CC BY
44
УДК 332
ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ ЦЕЛЕЙ
Ангелина Константиновна Семенова
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, магистрант кафедры управления и предпринимательства, тел. (383)361-04-71, e-mail: pm-ssga@mail.ru
Анастасия Петровна Данилова
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, магистрант кафедры управления и предпринимательства, тел. (383) 361-04-71, e-mail: pm-ssga@mail.ru
Данная статья посвящена актуальной проблеме рынка оценочной деятельности объектов недвижимости и земли. В работе рассматриваются особенности установления цен, уделено особое внимание тем случаям, когда необходима обязательная оценка объекта недвижимости, раскрываются и анализируются факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.
Ключевые слова: недвижимость; оценочная деятельность; недвижимое имущество; земельный участок; оценщик.
FEATURES OF THE ASSESSMENT OF THE EARTH AND REAL ESTATE FOR VARIOUS PURPOSES
Angelina K. Semenova
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., master inventory, tel. (383)361-04-71, e-mail: pm-ssga@mail.ru
Anastasia P. Danilova
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., master inventory, tel. (383)361-04-71, e-mail: pm-ssga@mail.ru
This article is devoted to the problem of market valuation activities of real estate and land. The paper discusses the specifics of pricing, paid special attention to those cases where the required mandatory evaluation of the property, reveals and analyzes the factors affecting the market value of the object.
Key words: real estate; valuation services; real estate; land; appraiser.
Стоимость объекта недвижимости может рассматриваться в качестве основного интегрального показателя ценности этого объекта как экономического ресурса, способного обеспечивать удовлетворение потребностей его пользователей на соответствующем уровне. Эта способность определяется характеристиками самого объекта и качеством системы управления [1,2]. В связи с этим все процедуры оценки недвижимости оказываются практически полностью востребованными в качестве основных элементов анализа эффективности хозяйствования на объекте. Существенную роль в экономическом анализе будет
играть рыночная стоимость объекта, а также норма отдачи на капитал как основной инструмент оценки и экономического анализа.
Целью оценки является стоимость, вид которой определяется обозначенным в договоре между оценщиком и заказчиком назначением (предполагаемым использованием) результата оценки. Результаты оценки могут быть использованы для совершения сделок с объектами оценки:
• купли-продажи имущества;
• страхования;
• кредитования;
• передачи имущества в аренду;
• налогообложения;
• внесения имущества в уставной капитал;
• при реорганизации и реструктуризации имущественных
комплексов;
• разрешении имущественных споров;
• принятии управленческих решений и для других целей.
Оценочная деятельность начинается со сбора и анализа данных об оцениваемом объекте и об окружающей среде:
• данных о земельном участке, о технических и эксплуатационных характеристиках улучшений;
• правоустанавливающих документов и сведений об обременении объекта правами иных лиц;
• данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
• данных о характеристиках физической среды, включая сведения об особенностях окружающего ландшафта, о характере застройки и особенностях климата, об экологических характеристиках среды и опасностях катастроф;
• информации об особенностях правового пространства функционирования, развития и обращения объекта оценки, включая сведения о публичных сервитутах, об ограничениях в области землепользования градостроительства, охраны памятников, устанавливаемых местными органами законодательной и исполнительной власти;
• сведений об экономической среде, в том числе данных о сделках с аналогичными объектами на местном рынке недвижимости, об арендных ставках и издержках доступности кредитных ресурсов, о тенденциях изменения спроса и предложения;
• информации о социальной среде, включая данные о преступности, о предпочтениях населения, о характеристиках престижности района расположения объекта.
На основании анализа полученной информации осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. Далее выполняются расчеты рыночной стоимости объекта с использованием трех подходов, позволяющих учесть представления типичного продавца (затратный подход) и типичного покупателя (доходный подход) о справедливой цене сделки с такого вида объектами, а также оценить величину равновесной
цены (рыночный подход) для такого вида объектов на основании сведений о реальных сделках с ними.
• Затратный подход основывается на определении денежных средств, необходимых для приобретения земельного участка и для создания точной копии (воспроизводство) объекта оценки или на создание функционального аналога (замещение) этого объекта, с учетом прибыли предпринимателя и за вычетом потерь, связанных с износом и устареванием объекта оценки.
• Доходный подход основывается на определении текущей стоимости будущих доходов от эксплуатации и перепродажи объекта оценки.
• Рыночный подход предусматривает оценку равновесной цены на основании сравнения объекта оценки с аналогичными объектами, проданными или предложенными к продаже на местном рынке недвижимости. Эти подходы реализуются с использованием разнообразных методов и техник, выбираемых оценщиком самостоятельно с обоснованием сделанного выбора.
Земля является сложным и специфическим объектом оценки, что обусловлено особенностями земли, такими как неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также необходимостью учета при оценке многих других факторов [3,5].
Рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью [5,6].
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости [Текст]: учеб. пособие / С.В. Гри-бовский. - М.: Маросейка, 2009.
2. Дорожкин В.Р. Ценообразование и управление стоимостью в строительстве [Текст] / В.Р. Дорожкин. - Воронеж. Изд-во им. Е.А. Болховитинова, 2010.
3. Павленко В.А., Юхименко Ю.М. Риск в оценке переходного состояния геопространства // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Геопространство в социальном и экономическом дискурсе» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). - Новосибирск : СГГА, 2012. Т. 2. - С. 143-149.
4. Павленко В.А., Юхименко Ю.М. Геопространство в институциональном дискурсе // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Геопространство в социальном и экономическом дискурсе» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). - Новосибирск : СГГА, 2012. Т. 2. - С. 149-155.
5. Крутеева О.В., Павленко В.А., Соловьева Ю.Ю. Формирование концепции оценочной деятельности в условиях современного рынка // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Глобальные процессы в региональном измерении: опыт истории и современность» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск : СГГА, 2014. Т. 2. - С. 139-146.
6. Соловьева Ю.Ю., Соловьева О.Ю. Проблемы и перспективы создания информационной системы обеспечения градостроительной деятельности // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Глобальные процессы в региональном измерении: опыт истории и современность» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск : СГГА, 2013. Т. 1. - С. 181-183.
© А. К. Семенова, А. П. Данилова, 2016
