CC BY
417
НАУКИ О ЗЕМЛЕ
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА 1 2 Андрикова Е.В. , Степкин С.П.
Email: [email protected]
1Андрикова Екатерина Валерьевна - студент, кафедра гражданского права, юридический факультет;
2Степкин Станислав Павлович - кандидат юридических наук, доцент, кафедра гражданско-правовых дисциплин, Российский государственный социальный университет, г. Москва
Аннотация: в статье рассматриваются вопросы правового регулирования договора купли-продажи земельного участка; раскрываются особенности сделки с земельными участками под объект купли-продажи; а также способы и правила осуществления торга. Земельным кодексом урегулированы особенности купли-продажи земельных участков как особого объекта правовых отношений и особого объекта недвижимости. Положения о купле-продаже земельных участков при этом основаны на принципах и нормах Земельного кодекса Российской Федерации, а также на общих положениях о купле-продаже, установленных частью второй Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ключевые слова: сделка, земельный участок, купля-продажа, существенные условия, положения, правовое регулирование.
LEGAL REGULATION OF THE SALE OF LAND Andrikova E.V.1, Stepkin S.R2
1Andrikova Ekaterina Valeryevna - Student, DEPARTMENT OF CIVIL LAW, LAW FACULTY;
2Stepkin Stanislav Pavlovich - Candidate of Law, Associate Professor, CIVIL LAW DISCIPLINES DEPARTMENT, RUSSIAN STATE SOCIAL UNIVERSITY, MOSCOW
Abstract: the article deals with the issues of legal regulation of the land sale and purchase agreement; reveals the features of the transaction with the land for the object of sale; as well as the methods and rules of bargaining. The Land Code regulates the peculiarities of the sale and purchase of land plots as a special object of legal relations and a special object of real estate. The provisions on the sale of land plots are based on the principles and norms of the Land Code of the Russian Federation, as well as on the general provisions on sale and purchase established by part two of the Civil Code of the Russian Federation. Keywords: transaction, land, sale, essential conditions, regulations, legal regulation.
УДК 347.235.1
Общие правила о договоре купли-продажи, особые правила о договоре купли-продажи недвижимости, установленные земельным законодательством, распространяются на сделки купли-продажи земли.
Форма сделки купли-продажи может быть простой или нотариальной (необязательной), поскольку гражданское право не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора купли -продажи земли. Обязательное нотариальное заверение сделок с земельными участками
предоставляется только по договорам аренды и пожизненного содержания с иждивенцами. Несоблюдение юридической формы сделки по отчуждению земельного участка влечет его недействительность.
Обязательная государственная регистрация договора об отчуждении земельного участка предусмотрена только для договора пожертвования на земельный участок и аннуитетного договора, предусматривающего отчуждение земельного участка для оплаты аренды [5, а 13].
Другие договоры об отчуждении самих земельных участков не подлежат обязательной государственной регистрации. Однако государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю является обязательной.
Следует также учитывать, что при нотариальном удостоверении сделок с земельными участками применяется принцип исключительной территориальной компетенции.
Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственную кадастровую регистрацию, т. е. договор купли-продажи должен содержать кадастровый номер и адрес (местоположение) земельного участка. В качестве адреса земельного участка, как правило, указывается почтовый адрес или другое общепринятое описание местоположения участка, позволяющее точно определить объект (земельный участок) на территории соответствующего регистрационного района. Площадь участка должна быть указана в правоустанавливающих документах (справка, акт государственного или муниципального органа, другой документ). Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные: номер кадастрового района; номер кадастрового округа; номер кадастрового квартала; земельный номер в кадастровом квартале [6, а 68].
Все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, подлежат государственному кадастровому учету независимо от формы собственности на землю, назначения и разрешенного использования земельных участков.
Итоговым документом, подтверждающим кадастровую регистрацию конкретного земельного участка, является кадастровая карта (план) земельного участка, содержащая графические и текстовые формы воспроизведения информации, содержащейся в государственном земельном кадастре.
Кадастровая карта (план) содержит: кадастровый номер земельного участка; местонахождение (адрес) земельного участка; Площадь земельного участка; категория земли и разрешенное использование земли; описание границ сайта и их отдельных частей; экономические характеристики участка, в том числе размер платы за землю; качественные характеристики участка, в том числе показатели плодородия по отдельным категориям земель; наличие на земельном участке недвижимости (здания, сооружения, сооружения); зарегистрированные права собственности на землю; ограничения (обременения) прав на землю, зарегистрированные в установленном порядке [9, а 31].
Торги могут проводиться в форме конкурса или аукциона. Выбор формы проведения торгов определяется целью их проведения. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть земельный участок с установленными границами или право заключения договора аренды такого земельного участка [7, а 86]. Торги - это способ продать недвижимость и способ заключения договора. Торги -односторонняя сделка продавца. Одновременно продавец обязуется организовать и провести аукцион, заключить договор купли-продажи земельного участка с лицом, которое станет победителем аукциона.
Предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, владении или аренде, производится на аукционе. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды
такого участка выступает исполнительный государственный орган или орган местного самоуправления. Организатор аукциона - собственник или специализированная организация, действующая на основании договора с ним.
Уполномоченный орган (специальная комиссия) определяет форму проведения торгов (тендеры, аукционы), начальную цену предмета торгов (тендеры, аукционы) и размер аванса. Аукцион проводится в тех случаях, когда целью аукциона является получение максимальной цены за предоставленный земельный участок. Конкурсы проводятся в тех случаях, когда целью аукциона являются наиболее выгодные условия использования земельного участка. Например, повышение плодородия почв, реализация социально значимых программ.
В открытых торгах участвуют любые лица, подавшие заявки, а в закрытых -только те лица, которые специально приглашены для этой цели.
Предоставление земельного участка под застройку в собственность без предварительного согласования места расположения объектов осуществляется исключительно на аукционе [10, а 146].
Порядок предоставления земельного участка под строительство без предварительного согласования места расположения объекта [4, а 27]:
1) работа по формированию земельного участка:
- подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на
земле;
- определение разрешенного использования земельного участка;
- определение технических условий для подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
- принятие решения о проведении конкурса или предоставлении участков без проведения конкурса;
- публикация уведомления о проведении торгов или прием заявок на предоставление земельных участков без проведения торгов;
2) государственный кадастровый учет земельных участков;
3) проведение торгов по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения конкурса на основании заявления гражданина или юридического лица. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов допускается при условии предварительной и предварительной публикации сообщения о наличии земельных участков, предлагаемых для такой передачи, если есть одна заявка;
4) подписание протокола об итогах аукциона или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления участка без проведения конкурса.
Изучение договора купли-продажи земельного участка показало, что это также сложный правовой инструмент, важнейший институт правового регулирования земельных отношений в современных условиях. По своему характеру и содержанию это гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и заплатить за него определенную сумму денег (цена) (1 статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 1 ст. 447 ГК РФ, если иное не предусмотрено его содержанием, договор может быть заключен путем проведения конкурса. Контракт заключается с лицом, выигравшим аукцион. Договор купли-продажи земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы - получение свидетельства о государственной регистрации прав на землю [8, а 11].
Анализ существующей практики разрешения земельных споров и особенности правового регулирования сделок с землей свидетельствует о том, что в сфере земельно-правовых отношений, а также непосредственно при осуществлении своих прав на землю или осуществлении защиты, собственники земли, землевладельцы,
землепользователи и арендаторы сталкиваются с серьезными проблемами. Такая ситуация обусловлена тем, что в настоящее время, помимо Земельного кодекса Российской Федерации, земельные отношения регулируются еще большим количеством федеральных законов и законов Российской Федерации, которые сложно найти и ответить на ваши вопросы. Ситуация часто усугубляется наличием пробелов и противоречий в существующем земельном законодательстве, которые ставят землепользователей в тупик. Например, процедура оформления земельного участка в собственность требует большей ясности и ясности.
Список литературы /References
1. Конституция Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс.
2. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //СПС КонсльтантПлюс.
3. Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю» // СПС КонсультантПлюс.
4. Материалы конференции «Земельный кодекс РФ: Проблемы теории и практики». // Государство и прав,. 2012. № 9. С. 23-36.
5. Александров А.Д. Вопросы, связанные с применением отдельных положений ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». // Юридический мир, 2017. № 2. С. 12 -21.
6. Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник. М.: Проспект, 2015. 175 с.
7. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). 3-е изд. доп. и перераб. М.: Юрайт-Издат, 2016. 135 с.
8. Кокурин К.С. Защита права собственности в конституционном суде РФ: практика последних лет. // Конституционное право, 2013. № 7. С. 7-15.
9. Сыродоев Н.А. Земельные отношения. // Правоведение № 4, 2012. С. 30-38.
10. Комментарий к Земельному кодексу РФ. Второе издание, доп. и перераб. / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2016. 207 с.
