CC BY
117
3'2010
Пробелы в российском законодательстве
3.13. НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ НОРМАТИВНОПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ С УЧАСТИЕМ СУБЪЕКТОВ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
Бериев Тимур Валерьевич, аспирант. Место учебы: кафедра гражданского права, Всероссийская государственная налоговая академия Минфина России. E-mail: vgna_gp@mail.ru
Аннотация: Рассмотрение особенностей регулирования земельно-правовых отношений применительно к субъектам малого и среднего предпринимательства требует внимательного изучения вопроса, имеющего большое практическое значение для сделок по аренде земельных участков, о соотношении правовых норм земельного и гражданского законодательства. В данной статье подробно рассмотрены некоторые особенности иерархии норм земельного и гражданского законодательства.
Ключевые слова: аренда (имущественный наем) земельных участков, Земельный кодекс РФ, земельное законодательство, положение о купле-продаже земельных участков.
SOME FEATURES OF REGULATORY LAND LEASE
AGREEMENT WITH THE PARTICIPATION OF SMALL AND MEDIUM BUSINESS
Beriev Timur Valeriyevich, postgraduate student. Place of study: civil law chair, All-Russian State tax academy at Finance Ministry. E-mail: vgna_gp@mail.ru
Annotation: Consideration of regulatory features of the land and the legal relations in respect to subjects of small and medium businesses requires a careful study of an issue of great practical importance for deals on rental land, the relationship between the law of the land and civil laws. The article discussed in detail some features of the land and the hierarchy of norms of civil law.
Keywords: rent (property lease) of land, the Land Code, land law, the situation for the sale of land.
Изучение вопроса о соотношении (иерархии) правовых норм земельного и гражданского законодательства имеет весомое практическое значение для сделок по аренде земельных участков применительно к субъектам малого и среднего предпринимательства.
В этой связи в пункте 3. ст.3 ЗК РФ сказано, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Следовательно, оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. Только земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Согласно п.3 ст.129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и земельным кодексом. В данном случае, аренда (имущественный наем) земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде. Однако особенности сдачи этих участков в аренду, как закреплено в п.2 ст.607 ГК РФ, могут быть установлены законом.
Для того, чтобы земельный участок мог стать объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений (в том числе арендных), он должен пройти государственный кадастровый учет. Последний, в соответствии со ст. 70 ЗК РФ, осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007г. № 221-ФЗ (в ред. 27.12.2009г.) «О государственном кадастре недвижимости»1. Как отмечено в части 1 ст. 16 названного закона: «Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости».
Соответственно, такой участок с точки зрения гражданского законодательства, является недвижимым имуществом, вещью в гражданско-правовом смысле (ст.ст. 128 - 130, 133, 260 ГК РФ). Как и любая другая вещь, земельный участок, отвечающий требованиям гражданского и земельного законодательства, может быть предметом аренды, купли-продажи и других сделок, в результате которых возникают, переходят и прекращаются вещные и иные права на землю. В этом качестве он является объектом не только земельных (связанных с использованием и охраной земель), но и множества гражданско-правовых отношений, прежде всего имущественных (ст. 2 ГК РФ).
В необходимом русле, именно гражданское законодательство, согласно ст. 2 ГК РФ, определяет, в частности, правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, прочие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения. Другие отрасли законодательства не могут первично регулировать указанные отношения. Поэтому имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, совершению с ними сделок, в том числе и по аренде, регулируются, конечно, гражданским законодательством.
В тех случаях, когда в соответствии с законодательством земельный участок приобретает качества делимой вещи, объектом гражданского оборота может быть не только соответствующий земельный участок в целом, но и его часть, которая в таком случае приобретает статус самостоятельного земельного участка (подп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ).
1 Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. № 31. Ст. 4017.
ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Бериев Т.В.
Из приведенного видно, что подп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ основывается на положениях ст. 133 ГК РФ. Как и иные вещи в гражданско-правовом смысле, земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения.
Если земельный участок может быть разделен в натуре в результате проведения землеустройства на две или более частей, каждая из которых после раздела будет соответствовать правилам подп.3 п.1 ст. 6 ЗК РФ, то каждая такая его часть будет рассматриваться как самостоятельный земельный участок, представляющий собой объект и земельных и гражданско-правовых отношений, который должен пройти государственный кадастровый учет по установленным правилам.
Информация о возможности или невозможности разделения земельного участка на несколько земельных участков, согласно ч. 4 ст. 44 Градостроительного
2
кодекса Российской Федерации , может включаться в состав градостроительного плана земельного участка.
Таким образом, анализ действующего законодательства позволяет нам утверждать, что нормативноправовое регулирование договора аренды земельных участков имеет смешанный правовой режим, поскольку он одновременно регулируется нормами гражданского и земельного права Российской Федерации. При этом нормы гражданского законодательства применяются к названным арендным отношениям лишь в случаях, если они не урегулированы Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назна-
3
чения» и другими нормативными актами земельного законодательства.
Поскольку отношения по поводу аренды земельного участка подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования, наряду с земельным законодательством, составляет ГК РФ - разделы, регулирующие те или иные вопросы обязательственных отношений. Гражданский кодекс определяет объект аренды, понятие арендодателя, устанавливает форму договора аренды, общие требования к срокам его заключения, основные условия его выполнения.
Особенности же аренды земельных участков обусловлены нормами земельного законодательства. В данном случае, согласно одному из общих принципов права, приоритет имеют специальные нормы. Так, например, статья 22 ЗК РФ содержит нормы, определяющие земельно-правовые особенности аренды земельных участков, которые следует рассматривать в качестве специальных по отношению к общим нормам Гражданского кодекса РФ об аренде имущества. Согласно п. 1 указанной статьи, иностранные граждане,
2 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 190-ФЗ (в ред. от 27.12.2009г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть1). Ст. 16.
3 Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 30. Ст. 3018.
лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ. Указанные ограничения установлены, в частности, в п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35 ЗК РФ.
Обращает на себя внимание и тот факт, что ст. 37 ЗК РФ говорит не о продаже, а об особенностях купли-продажи земельных участков. Такое редакционное оформление названия нормы заставляет нас полагать, что общие положения о купле-продаже земельных участков в целом подчиняются гражданско-правовому режиму (§ 7 гл. 30 ГК РФ) с особенностями, установленными земельным законодательством.
В российских условиях, где земельное право выделено, наряду с гражданским, в самостоятельную отрасль права, такой подход к решению проблемы представляется нам вполне логичным.
В то же время, в нормативно-правовом регулировании договора аренды земельных участков имеются недостатки, требующие по нашему мнению своего разрешения. Так, например, как явствует из формулировки, пункт 11 ст. 22 ЗК РФ допускает в исключительных случаях возможность передачи в аренду земельных участков, изъятых из оборота. В свете приведенного, следует напомнить, данное правило противоречит не только пункту 2 ст. 27 ЗК РФ, но и теории гражданского и земельного права, аксиомой которых является невозможность совершения каких-либо сделок с вещами, изъятыми из оборота.
В этой связи полагается целесообразным в законодательном порядке внести изменения в пункт 11 статьи 22 ЗК РФ, видоизменив его редакцию следующим образом: «Изъятые из оборота земельные участки, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами».
Рецензия
Государственная политика в области регулирования развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации является неотъемлемой частью государственной социально-экономической политики и представляет собой комплекс правовых мер, осуществляемых органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также органами местного самоуправления.
Представляется необходимым оказание органами государственной власти и органами местного самоуправления имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, а также организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в виде передачи во владение и (или) в пользование земельных участков на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях.
В статье Бериева Тимура Валерьевича раскрыты некоторые особенности нормативно-правового регулирования договора аренды земельных участков с участием субъектов малого и среднего предпринимательства.
Статья рекомендована к публикации.
Рецензент Ключникова Я.А.
