CC BY
137
ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ: РЕГИОНАЛЬНЫЙ АСПЕКТ
Мария Владимировна Черепанова
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, магистр кафедры производственного менеджмента, тел. (383) 361-04-71, e-mail: pm-ssga@mail.ru
Оксана Владимировна Крутеева
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры производственного менеджмента, тел. (383) 361-04-71, e-mail: pm-ssga@mail.ru
В статье рассмотрены основные проблемы оценки жилой недвижимости, дана характеристика переменных, которые определяют уровень рентабельности и доходности капитала, риски ипотечного кредитования в региональном аспекте.
Ключевые слова: экономические проблемы, оценка, ипотечное кредитование, неопределенность, риск, экзогенные и эндогенные факторы, вариант развития.
RESIDENTIAL PROPERTY EVALUATION FOR MORTGAGE CREDIT:
REGIONAL FEATURES
Maria V. Cherepanova
Master’s Degree student, Production Management Department, Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., phone: (383) 3610471, e-mail: pm-ssga@mail.ru
Oksana V. Kruteyeva
Ph.D., Senior lecturer, Production Management Department, Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., phone: (383) 3610471, e-mail: pm-ssga@mail.ru
The problems of residential property evaluation are considered. The characteristics of the variables to determine the level of return on equity and capital as well as mortgage risks in regional context are presented.
Key words: economic problems, evaluation, mortgaging, uncertainty, risk, exogenous and endogenous factors, development variants.
В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ оценка недвижимого имущества, передаваемого в залог кредитору осуществляется независимым оценщиком и является обязательным условием ипотечной сделки.
Предметом залога, наиболее часто, выступает следующее недвижимое имущество:
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• здания и сооружения, используемые в предпринимательской деятельности;
• земельные участки;
• дачи, садовые дома, гаражи.
Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества для целей ипотечного кредитования производится:
• в случае залога приобретаемого имущества, как нежилого, так и жилого назначения, в том числе индивидуального жилого дома вместе с земельным участком. В последнем случае рыночная стоимость определяется отдельно для дома и для земельного участка;
• в случае передачи в залог имеющегося недвижимого имущества, как жилого, так и нежилого назначения, при получении заемных средств для целей инвестиций в строящиеся помещения, или другие цели, определенные кредитным договором.
• в случае оформления в собственность приобретаемого на заемные средства строящегося помещения, как жилого, так и нежилого назначения.
Процедура определения рыночной стоимости объекта оценки для целей ипотечного кредитования включает в себя следующие шаги:
1) определение цели оценки;
2) заключение договора (либо заполнение заявки) на проведение оценки, включающего задание на оценку;
3) интервью с собственником или заказчиком;
4) освидетельствование оцениваемого объекта;
5) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
6) применение затратного, сравнительного и доходного подходов, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов, для определения рыночной стоимости объекта (либо обоснованный отказ от применения какого-либо подхода/подходов);
7) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
8) определение ликвидационной стоимости объекта оценки (при необходимости);
9) составление развернутого письменного отчета.
Следует отметить, что в условия многих ипотечных программ входят определенные требования к зданиям, в которых располагаются объекты оценки, в связи с этим необходимо помнить, что оценщик не производит техническую экспертизу здания (строения), а необходимые сведения должны содержаться в технической документации или в специально заказанных справочных данных из бюро технической инвентаризации (БТИ). Также необходимо знать, что каждый кредитор предъявляет свои требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с этим заемщику, при заказе оценки следует уточнять наименование кредитора.
Среди основных особых требований при выполнении работ по оценке рыночной стоимости жилого недвижимого имущества для целей ипотечного кредитования можно выделить: осмотр и фотографирование всех помещений объекта оценка, лестничной площадки, вида из окон объекта оценки, вида окна и противоположной от него стены, вида всех сантехнических устройств, электроплиты, представление общего вида дома, как многоквартирного, так и инди-
видуального, изучение окружения объекта оценки (инфраструктуры прилегающей территории: близость, объекта оценки, к социально значимым объектам (поликлиники, детские сады, школы, спортивные учреждения, магазины и т.д.), близость, объекта оценки, к промышленным объектам, деловым и торговым центрам; транспортная доступность (расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта, до центра города, района и т.д.) и прочее). Спецификой выполнения расчетов стоимости объекта оценки являются: применение двух подходов к оценке (сравнительного (как правило, метод прямого сравнения продаж) и затратного (как правило, метод замещения)) при определение рыночной стоимости, определение ликвидационной стоимостей объекта оценки. Указание в отчетах рыночной и ликвидационной стоимостей, как в рублях РФ, так и Долларах США.
При оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости, можно выделить следующие особые требования: осмотр и фотографирование всех типовых помещений объекта оценка, представление общего вида здания, изучение окружения объекта оценки (инфраструктуры прилегающей территории: наличия инженерных коммуникаций на прилегающем земельном участке, близость, объекта оценки, к объектам аналогичного назначения, близость, объекта оценки, к прочим объектам коммерческого назначения, близость, объекта оценки, к социально значимым объектам, транспортная доступность (расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта, до центра города, района и т.д.) и прочее). Спецификой выполнения расчетов стоимости объекта оценки являются: применение трех подходов к оценке (сравнительного (как правило, метод прямого сравнения продаж), затратного (как правило, метод замещения) и доходного (как правило, метод капитализации дохода)) при определение рыночной стоимости, определение ликвидационной стоимостей объекта оценки. Указание в отчетах рыночной и ликвидационной стоимостей, с выделением налога на добавленную стоимость и стоимости земельного участка [1].
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчётная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён за срок экспозиции (реализации), меньший типичного срока для рыночных условий, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. В отличие от рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Золотарев И.И, Соловицкий А.Н. О региональных особенностях управления недвижимостью // Проблемы строительного производства и управления недвижимостью: Материалы I Международной научно-практической конференции Кемерово: Кузбасский государственный технический университет, 2010. - С. 185-186.
© М.В. Черепанова, О.В. Крутеева, 2013
