CC BY
66
ВОПРОСЫ УПРАВЛЕНИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫМИ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ, НАХОДЯЩИМИСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Екатерина Алексеевна Веселкова
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, магистр кафедры производственного менеджмента, тел. (383) 361-04-71, e-mail: pm-ssga@mail.ru
Юлия Юрьевна Соловьева
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры производственного менеджмента, тел. (383) 361-04-71, e-mail: pm-ssga@mail.ru
В статье изучаются проблемы и перспективы развития управления специализированными объектами недвижимости в системе отношений собственности.
Ключевые слова: экономические и социальные проблемы, инновационное развитие, оценка жилой недвижимости, федеральная собственность.
SPECIAL FEDERAL REAL PROPERTY UNITS: MANAGEMENT ISSUES
Yekaterina A. Veselkova
Master’s Degree student, Production Management Department, Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., phone: . (383) 3610471, e-mail: pm-ssga@mail.ru
Yulia Yu. Solovyova
Ph.D. Senior lecturer, Production Management Department, Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., phone: (383) 3610471, e-mail: pm-ssga@mail.ru
The problems and prospects for specialized real property units management in the property relations system are considered.
Key words: economic and social problems, innovative development, residential property evaluation, federal property.
Под объектами недвижимости (недвижимым имуществом, недвижимостью) понимается совокупность недвижимых вещей с соответствующим пакетом прав и обременений. Объекты недвижимости - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, участки леса, а также здания, сооружения, инфраструктура, коммуникации или насаждения, т.е. все то, что прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам недвижимости согласно гражданскому законодательству относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, которые могут быть не связаны прочно с землей, но подлежат особой государственной регистрации.
Объектом недвижимости может считаться товар, который неразрывно связан с земельным участком, на котором он располагается. Любое его перемещение обязательно повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости.
Классификация объектов недвижимости - распределение (разбиение) объектов недвижимости по набору независимых оснований или признаков классификации на соответствующие виды или группы.
Объекты недвижимости могут классифицироваться по следующим основным признакам или основаниям: по типу сущности; по видам основных элементов; по наличию или отсутствию основных элементов и их доработок; по составу основных элементов; по функциональному назначению; по виду жилой застройки; по виду нежилой застройки; по специализации; по доходности; по времени экспозиции. Этот перечень классификационных признаков не является исчерпывающим и может быть дополнен другими независимыми основаниями классификации.
По типу сущности объекты недвижимости представляют собой совокупность физической и юридической сторон. Это разбиение подчеркивает то обстоятельство, что объекты недвижимости являются не только объектами материального мира, но и имеют определенные пакеты прав и обременений, которые подлежат оценке. По видам основных элементов объекты недвижимости разделяют на землю, улучшения (застройка), права и обременения. По наличию или отсутствию основных элементов земля может быть свободной или с застройкой (улучшениями).
Под застройкой (в частности, здания, сооружения, инфраструктура и коммуникации, насаждения и др.) понимается все то, что сделано руками человека, потребовало вложения его труда и расходования ресурсов, а также то, что занимает какой-нибудь участок и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению. Застройка по наличию или отсутствию доработок элементов может быть готовой, требующей завершения строительства, требующей ремонта, требующей реконструкции или требующей сноса. Под готовой застройкой понимается полностью завершенная строительством (ремонтом или реконструкцией) и готовая к эксплуатации застройка.
Основные элементы юридической сущности объектов недвижимости в виде прав и обременений могут быть в виде их определенного пакета или отсутствовать. Свободная земля может быть в виде земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов и участков леса и некоторых других. Застройка - в виде зданий, сооружений, инфраструктуры и коммуникаций, насаждений и т.п. Права - в виде собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды и др. Обременения - в виде сервитутов, зонирования, охраны памятников, ипотеки и пр.
На современном рынке недвижимости относительно жилых и коммерческих объектов принято использовать несколько классификаций, различающих недвижимость по ее признакам, оценочной стоимости и по классам (западная классификация).
Согласно первой классификации, товары, неразрывно связанные с земельными участками, на которых они располагаются, различаются по функциональ-
ному назначению, происхождению, а также по готовности эксплуатации. Критерии классификации нового стандарта Российского общества оценщиков делят объекты недвижимости с целью оценки ее стоимости на неспециализированные и специализированные объекты, а третья классификация предусматривает условную категоризацию недвижимости по классам «А», «В», «С».
Рынок недвижимости на Западе уже давно сформирован, а принятая там классификация объектов, используется долгое время в неизменном виде и существенно отличается от российской. Согласно этой классификации, существуют три категории объестов (А,В,С).
Недвижимость класса «А». Первая категория, А, объединяет те объекты недвижимости, которые необходимы владельцу для ведения бизнеса. Согласно классификации западного рынка недвижимости, которая также стала использоваться и на постсоветском пространстве, объекты класса «А» предназначены для реализации коммерческих целей. Иными словами, эти объекты - бизнес центры. В зависимости от назначения объекты данного класса делятся на специализированную недвижимость, которая может использоваться только для ведения определенного вида бизнеса (например, корпуса больниц, заводские цеха), а также на здания, которые могут быть использованы для любого вида бизнеса (офисы, складские помещения).
В свою очередь, она делится на: недвижимость, которая предназначена для ведения конкретного вида бизнеса, т.е. специализированную. Такая недвижимость продается вместе со всем бизнесом. Это могут быть корпуса заводов, специальные складские помещения.здания без привязки к конкретному виду бизнеса. Такие как: офисы, склады.
Недвижимость класса «В». Недвижимость которая относится к категории В, используется как объект для инвестиций. Ее приобретают для того, что бы получать доход от сдачи в аренду для получения прибыли на вложенный капитал. Недвижимость класса «В» согласно своей специфике выступает в роли объекта для инвестиций: основной доход от таких помещений составляет арендная плата.
Недвижимость класса «С». К недвижимости категории С могут относиться любые объекты - здания, сооружения, земельные участки. Главный признак этой категории - это избыточность недвижимости, т.е. это объекты, не нужные для использования в бизнесе в текущий пероид времени.
Особенности объектов данного класса заключаются в том, что на рынке они представлены в избытке. Это могут быть абсолютно любые объекты: здания, постройки, участки и т.д.
Именно использование различных классификаций недвижимости по самым разнообразным признакам и критериям повышает эффективность и объективность процесса исследования рынка недвижимости. С помощью таких классификаций облегчается и упрощается разработка методов оценки недвижимости и их применение. При классификации определяются группы недвижимости, которые идентичны по функциональным признакам. Такой подход способствует объективной оценке недвижимости [1].
Надо отметить, что существуют некоторые категории объектов, рынок которых еще находится на стадии формирования. Это, к примеру, месторождения полезных ископаемых.
Рассмотренная классификация может применяться при изучении и укрупненном описании объектов недвижимости на основе предложенного в классификации комплексного структурного подхода; разработке детальных классификаций каждого элемента и вида застройки объектов недвижимости; определении вида оцениваемой стоимости; выборе подходов, методов и техники для оценки конкретных объектов недвижимости.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Золотарев И.И, Соловицкий А.Н. О региональных особенностях управления недвижимостью // Проблемы строительного производства и управления недвижимостью: Материалы I Международной научно-практической конференции Кемерово: Кузбасский государственный технический университет, 2010. - С 185-186.
© Е.А. Веселкова, Ю.Ю. Соловьева, 2013
