CC BY
69
Ф. П. Румянцев
О ПРОБЛЕМАХ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ АГРАРНОЙ РЕФОРМЫ В РОССИИ
В статье анализируются особенности новейшего законодательства в сфере использования земель сельскохозяйственного назначения. Раскрывается правовой механизм заключения нового договора аренды земельных долей в праве общей собственности во вновь сформированном земельном участке. Подробно освещаются вопросы определения месторасположения выделяемого земельного участка в счет долей в праве общей собственности, постановки его на государственный кадастровый учет и государственной регистрации договора. Приводится судебная арбитражная практика.
Арендные отношения, объектом которых являются земельные доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, становятся в Российской Федерации одним из основных путей перехода земли к более эффективным землепользователям.
В начале анализа аспектов договора аренды земельных долей необходимо отметить, что сам предмет рассматриваемых правоотношений возник как основной правовой итог современной российской земельной реформы, нормативную основу которой заложил закон РСФСР от 23 ноября 1990 года № 374-1 «О земельной реформе»1, Так, например, в Нижегородской области в результате реформы более 300 тыс. граждан стали собственниками земельных долей, имеющими в собственности 2066500 га сельскохозяйственных угодий2. Большинство граждан распорядились своей земельной долей в праве общей собственности приватизированных сельскохозяйственных угодий посредством заключения договоров аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя с сельскохозяйственными организациями. Особенности регулирования вопросов аренды земельной доли были установлены в постановлении Правительства РФ от 1 февраля 1995 года № 96 «О полномочиях собственников по распоряжению земельными долями и имущественными паями», нормы которого носили рекомендательный характер. Сама процедура заключения договоров аренды земельной доли была урегулирована Указаниями о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду, Р°скомземом 16 1»« года Арендодателем мог биЕ. м
ГГЛ !!“ 3еМеЛЬН°Й Д°ЛИ> ТЖ и гр>™а «ветшшю» земельных венности питт Г”™ Д0Г0В0Р аРенДЫ земельных долей при множест-земельной лоли ттшт .?0Не аРя,додателя' Минимальный срок договора аренды вЗне !ен«5СТвенности на и°Роне арендодателей устанавли-из земель сельагахгтгй аггаческого выДеления арендуемого земельного участка
НетеныоГГГ™'”«110™ назначеВ1и на не производилось.
гТ™ большинстве случаев и по настоящее время.
<ЬЧ «пк к специального Федерального закона 24 июля 2002 года № 101-
ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»3 (далее Закон)
аренда земельных долей в праве общей собственна™
^ ищеи сооственности на земельные участки из
земель сельскохозяйственного назначения приобрела соответствующую правовую регламентацию. Согласно статьи 12 Закона участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении норм статьи 250 ГК РФ. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных статями 12-14 Закона. В свете настоящих законодательных установлений возникла необходимость изменения правоотношений de-facto. Привести в соответствие с правилами ГК РФ те договора аренды земельных долей, которые были заключены до вступления в силу Закона, все собственники земельных долей обязаны до 27 января 2009 года. Данная императивная норма определяет кардинальные изменения существующих арендных правоотношений между собственниками земельных долей, с одной стороны, и сельскохозяйственными организациями, которые в абсолютном большинстве случаев являются арендаторами — с другой. Особенность данного договора в том, что часть собственников земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя сами работают, как наемные работники корпоративного сельскохозяйственного предприятия на собственной арендуемой земле.
Для оформления новых арендных отношений необходимо провести корректировку списка арендодателей как участников общей собственности на исходный земельный участок, образовавшийся при приватизации сельскохозяйственных угодий и сформировать новый список участников долевой собственности, желающих заключить новый договор аренды. Формирование списка может осуществляться путем сбора с участников общей собственности заявлений об их намерении выделить в общую собственность в счет принадлежащих им долей земельный участок и заключить договор аренды такого участка. Значительная часть собственников земельных долей выбыли из списка арендодателей в основном по причине смерти, а их наследники не вступили в право наследства и в большинстве сельскохозяйственных организаций существующие арендные отношения не пересматривались с момента их первоначального возникновения.
Корректировка списка арендодателей предполагает установление списка собственников земельных долей, участвовавших в приватизации сельскохозяйственных угодий, реорганизуемых колхозов и совхозов. При отсутствии приложения к актам, изданным органами государственной власти или органами местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, в виде списка граждан, получивших право собственности на земельную долю из земель сельскохозяйственного назначения, информация может быть получена в территориальном отделе Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) как у органа, ранее осуществлявшего государственную регистрацию сделок с землей до принятия ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .
Следующим этапом в подготовке к заключению договора аренды земельных долей является формирование самого земельного участка, которое производится с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования, на основании сущеивующей землеуироителыюй документации. Осуществление выделения земельной доли в натуре является сложной, длотель-
ной и дорогостоящей процедурой, нормативных методическое обеспечение которой закреплено в целом раде ведомственньгх нормативных правовых актах .
Местоположение выделяемого вновь образованного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при выделе его на местности в счет долей в праве общей собственности определяется согласно части 2 статьи 13 Закона участниками долевой собственности в соответствии с решением общего собрания при утверждении его границ как части находящегося в долевой собственности земельного участка. На практике именно определение местоположения выделяемого вновь образованного земельного участка чаще всего вызывает сложные конфликтные ситуации, так как непременным условием его выделения является определение его стоимости. На наш взгляд, Минсельхозу совместно с Роснедвижимостью следовало бы обобщить и систематизировать предлагаемые многочисленные современные разработки ряда ученых и практиков в области землеустройства и оценки земель, которые предлагают определять цену выделяемой доли в праве общей собственности по сумме главных показателей, таких, как: стоимость права собственности на земельную долю, компенсационные выплаты при выделе земельной доли, стоимость работ по землеустройству и рыночной оценке земель для выделения земельной доли в натуре6. По перечисленным критериям, отвечающим требованиям минимализации компенсационных выплат и экономического ущерба от изменения организационно-производственной структуры действующего сельскохозяйственного предприятия, а также обеспечения транспортной доступности и компактности землепользования, разрабатывается проект перераспределения земель общей долевой собственности, согласование которого позволит избежать возникновения споров, связанных с определением на местности местоположения выделяемого вновь образованного земельного участка в счет долей в праве общей собственности.
Участники общей собственности, определившиеся с местоположением земельного участка, в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности должны подписать соглашение об образовании общей долевой собственности на вновь образуемый земельный участок. По желанию участников общей долевой собственности соглашение может быть удостоверено нотариально.
Обязательным условиям заключения договора аренды земельного участка является постановка его на кадастровый учет. Для выполнения данного требования участники долевой собственности должны провести мероприятия по межеванию выделяемого вновь образованного земельного участка. Для этого заключается договор об оказании услуг со специализированной землеустроительной организацией, имеющей лицензию на проведение землеустроительных работ в соответствии с Росземкадас1Ра от 2 <™бря 2002 года «Об утверждении требований к постано^ТиГтг^611™6 °межевании хмельных участков, предоставляемых для ствляется на ^еТ>>' Межевание объектов землеустройства осуще-
роительной и иной государственного земельного кадастра, землеуст-
= С испол?ов“> охраной и перераспределением
работы по закпепленто екта землеУ<яройства включает в себя
ройсгва межевыми таяич» естности местоположения границ объекта землеуст-
дела Процедуру межрияни’ 0ПРеДеление их координат и изготовление межевого
та ВН0ВЬ энного земельного участка в
ет долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сель-
скохозяйственного назначения законодатели упростили, внеся 18 июля 2005 года изменения в Федеральный закон № 87-ФЗ «О землеустройстве»7. В частности, была разрешена замена согласно части 4. статьи 17 данного Закона определения координат выделяемого земельного участка на иное описание местоположения границ объекта землеустройства, если они совпадают с границами имеющихся на местности ориентиров (дороги, защитные лесные насаждения, реки, ручьи, каналы, линейные объекты и другие подобные объекты), которые отражены в сведениях государственного земельного кадастра и (или) на основе измерений расстояний между объектом землеустройства и соответствующими ориентирами с указанием направлений от ориентиров к объекту землеустройства, а также на основе соответствующих измерений относительно объекта землеустройства и межевых знаков.
После утверждения изготовленного межевого дела в районном (городском) отделении федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедви-жимосш) подается заявка в территориальное отделение федерального государственного учреждения Земельная кадастровая палата (далее — ФГУ ЗКП) для постановки на кадастровый учет вновь образованного земельного участка, выделенного в счет долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
ФГУ ЗКП вносит соответствующие изменения, касающиеся выделения земельного участка на местности в соответствующую запись Единого государственного реестра земель (далее — ЕГРЗ) и создает новый раздел ЕГРЗ на вновь образованный земельный участок, выделенный на местности. В результате проведения государственного кадастрового учета правообладателям земельных долей или их представителю выдается кадастровый план земельного участка, необходимый для государственной регистрации прав на вновь образованный земельный участок.
Для государственной регистрации права на вновь образованный выделенный в натуре земельный участок предоставляются в территориальное отделение Федеральной регистрационной службы (далее — ФРС) следующие документы: заявление о государственной регистрации, которое могут подписать все выделившиеся участники долевой собственности или их представитель по нотариально удостоверенной доверенности; заявление о государственной регистрации ранее возникшего права на долю в праве общей собственности на исходный земельный участок. Согласно пункта 2 статья 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникшего до введения в действие названного Закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права; документ, удостоверяющий личность заявителя (заявителей) или его представителя; квитанция об уплате регистрационного, сбора; кадастровый план исходного земельного участка и кадастровый план выделенного вновь образованного земельного участка, правоустанавливающие документы, собранные на подготовительном этапе (подлинники и копии, заверенные в установленном порядке); документы, подтверждающие факт извещения других участников общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения о намерении выдела земельного участка, и документы, свидетельствующие об отсутствии возражений со стороны других участников общей собственности, а в случае проведения общего собрания собственников — протокол об определении местоположения часта земельного участка,
находящегося в общей собственности, передаваемого в аренду; соглашение об
образовании общей долевой собственности.
В территориальном подразделении ФРС регистрируется в Едином государственном реестре'прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Ы Ш) исходный земельный участок, а по вновь образованному выделенному земельному участку вносятся новые записи в соответствующие разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах ЕГРП и новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к ранее существующему земельному массиву, в который, как правило, входили все сельскохозяйственные
угодья предприятия.
После завершения процедуры государственной регистрации прав на выделенный вновь образованный земельный участок участники общей долевой собственности заключают договор аренды в соответствии с нормами главы 34 ГК РФ , статьи 22 ЗК РФ9 и статьи 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Договор аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя подписывают или все участники общей долевой собственности или их представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности Договор заключается в письменной форме и в случае, если он заключается на срок более одного года, то подлежит государственной регистрации в районном отделении территориального Управления Федеральной регистрационной службы. В договоре необходимо описать земельный участок, указав его местоположение, размер, кадастровый номер, согласно данным кадастровой карты указать категорию земли, так как, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно индивидуализировать объект аренды (статья 607 ГК РФ). При отсутствии этих данных в договоре условие о предмете, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. В связи с этим обязательным приложением к договору должна быть кадастровая карта земельного участок, а если в аренду сдается часть земельного участок, то прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
Н. Мельников указывает, что из накопленной судебной практики наиболее типичной является та категория споров, в которых предмет договора аренды не индивидуализирован, то есть не поставлен на кадастровый учет10.
Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2004 года № Ф08-4308/2004 содержатся материалы судебного рассмотрения по иску предпринимателя о взыскании убытков, вызванных самовольным использованием земельного участка. В обосновании требований указывалось, что в силу заключенного договора аренды истец является законным владельцем земли. Рассмотрев спор по существу, суд пришел к выводу о необоснованности заявления по следующим основаниям. Как следует из решения суда, истец наряду с другими гражданами приобрел право собственности на земельную долю. Впоследствии все собственники долей заключили договор и передали единым массивом землю в аренду акционерному обществу (ответчику). В соот-ветстаии с решением мировых судей общесшу было предписано выделить
ГГ^*ТЛЬ1ШХ Д0Л<1в ’У4'1*1410 было сделано- Одновременно с выделе-(в ЭТ0ТГ‘5 де^} соботаен™“ заключили с истцом договор аренды, а кадастровые плана на образованные земельные участки получили‘4,5 месяца
спустя. В связи с тем что в представленном суду договоре аренды в качестве предмета фигурируют участки, не прошедшие кадастровый учет, рассматриваемый договор не может считаться надлежащим доказательством, подтверждающим права истца на земельный участок. Соответственно, утверждение о том, что ответчик использует участок на незаконных основаниях, является необоснованным, поскольку заявитель сам по себе не может считаться законным владельцем земли.
Аналогичными по предмету спора являются и ряд других судебных решений, в частности постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20 марта 2007 года по делу № 14-4800/06/294/23.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается согласно части 3 статьи 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного значения», законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (Законом Нижегородской области от 17 июля 2003 года № бЗ-з «Об осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения в Нижегородской области» минимальный срок аренды земельных участков не установлен).
Условие о размере арендной платы по договору аренды вновь образованного выделенного земельного участка как объекта недвижимости согласно статьи 654 ГК считается существенным условием и при его отсутствии договор считается незаключенным. Условия о размере арендной платы могут быть определены решением общего собрания участников долевой собственности, проводимого по правилам статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Преимущественно арендная плата по земельным участкам сельскохозяйственного назначения устанавливается в виде определенного процента от реально произведенной сельскохозяйственной продукции или ее видов в стоимостном выражении или в натуре.
Арендаторами земель сельскохозяйственного назначения согласно пункта 2 части 3 статьи 2 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» могут стать иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%. Закон не разрешает приобретать иностранным лицам сельскохозяйственную землю на праве собственности. Данное условие было главным политическим вопросом при принятии данного Закона. Эта закрепленная в Законе норма позволила оптимизировать решение очень важного для российского общества политического вопроса о правах иностранных
лиц на российские земли.
Безусловно, использование земель сельскохозяйственного назначения иностранными физическими и юридическими лицами требует государственного регулирования, и при этом очень важно учитывать норму пункта 3 статьи 36 Конституции РФ, устанавливающую, что «условия и порядок пользования землей определяется на основе федерального закона». Под «условия и порядок» вполне попадает возможность установления в федеральном законе правил, касающихся использования земель, включая те или иные
димо учитывать, что положение статьи 36 Конституции РФ о свободном владении,
учтываю, »» гьными участками вовсе не исключает установ-
пользовании И распоряжении земельными ✓
ление в законодательстве правил, касающихся пределов в осуществлении указанных правомочий. „
Ряд исследователей в области земельных правоотношении предлагают в качестве рекомендации по совершенствованию земельного законодательства разработать специальный закон об аренде земель . Считаем, что нормы действующего ГК РФ, ЗК РФ и специального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ряд подзаконных нормативных правовых актов достаточно полно регламентируют данный институт правоотношений. На уровне же субъектов Федерации такая рекомендация, безусловно, должна реализовываться, например в регулировании ряда согласительных процедур по выделению земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Примечания
1 Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. № 374-1 «О земельной реформе» // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1990. № 26. Ст. 327. (упразднен с 25 октября 2001 г,).
3 Удоденко С.В. Договора аренды земельных участков // Нижегор. аграр, журн. 2006. № 1. С. I.
3 Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. (в ред. от 2 февраля 2007 г.) № 101-ФЗ // Собр. законодательства РФ.
2002. № 30. Ст. 3018; 2004. № 27. Ст. 2711; № 41. Ст. 39934; № 52. Ст. 5276; 2005. № 10. Ст. 738. № 30. Ст. 3098; 2007. № 7, Ст. 830,
4 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Собр. законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2001. № 11. Ст. 997; 2003.№ 24. Ст. 2444; 2004. № 27. Ст. 2711;№ 30. Ст. 3081, № 35, Ст. 3607; № 45. Ст. 4377; 2005, № 1. Ст. 15,22, 40; № 50. Ст. 5244; 2006. № 1. Ст. 17; № 17. Ст. 1782.
s Рекомендации по выделению земельных участков в счет земельных долей. М.,
2003, С. 17; Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства. М., 2003 .С. 116 Оверчук А. Л., Мирошниченко С. Г. Правовое регулирование землеустройства и его
развитие II Зем. вестн. России, 2003. № 2. С. 9-11; Анисимов С. П., Щербатов Е. С. Вопросы реализации законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения на Территории Нижегородской области // Зем, вестн. России, 2004. № 1. С. 43-47; Янюк В. М. Обоснование параметров рыночной оценки участков сельскохозяйственных угодий, выделяемых из долевой собственности // Зем. вестн. России, 2005. № 1-2, С. 18-25.
Федеральный закон от 18 июня 2001 года (в ред. ФЗ от 18 июля 2005 года № 87-ФЗ) «О землеустройстве» // Собр. законодательства РФ. 2001, № 26. Ст. 2582: 2005. №30, Ст. 3098, g
Гражданский кодекс Российской Федерации (ч, 2) от 26 января 1996 года № 14-ФЗ
(вред, от 26 января 2007 г.)//Собр. законодательства РФ. 1996, № 5 Ст 410*2005 №13.
Ст. 1080; № 30. Ст. 3100; 2007. Ха 5. Ст. 558. ’ ’ ~
^Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 261-ФЗ (ред. от 29 декабря 2006 г.) // Собр. законодательства РФ. 2001. № 44 Ст 4117* 2004 № 41
Ст 2881* 2007 №Vc?T2415; ЗЭ°‘ ^ ^ № 5°' °Т' 5282; 2006‘ № 17' Ст* 1П2’ 27'
]0 Мельников я Особенности заключения и исполнения договор аренды земли сельскохозяйственного назначения по материалам арбитражной практики (электронная версия).
р 0!?оНДаЦ1ТИ по совершенствованию земельного законодатель-
ства Российской Федерации // Зем. вестн. России. 2005, № 3-4. С. 18-23
