CC BY
149
3.12. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ С УЧАСТИЕМ СУБЪЕКТОВ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
Бериев Тимур Валерьевич, аспирант. Место учебы: кафедра гражданского права, Всероссийская государственная налоговая академия Минфина России. Е-mail: T.Beriev@gmail.com
Аннотация: В данной статье проведено исследование особенностей предмета договора аренды земельного участка с участием субъектов малого и среднего предпринимательства. Предлагается определение аренды земельного участка для внесения последующих изменений в ст. 607 ГК РФ.
Ключевые слова: выдел земельного участка, договор аренды земельного участка, земельная доля, целевое назначение земельного участка, сделки с недвижимостью, неделимая вещь.
LAND AS AN OBJECT OF A LEASE AGREEMENT INVOLVING SMALL AND MEDIUM BUSINESS
Beriev Timur Valeriyevich, postgraduate student. Place of study: civil law chair, All-Russian state tax academy of Russian Finance Ministry. Е-mail: T.Beriev@gmail.com
Annotation: In this article, a study aspects of the subject land lease contract involving small and medium businesses. Proposed definition of land lease for subsequent changes in the art. 607 Civil Code.
Keywords: availability of land, land lease, land share, the purpose of the land, real estate, indivisible thing.
В юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является его предмет, под которым обычно понимается передаваемое в аренду имущество. В тоже время, следует отметить, что в этом плане трактовка предмета, содержащаяся в Письме Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации «О разъяснении норм федерального закона от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ применительно к отношениям, связанным с арендой имущества»: «Предметом договора аренды являются: действия арендодателя, направленные на предоставление имущества во владение и пользование арендатора, на обеспечение беспрепятственного использования этого имущества арендатором (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора, направленные на содержание имущества и использование его по назначению, предусмотренному договором, внесение арендной платы, а также действия, направленные на возврат арендованного имущества по окончании срока аренды. Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов - соответствующие действия обязанных лиц и имущество, которое предоставляется во владение и пользование арендато-ра»1. Однако, согласно п.1 ст.432 ГК РФ к существенным относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или необходимые для дого-
1 Письмо Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 2 октября 2007г. № 14902-АП/Д04 «О разъяснении норм федерального закона от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ применительно к отношениям, связанным с арендой имущества» //
воров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п.1 ст.607 ГК РФ в качестве объектов аренды выступают: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Как и любая другая вещь, земельный участок, отвечающий требованиям гражданского и земельного законодательства, может быть: а) предметом аренды -п.1 ст.607 ГК РФ, п.2 ст.22 ЗК РФ, п.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-Ф3 (в ред. от
27.12.2009) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»2, ст.ст.9, 10 Федерального закона от 24.07.2002г. №101-Ф3 (в ред. от
08.05.2009) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»3, п.2 ст.32 Федерального закона от 22.07.2005г. № 116-ФЗ (в ред. от 25.12.2009) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»4; б) купли-продажи - ст.624 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ, ст.ст.8, 10 Федерального закона от 24.07.2002г. №101-ФЗ (в ред. от 08.05.2009) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», п.3 ст.32 Федерального закона от 22.07.2005г. № 116-ФЗ (в ред. от 25.12.2009) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»; и в) других сделок, в результате которых возникают, изменяются и прекращаются вещные и иные права на землю5. В этом качестве земельный участок может являться объектом не только земельных (связанных с использованием и охраной земель), но и множества гражданско-правовых отношений, прежде всего имущественных (ст.2 ГК РФ).
Исходя из содержательной части подп. 3 п.1 ст.6 ЗК РФ следует, что в случаях если в соответствии с законодательством земельный участок приобретает качества делимой вещи, объектом гражданского оборота может быть не только соответствующий земельный участок в целом, но и его часть. В отличие от имеющегося в ЗК РФ определения «земельного участка» понятие «часть земельного участка», почему то в нем отсутствует.
По всей видимости, сущность термина - «часть» земельного участка, идентична в целом общему пониманию «земельного участка». Поэтому каких либо существенных и принципиальных отличий между терминами «часть земельного участка», «земельный участок» мы не наблюдаем.
Вместе с тем, необходимо отметить, что в гражданско-правовом смысле, земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст.ст. 7, 8 ЗК РФ). Неделимой признается вещь, раз-
2 Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4148.
3 Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 30. Ст. 3018.
4 Собрание законодательства Российской Федерации. 2005, № 30 (ч. II), Ст. 3127.
5 Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: Издательство БЕК, 1996. С. 9.
4'2010
Пробелы в российском законодательстве
дел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения.
Если земельный участок может быть разделен в натуре в результате проведения землеустройства на две или более частей, каждая из которых после раздела будет соответствовать правилам подп.2, 3 п.1 ст.6 ЗК РФ, то после прохождения кадастрового учета по установленным правилам, каждая такая его часть будет рассматриваться как самостоятельный земельный участок, представляющий одновременно собой объект и земельных и гражданско-правовых отношений (ч.3 ст.25 Федеральный закон от 24.07.2007г. № 221-ФЗ (в ред. от 27.12.2009г.) «О государственном кадастре недвижимости»). Между тем, анализ действующего законодательства свидетельствует о том, что Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит положений, регулирующих отношения собственности при разделе земельного участка на несколько новых участков и при образовании нового земельного участка путем объединения нескольких участков, принадлежащих на праве собственности одному лицу. Отсюда, в ГК РФ должны быть объединены правовые последствия раздела и соединения земельных участков. В настоящее же время указанные отношения регулируются земельным законодательством (ст.ст.11.2-11.8 Зк РФ). Это не совсем верно, поскольку данные отношения являются предметом гражданско-правового регулирования, поэтому соответствующие нормы должны содержаться в ГК РФ, что требует, на наш взгляд, внесения и изменения соответствующих законодательных поправок в названное законодательство.
Являясь объектом гражданского оборота, земельные участки отнесены к недвижимым вещам (п.1 ст.130 ГК РФ). Стоит отметить, в литературе по этому вопросу не сложилось единого мнения. Так, например, С.А. Бабкин считает, что земля вообще не может быть недвижимостью, в частности потому, что сама недвижимость определяется через связь с землей6. По мнению же О.Ю. Скворцова земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка. До присвоения ему кадастрового номера данный автор считает возможным говорить только о некоторой части земли, принадлежащей соответствующему публичному образованию7.
Исходя из вышеизложенного можно заключить, что на земельные участки распространяются соответствующие правила о недвижимости, в том числе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним .
При исследовании особенностей предмета договора аренды земельного участка дополнительно требует уточнения вопрос, можно ли рассматривать в качестве предмета договора аренды земельную долю9 ?
В необходимом русле отметим, поднятый нами вопрос судя по статистике является на сегодняшний день острым, актуальным, поскольку земельные права
6 Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С.43-48.
7 Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение. 2002. № 4. С.134-135.
8 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2004. С.68; Петров Е.Ю. Государственная регистрация аренды недвижимости // Уральский юридический вестник. 2000. № 5-6. С.32-33.
9 Пункт 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. № 4.
подавляющего большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей (и юридических, и физических лиц) сегодня должным образом не оформлены. Из 12 миллионов собственников земельных долей всего лишь 0,4 миллиона прошли государственную регистрацию прав. Это всего 3,4 процента. Общая же площадь неоформленных земельных долей составляет 110 миллионов гектаров. Поэтому данная проблема, находится на контроле у Президента России. В качестве предмета договора аренды, нельзя рассматривать земельную долю, находящуюся в общей долевой собственности, поскольку пока она не выделена в установленном порядке в отдельный земельный участок, она не может быть самостоятельным объектом имущественных сделок (гл.9 ГК РФ).
Соответственно, на основе анализа законодательных положений, учета подходов содержащихся в Концепции развития гражданского законодательства относительно предмета договора аренды земельного участка, можно утверждать, что в качестве его выступает земельный участок (земельная доля), который индивидуализирован, определен на местности, т.е. участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, в отношении которого проведено землеустройство, кадастровый учет, государственная регистрация прав (ст.11.2, п.8 ст.22, п.3 ст.36, 69, 70 ЗК РФ).
По правилам ст. 11.5. ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются также Федеральным законом от 24.07.2002г. № 101-ФЗ (в ред. от
08.05.2009г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»10. Так, например, согласно ст.4 названного закона выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок осуществляется для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность.
Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются с учетом правил ст.ст.250, 252, 258 ГК РФ.
На основе вышеизложенного, учитывая отсутствие в ст. 607 ГК РФ, ст.22 ЗК РФ определения применительно к аренде земельного участка, что можно отнести к
10 Собрание законодательства Российской Федерации. 2002, N 30, Ст. 3018.
их недостаткам и в целях унификации понятийного аппарата, считаем целесообразным понятие земельного участка как объекта договора аренды сформулировать следующим образом - это участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, в отношении которого проведено землеустройство, кадастровый учет, государственная регистрация прав, предоставленный за плату во временное владение и пользование или во временное пользование в соответствии с его целевым назначением.
Данное определение следует закрепить в пункте 2 ст.607 «Объекты аренды» ГК РФ изложив предложенное нами понятие «Аренда земельного участка» вторым его абзацем.
Список литературы:
1. Письмо Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 2 октября 2007г. № 14902-АП/Д04 «О разъяснении норм федерального закона от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ применительно к отношениям, связанным с арендой имущества» //
2. Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4148.
3. Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 30. Ст. 3018.
4. Собрание законодательства Российской Федерации. 2005, № 30 (ч. II), Ст. 3127
5. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: Издательство БЕК, 1996. С. 9.
6. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С.43-48.
7. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Правоведение. 2002. № 4. С.134-135.
8. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2004. С.68; Петров Е.Ю. Государственная регистрация аренды недвижимости // Уральский юридический вестник. 2000. № 5-6. С.32-33.
9. Пункт 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. № 4
10. Собрание законодательства Российской Федерации. 2002, N 30, Ст. 3018.
Рецензия
на научную статью «Земельный участок как предмет договора аренды с участием субъектов малого и среднего предпринимательства» аспиранта кафедры гражданского права ВГНА Минфина России Бериева Тимура Валерьевича
Статья аспиранта Бериева Т.В. написана на актуальную и недостаточно разработанную в науке гражданского права проблему.
Автор рассматривает правовые вопросы исследования особенностей предмета договора аренды земельного участка с участием субъектов малого и среднего предпринимательства. При этом земельный участок аспирант рассматривает с позиций не только земельного права, но и гражданского права, что придает новизну научному исследованию.
Достаточно подробно в статье в обобщенном виде анализируются научные точки зрения по данному вопросу, действующее законодательство. На основе анализа автор предлагает свою точку зрения на зако-
нодательное закрепление определения земельного участка.
На основе изложенного, научная статья Бериева Т.В. соответствует требованиям, предъявляемым к такого рода публикациям и может быть рекомендована к печати в научном журнале.
Рецензент:
Профессор кафедры гражданско-правовых дисциплин, кандидат юридических наук, доцент
Е.М. Донцов
