CC BY
92
УДК 332
АНАЛИЗ ВНЕШНИХ ЭФФЕКТОВ ПРИ ОЦЕНКЕ ТЕРРИТОРИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Оксана Владимировна Крутеева
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, доцент кафедры управления и предпринимательства, тел. (383)361-01-24, e-mail: oxana.kruteeva@yandex.ru
Ксения Сергеевна Захожева
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, магистр кадастра, тел. (383)361-01-24, e-mail: kzak-hozheva@yandex. ru
В статье оценивается понятие внешних эффектов при оценке территории, дается классификация подходов и механизмов оценки внешних эффектов применительно к анализу рынков недвижимости.
Ключевые слова: внешний эффект, недвижимость, оценка, подход, механизм, фактор.
THE ANALYSIS OF EXTERNAL EFFECTS IN THE EVALUATION OF THE TERRITORY ON THE REAL ESTATE MARKET
Oxana V. Kruteeva
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., Prof. of Department Management and Business, tel. (383)361-01-24, e-mail: oxana.kruteeva@yandex.ru
Kseniya S. Zakhozheva
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., master inventory, tel. (383)361-01-24, e-mail: kzakhozheva@yandex.ru
The article evaluates the concept of external effects in the assessment areas, the classification of approaches and mechanisms for the assessment of external effects in relation to the analysis of real estate markets.
Key words: externalities, property assessment, approach, mechanism, factor.
Оценка территории складывается из постановки самых различных задач. Она включает анализ природных условий и ресурсов, современного размещения объектов хозяйства и населения, а также характеристику и систематизацию резервных площадок для размещения перспективного городского, крупного использования, и способствуют рациональному размещению всех отраслей хозяйства, наиболее эффективной эксплуатации природных ресурсов и охране окружающей среды. Поэтому очень важно уметь правильно анализировать внешние эффекты, когда мы оцениваем какую-либо территорию. Возникает необходимость в определении и классификации внешних эффектов, в оценке их влияния на территории города и области.
Основная цель оценки территории состоит в том, чтобы установить степень пригодности территории для определенного вида хозяйственного использования. Оценка территории может быть частной, общей, а также комплексной, что представлено в табл. 1.
Таблица 1
Типология оценки территории с учетом внешних факторов
Характеристика Группы факторов
Природные Антропогенные
Частная оценка оценка территории с точки зрения интересов какого-то одного вида ее хозяйственного использования -инженерно-геологические; -почвенно-растительные; -климатические условия; - водные; -минерально-сырьевые ресурсы. - обеспеченность транспортными, инженерными сетями и сооружениями, предприятиями стройин-дустрии; - транспортную доступность основных промышленных и административно-культурных центров; - гигиенические условия и требования охраны природы; - архитектурно-эстетические достоинства ландшафтов
Общая оценка оценка территории, с точки зрения интересов всех возможных видов хозяйственного использования
Комплексная оценка сравнительная планировочная оценка отдельных участков всей территории района по комплексу природных и антропогенных факторов, с т. зрения благоприятности этих участков для размещения основных видов хозяйственной деятельности
При проведении комплексной оценки оценивается вся территория района, соблюдаются интересы наиболее важных отраслей хозяйства, которые являются одновременно основными землепользователями района, в большинстве районов страны - это сельское, лесное хозяйство, массовый отдых и промышленное, гражданское строительство (градостроительство).
Оценка производится по совокупности как природных, так и антропогенных факторов, для каждого вида использования рассматривается степень благоприятности территории применительно к воздействию этих 2-х групп факторов.
При стоимостной оценке территории, т.е. когда критерием оценки является удорожание освоения данной территории, по сравнению с нормативными требованиями, к благоприятным обычно относят территории, для которых обычно удорожание по всем природным и антропогенным факторам, составляет менее 10 % от базового нормативного показателя. К ограниченно-благоприятным -10-35 %. К неблагоприятным - более 35 %.
Обычно выделяют три категории оценочных районов, как показано на рис. 1.
Рис. 1. Категории оценочных районов
Принцип платности использования земли, установленный п. 1 ст. 1 Земельного Кодекса конкретизирует Статья 65 Земельного Кодекса.
Целью принцип платности использования земли стимулировать рациональное использование, охрану и освоение земель, повышение плодородия почв, уменьшить разницу в социально-экономических условиях хозяйствования в разных регионах, на землях разного качества, развитие инфраструктуры в населенных пунктах. Существуют две формы платы за землю:
- земельный налог (до введения налога на недвижимость);
- арендную плату.
Существуют различные определения внешних эффектов. Однако все они связывают возникновение внешних эффектов с ситуацией, когда не все выгоды или издержки отражены в существующей системе цен, что, в свою очередь, свидетельствует о нарушении принципа оптимальности размещения ресурсов, а значит, об их неэффективном использовании.
Наличие внешних эффектов показывает, что истинная предельная полезность услуг с точки зрения, как общества, так и рынка различна, так как в себе-
стоимости не отражены полностью экономические издержки, которые реально несет общество с учетом внешних эффектов.
Возможность возникновения отрицательных внешних эффектов в процессе использования земли, а также то, что земля по своим характеристикам является не только частным, но и коллективным благом, поскольку любой земельный участок, любой объект недвижимости составляет часть окружающей среды и потребляется, в этом смысле, всеми членами местного сообщества, приводит к тому, что обществом разрабатывается целый ряд способов снижения или предупреждения отрицательного эффекта от использования территорий и какой -либо недвижимости - от штрафов до запретов и ограничений, накладываемых на возможности того или иного варианта использования. Заметим, что возможны и положительные внешние эффекты, например, улучшение доступности земельного участка при строительстве дорог и повышение вследствие этого его ценности и т.д.
Наиболее распространенным способом борьбы с отрицательными внешними эффектами при использовании территории является развитие систем земельного и градостроительного регулирования, в соответствии с которыми каждый участок земли имеет строго определенный правовой статус, определяющий возможности его использования. Так, в соответствии с Земельным Кодексом РФ все земли Российской Федерации разделены на категории по целевому назначению и должны использоваться в соответствии с ним.
Градостроительный Кодекс РФ предусматривает разделение земель поселений на территориальные зоны, для каждой из которых должны быть установлены виды разрешенного использования, также ограничения могут быть связаны с исторической ценностью территории или объекта.
Наличие ограничений, накладываемых государством или органами местного самоуправления на использование земли, безусловно, влияет на возможности реализации интересов собственника или пользователя земельного участка. Наиболее простой пример тому - высотные ограничения, накладываемые Генеральным планом города и Правилами землепользования и застройки. (Заметим, что такие ограничения известны еще со времен Древнего Рима). Они могут привести к существенному снижению выхода продукции на единицу площади, уменьшить коэффициент использования территории и, тем самым, серьезно скорректировать доходность инвестиций в строительство зданий.
Из сказанного видно, что вопрос о том или ином варианте использования территорий всегда является предметом противоречий между интересами собственника земельного участка и интересами общества, отражая противоречивое сочетание в земле характеристик частного и коллективного блага.
Для того чтобы сократить влияние отрицательных внешних эффектов и увеличить влияние положительных внешних эффектов необходимо, чтобы экономический субъект, порождающий внешний эффект, считался с внешними затратами или получал вознаграждение за внешние выгоды. В экономической литературе предлагается три подхода к решению этой проблемы: трансформация (интернализация) внешних эффектов, введение корректирующих платежей
и субсидий, и закрепление прав на ресурсы. Трансформация внешних эффектов во внутренние может быть достигнута путем приближения предельных частных издержек (и соответственно выгод) к предельным социальным издержкам (выгодам). Возможным путем интернализации является объединение субъектов, связанных внешним эффектом, в один хозяйствующий субъект или передача прав на объект недвижимости одному из хозяйствующих субъектов для устранения внешнего эффекта.
Существует другой способ побудить лицо, являющееся источником внешних эффектов, считаться с затратами, которые эти эффекты порождают, — заставить его оплатить эти затраты, путем введения корректирующих налогов или субсидий.
Возникновение внешних эффектов возможно, например, с уже существующими правилами использования территории и ограничения на ее иное использование. В связи с чем, на наш взгляд, необходимо разрабатывать процедуры страхования ущерба связанных с возникновение внешних эффектов для третьих лиц.
Таким образом, можно выделить следующие основные механизмы управления внешними эффектами: установление предельных норм или стандартов; введение санкций за нарушение норм и правил; введение корректирующих платежей (налогов и субсидий); продажа временных частичных правомочий.
При этом данные подходы могут приводить в действия механизмы управления внешними эффектами в различных направлениях, например, ограничения могут быть введены по плотности и высотности застройки, по параметрам объекта, его целевому и разрешенному использованию; по техническим, санитарным, экологическим и иным нормам и т.д. Реализация данных норм сможет принести реальную пользу обществу, только в том случае, если данные эффекты будут выявлены и заработает система механизмов управления внешними эффектами, что связано, на наш взгляд, с формированием институциональной среды и организационной структуры отвечающей за управление внешними эффектами.
В рамках данного направления необходимо разработать классификацию положительных и отрицательных внешних эффектов для территорий, сформировать методологию анализа и порядок формирования и функционирования системы оценки с указанием перечня данных необходимых для оценки и иных данных о процессах и видах деятельности, в результате которых возникают внешние эффекты.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Бурук, А.Ф. Оценка конкурентоспособности продукции с учетом экологической составляющей [Текст] / А.Ф. Бурук, И.А. Александров // Инновационный путь развития РФ как важнейшее условие преодоления мирового финансово-экономи-ческого кризиса: матер. ме-ждунар. науч.-практ. конф., 21-22 апр. 2009 г. - М.: ВЗФЭИ, 2009. - С.10-16.
2. Крутеева О. В., Беляева В. С. Совершенствование механизма оценки рыночной стоимости объектов жилой недвижимости // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Глобальные процессы в региональном измерении:
опыт истории и современность» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). -Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 1. - С. 258-260.
3. Крутеева О. В., Никулич М. О. Экономические аспекты перспективного использования земельных ресурсов как фактор инновационного развития // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-
2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Глобальные процессы в региональном измерении: опыт истории и современность» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 1. - С. 219-221.
4. Павленко В. А., Ховрина Е. В., Шевченко Н. А. Земля как социо-экономический фактор развития территории // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Геопространство в социальном и экономическом дискурсе» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). - Новосибирск: СГГА, 2012. Т. 2. -С.155-159.
5. Карпик А. П., Ащеулов В. А. Государственная аккредитация академии - платформа для подготовки специалистов новой формации // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 2 (22). -С.126-135.
6. Маркеев А. И. О правах на объекты интеллектуальной собственности, подлежащих охране и защите в России // Вестник СГГА. - 2006. - Вып. 11. - С. 228-232.
7. Павленко В. А., Юхименко Ю. М. Экологический фактор как модель учета риска переходных состояний территории // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013. IX Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Глобальные процессы в региональном измерении: опыт истории и современность» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 15-26 апреля 2013 г.). - Новосибирск: СГГА, 2013. Т. 1. - С. 199-202.
8. Павленко В. А., Беляева М. В., Иванова А. Ю. Регулирование и совершенствование процессов землепользования муниципальных образований на примере Новосибирской области // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. X Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Геопространство в социальном и экономическом дискурсе» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГГА, 2014. Т. 1. - С. 207-213.
9. Павленко В. А., Беляева М. В., Иванова А. Ю. Модель управления земельными ресурсами муниципальных образований РФ // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. X Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Геопространство в социальном и экономическом дискурсе» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГГА,
2014. Т. 1. - С. 231-236.
10. Соловьева О. Ю., Соловьева Ю. Ю. Обезличенность кадастрового учета // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. X Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Геопространство в социальном и экономическом дискурсе» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГГА, 2014. Т. 1. - С. 160-165.
11. Соловьева Ю. Ю., Соловьева О. Ю. Правовые коллизии градостроительного новаторства // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. X Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Геопространство в социальном и экономическом дискурсе» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГГА, 2014. Т. 1. - С. 114-120.
© О. В. Крутеева, К. С. Захожева, 2015
