CC BY
45
УДК 332
ВОПРОСЫ РЕНТАБЕЛЬНОСТИ СПОСОБОВ ПОЛУЧЕНИЯ ДОХОДА ОТ ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ИЛИ СДАЧИ ЕГО ВНАЕМ
Екатерина Сергеевна Тихонова
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, магистрант кафедры управления и предпринимательства, тел. (383)361-04-71, e-mail: [email protected]
Сардур Рахманов
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, магистрант кафедры управления и предпринимательства, тел. (383)361-04-71, e-mail: [email protected]
Валерия Александровна Павленко
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат экономических наук, доцент кафедры управления и предпринимательства, тел. (383)361-04-71, e-mail: [email protected], [email protected]
В статье рассматриваются вопросы стоимостной оценки на рынке жилья.
Ключевые слова: экономические и социальные проблемы, методики стоимостной оценки, государственное регулирование.
PROFITABILITY OF WAYS TO GET INCOME FROM THE SALE OF REAL ESTATE PROPERTY OR PUTTING IT OUT
Ekaterina S. Tikhonova
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., undergraduate Chair of any bodies, tel. (383)361-04-71, e-mail: [email protected]
Sardur Rakhmanov
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., undergraduate Chair of any bodies, tel. (383)361-04-71, e-mail: [email protected]
Valery А. Pavlenko
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., candidate of economic sciences, Associate Professor of Management and en-trepreneurship, tel. (383)361-04-71, e-mail: [email protected], [email protected]
The article deals with the issues of valuation in the housing market.
Key words: economic and social problems, methods of valuation of.
Стоимость продажи недвижимости и ее аренды представляет интерес и для покупателей, и для арендаторов. Сейчас, с наступлением кризиса, людей ещё больше волнуют вопрос о том, как наиболее выгодно распорядиться своей недвижимостью: продать и положить деньги на банковский вклад или сдавать в аренду.
Данное исследование посвящено рассмотрению рентабельности способов получения дохода от продажи объекта недвижимости или сдачи его внаем.
На основании данных сайта ЖИЛФОНД, одного из крупнейших агентств недвижимости России, работающего с 1997 года, был проведен сравнительный анализ стоимости объектов недвижимости г. Новосибирска на март 2015 г.
Для анализа рынка недвижимости были избраны объекты, находящиеся в десяти районах г. Новосибирска (Ленинский, Кировский, Дзержинский, За-ельцовский, Первомайский, Октябрьский, Советский, Центральный, Железнодорожный, Калининский). Данные колонки «Разница числа квартир, предлагаемых на продажу и в аренду» в табл. 1, свидетельствуют о том, что количество однокомнатных квартир, предлагаемых в аренду почти в три раза превышает число однокомнатных квартир, предлагаемых на продажу. Стоить заметить, что наименее сдаваемыми являются комнаты и трехкомнатные квартиры. На рис. 1, приведенном ниже, наглядно представлено выявленное соотношение между объектами недвижимости.
Таблица 1
Количество квартир, предлагаемых на продажу и сдаваемых в аренду
Объект недвижимости Количество квартир, предлагаемых на продажу Количество квартир, сдаваемых в аренду Разница числа квартир, предлагаемых на продажу и в аренду
Комната 178 599 -421
1-комнатная 702 2 059 -1 357
2-комнатная 701 1 240 -539
3-комнатная 538 421 117
2500
Соотношение количества объектов недвижимости, предлагаемых на продажу и в аренду
2000
1500
1000
500
[ЗНАЧЕНИЕ]
[ЗНАЧЕНИЕ!
702 701
599 538 421
Комната 1-комнатная 2-комнатная 3-комнатная
I Количество квартир, предлагаемых на продажу Количество квартир, предлагаемых в аренду
Рис. 1. Соотношение количества объектов недвижимости, предлагаемых на продажу и в аренду
В табл. 2 представлены сводные данных об объектов недвижимости, а также районы, в которых объекты недвижимости представлены больше всего.
Таблица 2
Сводная таблица объектов недвижимости
Объект недвижимости Средняя цена (тыс.руб.)1 Минимальная стоимость (тыс.руб.) Максимальная стоимость (тыс.руб.) Популярный район
ПРОДАЖА
Комната 1 015,6 600 2 090 Дзержинский (45)
1-комнатная 2 392,0 850 6 500 Октябрьский (124)
2-комнатная 3 514,7 950 18 000 Октябрьский (132)
3-комнатная 5 035,4 1 850 25 750 Ленинский (103)
СДАЧА В АРЕНДУ
Комната 7,8 4,0 16,5 Ленинский (128)
1-комнатная 16,0 7,0 45,0 Октябрьский (460)
2-комнатная 21,0 10,0 75,0 Ленинский (245)
3-комнатная 30,0 14,0 90,0 Октябрьский (90)
Анализ табл. 2 показывает, что наиболее популярным районом продаж квартир является Октябрьский, а в аренду сдаются в основном квартиры, расположенные в Ленинском районе.
Представляет интерес, за какой срок собственник сдаваемой в аренду квартиры получит ту сумму денег, которую он получил бы при продажи этой квартиры. Иными словами, рассчитаем, за какой срок окупится жилплощадь, сдаваемая по определенной ставке. Для этого необходимо определить расходы от сдачи жилья в наем, включающие налог, ремонтные работы, страховку. После чего сумму этих расходов сопоставить с потенциальной платой за аренду жилья. Представим данные по доходам, расходам и доходности от сдачи жилья в аренду в таблицах. Доходы от сдачи жилья в наем представлены в табл. 3.
В табл. 4 представлены расходы, которые несет собственник недвижимости в ситуации сдачи жилья внаем: налоги от полученного дохода, страховка недвижимости и расходы на косметический ремонт квартиры.
Удачным вложением в приобретение квартиры с целью сдачи ее в аренду можно считать срок окупаемости не превышающих 10 лет. Сегодня ставка доходности предоставляемого в наем жилья в среднем составляет 5-6%. Показатель рассчитывается следующим образом: годовая плата за аренду умножается на 100, после чего делится на стоимость объекта недвижимости. Если при расчете получается менее 5% - покупка квартиры с этой целью неоправданна. Доходность от сдачи жилья в аренду представлена в табл. 5.
Доходы от сдачи жилья в наем
Объект Стоимость квартиры, Доход от аренды Годовой доход
недвижимости руб. в месяц, руб. от аренды, руб.
Комната Средняя 1 015 600 7800 93 600
Минимальная 600 000 4000 24 000
Максимальная 2 090 000 16500 198 000
Средняя 2 392 000 16000 192 000
1-комнатная Минимальная 850 000 7000 48 000
Максимальная 6 500 000 45000 540 000
Средняя 3 514 700 21000 252 000
2-комнатная Минимальная 950 000 10000 120 000
Максимальная 18 000 000 75,0 900 000
Средняя 5 035 400 30000 360 000
3-комнатная Минимальная 1 850 000 14000 168 000
Максимальная 25 750 000 90000 1 080 000
Таблица 4
Расходы от сдачи жилья в наем
Объект недвижимости Стоимость квартиры Расходы в год, руб. Общий годовой расход, руб.
Налог (13% от дохода с аренды жилья) Косметический ремонт Страховка (0,4% от стоимости квартиры)
Комната Средняя 12 168 6 000 4 062,4 22 230,4
Минимальная 3120 4 000 2 400 9 520
Максимальная 25 740 8 000 8 360 42 100
1-комнатная Средняя 24 960 12 000 9 568 46 528
Минимальная 6 240 9 000 3 400 18 640
Максимальная 70 200 15 000 26 000 111 200
2-комнатная Средняя 32 760 24 000 14 058,8 70 818,8
Минимальная 15 600 21 000 3 800 40 400
Максимальная 117 000 27 000 72 000 216000
3-комнатная Средняя 46 800 36 000 20 141,6 102 941,6
Минимальная 21 840 32 000 7 400 61 240
Максимальная 140 400 40 000 103 000 283 400
Доходность от сдачи жилья в наем
Объект недвижимости Стоимость квартиры, руб. Годовая доходность, в руб. (доходы минус расходы) Доходность, в % от стоимости жилья
Комната Средняя 1 015 600 71 369,60 7,03 %
Минимальная 600 000 14 480 2,41 %
Максимальная 2 090 000 155 900,00 7,46 %
1-комнатная Средняя 2 392 000 145 472 6,08 %
Минимальная 850 000 29 360,00 3,45 %
Максимальная 6 500 000 428 800 6,6 %
2-комнатная Средняя 3 514 700 181 181,20 5,15 %
Минимальная 950 000 79 600 8,38 %
Максимальная 18 000 000 684 000,00 3,8 %
3-комнатная Средняя 5 035 400 257 058 5,11 %
Минимальная 1 850 000 106 760,00 5,77 %
Максимальная 25 750 000 796 600 3,09 %
Анализ таблиц показывает, что наиболее высокая доходность наблюдается у объектов недвижимости со средней стоимостью. Это связано с тем, что типовые квартиры можно сдавать в аренду без проведения дорогостоящего ремонта и дизайна, что обязательно для элитного жилья. По данным таблицы также можно судить о том, что довольно высокая доходность имеется у комнат и однокомнатных квартир с максимальной стоимостью. А вот сдача в аренду элитных двухкомнатных и трехкомнатных квартир невыгодна, поскольку с количеством комнат увеличиваются не только потенциальные доходы, но и текущие расходы на обслуживание квартиры.
Несомненно, приведенные подсчеты очень приблизительны, ведь они не учитывают расходы на риэлтерские услуги, налог на собственников недвижимости, время простоя квартиры и прочее. Но, конечно, в расчет окупаемости квадратных метров можно брать повышение цен арендной платы.
Также большое значение имеет то, за какой срок собственник сдаваемой в аренду квартиры получит ту сумму денег, которую он получил бы при продажи этой квартиры. Иными словами, рассчитаем, за какой срок окупится жилплощадь, сдаваемая по определенной ставке.
Исходя из данных табл. 2, с учетом средней, максимальной и минимальной стоимостей продаваемых объектов недвижимости и средней, максимальной и минимальной платы за сдаваемую недвижимость в аренду, получены графики, представленные на рис. 2-4.
Окупаемость при средних стоимостях
13ком
12ком
11ком
I Комната
13,99 13,95
12,46
0,00
5,00
10,00
15,00
Рис. 2. Окупаемость объектов недвижимости при средних ценах объектов, предлагаемых на продажу и в аренду
Рис. 3. Окупаемость объектов недвижимости при минимальных ценах объектов, предлагаемых на продажу и в аренду
Из графиков видно, что наиболее выгодна сдача в аренду комнат и однокомнатных квартир, для которых срок окупаемости колеблется от 10,12 до 12,50, а также типовых двухкомнатных квартир, для которых срок окупаемости самый низкий. Для трехкомнатных квартир срок окупаемости имеет широкий диапазон от 11,01 до 23,84. Это, безусловно, связано с появлением на рынке элитного жилья.
Рис. 4. Окупаемость объектов недвижимости при максимальных ценах объектов, предлагаемых на продажу и в аренду
Таким образом, можно сделать вывод, что инвестировать в недвижимость исключительно с целью сдачи ее в аренду зачастую невыгодно по двум причинам:
- долгий срок окупаемости;
- низкая доходность.
С другой стороны, есть свои неоспоримые плюсы:
- рано или поздно квартиросъемщики вернут вложенные деньги, при этом в собственности останется объект недвижимости;
- небольшой, но стабильный доход даже в период кризиса.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Карпик А. П., Осипов А. Г., Мурзинцев П. П. Управление территорией в геоинформационном дискурсе: монография. - Новосибирск: СГГА, 2010. - 280 с.
2. Павленко В. А., Юхименко Ю. М. Риск в оценке переходного состояния геопространства / В.А. Павленко, // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Геопространство в социальном и экономическом дискурсе» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). - Новосибирск: СГГА, 2012. Т. 2. -С.143-149.
3. Иванова А. А., Захожева К. В., Тихонова Е. С. Вопросы управления и распоряжения земельными ресурсами муниципального образования на примере Венгеровского района НСО // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Геопространство в социальном и экономическом дискурсе» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГГА, 2014. Т. 1. - С. 227-236.
4. Крутеева О. В., Павленко В. А., Соловьева Ю. Ю. Формирование концепции оценочной деятельности в условиях современного рынка // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. X Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Геопространство в социальном и экономическом дискурсе» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГГА, 2014. Т. 1. - С. 139-146.
5. Соловьева О. Ю., Соловьева Ю. Ю. Проблемы и перспективы создания информационной системы обеспечения градостроительной деятельности // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Глобальные процессы в региональном измерении: опыт истории и современность» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 1. - С. 181-183.
6. Павленко В. А., Шрайнер Н. В., Иванова А. Ю. Анализ инновационной деятельности на территории Новосибирской области // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Глобальные процессы в региональном измерении: опыт истории и современность» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 1. - С. 205-209.
© Е. С. Тихонова, С. Рахманов, В. А. Павленко, 2015
