кодекса РСФСР как лицо, самовольно занявшее земельный участок.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в удовлетворении исковых требований отказал, посчитав, что истец занимал земельный участок без надлежаще оформленных документов на землю, поэтому такое пользование должно рассматриваться как самовольное.
В соответствии с толкованием понятия «самовольное занятие земель», данным в приложении 1 к Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Министерства природных ресурсов Российской Федерации, утвержденной приказом указанного Министерства от 25.05.1994 № 160 и зарегистрированной в Министерстве юстиции Российской Федерации, самовольным занятием земель является пользование земельным участком при отсутствии оформленного в установленном порядке права собственности, владения, пользования или аренды
земли. К самовольному занятию, в частности, отнесено пользование земельным участком до принятия соответствующим органом исполнительной власти решения о предоставлении, продаже (передаче) земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка.
Исходя из этого суд признал, что земельная административная комиссия правомерно привлекла товарищество к ответственности за самовольное занятие земельного участка.
Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, сославшись на статью 37 Земельного кодекса РСФСР, в соответствии с которой при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком.
Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Поскольку продавец строения обладал правом пользования на земельный участок, то такое же право на него приобретает и покупатель строения. Поэтому отсутствие у товарищества документов на право пользования земельным участком при изложенных обстоятельствах не может рассматриваться как его самовольное занятие и, следовательно, не образует состава земельного правонарушения, за которое истец подвергся штрафу6.
Приведенная позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, по нашему мнению, ошибочна, т. к. неизбежно приведет к тому, что покупатели объектов недвижимости не будут оформлять правоустанавливающие документы на используемые ими земельные участки, которые они теперь будут считать своими по праву. Однако следует помнить, что в таком случае в
документах продавца указанная площадь земельного участка покупателя будет закреплена за продавцом, и именно он будет вносить плату за землю, т. к. основанием для внесения платы за землю являются правоустанавливающие документы (статья 15 Закона Российской Федерации «О плате за землю»). В том же случае, если и продавец объекта недвижимости не оформил правоустанавливающие документы на земельный участок до заключения договора купли-продажи (такая ситуация является распространенной), то за эту землю вообще никто не будет вносить плату в соответствующий бюджет. При этом для совершения последующих сделок с такой недвижимостью покупателю все равно будет необходимо пройти всю процедуру оформления прав на земельный участок, включая государственную регистрацию права собственности. Таким образом, приведенная позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ничем не подкреплена не только с правовой точки зрения, но и с точки зрения здравого смысла.
На наш взгляд, очевидно, что сам по себе договор купли-продажи объекта недвижимости не порождает прав на землю, он лишь является юридическим основанием для последующего или одновременного обязательного решения сторонами вопроса о праве на землю нового собственника недвижимости. В нормальной ситуации проблема прав на земельный участок покупателя должна решаться одновременно с заключением договора купли-продажи самой недвижимости, например, путем одновременного заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка с последующей государственной регистрацией договора аренды земельного участка в установленных законом случаях. В обоснование изложенной позиции приведем норму пункта 2 статьи 218 ГК РФ, в которой сказано, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании дого-
6 См. Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства, рекомендуемый информационным письмом от 27.02.2001 № 61 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации // ЭЖ-Юрист. 2001. №10. С. 8.
вора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Каких-либо иных оснований, кроме самостоятельного договора купли-продажи, быть не может ни с точки зрения закона, ни с точки зрения нормального оборота.
В том случае, если этот вопрос не решается продавцом добровольно, то покупатель недвижимости вправе требовать, в том числе в судебном порядке, заключения договора купли-продажи части земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Проблема будет заключаться в определении той части земельного участка, которая необходима для использования приобретенной недвижимости. При решении вопроса следует руководствоваться нормами предоставления земельных участков для конкретного вида целевого использования. Так, пункт 7 статьи 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанавливает, что при делении земельных участков или изменении их границ и параметров соблюдаются красные линии, линии регулирования застройки и требования градостроительных регламентов к минимальным размерам земельных участков. В случае деления объектов недвижимости должны быть обеспечены условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости.
Статья 33 ЗК РФ устанавливает, что для целей, не указанных в пункте 1 этой статьи (ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства), т. е. главным образом для жилищного строительства, предпринимательской деятельности, а также для иных несельскохозяйственных целей, предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормам отвода земель для конкретных видов деятельности либо в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Поэтому площадь перехо-
дящего покупателю земельного участка должна определяться с учетом минимальных норм предоставления земельных участков для соответствующего вида целевого использования. Если нормы определены уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления, то проблем возникать не должно. А если они не определены, то необходимо опираться на нормы отвода земельного участка, которые определены проектно-сметной документацией, в соответствии с которой был возведен продаваемый объект недвижимости. Подтверждением изложенного является пункт 4 статьи 59 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым размеры земельных участков в границах застроенных территорий городских и сельских поселений устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указанных территорий.
Таким образом, в соответствии с абзацем 1 пункта 1, абзацем 5 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ при отчуждении недвижимости собственником земельного участка покупатель недвижимости должен также приобрести в собственность и соответствующий земельный участок, т. е. он вправе требовать от продавца недвижимости заключения с ним договора купли-продажи земельного участка (абз. 2 ч. 2 ст. 552 ГК РФ), т. к. в комментируемой норме речь идет об использовании части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и их прежний собственник. Сторонам необходимо в договорном порядке определить необходимую площадь и конфигурацию участка, занятого объектом недвижимости, с учетом минимальных норм предоставления.
Следует помнить и учитывать, что определяемая указанным способом площадь земельного участка покупателя, должна обеспечить удовлетворение целей, для которых приобретается недвижимость в условиях нормальной хозяйственной деятельности покупателя, т. е. площадь земельного участка (абз. 2 ч. 2. ст. 552 ГК РФ), подлежащего закреплению за покупателем, не должна ограничиваться кон-
туром здания и подобными неприемлемыми размерами участка. Поэтому, прежде чем планировать строительство, необходимо разместить на определенной площадке транспортные средства, кратковременно складировать имущество и т. п. Раньше при планировании строительства объектов недвижимости все эти потребности были гарантированы строгим соблюдением соответствующих строительных норм и правил (в частности, СНиП 2.07.01-89 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений) и сейчас при межевании земельных участков вследствие сделок с недвижимостью нет необходимости отступать от сложившихся условий в ущерб покупателю. Совершая сделку, продавец должен знать об этом.
В тех случаях, когда при продаже недвижимости площадь земельного участка, приходящаяся на долю покупателя, менее установленных норм, т. е. нет возможности выделить полноценный земельный участок приобретателю недвижимости, то совершение сделки по продаже недвижимости не допускается, т. к. это впоследствии приведет к нарушению прав покупателя (п. 2. ст. 209 ГК РФ).
Пункт 4 статьи 35 ЗК РФ предусматривает в качестве исключения из указанного правила продажи объекта недвижимости вместе с земельным участком такие случаи, когда отчуждается часть объекта недвижимости (п.п. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ), которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Очевидно, что такие случаи широко распространены и выход из этой ситуации видится в применении конструкций общей долевой собственности на земельный участок, образуемой пропорционально доле в праве собственности на объект недвижимости (абз. 2 п. 1, абз. 6 п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Зачастую при отчуждении части помещений в здании образуется общая долевая собственность на конструктивные части здания, находящиеся в общем пользовании и необходимые для эксплуатации всего объекта недвижимости.
Другим очевидным нормативно закрепленным исключением из правила отчуждения недвижимости вместе с земельным
участком является изъятие соответствующего участка из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ. При этом пункт 4 статьи 35 ЗК РФ допускает теоретическую возможность отчуждения ограниченного в обороте участка вслед за расположенной на нем недвижимостью, но такая возможность должна быть специально обозначена в федеральном законе. Однако в настоящее время мне не известны такие потенциальные варианты разрешения предоставления в частную собственность ограниченных в обороте земельных участков.
2. Рассмотрим вариант, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, на котором она расположена, а пользуется земельным участком либо на праве постоянного (бессрочного) пользования, либо на праве пожизненного наследуемого владения, либо на праве аренды.
Регулированию этого вопроса посвящены лишь три нормы законодательства Российской Федерации: пункт 2 статьи 271, пункт 3 статьи 552 ГК РФ и пункт 1 статьи 35 ЗК РФ. Так, пункт 3 статьи 552 ГК РФ закрепляет, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Возможность распоряжения объектом недвижимости, расположенным на подобном участке, может быть ограничена только прямым запретом собственника земельного участка на продажу недвижимости, расположенной на земельном участке.
Если же соответствующая сделка была совершена, то покупатель имеет право на предоставление ему земельного участка на том же праве, на котором им пользовался предыдущий собственник недвижимости.
В период до принятия нового ЗК РФ указанные нормы имели особенное значения, т. к. позволяли юридическим лицам частной формы собственности приобретать
право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, что было крайне важно и определяло форму платы за землю - земельный налог. В некоторых случаях налог по сравнению с арендной платой был кратно меньше. Указанный факт являлся причиной многолетней практики для специалистов в сфере земельных отношений по отстаиванию права постоянного (бессрочного) пользования для различных юридических лиц в органах местного самоуправления, открыто противившихся этому и всеми возможными способами навязывавших арендные отношения любым юридическим лицам.
Однако с принятием ЗК РФ, закрепившим в статье 20 закрытый перечень субъектов указанного вещного права, многолетние дебаты постепенно прекращаются.
Что касается проблемы определения площади и конфигурации земельного участка, подлежащего предоставлению новому собственнику, то она должна быть решена так же, как и в ранее рассмотренном варианте, т. е. во-первых - с учетом минимальных норм предоставления земельных участков для конкретного вида целевого использования земельных участков или исходя из конкретной проектно-технической документации на объект недвижимости, во-вторых - с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, действовавших в период застройки земельного участка (его части), подлежащего разделу.
В таких случаях на практике большое значение приобретает предварительная договоренность сторон договора купли-продажи о размерах и конфигурации передаваемого покупателю участка. Это имеет решающее значение при согласовании границ предоставляемого земельного участка смежниками, к которым непременно относится и продавец недвижимости, т. к. именно из территории его земельного участка будет изъят» подлежащий предоставлению земельный участок. При условии предварительной договоренности сторон возможно предоставление земельного участка такой конфигурации и площади, которую допускает» фактическая ситуация, т. е. больше, чем требуемый и обязательный минимум.
В тех случаях, когда нет согласия сторон относительно конкретных границ предоставляемого покупателю (и, соответственно, изымаемого у продавца) участка, вступают в силу нормы, аналогичные изложенным в предыдущем варианте. Т. е. покупатель вправе претендовать на предоставление ему соответствующей части земельного участка на том же виде права и на тех же условиях, что и у продавца недвижимости. Указанные требования должны быть адресованы собственнику земельного участка (субъекту, осуществляющему права собственника). При существующем распределении прав на землю в населенных пунктах Российской Федерации все требования о предоставлении земельного участка на определенном праве следует адресовать публично-правовым образованиям (чаще соответствующим органам местного самоуправления, органам, подконтрольным Министерству имущественных отношений Российской Федерации).
Дело в том, что ранее предоставленные государством или органами местного управления вещные права на земельные участки, определялись следующими условиями. Во-первых, необходимо определить категорию субъекта, которому предоставляется земельный участок: если это юридическое лицо, то земельный участок предоставлялся на праве постоянного (бессрочного) пользования, если физическое лицо -на праве пожизненного наследуемого владения. Сразу оговорюсь относительно права пожизненного наследуемого владения: в настоящее время распоряжение земельными участками, предоставленными на указанном праве, законодательством не допускается (ст. 21 ЗК РФ), а, по сути, требует предварительного переоформления этого права на право собственности.
Во-вторых, исходя из вида целевого использования земельного участка, определяется площадь подлежащего предоставлению земельного участка. В индивидуальных случаях площадь определяется проектно-сметной документацией на возводимые объекты недвижимости, т. е. в соответствии с той документацией, на основании и в соответствии с которой строился продавае-
мый объект недвижимости.
По названным причинам при продаже части объектов недвижимости, расположенных на едином земельном участке, у прежнего собственника отпадает юридическое основание для использования прежней площади земельного участка, т. к. при его предоставлении площадь участка была рассчитана исходя из потребности размещения определенного количества объектов недвижимости.
Таким образом, именно решением уполномоченных органов местного самоуправления должна быть определена площадь и конкретная конфигурация подлежащего изъятию участка, а из самого договора купли-продажи недвижимости прав на земельный участок у покупателя возникнуть не может.
На основании перехода права собственности на объект недвижимости в соответствии с проведенными согласованиями планово-картографического материала принимается индивидуально-правовой акт органа власти об изъятии земельного участка у продавца недвижимости и предоставлении его новому собственнику.
Пункт 9 статьи 22 ЗК РФ упрощает алгоритм перехода права аренды к новому собственнику недвижимости. В тех случаях, когда продается недвижимость, расположенная на арендуемом на срок более пяти лет у государства или муниципалитета земельном участке, то арендатор участка имеет право в пределах срока договора передать свои права (осуществить так называемый перенаем - ст. 615 ГК РФ). Единственное требование - уведомить об осуществленной сделке арендодателя.
Другим аспектом проблемы является отсутствие в земельном законодательстве норм о трансформации конкретного вида вещного (обязательственного) права в тех случаях, когда вид права связан с категорией субъекта права на землю. Как было сказано, земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляется только определенным юридическим лицам. Гражданско-правовые сделки, направленные на передачу права собственности на недвижимое имущество, могут заключаться между различными субъектами.
Соответственно, возникает закономерный вопрос, каким образом можно реализовать право нового собственника на приобретение земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости? Ведь в ряде случаев необходимо изменить вид права, а, значит, изменится и его содержание.
Законодательство Российской Федерации не содержит ответа на этот вопрос. Следствием этого пробела является возможность произвола местных властей.
3. Теперь перейдем к рассмотрению вопросов, возникающих в сфере определения прав арендатора части объектов недвижимости, расположенных на едином участке, т. е. когда часть недвижимости (соответственно, и земельный участок под ней) остается во владении и пользовании собственника, а отдельные недвижимые объекты сдаются в аренду.
Регулированию проблемы прав на землю у арендатора посвящена статья 652 ГК РФ, в которой закреплено, что по договору аренды здания или сооружения одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При формулировании этой нормы законодателем допущена та же ошибка, что и в случае формулирования нормы относительно прав на землю при продаже недвижимости. На наш взгляд, необоснованно говорить о том, что права на землю возникают на основе одного лишь договора аренды объекта недвижимости.
Для возникновения права на землю следует определить, во-первых, вид права на землю, во-вторых - площадь и конфигурацию земельного участка, права на который возникают, в-третьих, если арендодателем является публично-правовое образование, то для предоставления права на землю необходимо принятие индивидуально-правового акта органа власти. Кроме того, следует помнить о том, что единственным подтверждением существования права на недвижимое имущество является его государственная регистрация (или регистрация договора, по которому переходит право поль-
зования на земельный участок, заключенному на срок больше одного года)7.
Таким образом, и в этом случае должен присутствовать юридический состав (совокупность юридических фактов), необходимый и достаточный для возникновения права на земельный участок у арендатора недвижимости. Арендатор имеет право требовать предоставления ему земельного участка необходимой площади и конфигурации на определенном праве. Сам же процесс предоставления прав на земельный участок в этом случае традиционен, единственную его особенность составляет основание для его возникновения - заключение договора аренды объекта недвижимости.
В связи с этим следует указать на ошибочное мнение М. Булекова и А. Ерша, которые считают, что «договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:
• арендных отношений по поводу использования здания (сооружения);
• отношений по поводу использования части земельного участка»8.
При этом авторы, не вторгаясь в изучение правовой природы прав на земельный участок, возникающих у арендатора, вслед за ГК РФ говорят «о праве пользования земельным участком». Однако в перечне вещных прав (ст. 216 ГК РФ) такого права нет, а, как известно из теории гражданского права, законодательно закрепленный перечень вещных прав является исчерпывающим.
Термин «право пользования» каким-либо имуществом в законодательстве Российской Федерации и русской гражданско-правовой доктрине используется для характеристики содержания вещных прав, являясь одним из правомочий собственника, субъектов права пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, сервитута. Кроме того, титульные
владельцы (например, арендаторы), чьи права возникают из обязательственных правоотношений (заключения договоров), среди прочих прав также приобретают право пользования имуществом. При этом земельное законодательство Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, на которых может использоваться земельный участок, в который не входит «право пользования».
Опровергая позицию А. Ерша и М. Булекова, следует отметить, что не следует отождествлять договор аренды как документ, который может содержать условия фактически двух договоров: договора аренды объекта недвижимости и договора о передаче определенных прав на земельный участок, с договором как основанием возникновения обязательства о переходе прав на объект недвижимого имущества.
Используя метод системного толкования норм статьи 652 ГК РФ, можно сказать, что пункт 1 указанной статьи закрепляет следующее принципиальное положение: при аренде здания, сооружения у арендатора непременно возникает право на земельный участок, в соответствии с которым арендатор имеет возможность пользоваться земельным участком (его частью) на определенных в пунктах 2 и 3 статьи 652 ГК РФ условиях.
Пункт 2 статьи 652 ГК РФ закрепляет, что в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Т. е. с арендатором недвижимости следует заключить договор аренды земельного участка или договор, в соответствии с которым у арендатора возникает право пользования частью земельного участка9.
7 См. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 30, ст. 3594.
8 Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Финансовая Россия. 1997. № 18. С. 15; Ерш А. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. № 8.
9 Все, что нами было сказано о праве пользования» земельным участком, в этом случае полностью применимо.
Возникает закономерный вопрос, по какому еще гражданско-правовому договору (имеется в виду договорный тип), помимо договора аренды, у арендатора может возникать право пользования (точнее, правомочие пользования) землей? На наш взгляд, российское законодательство содержит единственную подобную возможность, а именно: по договору безвозмездного срочного пользования (ссуды) у ссудополучателя возникает право пользования имуществом, переданным ему по соответствующему договору. К договору ссуды, соответственно, применяются правила, предусмотренные нормами договора аренды. Принципиальное отличие ссудных обязательств от обязательств, возникающих из договора аренды, состоит в отсутствии встречного денежного обязательства ссудополучателя. Указанный договор вступает в силу с момента государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним10.
Иных оснований для возникновения обязательственных правоотношений сторон по пользованию частью земельного участка существующее законодательство не содержит. Для возникновения вещных прав на земельный участок у арендатора недвижимости нет оснований, т. к. вещные права являются постоянными по своей правовой природе, а право аренды недвижимости на земельном участке имеет временный характер. Следует сказать, что арендатор вправе приобрести вещное право на указанный земельный участок, но не в связи с арендой недвижимости, находящейся на нем.
Если же (вопреки здравому смыслу) договором не определено передаваемое арен-
датору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания и сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием и сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Как и в ранее рассмотренном варианте с продажей недвижимости, арендатор недвижимости вправе требовать от собственника земли, в том числе в судебном порядке, заключения с ним договора аренды (безвозмездного срочного пользования) земельного участка.
В случае, если арендодатель объекта недвижимого имущества использует земельный участок по договору аренды, то арендатору недвижимости с согласия собственника земли может быть предоставлен соответствующий земельный участок по договору субаренды, а также по договору безвозмездного пользования.
Следует отметить, что при аналогичном построении статей 552 и 652 ГК РФ, пункт 2 статьи 652 ГК РФ дополнительно содержит столь необходимое положение о том, что арендатор приобретает права на ту часть земельного участка, которая, во-первых, занята зданием и сооружением, во-вторых, необходима для его использования в соответствии с его назначением. Как раз указания на назначение» недвижимости и не достает пункту 2 статьи 552 ГК РФ. К подобному выводу можно прийти логически (он и был нами сделан на основании норм Градостроительного кодекса Российской Федерации и здравого смысла), однако прямое законодательное закрепление права всегда более значительно и весомо.
4. В случае аренды части помещений в едином объекте недвижимого имущества
10 Что касается закрепленного в статье 24 Земельного кодекса Российской Федерации института безвозмездного срочного пользования земельными участками, то, на мой взгляд, существующее правовое регулирование не выдерживает серьезной критики. В существующем виде этот вид права на землю вряд ли будет востребован практикой правоприменения, т. к. являясь, по сути, классическим институтом обязательственного права, безвозмездное срочное пользование превращено в суррогат вещного права, благодаря обязательности его государственной регистрации. Кроме того, на мой взгляд, законодатель, обозначив сферу применения этого права на землю при использовании служебных наделов, тем самым ограничил стороны трудовых отношений в регулировании их взаимоотношений и ввел исключение из принципа платности землепользования.
права на земельный участок у арендатора не возникают, т. к. у этого здания есть собственник (или собственники), который имеет права на сам земельный участок. На наш взгляд, при аренде отельных помещений в здании нет необходимости в предоставлении арендатору прав на землю. Однако существующая практика показывает, что органы местного самоуправления стремятся к заключению подобных договоров аренды с арендаторами помещений в едином объекте недвижимости, принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию. В таком случае оформлять права на землю необходимо балансодержателю здания, которое сдается в аренду нескольким арендаторам. В договорах аренды помещения следует включать в цену по договору расходы арендодателя по внесению платы за землю. При этом никакого договора аренды с отельными арендаторами заключать не нужно.
В том случае, если в аренду сдается часть объекта недвижимости, то применяется правило, аналогичное тому, которое регулирует земельные отношения при купле-продаже части здания, строения, сооружения. Таким образом, если есть фактическая возможность выделить в натуре часть земельного участка для дальнейшей сдачи ее в аренду, например, используемый для размещения крыла здания, группы боксов, то вместе со сдачей в аренду указанной части объекта недвижимости собственник здания вправе сдать в аренду такую часть его собственного земельного участка. Надо сказать, что для подобного решения в российском законодательстве нет конкретных норм, а изложенные суждения основаны на общих положениях гражданского законодательства о договоре аренды и применении аналогии закона.
Техническая работа по определению границ будущих земельных участков возлагается на организации, осуществляющие то-пографо-геодезические и картографические работы. Они изготавливают проекты планов земельных участков для их последующего межевания, рассчитывают пло-
щади участков, после чего такие планы участков проходят многочисленные согласования различных служб органов местного самоуправления и органов государственного управления, а именно: местных комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, органов архитектуры и градостроительства, службы геодезии и картографии органа местного самоуправления. Планы должны быть подписаны представителями указанных органов власти, а также представителями заказчика и подрядчика.
В соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 «О землеустройстве»11 межевание земель представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.
Установление и закрепление границ на местности осуществляется при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле-продаже, мене, дарении всего или части земельного участка.
Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы:
1) определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование;
2) закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;
3) изготовление карты (плана) объекта землеустройства.
Для всех типов застройки обязательны следующие правила межевания:
• в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженернотранспортной инфраструктуры;
• при установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка:
11 Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 26, ст. 2582.
частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами землепользования и застройки, действовавшими в период строительства.
Межевание включает:
1) подготовительные работы (сбор заявок владельцев недвижимости на установление границ земельного участка, данных бюро технической инвентаризации и территориальных органов по земельным ресурсам и землеустройству по всем объектам, расположенным на территории квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры, подлежащей межеванию, градостроительной документации, опорных планов, планов инженерно-транспортной инфраструктуры, документов по землеотводу, правоустанавливающих документов на пользование земельным участком; обследование на местности подлежащей размежеванию территории и выявление фактического использования земельного участка);
2) разработку проекта межевания территории квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры, его согласование с физическими и юридическими лицами-владельцами недвижимости и утверждение в установленном порядке;
3) установление границ на местности.
К проекту межевания территории прилагаются:
• акты согласования границ землепользований;
• каталог координат границ землепользований;
• перечень сервитутов;
• пояснительная записка.
Возведение владельцами ограждений
регламентируется правилами застройки.
При межевании территории сложившейся застройки населенных пунктов из границ земельного участка исключаются территории, занятые транспортными и инженерны-
ми коммуникациями, а также территории общего пользования.
Собственники, владельцы и пользователи размежевываемого и смежных с ним земельных участков заблаговременно, не позднее, чем за 2 дня до начала работ, извещаются (под расписку) о времени проведения межевых работ. Установление границ земельного участка производят на местности в присутствии представителей органов местного самоуправления, собственников, владельцев, пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей.
Если в ходе проведения межевания кто-либо из смежных с размежевываемым земельным участком землепользователей не согласится с проведенным межеванием относительно площади, конфигурации вновь образованного земельного участка, траектории пролегания границ, то он имеет право обжаловать результаты межевания в судебном порядке. Предметом обжалования в такой ситуации должны являться индивидуально-правовые акты органов местного самоуправления, а не действия организации, проводящей межевые работы. Главное для землеустроительной организации - вовремя направить извещения смежникам, чтобы они имели возможность присутствовать при проведении межевания. Смежники вправе отказаться от подписания Акта согласования и установления границ, и это не будет являться препятствием к проведению работ по межеванию, по итогам которых оформляется и выдается заказчику межевое дело, изготавливается картографический материл (планы для государственной регистрации).
В качестве выводов считаем целесообразным представить следующие положения.
1. Земельное законодательство Российской Федерации имеет многочисленные пробелы в правовом регулировании, в том числе и в регулировании вопросов межевания земельных участков при совершении сделок с частью находящейся на них недвижимости. А именно:
• трансформация прав на земельный участок при смене их субъектов;
• основания возникновения прав на земельный участок при совершении сделок с
каким-либо из объектов недвижимости, находящихся на едином земельном участке;
• способ определения площади земельного участка, права на который возникают у нового собственника или арендатора объекта недвижимости;
• роль смежных землепользователей в определении площади вновь создаваемого соседнего земельного участка12;
• полномочия органов местного самоуправления по разделению земельного участка на самостоятельные части при совершении сделок с объектами недвижимости;
• права на земельный участок при приобретении в собственность, аренде части объекта недвижимости, отельных его помещений.
2. В результате заключения договоров купли-продажи, аренды объектов недвижимого имущества, последующего оформления прав на землю, проведения мероприятий по межеванию новый собственник или арендатор указанного объекта должен приобрести одно из вещных или обязательственных прав на полноценный, пригодный для хозяйственного использования по целевому назначению земельный участок в соответствии с нормами их предоставления.
3. Межевание земельных участков имеет место в случае приобретения прав на конкретный отдельный земельный участок.
4. Применение существующих правовых нормативных актов не является единообразным. Анализ практики разграничения вновь создаваемых земельных участков выявляет многочисленные нарушения прав покупателей и арендаторов объектов недвижимого имущества со стороны органов власти.
5. Важной проблемой является отсутствие надлежащим образом оформленных прав на земельный участок у продавца или арендодателя объекта недвижимого имущества. В подобной ситуации для оформления прав нового собственника или арендатора недвижимого имущества необходимо оформить права продавца или арендодателя на используемый им земельный участок, чтобы впоследствии на основании соответствующей сделки разделить его на самостоятельные части.
Решение перечисленных проблем может стать внесение изменений в ныне действующие нормативные правовые акты и выработка единообразной практики применения норм по вопросам межевания земельных участков при совершении сделок с частью находящейся на них недвижимости.
12 Частью 3 статьи 14 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (// Российская газета. 2000. 10 января. С. 5) установлено, что моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.
