CC BY
102
Вопросы формирования производственно-технологических комплексов при проведении работ по технической инвентаризации и государственной регистрации прав ОАО «Газпром» на объекты недвижимого имущества
В.Н. Олехнович
начальник Управления по работе с недвижимым имуществом и землепользованию Департамента по управлению имуществом и корпоративным отношениям ОАО «Газпром»
А.С. Харламов
начальник отдела ведения реестра правоустанавливающих документов Управления по работе с недвижимым имуществом и землепользованию Департамента по управлению имуществом и корпоративным отношениям ОАО «Газпром»
Становление и развитие рыночной экономики в России сопровождается формированием жесткой конкурентной среды в сфере управления недвижимостью. Конкуренция пронизывает всю систему управления, определяет ее характер, оказывает существенное влияние на стратегию и тактику, механизмы управленческой деятельности. Ее усиление ведет к необходимости инновационной активности субъектов управления, творческого осмысления возникших разнообразных проблем и разработки эффективных путей и способов их разрешения.
Накопленная в условиях рыночных отношений управленческая практика хозяйствующих субъектов показывает, что лишь умение эффективного рационального использования недвижимого имущества как ключевого стратегического ресурса в значительной степени обеспечивает успех предпринимательской деятельности, выполнение компанией своей миссии.
В связи с этим важное значение приобретает проблема дальнейшей разработки развернутой классификации недвижимого имущества, выделения отдельных объектов или их групп на основании общих существенных признаков, оказывающих влияние на характер и содержание управленческих решений. Одним из существенных признаков структу-
рирования недвижимого имущества является его функциональное использование.
Открытое акционерное общество (ОАО) «Газпром» (далее- Общество) занимает важное место в экономике России. Его функционирование является мощным фактором обеспечения экономической безопасности государства. ОАО «Газпром» - крупнейший налогоплательщик и один из основных источников валютных поступлений. При этом газ в нашей стране по-прежнему остается наиболее дешевым энергоресурсом. Обеспечение бесперебойного функционирования Единой системы газоснабжения Российской Федерации напрямую связано с осуществлением ОАО «Газпром» и его дочерними обществами целенаправленной хозяйственной деятельности и, соответственно, активным вовлечением объектов газовой отрасли в гражданский оборот.
Вместе с тем в соответствии с российским законодательством объекты недвижимого имущества могут полноценно использоваться в хозяйственной деятельности только при наличии государственной регистрации прав на них (статьи 8 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации -ГК РФ). Для этого согласно статье 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и
сделок с ним» (далее - Закон о регистрации прав) необходимо провести техническую инвентаризацию и описание объектов.
Техническая инвентаризация является необходимой составной частью общего управления недвижимым имуществом хозяйствующего субъекта и представляет собой сферу особого внимания Общества. Существенные трудности, с которыми ОАО «Газпром» и его дочерние общества сталкиваются на стадии проведения работ по технической инвентаризации, являются результатом функционирующей в стране системы государственного технического учета и технической инвентаризации. Полагаем, что проводимая реформа в системе государственного технического учета и технической инвентаризации должна решить многочисленные проблемы, с которыми постоянно сталкиваются хозяйствующие субъекты. Проблемы носят разноплановый характер. Выделим из них прежде всего следующие:
• отсутствие четкого определения понятий «объект недвижимого имущества», «объект технической инвентаризации» и «объект права»;
• отсутствие серьезной аргументации современного содержания функционирования инструментов управленческой деятельности, как-то: «государственный технический учет» и «техническая инвентаризация»;
• несоответствие требованиям рыночной экономики соотношения регулирующей роли государства и деятельности предпринимательских структур в сфере технической инвентаризации;
• недостаточно активное и целеустремленное продвижение в разработке концепции и создании единой системы учета недвижимого имущества;
• игнорирование тенденции развития рыночной экономики, каковым является рост самостоятельности и социальной ответственности хозяйствующих субъектов;
• неупорядоченность нормативов работ в области технической инвентаризации, их финансовой оценки; необеспеченность их прозрачности;
• неоправданность сохраняющегося монополизма в сфере технической инвентаризации;
• игнорирование возможности разнообразия механизмов реализации положений нормативных документов в области технической инвентаризации.
Опыт проведения на территории 64 субъектов Российской Федерации работ по технической инвентаризации и государственной регистрации прав ОАО «Газпром» на объекты недвижимого имущества свидетельствует, что обозначенные проблемы отрицательно сказываются на общем управлении недвижимым имуществом. В частности, Общество вынуждено нести необоснованные финансовые расходы; затрудняется процесс государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ними; отмечается низкое качество информационных материалов.
Главная причина появления комплекса перечисленных препятствий объясняется несовершенством методологической и методической базы. Вот почему рассмотрение методологических и методических вопросов имеет первостепенное значение в процессе создания благоприятных условий для успешного проведения технической инвентаризации и государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества.
Роль и место технической инвентаризации в управлении
недвижимым имуществом
Техническая инвентаризация является одним из базовых источников информации и действенным инструментом управления недвижимым имуществом. Однако в литературе нередко можно встретить упрощенный подход к ней, который нам представляется, с одной стороны, пережитком прежних социально-экономических отношений, с другой стороны, такой подход порождается ее положением в функциональной иерархии системы управления недвижимым имуществом. Сфера функционирования технической инвентаризации - это главным образом специальная материально-техническая среда. Субъекты технической инвентаризации занимаются решением вопросов проведения технического учета. Вследствие этого она нередко характеризуется как «соподчи-
ненное техническое действие», процедура, не имеющая самостоятельного значения. Акцентирование только обслуживающей роли технической инвентаризации не раскрывает ее подлинной управленческой ценности и противоречит современным тенденциям развития ее роли в управлении недвижимым имуществом.
Техническая инвентаризация является частью учетно-технической функции управления недвижимым имуществом. Ее сущность состоит в выявлении наличия, фактического использования, стоимости, а также в учете недвижимого имущества, его описании и документировании. Таким образом, она имеет свою логику, свое законное место и свою задачу - обеспечивать субъектов управления информацией об объекте управления. Другими словами, техническая инвентаризация выполняет функцию получения знания об имуществе, но своими, только ей присущими специфическими ме-тодами1. Причем досконально точное, полное и качественное представление об имущественной основе - необходимая материальная предпосылка разработки стратегии и тактики хозяйствующего субъекта.
В соответствии с нормативными правовыми документами техническая инвентаризация призвана решать следующие задачи:
• обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;
• формирование обобщенной информационной базы об объектах градостроительной деятельности и их территориальном распределении в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений;
• обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;
• информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним;
• сбор и представление сведений об объектах градостроительной деятельности для проведения государственного статистического учета.
По результатам технической инвентаризации на каждый объект оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются нормативными правовыми актами.
Техническая инвентаризация как инструмент управления материальной средой находится в постоянном развитии. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество оказала существенное воздействие на качественное изменение ее роли. Техническая инвентаризация стала обязательной процедурой при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Причем в соответствии со статьей 31 Закона о регистрации прав ответственность за точность данных об объектах недвижимого имущества и своевременность их представления несут организации по учету соответствующих объектов.
Оживление гражданского оборота в стране, вовлекшего в свое русло различные виды недвижимого имущества разнообразных форм собственности, сопровождается формированием рынка услуг в сфере технической инвентаризации. Субъекты технической инвентаризации проявляют к нему существенный интерес: растет число сделок, увеличивается их объем. Так, по оценке директора некоммерческой организации «БТИ» С. Киселева, рынок услуг в данной сфере составляет около 100 млн долларов США в год2.
Растущий потенциал технической инвентаризации требует новых решений. Его реализация, по нашему мнению, возможна на основе системного и концептуального подходов.
Базовыми принципами концепции технической инвентаризации для ОАО «Газпром» определены следующие:
1 Игнатьев Н.Л. «Организация фактического и документального контроля за муниципальным имуществом. Инвентаризация как метод контроля. Порядок проведения инвентаризации и проблемы, возникающие при ее проведении» // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. № 3.
2 Панов А. Касьянов сохранил БТИ // Ведомости. 02.02.2004. С. 2.
• единство компании, ее стратегии и миссии определяют системность и целенаправленность управления недвижимым имуществом;
• качественный рост управления недвижимым имуществом - источник укрепления и диверсификации ресурсной базы компании;
• техническая инвентаризация - важный неотъемлемый инструмент управления недвижимым имуществом;
• эффективность технической инвентаризации определяется точным пониманием и соблюдением субъектами управления целей и задач компании, их профессиональным уровнем, четкостью механизма ее реализации;
• экономичность технической инвентаризации.
Первостепенное значение при проведении технической инвентаризации и государственной регистрации прав имеет формирование объектов недвижимого имущест-ва3. Рациональное и аргументированное определение состава и объема объекта недвижимого имущества предопределяет эффективность технической инвентаризации, обеспечивает решение ею системы информационных задач.
Имущественный комплекс,
производственно-технологический
комплекс: сущность и соотношение
Теоретическая проблема определения объекта недвижимого имущества в газовой отрасли намного сложнее, чем ее порой представляют некоторые сторонники «чистого права». Неоднородность и нетрадици-онность объектов газовой отрасли не позволяют использовать обычные методы и приемы, на которых основывается развитие рынка традиционной недвижимости, при
решении сложных задач управления значительным имущественным комплексом ОАО «Газпром». Ситуация осложняется двумя «системными расколами» в правовом поле имущественных отношений, а именно:
• разъединением и обособлением земли и расположенных на ней объектов недвижимого имущества в правовом регулировании;
• рассредоточением учетно-технических функций как по соответствующим направлениям (т. е. отдельно земля, отдельно недвижимое имущество), так и по отношению к функции учета прав4.
Существующее законодательство вооружает нас лишь понятием «недвижимое имущество». Законодатели не дают определений и не указывают соотношения таких понятий, как:
• объект права;
• объект технической инвентаризации;
• объект технического учета.
В основном документе, регулирующем государственный технический учет и техническую инвентаризацию, - «Положении об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности» (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 года №921), а также в Законе о регистрации прав отсутствует достаточно четкое и однозначное толкование этих понятий.
Следует подчеркнуть и то, что не получило сколько-нибудь четкой правовой регламентации понятие «объект права». На практике сложилось представление, что объект права - это такой объект, право на который зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако возникает вопрос, как определить, является ли объект объектом права до проведения государ-
3 Олехнович В.Г., Петров АЮ. Особенности формирования земельных участков под объектами Единой системы газоснабжения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. № 3.
Красненков А.В. О вопросах законодательного обеспечения прав собственности на земельные участки под промышленными объектами // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. № 6.
4 Представляется, что проводимая в стране реформа правительственного аппарата призвана решить в том числе и эти проблемы. Безусловно, что объединение в правовом регулировании земли и расположенных на ней объектов недвижимого имущества - назревшая необходимость.
ственной регистрации? Каковы критерии этого и кто их устанавливает.
Возможно, ответ на поставленные вопросы должна дать техническая инвентаризация. Но в сфере технической инвентаризации нет действенных средств для выполнения такой важной функции, как определение объекта права. Здесь отсутствуют даже четкие ориентиры для определения понятия «объект технической инвентаризации», не говоря уже о понятии «объект недвижимого имущества».
Вместе с тем необходимость, сложность и существенный объем работ по проведению технической инвентаризации в целях государственной регистрации прав на недвижимое имущество требуют восполнения правового пробела.
Специфика технической инвентаризации как инструмента управляющего воздействия предполагает и некоторую определенность объекта воздействия. Учитывая особенности материально-технической сферы компании, в управленческую практику введено понятие «объект технической инвентаризации», определение которого дано в «Порядке составления комплекта документов по технической инвентаризации имущественных комплексов, составляющих системы газоснабжения Российской Федерации, а также других объектов недвижимого имущества, принадлежащих ОАО «Газпром» и его дочерним организациям», утвержденным приказом Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 28 декабря 2000 года № 308.
В названном документе в качестве «объекта технической инвентаризации» был определен имущественный комплекс (ИК). ИК представляет собой совокупность объектов недвижимого имущества, используемого в технологическом процессе внутреннего и внешнего производственного оборудования, расположенных в границах определенного земельного участка. Такое определение объекта технической инвентаризации отвечает требованиям времени, выдержано в рамках существующего законодательства и отражает специфику имущества газовой отрасли. Последнее наиболее рельефно
проявляется в особой взаимосвязанности: земли и расположенных на ней объектов, с одной стороны; различных объектов между собой в рамках единого производственного цикла - с другой. На наш взгляд, это определение имеет инновационный характер.
Кроме того, разработано и применяется в практике понятие «объект права» для специфического недвижимого имущества газовой отрасли - производственно-технологический комплекс (ПТК). ПТК представляет собой совокупность технологически и организационно взаимосвязанных объектов (недвижимых и движимых), используемых в производственной деятельности организации и обеспечивающих непрерывный производственный процесс. В состав ПТК могут включаться как все объекты ИК (объекты комплекса в целом), так и его части, расположенные как на одном, так и на нескольких земельных участках, а также отдельно расположенные объекты недвижимого имущества. Состав ПТК определяется правообладателем.
Основанные на нормативных правовых актах и практическом опыте определения понятий «объект технической инвентаризации» и «объект права» позволяют сделать вывод о том, что они не тождественны. Эти понятия отличаются объемом, т. к. в реальной ситуации возможны различные конструкции: ИК может быть более, равен или менее по объему, чем ПТК.
Ценность данной концепции прежде всего состоит в прагматизме, наиболее полном удовлетворении интересов газовой отрасли и соответствии правовым требованиям. Вместе с тем определенная новизна такого подхода иногда вызывает критическое отношение сторонников буквального прочтения нормативных правовых актов. Действительно, законодатель не включает в перечень объектов права «производственнотехнологические комплексы», однако в статье 130 ГК РФ он формулирует такое положение: «Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Подчеркивая творческий потенциал указанной статьи, законодатель предвидит возможность ее развития. Примером воплощения возможности такого развития яв-
ляется введение в Законе о регистрации прав понятия объекта недвижимого имущества и объекта права как «объект незавершенного строительства». Безусловно, ГК РФ не содержит упоминания о таком объекте недвижимого имущества, как незавершенный строительный объект, но сегодня уже ни у кого не вызывает сомнения, что такой объект недвижимого имущества может существовать. При этом следует отметить, что даже не возникает вопросов относительно того, как правильно он должен характеризоваться: здание, строение или сооружение.
Быстро изменяющиеся рыночные отношения, включение в них разнообразных субъектов экономических отношений разных форм собственности неизбежно требуют правовых новаций. Конкретным проявлением последних и выступает «производственно-технологический комплекс» как объект права.
Аналогичный подход к понимаю ПТК как объекта права реализован в управленческой деятельности других хозяйствующих субъектов5. Так, серьезным аргументом в пользу рационального изучения промышленной недвижимости является издание «Методических рекомендаций о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества -энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы», утвержденных приказом Министерства юстиции, Министерства экономического развития и торговли, Министерства имущественных отношений Российской Федерации и Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 30 октября 2001 года № 289/421/224/243 (далее- Рекомендации). Согласно Рекомендациям в состав объектов недвижимого имущества энерге-
тических производственно-технологических комплексов электростанций и электросетевых комплексов (ЭПТК) могут входить разнородные вещи, образующие единое целое, предполагающее использование их по общему назначению и рассматриваемые как одна вещь. При этом определяется вид ЭПТК как объекта недвижимого имущества- сооружение. Одновременно уточняется, что такой объект недвижимого имущества как сложная вещь включает в себя объекты движимого и недвижимого имущества, образующие единое целое и предназначенные для преобразования механической энергии воды в электрическую энергию или химической энергии топлива в электрическую энергию и тепло, а также предназначенные для преобразования электрической энергии и передачи ее на расстоянии по линиям электропередачи.
Известный исследователь проблем недвижимого имущества В.В. Витрянский однозначно высказывается в пользу специального регулирования в праве такого объекта гражданских прав, как «технологический имущественный комплекс». В качестве необходимых признаков указанного особого объекта гражданских прав профессор Витрянский рекомендует признать следующие особенности:
1) объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества их единым хозяйственным назначением;
2) наличие в составе технологического имущественного комплекса земельного участка (прав на земельный участок), на котором расположен объект (объекты) недвижимости, входящий в имущественный комплекс»6.
Эксперимент по формированию объектов недвижимого имущества на основе названных особенностей состоялся.
Представители бизнеса, стремясь избежать рисков, связанных с недостаточной
5 Редько В.И. О государственной регистрации прав на объекты недвижимости в электроэнергетике // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. № 1.
Зубакин В.А. К вопросу об оформлении прав на земельные участки под объектами энергетики // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. № 6.
6 Витрянский В.В. Основные направления развития гражданского законодательства о предприятии как объекте гражданских прав // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. № 3. С. 155.
разработанностью методологической и методической базы для проведения работ по технической инвентаризации и государственной регистрации прав, предприняли попытки по-своему разрешить проблемы формирования объектов ИК и ПТК. Предлагая новый правовой проект, они инициируют постановку вопроса о законодательном оформлении сформулированной новеллы.
Отмеченные характерные и критериальные признаки объектов недвижимого имущества заложены в фундамент идеологии составления имущественных и производственно-технологических комплексов ОАО «Газпром», перечни которых сформированы в 2003 году для целей проведения технической инвентаризации и государственной регистрации прав. В этих перечнях структура комплексов выстроена по схеме от более крупного к более мелкому. В общем виде (на примере газотранспортной системы) ее содержание состоит из следующих технологических блоков:
1) магистральный трубопроводный транспорт, расположенный в том числе и на территории нескольких субъектов Российской Федерации;
2) газопроводы-отводы и газораспределительные станции (ГРС);
3) площадные объекты в рамках отдельного субъекта Российской Федерации (компрессорные станции, подземные хранилища газа и т. д.).
По общему правилу наивысший уровень отведен имущественным комплексам, представляющим собой объекты технической инвентаризации. Далее следуют ПТК, однако возможно существование ИК и ПТК на одном уровне. Так например, компрессорная станция (КС) рассматривается как ИК, который, в свою очередь, может быть представлен как совокупность различных ПТК: компрессорные цеха, комплексы водоснабжения, электроснабжения и другие. В свою очередь, газопроводы-отводы и ГРС, расположенные в сформированных перечнях комплексов на одном иерархическом уровне с КС, представляют собой полноценные ПТК.
Таким образом, информационная определенность объекта недвижимого имущест-
ва задается отношением конкретной потребности субъекта управления и спецификой функционального назначения недвижимого имущества. Эта функциональная зависимость позволяет ставить вопрос о рациональности объема сведений об объектах, подлежащих описанию в процессе технической инвентаризации, государственного технического учета, других инструментов учетной деятельности.
Значение производственнотехнического комплекса как инструмента управления недвижимым имуществом
Формирование ПТК представляет собой одну из форм управления недвижимым имуществом компании. В конечном счете этот вид управленческой деятельности направлен на обеспечение достижения стратегических целей Общества, а непосредственно - на повышение эффективности управления недвижимым имуществом. Основываясь на установлениях нормативных правовых актов, оно в максимальной степени отражает особенности внутренней среды и реализует значимые потребности компании. Последнее является одним из непреложных условий «эффективности этой деятельности».
Сегодня можно утверждать, что применение на практике концепции формирования ПТК для государственной регистрации прав характеризуется следующими положительными аспектами:
• техническая инвентаризация имущественных комплексов позволяет иметь полную и достоверную информацию обо всем имуществе компании;
• техническая инвентаризация может быть осуществлена экономно;
• техническая инвентаризация способствует повышению конкурентоспособности управленческой деятельности в области недвижимого имущества;
• государственная регистрация прав на ПТК защищает от юридических рисков намного большее количество объектов, чем государственная регистрация прав на единичные объекты;
• государственная регистрация прав на ПТК способствует превенции возникновения налоговых рисков, позволяя определять налогооблагаемую базу по налогу на недвижимое имущество в соответствии с перечнем основных средств, вошедших в состав комплекса, право на который зарегистрировано;
• формирование, техническая инвентаризация ИК и государственная регистрация прав на ПТК позволяют обеспечить максимальную прозрачность имущественной сос-
тавляющей компании, что является необходимой предпосылкой для успешного и оперативного осуществления страхования имущества организации;
• сокращаются затраты на проведение государственной регистрации прав в связи с сокращение числа регистрационных действий;
• в полноценный гражданский оборот включается намного большее количество имущества и другие аспекты.
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Факультет «Экономика, организация и управление в строительстве» Специальность 2915 «Экспертиза и управление недвижимостьк»
Открывая в МГСУ новую специальность «Экспертиза и управление недвижимостью», мы постарались соединить в рамках одной профессии знания по архитектуре, урбанистике, инженерии, юриспруденции и экономике:
• работа с топографическими данными по земельным участкам;
• сельское и городское планирование;
• оценка различных видов собственности;
• управление недвижимостью;
• девелоперская деятельность;
• риелторской деятельности;
• строительный аудит и инспекция;
• строительная экономика и экономика недвижимости.
В ближайшие 10-15 лет специалисты по недвижимости войдут в триаду наиболее
востребованных на рынке труда!
Где могут работать специалисты по недвижимости?
• 45 % - властные органы управления недвижимым имуществом;
• 36 % - управляющие жилищные компании;
• 10 % - предприятия, банки, страховые компании и фонды;
• 9 % - инвестиционно-строительные и девелоперские компании.
Наши контактные телефоны: 235-8451,235-8994,183-4810
