Совершенствование механизма оценки рыночной стоимости объектов жилой недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Вера Сергеевна Беляева

Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, магистр кафедры производственного менеджмента, тел. (383) 361-04-71, e-mail: pm-ssga@mail.ru

Оксана Владимировна Крутеева

Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры производственного менеджмента, тел. (383) 361-04-71, e-mail: pm-ssga@mail.ru

В статье рассмотрены основные проблемы оценки жилой недвижимости, факторы, определяющие уровень рентабельности и доходности капитала, риски оценочной деятельности.

Ключевые слова: экономические проблемы, оценка, жилая недвижимость, неопределенность, риск, экзогенные и эндогенные факторы.

IMPROVEMENT OF MECHANISMS FOR RESIDENTIAL PROPERTY MARKET VALUE DETERMINATION

Vera S. Belyayeva

Master’s Degree student, Production Management Department, Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., phone: . (383) 3610471, e-mail: pm-ssga@mail.ru

Oksana V. Kruteyeva

Ph.D., Senior lecturer, Production Management Department, Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., phone: (383) 3610471, e-mail: pm-ssga@mail.ru

Main issues of residential property evaluation as well as factors determining the level of return on equity and capital, and evaluation activities risks are considered.

Key words: economic problems, evaluation, residential property, uncertainty, risk, exogenous and endogenous factors.

Факторы окружающей среды, как неблагоприятные, так и благоприятные, включаются в набор факторов, обычно учитываемых при выполнении оценок. Некоторые факторы оказывают воздействие на определенный вид недвижимости и будут влиять непосредственно на расчеты оценщика, где они должны быть учтены в отношении рыночных данных, получаемых по сопоставимой и не затрагиваемой такими факторами недвижимости. В других случаях вся недвижимость в каком-либо регионе будет подвержена воздействию этих факторов Соответствующие факторы окружающей среды и загрязнения включают в общем случае следующие категории:

• природные факторы типа радона или метана, загрязнения воздуха или шума;

• техногенные факторы загрязнения в результате производственной деятельности в прошлом или настоящем на данной земле, или в результате попадания с соседних участков;

• факторы загрязнения в виде электромагнитных и других полей;

• факторы загрязнения при использовании материалов из вторичного сырья.

К сожалению, складывающиеся на российском рынке цены по сделкам

с недвижимостью не всегда отражаю, а чаще не отражают) влияние экологических факторов на эти цены.

Данная ситуация сложилась из-за затянувшегося экономического кризиса, что существенный повлияло на спад ценности экологических благ, а также с недостаточно высокую экологическую культуру контрагентов, работающих на рынке недвижимости. В то же время сделки с недвижимостью, как правило, имеют долгосрочный характер. А это требует от профессионального оценщика недвижимости адекватного отражения влияния экологических факторов (позитивных и негативных) на стоимость недвижимости. В состав работ по оценке недвижимости работы по экологическому аудиту недвижимости не входят. В случаях, если у оценщика имеются основания считать, что экологические факторы могут существенно повлиять на стоимость, он должен информировать клиента о необходимости привлечения профессионального эксперта в области окружающей среды.

Оценщик должен информировать эксперта по окружающей среде относительно контекста его исследования, включая текущее и потенциальное будущее использование участка, которое будет выражаться в стоимости, определенной на основе наилучшего и наиболее эффективного использования. В общем случае эксперт по окружающей среде должен ответить на следующие вопросы:

• можно ли успешно и экономично устранить источник загрязнения или опасности;

• если загрязнение или опасность не могут быть полностью устранены, можно ли их изолировать или закрыть, чтобы сделать недвижимость пригодной для данного использования на определенный, даже ограниченный период;

• есть ли возможность смягчить воздействия загрязнения или опасности любым способом;

• что является наиболее эффективным средством контроля загрязнения и средствами его регулирования;

Все классы недвижимости восприимчивы к воздействию на стоимость факторов окружающей среды, но недвижимость, предлагаемая на продажу или как обеспечение кредитов, особенно чувствительна к этим факторам.

В зависимости от поставленной задачи оценки и влияния экологических факторов на стоимость недвижимости относительно масштабов и уровня точности проводимых расчетов возможны два подхода. Первый - глубокая и детальная проработка всех рассматриваемых эколого-экономических вопросов, что требует привлечения специалистов смежных отраслей (экологов, гидрометеорологов, специалистов по санитарной гигиене и т.д.). Второй подход основывается на возможности использования профессиональным оценщиком норма-

тивно-справочной информации, позволяющей ему самостоятельно проводить расчеты по оценке влияния экологических факторов на стоимость недвижимости.

Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходима их экспертиза, позволяющая конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природноантропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния [1].

Многообразие экологических факторов разнообразно. Система измерений этих факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, достаточно сложна, исходя из субъективной основы их ценности. В связи с этим, при проведении экологической экспертизы этих факторов можно ограничиваться лишь качественным анализом, но при этом аналитик должен достаточно полно раскрыть их качественную характеристику.

В тех случаях, когда возможно ликвидировать источник или устранить последствия загрязнения, оценка может быть выполнена с учётом соответствующих расчётных издержек на такую ликвидацию или устранение.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Золотарев И.И, Соловицкий А.Н. О региональных особенностях управления недвижимостью // Проблемы строительного производства и управления недвижимостью: Материалы I Международной научно-практической конференции Кемерово: Кузбасский государственный технический университет, 2010. - С 185-186.

© В.С. Беляева О.В. Крутеева, 2013