CC BY
358
Соблюдение принципа единства судьбы земли и недвижимости при совершении сделок
Е.А. Киндеева
заведующий кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации М.Г. Пискунова
профессор кафедры «Менеджмент и финансы» Института развития дополнительного профессионального образования
Одной из актуальных проблем применения и развития законодательства о недвижимом имуществе является «принцип единого объекта недвижимости», согласно которому земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости являются единым целым. Упоминание термина «принцип единого объекта» содержится, например в Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (в редакции Федерального закона от 9 июня 2003 года № 69-ФЗ) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации прав), постановлении Правительства Российской Федерации от 2 февраля 1996 года № 105 (в редакции от 21 августа 2000 года) «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений», Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219 (в редакции от 3 сентября 2003 года), Программе социальноэкономического развития Российской Федерации, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 10 июля 2001 года № 910-р.
Однако российское гражданское законодательство в целом, - отмечают О.М. Козырь и А.А. Маковская, - с одной стороны, рассматривает участки и расположенные на них здания как самостоятельные объекты, участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества1.
Практика показала, что в процессе имущественного оборота возникают различные правовые ситуации. Так, например, здание - в собственности, участок - в аренде; на одном неделимом участке - несколько объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам, и прочее. Это свидетельствует о том, что здание или помещения в нем нельзя рассматривать как неотделимое улучшение земельного участка. Поэтому в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренной Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства содержится следующее положение: «в настоящее время нет достаточных экономических и правовых оснований для законодательного закрепления в гражданском праве
1 Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. № 2.
понятия «единого объекта недвижимости» как единого объекта гражданских прав и сколько-нибудь распространенного объекта гражданского оборота»2.
Иногда необоснованно полагают, что принцип «единого объекта недвижимости» закреплен Земельным кодексом Российской Федерации от 25 октября 2001 года (далее - Земельный кодекс, ЗК РФ), в то время как Земельный кодекс, наоборот, закрепил различие правового режима земли и недвижимости, правил регулирования их оборота, например в статье 36, определяющей порядок приобретения вещных и обязательственных прав на неделимый участок лиц с различной правоспособностью. Земельный кодекс установил не «принцип единого объекта», а принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев (п. 5 ст. 1 ЗК РФ). Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком; не допускается отчуждение участка без находящихся на нем объектов в случае, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Что касается «принципа единого объекта недвижимости», отмеченного в законодательстве о государственной регистрации, то это не более, чем принцип ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а не правило, обязательное для участников имущественного оборота. Разделы ЕГРП, содержащие записи о зданиях, должны располагаться в архивах учреждений юстиции по государственной регистрации прав (далее - учреждения юстиции) после разделов с записями о земельных участках. Записи о правах и сделках со зданиями и земельными участками вносятся в специальные разделы, что подтверждает различие правового режима этих объектов.
Принцип «единства судьбы земли и недвижимости» определяет требования к сделкам с недвижимостью, прочно связанной с земельными участками, - зданиями, сооружениями и их частями. Вместе с тем при изучении норм Земельного кодекса, касающихся регулирования конкретных отношений, становится очевидным, что должная последовательность в реализации этого принципа отсутствует3. Поэтому цель настоящей публикации - практические рекомендации по оформлению сделок с учетом требований гражданского и земельного законодательства, а также правил государственной регистрации прав.
1. Переход права собственности на земельный участок
при отчуждении недвижимости
1.1. Согласно статьям 273 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) при отчуждении здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на часть земельного участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования. Эти нормы носят диспозитивный характер: договором отчуждения недвижимости можно определить право на занимаемый ею земельный участок. Если это право не было определено, к приобретателю должно переходить право собственности.
Земельный кодекс установил приоритет норм земельного права перед нормами гражданского законодательства при регулировании отношений по пользованию, владению и распоряжению земельными участками (п. 3 ст. 2 ЗК РФ). Передача права собственности на земельный участок при любом отчуждении недвижимости является императивной нормой. Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком. Разделение судьбы не-
2 Исследовательский центр частного права. Москва. Февраль 2003. С. 13.
3 Козырь О.М., Маковская А.А. Указ. соч.
движимости и занятого ею земельного участка согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ допускается только в следующих случаях:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 27 ЗК РФ из оборота изъяты земельные участки, занятые следующими объектами федеральной собственности: государственными природными заповедниками и национальными парками; объектами постоянной деятельности Вооруженных Сил, Пограничной службы, Федеральной службы безопасности, исправительно-трудовыми и лечебнотрудовыми учреждениями, воинскими и гражданскими захоронениями, защитными и охранными сооружениями, линиями связи и коммуникациями. Указанные объекты ограничены в обороте Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года № 2284. Поэтому сделки с ними невозможны, равно как и переход прав на занимаемые ими земельные участки. Исключение сделано для некоторых объектов, расположенных на землях особо охраняемых природных территорий. Согласно пунктам 6 и 8 статьи 95 ГК РФ в отдельных случаях в границах национальных парков допускается наличие собственников и иных пользователей такой земли.
Если недвижимость находится на ограниченном в обороте земельном участке, то ее отчуждение проводится вместе с земельным участком при условии, что федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Ограниченные в обороте земельные участки также указаны в статье 27 ЗК РФ. К ним относятся участки в пределах особо охраняемых природных территорий, лесного фонда, в закры-
тых административно-территориальных образованиях и прочее.
Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регулирует оборот земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий. Его действие не распространяется на участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот занятых недвижимостью участков земель сельскохозяйственного назначения регулируется Земельным кодексом и не отягощен правилами оборота земель данной категории.
Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение доли в праве собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. Продавец (иной отчуждатель) доли в праве на недвижимость одновременно должен передать и принадлежащую ему долю в праве на участок, размер которой определяется правоустанавливающим документом на землю и выражается в виде дроби. По правилам гражданского законодательства (ст. 245 ГК РФ) доли в праве определяются соглашением между сособственниками, а не площадью объекта недвижимости. Например, если продавцу по правоустанавливающим документам принадлежит 1/2 доли в праве общей собственности на жилой дом и 1/3 доли в праве на земельный участок площадью 24 сотки, он не может передать, 1/2 доли в праве на участок или долю участка площадью 8 соток.
1.2. Правило обязательного отчуждения земельного участка не распространяется на продавцов жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и администра-
тивных зданиях, не являющихся индивидуальными землепользователями и собственниками участков. Однако во избежание земельных споров при отчуждении собственником здания его части или помещений в нем следует определять правовой режим земельного участка, занятого зданием. Если собственнику здания принадлежит на праве собственности неделимый участок, то в договоре об отчуждении части здания или помещений следует устанавливать общую долевую собственность на участок.
Встроенно-пристроенное нежилое помещение, часть здания или индивидуального жилого дома могут являться самостоятельными объектами недвижимости, имеющими прочную связь с землей. Если их владельцы являются собственниками земельных участков, то при отчуждении недвижимости отчуждение земельного участка является обязательным.
1.3. Право собственности на земельный участок приобретателя недвижимости подлежит надлежащему оформлению. Действует общее правило возникновения вещного права на недвижимость с момента государственной регистрации. Согласно статье 131 ГК РФ право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. В соответствии с пунктом 2 статьи 8 и пунктом 2 статьи 223 ГК РФ права на имущество, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Статьи 552 и 273 ГК РФ и статьям 35 ЗК РФ не устанавливают иного момента возникновения права собственности на земельный участок, отличного от момента государственной регистрации. Нормы ГК РФ только указывают на отчуждение недвижимости как возможное, а пункт 4 статьи 35 ЗК РФ - как обязательное основание для перехода права на земельный участок. Переход права на участок происходит на основании сделки, а не в силу закона или в порядке правопреемства.
Соответственно, автоматического приобретения прав на земельный участок при совершении сделки с расположенной на нем
недвижимостью законом не предусмотрено. Право собственности на участок должно быть передано одновременно с отчуждением недвижимости и зарегистрировано в ЕГРП. Право собственности на недвижимость и участок удостоверяется двумя свидетельствами о государственной регистрации.
2. Формирование земельных участков в процессе кадастрового учета
2.1. В соответствии с пунктом 2 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельные участки относятся к особому виду недвижимого имущества. Земля является несоздаваемым и непотребляемым природным ресурсом, из которого можно образовывать объекты гражданских прав - участки. Невозможно приобрести право на земельный участок первичным способом - путем создания, как это предусмотрено пунктом 1 статьи 218 ГК РФ, для искусственных объектов недвижимости - зданий и сооружений. Первоначально земельный участок можно только выделить на местности, сформировать из государственных или муниципальных земель и предоставить на определенном праве (ст. 30 ЗК РФ). В дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате разделения собственником одного участка на несколько участков, выделения из участка другого или слияния граничащих друг с другом участков. Так, при покупке соседних участков в результате их слияния образуется один новый земельный участок. При отчуждении части земельного участка в результате его разделения образуются два новых земельных участка.
Согласно статье 1 Федерального закона от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (далее -Закон о земельном кадастре) государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации участков в Едином государственном реестре земель (ЕГРЗ), в результате чего каждый участок
получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Поэтому приобретение прав, совершение сделок, и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка, независимо от способа его формирования - предоставления, разделения, выделения, слияния и прочее. Например, пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
2.2. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июля 2000 года № 537 «Вопросы Федеральной службы земельного кадастра России» установлено, что федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами, осуществляющим функции по ведению государственного земельного кадастра и государственного учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, по землеустройству, государственной кадастровой оценке земель, мониторингу земель и государственному контролю за использованием и охраной земель является Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастр).
В результате проведения государственного кадастрового учета заинтересованному лицу выдается кадастровая карта (план) участка, содержащая в соответствии со статьей 14 Закона о земельном кадастре следующие основные сведения об участке: кадастровый номер, местоположение (адрес), площадь, категорию земель и разрешенное использование земельного участка, описание границ участка и его отдельных частей, экономические характеристики (в том числе размеры платы за землю), качественные характеристики (в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель), наличие объектов недвижимого имущества. Кадастровый номер земельного участка присваивается в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 6 сентября
2000 года № 660 «Об утверждении правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам».
Таким образом, земельный участок и расположенная на нем недвижимость должны являться единым объектом кадастрового учета. Поэтому в случаях приобретения прав на застроенные земельные участки (например при выкупе или аренде земли под зданиями) при землеустройстве и кадастровом учете необходимо, чтобы объекты недвижимости были отражены в плане участка.
Плата за проведение государственного кадастрового учета с заявителей не взимается (п. 8 ст. 19 Закона о земельном кадастре). Вещные права и ограничения (обременения) указываются в кадастровом плане при наличии сведений о них в органе кадастрового учета. Правила оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т.О-04-01-01 утверждены Рос-земкадастром 10 апреля 2001 года. Согласно этим правилам в кадастровый план, необходимый для государственной регистрации прав, сведения о правообладателях не вносятся.
Приказом Росземкадастра от 13 июня
2001 года № П/115 утверждены Требования к оформлению заявок о постановке земельных участков на государственный кадастровый учет ГЗК-1-Т.0-06-02-01. Заинтересованные правообладатели должны обратиться за проведением кадастрового учета вновь образуемых земельных участков и представить:
• заявки;
• правоустанавливающие документы;
• документы о межевании земельных участков.
2.3. Перед тем, как осуществить государственный кадастровый учет, необходимо провести межевание земельных участков (п. 1 ст. 17, п. 2 ст. 19 Закона о земельном кадастре). Статья 1 Закона о земельном кадастре определяет межевание как мероприятие по определению местоположения и границ земельного участка на местности.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О
землеустройстве» (далее - Закон о землеустройстве) землеустройство включает мероприятия по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство). Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях изменения границ, предоставления и изъятия участков, определения границ ограниченных в использовании частей участков. При осуществлении территориального землеустройства проводится межевание, которое включает:
• определение границ объекта на местности и их согласование;
• закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ;
• изготовление карты (плана) объекта землеустройства (ст. 17 Закона о землеустройстве).
Землеустроительные работы проводятся на договорной основе гражданами и юридическими лицами. Согласно статье 12 Федерального закона от 26 декабря 1995 года № 209-ФЗ «О геодезии и картографии», постановлению Правительства Российской Федерации от 11 мая 2002 года № 135 «О лицензировании отдельных видов деятельности» лицензирование геодезической и картографической деятельности в составе проектно-изыскательской деятельности при проведении землеустройства и ведении государственного земельного кадастра осуществляет Федеральная служба геодезии и картографии России (Роскартография).
2.4. Согласно пункту 2 статьи 7 Закона о земельном кадастре государственный кадастровый учет, проводившийся в установленном порядке до вступления данного закона в силу, является юридически действительным. Сведения о ранее учтенных земельных участках вносятся в ЕГРЗ органами кадастрового учета (земельными кадастровыми палатами, центрами) на основании материалов, полученных из земельных комитетов. 10 апреля 2001 года Росземкадастр утвердил указания для своих территориальных органов по проведению работ по инвентаризации све-
дений о ранее учтенных земельных участках ГЗК-1-Т.Р-11-02-01.
Правообладатель земельного участка, прошедшего кадастровый учет до вступления в силу Закона о земельном кадастре, вправе обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о предоставлении сведений из государственного земельного кадастра в форме кадастрового плана утвержденного образца. Такие сведения должны быть предоставлены правообладателю (его представителю) бесплатно (п. 2 ст. 22 Закона о земельном кадастре). Оплачивается только стоимость копирования и доставки почтовым отправлением (п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 года № 918 «Об утверждении Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра»). Поскольку земельный участок уже подлежал кадастровому учету, для внесения его в ЕГРЗ не требуется повторного проведения землеустройства, включая межевание и согласование границ.
2.5. Для государственной регистрации прав и сделок с земельным участком независимо от времени его приобретения в учреждение юстиции необходимо представить кадастровый план, удостоверенный территориальным органом Росземкадаст-ра. Для регистрации дальнейших сделок и перехода прав на данный участок повторное предоставление плана не требуется (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации в редакции закона от 9 июня 2003 года № 69-ФЗ).
3. Определение земельного участка, подлежащего передаче при отчуждении недвижимости
3.1. Для совершения сделки необходимо определить размер земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости. В статьях 273 и 552 ГК РФ речь идет о переходе права не на весь земельный участок продавца (иного отчуждателя), а только на часть участка, занятую зданием (сооружением) и необходимую для его использования.
Часть земельного участка, подлежащая передаче покупателю при отчуждении не-
движимости, может быть определена продавцом (иным правоотчуждателем), который как собственник вправе передать приобретателю не только занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади, разумеется, незанятый другими строениями.
Согласно пункту 2 статьи 35 и пункту 3 статьи 33 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Кроме того, занятый недвижимостью участок не должен быть меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 3 ст. 20 Закона о земельном кадастре).
3.2. Постановлением Правительство Российской Федерации от 2 февраля 1996 года № 105 (в редакции от 21 августа 2000 года) утверждено «Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений»4. Положение было разработано с целью закрепления и предоставления земельных участков и прочно связанных с ними зданий и сооружений как единых объектов недвижимого имущества в городах и других поселениях, а также для их регистрации, налогообложения и осуществления сделок с недвижимостью.
Установление границ землепользований (межевание) направлено на установление границ сложившихся объектов недвижимости и формирование новых объектов в сложившейся застройке. В соответствии с градостроительными нормативами, генеральными планами и проектами, правилами землепользования и застройки именно при межевании должна быть определена часть
земельного участка, занятая недвижимостью и необходимая для ее использования. Для всех типов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры.
3.3. В случае отчуждения вместе со зданием части земельного участка речь идет либо о разделении участка на два новых участка и возникновении двух новых объектов права, либо о выделении нового участка (возникновении нового объекта права) и изменении площади и границ существующего участка. Землеустроительные и кадастровые работы по формированию новых участков должны быть выполнены до совершения сделки, поскольку договор должен заключаться в отношении четко обозначенных объектов недвижимости и занятого ею участка.
4. Правовой режим части земельного участка
4.1. Части земельных участков, имеющие ограничения (обременения) или занятые иными объектами недвижимого имущества формируются в процессе государственного кадастрового учета земельного участка. Части земельного участка присваивается учетный кадастровый номер. Сведения о частях земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане в графической и текстовой формах.
4.2. Часть земельного участка не может быть объектом вещных прав. Очевидно, что часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. Поэтому отчуждению части земельного участка должны предшествовать кадастровые работы -формирование нового земельного участка как объекта вещных прав.
4.3. Вместе с тем часть земельного участка может быть объектом обязательственных прав - предметом договоров аренды,
4 Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 6, ст. 592.
ипотеки, ссуды (безвозмездного срочного пользования) без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. Собственник участка вправе передать в пользование или заложить не весь участок, а только его часть. Надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом плане целого земельного участка часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или срочного пользования (ст. 607 ГК РФ).
Как установлено пунктом 2 статьи 26 Закона о регистрации прав, если в аренду сдается земельный участок, к договору аренды, представляемому в учреждение юстиции, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В этом случае в раздел ЕГРП, сформированный для целого земельного участка, вносится запись об аренде указанной части. Таким образом, права арендодателя - собственника всего участка - обременяются арендой части участка.
Однако в случае отчуждения части земельного участка, например при выкупе арендованного имущества, обращении взыскания на предмет залога или при отчуждении недвижимости (что рассматривалось ранее) часть земельного участка должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).
Часть земельного участка может находиться в пользовании участника общей собственности в соответствии со статьей 247 ГК РФ. В этом случае при осуществлении государственного кадастрового учета в отношении такой части указывается, что она «находится в пользовании участника общей собственности» (п. 6.5 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного приказом Росзем-кадастра от 15 июня 2001 года № П/119). Особенности определения порядка владения и пользования находящимся в долевой собственности участком сельскохозяйственных угодий установлены статьей 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
4.4. Часть земельного участка может быть сферой действия сервитута. При установлении сервитута, например для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов (ст. 274 ГК РФ), зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане в виде части участка с обременением. Согласно пункту 2 статьи 27 Закона о регистрации, если сервитут относится к части участка, для регистрации сервитута необходим кадастровый план участка, на котором отмечена сфера действия сервитута. Однако такая часть не является объектом сервитута как вещного права. Объектом сервитута является весь земельный участок, а описанная в кадастровом плане часть участка только определяет границы пользования чужим участком.
5. Разделение земельных участков
5.1. Согласно пункту 2 статьи 6 Земельного кодекса делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок. Поскольку формирование земельных участков осуществляется в процессе кадастровых работ, то можно сказать, что раздел земельных участков производится посредством кадастрового учета.
5.2. При разделении участков, несмотря на исчезновение объекта, право сохраняется, лицо становится собственником двух земельных участков. Земельные участки -особые объекты недвижимости, из которых собственники могут формировать (выделять, разделять) любое количество принадлежащих им новых участков (с учетом ограничений по землепользованию и минимальному размеру). Таким образом, могут действовать и публичные собственники - Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Например, в собственности Российской Федерации находится участок площадью 100 га, из которого выделяется и продается участок
площадью 2 га. В результате такого разделения право федеральной собственности на участок площадью 98 га не прекращается.
В статье 235 ГК РФ указаны следующие основания прекращения права собственности: отчуждение, отказ от права собственности, гибель или уничтожение имущества. Преобразование земельного участка как объекта кадастрового учета не является гибелью или уничтожением имущества. Земельные участки - непотребляемый и неуничтожимый вид имущества, проведение кадастровых работ не влечет прекращения права на землю. Даже если квалифицировать разделение собственником принадлежащего ему участка как одностороннюю сделку, то она также не влечет прекращения прав, поскольку это не сделка отчуждения5.
5.3. При разделении участков должны соблюдаться следующие требования:
1) сохранение категории земли. Согласно пункту 2 статьи 6 ЗК РФ делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории;
2) соблюдение минимального размера участка. Статья 33 Земельного кодекса определяет порядок установления предельных (максимальных и минимальных) размеров предоставляемых участков. Предельные размеры участков для дачного строительства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества и вообще участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законами субъектов Российской Федерации (п. 1 ст. 33 ЗК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Соблюдение минимального размера участков земель сельскохозяйственного назначения требуется не только при первичном предоставлении участка из государственных или муниципальных земель, но и при дальнейшем совершении сделок правообладателями.
Предельные размеры участков для подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Например, в соответствии с Законом Московской области от 17 июня 2003 года № 63/2003-03 «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области» максимальные размеры участков для крестьянского фермерского хозяйства (КФХ) - 40 га; садоводства - 0,15 га, огородничества - 0,10 га, дачного строительства - 0, 25 га. Минимальные размеры для ведения КФХ - 2 га; садоводства и дачного строительства - 0,06 га; огородничества - 0,04 га.
Для иных целей предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33 ЗК РФ);
3) соблюдение правил градостроительной деятельности имеет принципиальное значение для участков в городской застройке.
Незастроенный земельный участок может быть делим с учетом соблюдения его разрешенного использования и минимального размера. Порядок использования земель поселений в соответствии с зонированием их территорий определяется правилами землепользования и застройки, утверждаемыми правовыми актами местного самоуправления, а для городов Москвы и Санкт-Петербурга - законами этих субъектов.
Градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях устанавливаются Градостроительным кодексом Российской Федерации от 7 мая 1998 года № 73-ФЗ. При делении земельных участков или изменении их границ и параметров соблюдаются красные линии, линии регулирования застройки и требования градостроительных
5 Заключенное участниками общей собственности соглашение о разделе (выделе доли) является сделкой, влекущей прекращение права общей собственности (ст. 252 ГК РФ).
регламентов к минимальным размерам земельных участков. В случае деления объектов недвижимости должны быть обеспечены условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости (ст. 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Делимость застроенных земельных участков определяется возможностью формирования участков, необходимых для использования объектов недвижимости. Если на участке находится один объект недвижимости, раздел которого в натуре невозможен без образования прочно связанных с участком частей объекта, то такой участок неделим.6 Как правило, неделимые земельные участки заняты одним объектом градостроительной деятельности - многоквартирным домом (в том числе с нежилыми помещениями), производственными и административными зданиями, поскольку невозможно выделить в натуре квартиру или нежилое помещение, скажем, на пятом этаже здания вместе с частью земельного участка. Именно в таких случаях применяются нормы пунктов 3 и 4 статьи 36 Земельного кодекса, касающиеся регулирования правоотношений по поводу неделимого земельного участка между собственниками помещений в находящемся на нем здании.
Для протяженных, так называемых линейных сооружений - дорог, линий электропередач, трубопроводов - принцип единства и неделимости участка под объектом неприменим. Такие объекты недвижимости созданы именно для того, чтобы связывать различные территории, обеспечивать доставку энергоносителей на большие расстояния. Прохождение линейных объектов по многим участкам определено их материальной природой и экономическим значением. Для линейных объектов, для эксплуатации которых не требуется постоянный доступ, рекомендуется не выделять обособленные участки (например под каждую опору ЛЭП), а устанавливать сервитуты или иные ограничения прав на землю (статьи 23 и 56 ЗК РФ).
Поскольку разделение проводится посредством кадастрового учета, соблюдение указанных критериев делимости земельных участков должно проверяться именно в процессе землеустроительных и кадастровых работ.
6. Требования к договору купли-продажи недвижимости с земельным участком
6.1. Соглашение о предмете сделки -подлежащей передаче недвижимости и занятом ею земельном участке - является существенным условием договора.
6.1.1. Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 18 и пункта 6 статьи 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:
• вид (название) объекта - здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, часть здания, нежилое помещение, часть дома;
• адрес (местоположение);
• литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;
• этажность;
• этаж и номера помещений на поэтажном плане;
• площадь.
Данные характеристики должны соответствовать плану (техническому паспорту) организации технической инвентаризации (БТИ). Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли (в виде дроби) и данные о целом объекте недвижимости.
6 Государственный кадастровый учет и регистрация прав на земельные участки. Популярное пособие. М.: Федеральная служба земельного кадастра России, 2001. С. 22.
6.1.2. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участки и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Сведения об ограничении (обременении) прав на земельный участок должны быть включены в договор купли-продажи, в противном случае в регистрации сделки или права покупателя может быть отказано по основанию, указанному в пункте 1 статьи 20 Закона о регистрации прав - «лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий». Поэтому в договоре должны быть указаны:
• местоположение участка;
• площадь;
• кадастровый номер;
• категория земли (целевое назначение);
• разрешенное использование участка;
• обременения участка и ограничения его использования.
6.2. Существенным условием договора купли-продажи является цена недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Цену недвижимости и цену участка рекомендуется определять отдельно. Это необходимо, например, для получения налогового вычета при покупке жилья. Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.
Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости БТИ, нормативной ценой земли, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.
Цена отчуждаемого земельного участка, находящегося в частной собственности физических или юридических лиц, определяется по соглашению сторон. При согласовании цены участка можно воспользоваться данными о рыночной стоимости или государственной кадастровой оценке земель (ст. 66 ЗК РФ). Рыночная стоимость участ-
ка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по договору между заказчиком и оценщиком. Государственная кадастровая оценка земли производится органами Росземкадастра в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Законодательством не установлено, что кадастровая стоимость земельного участка является обязательным условием сделки. Однако при залоге земельного участка установленная договором об ипотеке оценка участка не должна быть ниже его нормативной цены (ст. 67 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 24.12.2002), ст. 25 Закона Российской Федерации от 11 октября 1991 года № 1738-1 «О плате за землю»). Сведения о нормативной цене земли также необходимы для нотариального удостоверения сделки с участком.
Правилами оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т.0-04-01-01 предусмотрено указание нормативной цены земли. Однако в кадастровых планах, предназначенных для учреждений юстиции, эта графа не заполняется, поэтому для получения сведений о нормативной цене земли необходимо соответствующее заявление в орган кадастрового учета.
7. Порядок государственной
регистрации при отчуждении
недвижимости вместе с земельным участком
7.1. Для проверки соблюдения требований единства судьбы земли и недвижимости учреждение юстиции при регистрации сделок с недвижимостью вправе истребовать правоустанавливающий документ на земельный участок. Если земельный участок принадлежит отчуждателю на праве собственности, то, как уже отмечалось, в договоре должно быть условие об отчужде-
нии участка, а к документам приложен его кадастровый план. Представление правоустанавливающего документа на землю и кадастрового плана не требуется, если продавец ранее зарегистрировал право на отчуждаемый участок в учреждении юстиции. Достаточно указать в договоре номер и дату записи о праве, номер и серию свидетельства о государственной регистрации.
7.2. В соответствии с пунктом 2 статьи 6 и пунктом 2 статьи 13 Закона о регистрации прав перед регистрацией сделки и(или) переходом права необходима регистрация ранее возникшего (до 31 января 1998 года) права лица, распоряжающегося недвижимостью. Заявление о регистрации права продавца может быть принято одновременно с заявлением о регистрации сделки и перехода права к покупателю. В этом случае все регистрационные действия совершаются одновременно в течение месячного срока, а регистрация права продавца осуществляется бесплатно. В иных случаях за регистрацию ранее возникшего права взимается плата в размере, равном половине установленной субъектом Российской Федерации платы.
7.2.1. В случае заключения договоров об отчуждении жилого дома с участком государственной регистрации подлежат:
• право собственности продавца на жилой дом (если оно ранее не было зарегистрировано в учреждении юстиции);
• право собственности продавца на участок (если оно ранее не было зарегистрировано в учреждении юстиции);
• договор купли-продажи;
• переход права на дом к покупателю;
• переход права на земельный участок к покупателю.
7.2.2. В случае заключения договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения (здания, сооружения, части здания, прочно связанной с землей, или встроенно-пристроенного нежилого помещения) государственной регистрации подлежат:
• право собственности продавца на здание (если оно ранее не было зарегистрировано в учреждении юстиции);
• право собственности продавца на участок (если оно ранее не было зарегистрировано в учреждении юстиции);
• переход права на объект недвижимости;
• переход права на земельный участок.
8. Отчуждение недвижимости вместе с занятой ею частью земельного участка
8.1. При отчуждении недвижимости не со всем участком, а только с его частью продавец (иной правоотчуждатель) должен обратиться к землеустроителям с заявлением о размежевании своего участка, а затем - в орган кадастрового учета для постановки на учет участков, образованных разделением, и получить два кадастровых плана - отчуждаемого участка и остающегося у продавца (иного правоотчуждателя).
8.2. По заявлению продавца на основании представленных двух новых кадастровых планов до регистрации сделки и перехода права в ЕГРП должны быть внесены соответствующие изменения - произведено преобразование объекта (п. 9 ст. 12 Закона о регистрации прав).
В ЕГРЗ прекращается (разделяется) один объект кадастрового учета и возникают два новых, соответственно, в ЕГРП прекращается (разделяется) один и возникают два новых объекта недвижимости - земельных участка, принадлежащих одному лицу7. При этом в кадастре и реестре указывается, из какого объекта сформированы новые объекты. При разделении объектов имеющиеся актуальные записи о праве собственности, а также об ограничениях или обременениях (залогах, аренде, сервитуте и пр.) не погашаются, а переносятся в новые разделы.
8.3. Если площадь земельного участка продавца намного превышает площадь отчуждаемой части, то можно говорить о формировании нового участка путем выде-
7 Принцип соответствия данных земельного кадастра и государственной регистрации присущ многим зарубежным системам регистрации прав. См. Системы регистрации прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран / Под ред. А.А. Лазаревского. М.: Фонд «Институт экономики города», 2000. С. 20, 41.
ления. В этом случае первый земельный участок изменяется. В описание этого участка в ЕГРЗ, а затем и в ЕГРП могут быть внесены изменения - указываются новые границы и новая площадь, уменьшившаяся после выделения нового участка.
8.4. Если продавец не регистрировал в учреждении юстиции ранее возникшие права на земельный участок до его разделения, то после землеустроительных и кадастровых работ он должен зарегистрировать права на оба участка.
8.5. На практике учреждения юстиции требуют повторной регистрации права продавца на оставшийся у него участок в установленном порядке - с подачей заявления и внесением платы, а до осуществления такой регистрации полагают, что на оставшийся участок право у продавца не существует, поскольку оно прекратилось в связи с разделение участка. При этом повторная регистрация права продавца осуществляется: 1) либо на основании правоустанавливающего документа, свидетельствующего о наличии прав на весь участок до продажи; 2) либо на основании договора купли-продажи части участка;
3) либо на основании «односторонней сделки» - решения собственника о разделении участка.
Повторная регистрация прав продавца на оставшийся у него участок нарушает его права и недопустима, поскольку не соответствует реальной правовой ситуации по следующим причинам:
1) статья 235 ГК РФ и статья 44 ЗК РФ содержат закрытые перечни оснований прекращения права собственности на земельный участок, в которых не указан раздел собственником земельного участка. Если учреждение юстиции при преобразовании (разделении) участка погашает запись в ЕГРП о праве собственности, оно действует неправомерно: недопустимо лишать права собственности по основаниям, не предусмотренным законодательством. Как отмечалось ранее, не следует отождествлять кадастровое преобразование земельного участка с гибелью или уничтожением имущества. Проведение кадастро-
вых работ и преобразование объекта в ЕГРП не влекут прекращение права на землю;
2) на основании правоустанавливающего документа продавца регистрация прав на целый участок до его раздела уже проводилась, но учреждение юстиции неправомерно погасило запись о праве;
3) договор купли-продажи подтверждает возникновение права покупателя на проданную часть участка, но не право продавца на сохранившийся за ним участок;
4) гражданским законодательством не предусмотрено возникновение имущественных прав на основании решений собственника, кроме случаев создания и прекращения юридических лиц. Если даже считать решение собственника односторонней сделкой, то право собственности не может быть прекращено на ее основании, поскольку согласно статье 235 ГК РФ право собственности прекращается в результате сделки об отчуждении. В итоге после такой «регистрации» учреждение юстиции выдает абсурдное свидетельство, где в качестве основания возникновения права лица указано его же собственное решение.
8.6. Рассмотрим примерные действия в случае отчуждения недвижимости с частью земельного участка.
У продавца в собственности находится земельный участок площадью 24 сотки, на котором расположен отчуждаемый жилой дом (участок № 1). У продавца имеется кадастровый план участка № 1, право на который зарегистрировано в ЕГРП. Решено продать жилой дом вместе с земельным участком площадью 6 соток (участок № 2), а 18 соток незастроенного участка (участок № 3) оставить продавцу. Процедура оформления прав на недвижимость такова:
• землеустройство и определение границы между участками № 2 и № 3 (межевание);
• кадастровый учет - разделение участка № 1 и формирование участков № 2 и № 3;
• подписание договора купли-продажи жилого дома вместе с земельным участком № 2;
• представление в учреждение юстиции кадастровых планов участков № 2 и № 3 и других необходимых документов с ходатайством продавца: а) о внесении изменений в ЕГРП в связи с разделением земельного участка; б) о регистрации сделки (договора купли-продажи) и перехода права к покупателю на жилой дом и земельный участок № 2; в) о выдаче свидетельства о государственной регистрации права на оставшийся у него земельный участок № 3;
• внесение учреждением юстиции изменений в ЕГРП - разделение (преобразование) участка № 1 на участки № 2 и № 3;
• государственная регистрация договора купли-продажи;
• государственная регистрация перехода к покупателю права на дом (с выдачей свидетельства);
• государственная регистрация перехода к покупателю права на земельный участок № 2 (с выдачей свидетельства);
• выдача продавцу свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок № 3 площадью 18 соток (взамен ранее выданного свидетельства на участок № 1 площадью 24 сотки).
Согласно пункту 9 статьи 12 Закона о регистрации прав раздел на участок № 1 закрывается в связи с прекращением существования такого объекта. Открываются новые разделы на земельные участки № 2 и № 3, в которые переносятся актуальные записи о праве собственности продавца. Лицо становится собственником двух земельных участков - площадью 18 и 6 соток, но на основании одного документа о праве на участок площадью 24 сотки. Запись о праве продавца на участок № 2 погашается при регистрации права покупателя.
Если продавец не зарегистрировал ранее возникшие права на недвижимость и земельный участок, то вместо заявления о внесении изменений в ЕГРП и выдаче свидетельства на земельный участок № 2 он должен ходатайствовать о государственной регистрации:
а) права на жилой дом;
б) права на земельный участок № 2.
в) права на земельный участок № 3.
9. Отчуждение недвижимости лицом, не являющимся собственником земельного участка
9.1. Отчуждение здания на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.
9.1.1. Продажа здания (жилого дома) без земельного участка. При покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, покупателю следует знать, что он не приобретет право постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения участком. Вещные права на землю не могут быть приобретены в результате сделки. Такие права могут возникать только на основании актов уполномоченных органов о предоставлении участка либо в порядке правопреемства - при реорганизации юридических и наследовании физических лиц (статьи 265 и 268 ГК РФ). Согласно статье 20 ЗК РФ право постоянного бессрочного пользования может быть предоставлено только органам государственной власти и местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям. После введения в действие Земельного кодекса предоставление участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения вообще не допускается (ст. 21 ЗК РФ).
Поскольку покупатель вещные права на землю не приобретает, продавец не утрачивает их с отчуждением здания. Согласно статье 35 Земельного кодекса покупатель приобретет только право на использование участка, а далее как собственник недвижимости в соответствии со статьей 36 ЗК РФ он может выкупить участок или взять его в аренду.
После регистрации права собственности на здание оформление прав покупателя на занятый зданием земельный участок включает следующие действия:
• землеустройство и кадастровый учет земельного участка;
• обращение покупателя в уполномочен-
ный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок;
• отказ продавца от права постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 1 ст. 45 ЗК РФ) и обращение в учреждение юстиции о регистрации прекращения права на участок;
• решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении прав на земельный участок;
• заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка;
• регистрация права собственности на земельный участок (в случае выкупа) или регистрация договора аренды земельного участка в ЕГРП.
Стоимость выкупа земельного участка зависит от цены земли, установленной субъектом Российской Федерации в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ (в редакции от 8 декабря 2003 года) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о введении в действие Земельного кодекса).
В этом случае размер приобретаемого участка определяется не продавцом и покупателем здания, а уполномоченными государственными или муниципальными органами. Покупатель имеет право не на весь участок продавца, а только на его часть, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования.
9.1.2. Приобретение земельного участка в собственность продавцом - физическим лицом и продажа здания вместе с земельным участком. Такой вариант представляется наиболее выгодным как для продавца, так и для покупателя по следующим причинам:
• продавец здания на участке, находящемся у него на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, в соответствии со статьями 20 и 21 Земельного кодекса имеет право на однократную бесплатную приватизацию земельного участка. Земельный участок передается продавцу в собствен-
ность бесплатно, в то время как покупатель недвижимости может приобрести земельный участок в собственность только за плату;
• продажа здания и земельного участка, на котором это здание расположено, оформляется одним договором купли-продажи, на основании которого учреждение юстиции регистрирует одновременно переход права на здание и земельный участок;
• цена сделки существенно возрастает за счет стоимости земельного участка;
• покупатель приобретает здание вместе с земельным участком. Он избавлен от необходимости обращаться в орган местного самоуправления за оформлением прав на землю и заключением договора купли-продажи земельного участка, а также от необходимости обращаться в учреждение юстиции по регистрации прав за регистрацией перехода права на земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка;
• от продавца не требуется совершения действий, направленных на прекращение прав на участок;
• размер земельного участка определяется по соглашению сторон.
Все сказанное в равной степени относится к случаям, когда продавец жилого дома имеет неоформленный участок в фактическом пользовании.
В соответствии со статьей 4 Закона о введение в действие Земельного кодекса граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года № 1305-1 «О собственности в СССР», имеют право на однократную бесплатную передачу в собственность земельного участка по правилам, установленными статьей 20 Земельного кодекса.
9.1.3. Продажа недвижимости юридическим лицом, обладающим земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Согласно пункту 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса при продаже зданий, строений, соору-
жений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением государственных муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и местного самоуправления), право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды, или участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателя здания, строения или сооружения.
Толкование и применение данной нормы Земельного кодекса до сих пор вызывает существенные затруднения. Кто должен приобрести участок - продавец или покупатель? Когда необходимо приобрести землю - до сделки с недвижимостью, после нее или одновременно? Представляется, что исходя из принципа единства юридической судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости, платности землепользования, тенденции устранения ограниченных вещных прав на землю процедура «параллельного» оформления прав на землю при продаже недвижимости юридическим лицом, имеющим право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, может быть следующей:
1) стороны заключают договор купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения не подлежит государственной регистрации, соответственно, он считается заключенным с момента подписания договора. Возможно исполнение договора - передача продавцом недвижимости по передаточному акту и уплата денег покупателем. Договор может быть заключен под отлагательным условием (ст.157 ГК РФ) - переход права собственности на недвижимость может быть обусловлен оформлением прав на землю. До регистрации перехода права покупатель является законным владельцем недвижимости, соответственно, законным землепользователем (п. 1 ст. 35 ЗК РФ -приобретение права на использование участка при переходе права на здание);
2) покупатель обращается в уполномоченные органы за оформлением права соб-
ственности или права аренды по своему выбору. Договор купли-продажи (и передаточный акт) служат подтверждением возможности оформления его прав на землю в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса. Уполномоченные государственные или муниципальные органы заключают с покупателем договор купли-продажи или аренды. Такие сделки также могут быть заключены под отлагательным условием: земельный участок передается в собственность или в аренду при условии государственной регистрации перехода права на недвижимость;
3) стороны обращаются в учреждение юстиции за регистрацией перехода права на недвижимость. Покупатель также представляет договор выкупа или договор аренды земельного участка. Учреждение юстиции одновременно регистрирует право собственности покупателя на недвижимость и на земельный участок либо право собственности на недвижимость и сделку - договор аренды участка
9.2. Отчуждение нежилого помещения, части здания или части жилого дома. В этом случае процедура оформления сделки и прав на землю определяется тем, какая часть строения продается.
9.2.1. Если нежилое помещение или часть строения не могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, то отчуждение производится без передачи прав на землю (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Если продавец обладает правом постоянного (бессрочного) пользования неделимым земельным участком, занимаемым зданием, то в силу пункта 3 статьи 36 ЗК РФ после продажи помещения или части здания он наряду с покупателем (возможно, и иными собственниками помещений в здании) имеет право на приобретение участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора. В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса юридические лица должны сделать это до 1 января 2006 года. Если продается часть жилого дома, находящегося на участке, принадлежащем продавцу на праве по-
жизненного наследуемого владения, то право на приватизацию участка в долевую собственность сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).
Если продавец является арендатором земли под зданием, то во избежание споров о порядке пользования покупателем помещения участка следует определить его правовой режим. В договоре об отчуждении помещений разумно предусмотреть обязанности сторон по переоформлению договора аренды и обязанность приобретателя возмещать продавцу часть арендной платы за землю до этого момента. После регистрации права собственности на помещения в соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса можно заключить трехстороннее соглашение между арендодателем и собственниками помещений (частей здания).
9.2.2. Если нежилое помещение или часть строения могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, например пристроенное нежилое помещение, часть жилого дома с отдельным входом (так называемый «дом на двух хозяев»), то в случае принадлежности земельного участка продавцу на праве собственности отчуждению подлежит и часть земельного участка, занятая отчуждаемой недвижимостью и необходимая для ее использования. Вопрос о делимости земельного участка решается при проведении межевания и кадастрового учета. Если продавец обладает правом постоянного (бессрочного) пользования, то после продажи помещения (части здания) возможно:
• приобретение участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора;
• самостоятельный выкуп или заключение договора аренды собственником помещения части участка, занятой помещением (частью здания).
Аналогично собственник части жилого дома, купивший ее у лица, обладающего правом пожизненного наследуемого владения участком, вправе приватизировать вместе со своим продавцом весь участок в долевую собственность либо только часть зе-
мельного участка, занятую частью жилого дома и необходимую для ее использования.
9.3. Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость. Если продавец доли не является участником общей собственности на земельный участок, например участок принадлежит ему на ином вещном праве (постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения) либо оформлен на другое лицо, то права на землю договором не передаются. После регистрации перехода доли в праве общей собственности на объект недвижимости к покупателю он наряду с другими сособственниками недвижимости может приобрести права на участок в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ.
9.4. Отчуждение недвижимости на арендованном земельном участке. Судебная практика арбитражных судов в Москве свидетельствует, что при рассмотрении дел о переоформлении земельной аренды продажа недвижимости расценивается как выражение воли предыдущего арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды без дополнительных заявлений и соглашений, в том числе и о расторжении договора. Продажа здания сама по себе является основанием для перезаключения договора между арендодателем и новым собственником недвижимости. Однако отсутствие надлежащего оформления прав на землю при продаже недвижимости приводит к многочисленным спорам, в результате разрешения которых новый собственник недвижимости при отсутствии правоустанавливающих документов на землю иногда вынужден оплачивать долги по арендной плате продавца.
Хотя в этом случае гражданским и земельным законодательством не предусмотрена обязательная передача права на землю, при заключении договора отчуждения недвижимости, расположенной на арендованном земельном участке, целесообразно одновременно решить вопрос об оформлении земельных прав. Для бухгалтерского учета, своевременного и обоснованного начисления арендных платежей за землю необходимо надлежащим образом оформить
правоустанавливающие документы на землю и четко определить момент перехода и объем передаваемых прав и обязанностей.
В случае отчуждения недвижимости на арендованном земельном участке оформление прав может иметь несколько вариантов.
9.4.1. Передача продавцом права аренды участка по договору. Право аренды может быть передано как отдельным договором после регистрации перехода права собственности на недвижимость покупателю, так и одновременно с продажей недвижимости. Такая сделка является смешанным договором (п. 3 ст. 421 ГК РФ) и подчиняется, с одной стороны, нормам о купле-продаже недвижимости, с другой - нормам о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенайме), влекущей перемену стороны в обязательстве (статьи 389, 391 и 615 ГК РФ).
Согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Следует отметить, что Земельный кодекс расширил права арендаторов земельных участком по сравнению с арендаторами других объектов, которые могут передавать права лишь с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Согласие арендодателя на передачу арендных прав может потребоваться только в случае, если это установлено договором аренды. В случае аренды государственного или муниципального участка на срок более 5 лет передача арендных прав также может быть осуществлена без согласия арендодателя при условии его уведомления, причем без оговорки «если договором аренды не предусмотрено иное» (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
Такая сделка содержит элементы уступки требования (право аренды) и перевода долга (арендная плата), поэтому в соответствии с пунктом 2 статьи 389 и пунктом 2 статьи 391 ГК РФ подлежит государственной регистрации. С момента регистрации происходит перемена лиц в арендном правоотношении - в договор аренды на оставшийся срок вступает новый арендатор, который
пользуется всеми правами и несет все обязанности, включая обязательства по арендным платежам (как текущим, так и по возможной задолженности), в том же объеме, как его предшественник. При передаче прав согласно пункту 2 статьи 385 ГК РФ первоначальный арендатор обязан передать новому арендатору договор аренды как документ, подтверждающий его право требования к арендодателю. Правоустанавливающими документами нового арендатора на землю являются:
1) действующий договор аренды, заключенный предыдущим арендатором;
2) зарегистрированное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды (отдельное или в договоре отчуждения недвижимости). В соответствии с пунктом 73 Правил ведения ЕГРП новый арендатор также может получить свидетельство о праве аренды.
В Москве, например, после регистрации сделки с арендными правами дополнительно заключается трехстороннее соглашение между арендодателем, правопредшественником (старым арендатором) и правопреемником (новым арендатором), которое якобы закрепляет переход прав и обязанностей в полном объеме. Следует подчеркнуть, что в соответствии с правилами перемены лиц в обязательстве для «закрепления» арендных прав достаточно регистрации сделки между предшествующим и новым арендаторами. Заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор (переоформления договора) не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Соответственно, не требуется никаких дополнительных платежей «за оформление договора», за «выкуп права аренды».
Договор продажи недвижимости (кроме жилых помещений и предприятий как имущественных комплексов) не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами в форме одного документа (п. 1 ст. 432, ст. 550 ГК РФ). Регистрации подлежит только переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Однако, если стороны подписывают смешанный дого-
вор купли-продажи и передачи права аренды, то он будет считаться заключенным с момента регистрации сделки, соответственно, обязательства по купле-продаже возникнут с этого момента, а не с момента подписания. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (ВАС РФ) в обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 16 февраля 2001 года № 598 (п. 13) указал, что поскольку заключенный сторонами смешанный договор, содержащий элементы договора, подлежащего обязательной государственной регистрации, устанавливает единую совокупность обязательств, то такой смешанный договор подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным.
9.4.2. Передача продавцом земельного участка в субаренду (поднаем) покупателю недвижимости. Это тоже может быть осуществлено как посредством единого договора вместе с куплей-продажей недвижимости, так и посредством отдельного договора субаренды. Арендатор земельного участка может передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренных Земельным кодексом. Договор субаренды подлежит государственной регистрации в соответствии с нормами о регистрации договоров аренды (п. 2 ст. 615, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 25 ЗК РФ).
Отличие субаренды от передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) заключается в том, что при перенайме арендатор выбывает из договора, в то время как при субаренде арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем (п. 2 ст. 615 ГК РФ), в том числе и по арендным платежам.
Такой вариант целесообразен для юридических лиц, осуществляющих застройку арендованной территории отельными объектами с инфраструктурой (коттеджные поселки, гаражные комплексы). После передачи объектов в собственность или аренду гражданам и заключения с ними договоров субаренды земли, владельцы недвижимости производят субарендные платежи застройщику, который в свою очередь перечисляет арендную плату арендодателю за весь участок.
Заключение договора субаренды возможно в случае, если необходима передача прав не на весь арендуемый продавцом земельный участок, а только на часть участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования. Разумеется, что для этого такая часть участка должна быть сформирована и указана на кадастровом плане всего участка.
9.4.3. Расторжение продавцом недвижимости договора аренды участка по соглашению с арендодателем. Расторжение договора подлежит государственной регистрации - на основании данного соглашения учреждение юстиции должно погасить регистрационную запись об аренде. В договоре купли-продажи рекомендуется предусмотреть обязанности продавца по совершению необходимых действий. После этого покупатель как собственник недвижимости имеет преимущественное право покупки или аренды участка. Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, он может стать арендатором на тех же условиях, что и прежний собственник (п. 3 ст. 35 ЗК РФ). В этом случае собственник участка (или уполномоченный орган) и приобретатель здания после регистрации перехода права собственности на недвижимость заключают новый договор аренды.
До принятия Земельного кодекса Президиум ВАС РФ в обзоре практики применения арбитражными судами земельного законодательства от 27 февраля 2001 года № 619 (п. 5) также указывал, что, если продавец недвижимости пользовался земельным участ-
8 Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2001, № 4.
9 Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2001, № 5.
ком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Органы, уполномоченные сдавать в аренду земельные участки, не вправе отказывать в перезаключении договора аренды с новым собственником недвижимости на ту часть земельного участка, на котором она расположена и необходима для использования недвижимости.
9.4.4. Передача прав на часть арендованного участка, занятую недвижимостью. В этом случае продавцу следует заключать соглашение не о расторжении, а об изменении договора аренды в части уменьшения площади арендуемого участка (или изменения объекта аренды). Такое соглашение подлежит государственной регистрации, после чего возможна регистрация нового договора аренды между арендодателем и собственником недвижимости на занятую ею часть земельного участка. Передаваемая новому арендатору часть участка должна быть сформирована и указана на кадастровом плане всего участка. Собственник участка также вправе разделить его на два участка и после постановки их на кадастровый учет передать вновь образованный участок в аренду приобретателю недвижимости. Кадастровые работы проводятся по заявлению собственника (его уполномоченного органа), арендатор не может преобразовывать чужой участок.
10. Правовой статус собственника
недвижимости до оформления прав на участок
10.1. При отчуждении недвижимости на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, права на землю могут быть оформлены после регистрации перехода права собственности на недвижимость. Но до этого момента собственник недвижимости является субъектом земельных отношений. В соответствии с пунктом 2 статьи 271, пунктом 3 статьи 552 ГК РФ и пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на недвижимость но-
вый собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Так, Президиум ВАС РФ в обзоре практики применения арбитражными судами земельного законодательства от 27 февраля
2001 года № 61 (п. 2) рассмотрел дело о признании недействительным постановления земельной административной комиссии, которым наложен штраф за самовольное занятие земельного участка. Суд указал, что поскольку продавец строения обладал правом пользования на земельный участок, то такое же право на него приобретает и покупатель строения. Поэтому отсутствие у покупателя строения документов на право пользования земельным участком при изложенных обстоятельствах дела не может рассматриваться как его самовольное занятие и, следовательно, не образует состава земельного правонарушения, за которое истец подвергся штрафу.
Рассматривая дело о продаже недвижимости на арендованном земельном участке и необходимости перезаключения договора аренды (п. 5 указанного обзора), Президиум ВАС РФ указал, что если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Согласно статье 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законодательством или добровольно принятым обязательством. Неперезаключение договора аренды земельного участка не может квалифицироваться как самовольное его занятие.
10.2. На любого собственника недвижимости распространяются не только права, но и обязанности землепользователя по надлежащему использованию земельного участка в соответствии с его целевым на-
значением, требованиями строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативов, а также по внесению платы за землю (арендных платежей, земельного налога).
Заключение
Таким образом, принцип единства юридической судьбы земли и недвижимости определяет следующие особенности оформления сделок с недвижимостью:
• земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости не являются единым объектом имущественных прав. Участок и прочно связанная с ним недвижимость должны являться:
а) единым объектом государственного кадастрового учета;
б) единым предметом сделки;
• недвижимость, находящаяся на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве собственности, отчуждается вместе сучастком (если этот участок не изъят или не ограничен в обороте). Это правило действует и в отношении таких частей здания, строения, сооружения, которые могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, а также в случае отчуждения доли в праве общей собственности на здание;
• при отчуждении недвижимости может быть передан весь земельный участок или его часть, занятая недвижимостью и необходимая для ее использования. В любом случае определение земельного участка, передаваемого приобретателю недвижимости, является существенным условием договора отчуждения недвижимости - соглашением о предмете сделки;
• право собственности на участок переходит на основании сделки, поэтому оно возникает по общему правилу с момента государственной регистрации права на земельный участок, а не с момента регистрации перехода права на недвижимость. Регистрация перехода права собственности на участок возможна только при наличии в договоре описания передаваемого участка;
• объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие го-
сударственный кадастровый учет. Перед кадастровым учетом необходимо проведение межевания земельных участков. При отчуждении земельных участков, поставленных на кадастровый учет в соответствии с порядком, действовавшим до принятия Закона о земельном кадастре, повторного проведения землеустройства, включая межевание и согласование границ, не требуется;
• часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав. Перед отчуждением недвижимости с занятой ею частью земельного участка необходимо проведение землеустроительных и кадастровых работ по формированию нового участка путем выделения (разделения) из участка, остающегося у отчуждателя недвижимости;
• при отчуждении недвижимости на участке, принадлежащем на ограниченном вещном праве (постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения), права на землю не передаются, оформление имущественных прав на участок осуществляется в соответствии с земельным законодательством после регистрации перехода права собственности на недвижимость или одновременно с ней;
• право аренды участка может передаваться по единому договору с отчуждением недвижимости или отдельным договором после регистрации перехода права на недвижимость. Отчуждатель недвижимости может передать приобретателю права и обязанности по договору аренды (перенаем), передать участок в субаренду (поднаем). При передаче арендных прав и обязанностей не требуется перезаключения договора между арендодателем и новым собственником недвижимости. Отчуждатель также может заключить соглашение о расторжении либо об изменении договора аренды, а приобретатель - новый договор с арендодателем;
• до оформления прав на земельный участок собственник недвижимости является законным землепользователем. В этом случае отсутствие правоустанавливающих документов на участок не является земельным правонарушением.
