CC BY
59
Правовой учет недвижимости
Р.А. Захаров
начальник коммерческого отдела закрытого акционерного общества «Сахалинская лизинговая компания»
Общая система управления корпоративным недвижимым имуществом базируется на двух блоках: учет недвижимого имущества и собственно управление недвижимым имуществом1.
В рамках учетного блока общей системы управления корпоративным недвижимым имуществом рассматривается бухгалтерский, налоговый учет недвижимости, кадастровый учет земельных участков, технический (технологический) учет, правовой учет недвижимого имущества.
В статье речь пойдет о правовом учете недвижимости.
Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей таким образом, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы.
Главная особенность правового режима недвижимости - особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом.
Во исполнение статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)
был принят Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - также государственная регистрация) имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение.
Для правильного оформления прав на недвижимость необходимо определить ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации2:
1) право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ);
2) регистрации подлежат не только права, но также их ограничение (обременение) (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений права являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивени-
1 Захаров Р.А. Методология управления недвижимым имуществом в корпорации // Научные методы, технологии, модели и программы в социально-экономических исследованиях региона // Стратегический курс развития экономики и кадрового потенциала Сахалинской области в континууме стран Азиатско-Тихоокеанского региона / Материалы II международной научно-практической конференции (22-24 сентября 2005 года): Сб. научных докладов и выступлений. Часть II. Южно-Сахалинск: ЮСИЭПИ, 2005.
2 Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М.: Юрайт, 2004.
ем), сервитут, доверительное управле-ние3;
3) сделки с землей и иной недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в случаях, установленных ГК РФ (п. 1 ст. 164), и признаются заключенными с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ);
4) регистрации подлежит отчуждение имущества, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ);
5) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации).
ГК РФ и Законом о регистрации устанавливаются три вида государственной регистрации:
• регистрация прав;
• регистрация ограничений (обременений) прав;
• регистрация сделок.
Важно, что производится регистрация не объектов недвижимости, а правоотношений по поводу недвижимости.
Государственной регистрации подлежат следующие вещные права на недвижимое
имущество, указанные в пункте 1 статьи 131 и статье 216 ГК РФ:
• право собственности;
• право хозяйственного ведения имуществом;
• право оперативного управления имуществом;
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• частный сервитут.
Функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная регистрационная служба (Росрегистра-ция)4 и ее территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах5.
Территориальные органы по государственной регистрации действуют на основании общего положения6.
Структура органов по государственной регистрации и принципы их размещения на территориях регистрационных округов определены Министерством юстиции Российской Федерации7.
К компетенции органов по государственной регистрации относятся:
• проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
• проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
• государственная регистрация прав;
• выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;
3 Письмо Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 20.03.2000 № НМ-1082/2 «О включении в состав сведений, подлежащих регистрации прав на недвижимое имущество, градостроительных ограничений и сервитутов».
4 См. страницу Федеральной регистрационной службы на интернет-сайте Правительства Российской Федерации: http://www.government.gov.ru/institutions/ministries/details.html?he_id=797
5 Указ Президента Российской Федерации от 13.10.2004 № 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы».
6 Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 03.12.2004 № 183 «Об утверждении Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации».
7 Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 03.12.2004 № 185 «О создании регистрационных округов, в границах которых действуют территориальные органы Федеральной регистрационной службы».
• выдача информации о зарегистрированных правах;
• принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей8;
• выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.
За государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина9.
За предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, взимается плата. Размеры указанной платы, порядок ее взимания установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 14.12.2004 № 77310.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом о регистрации системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП)11. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа12.
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от
государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.
Необходимо отметить, что государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объект требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода такого права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной сделки с объектом недвижимого имущества документов.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода этого права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины. В иных случаях за государственную регистрацию возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества взимается государственная пошлина в размере, равном половине установленного размера государственной пошлины за государственную регистрацию прав.
Государственная регистрация прав имеет открытый характер. Орган, осуществляю-
8 Постановление Правительства Российской Федерации от 17.09.2003 № 580 «Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей».
9 Налоговый кодекс Российской Федерации от 05.08.2000 № 117-ФЗ. Часть 2. Глава 25.3 «Государственная пошлина». Статья 333.33 «Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий».
10 Постановление Правительства Российской Федерации от 14.12.2004 № 773 «Об утверждении правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме».
11 Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
12 Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 03.12.2004 № 185 «О создании регистрационных округов, в границах которых действуют территориальные органы Федеральной регистрационной службы».
щий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРП, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие его регистрацию и полномочия его представителя)13.
Выписки из ЕГРП, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении объекта недвижимости.
В выписке из ЕГРП, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке, указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования юридических лиц - участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц - участников долевого строительства.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти рабочих дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.
Государственная регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения - объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми
вещами), и сделок с ними осуществляется соответствующим федеральным органом. Государственная регистрация прав на иные объекты недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения таких объектов в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации.
Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона о регистрации. Для регистрации таких документов обязательно прилагается документ об уплате государственной пошлины;
2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
4) внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.
Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладате-
13 Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 18.09.2003 № 226 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах».
лей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.
Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на объект в ЕГРП.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Форма свидетельства установлена постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219. Свидетельство о государственной регистрации прав - документ строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак (возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и прочее).
Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации пра-
ва подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты.
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины.
Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица кроме того - документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.
При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.
Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государ-
ственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
• акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
• свидетельства о праве на наследство;
• вступившие в законную силу судебные акты;
• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю
от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
• иные документы, которые в соответствии с законодательством подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение(обременение)прав.
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка14, план участка недр и (или) план объекта недвижимости15 с указанием его кадастрового номера. Кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (далее - ГЗК)16.
Отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению ГЗК и при использовании его сведений, регулируются Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».
Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства осуществляется Федеральным законом от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве».
Государственный земельный контроль за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость)17.
Исполнительные функции по проектноизыскательским и межевым работам, возложенные на Роснедвижимость, выполняет федеральное государственное унитарное предприятие (ФГУП) «Государственный проектно-изыскательский институт земель-
14 См. Захаров Р.А. Кадастровый учет земельных участков // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. Декабрь 2005. № 4 (25). С. 97-101.
15 См. Захаров Р.А. Техническая инвентаризация недвижимости // Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения. Сентябрь - октябрь 2005. № 5. С. 82-85.
16 Правила оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т.0-04-01-01. Утверждены Федеральной службой земельного кадастра России 10 апреля 2001 года.
17 См. интернет-сайт Федерального агентства кадастра объектов недвижимости: http://www.kadastr.ru/, а также перечень организаций, подведомственных Федеральному агентству: http://www.kadastr.ru/rosnedv/structure/dependent/
но-кадастровых съемок «Госземкадастрсъ-емка» - ВИСХАГИ18.
Исполнительные функции по ведению ГЗК, возложенные на Роснедвижимость, осуществляет федеральное государственное учреждение (ФГУ) «Земельная кадастровая палата»19.
Представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план этого земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
План объекта недвижимости (технический паспорт) оформляется по результатам технической инвентаризации. Его форма и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России).
Техническая инвентаризация объектов недвижимости - комплекс работ, осуществляемых (с соблюдением установленных технических норм и правил) с целью установить на конкретную дату наличие, характеристики зданий (строений) и сооружений и техническое описание с указанием местопо-
ложения (адреса), наименования, принадлежности, назначения, фактического использования, состава, технического состояния, стоимости, уровня благоустройства.
Работа в области государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства регулируется постановлениями Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» и от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства»; Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37 и иными нормативными актами20.
Специфика проведения технической инвентаризации промышленных объектов в отдельных отраслях производства регулируется специальными нормативными актами по техническому учету и технической ин-вентаризации21.
18 См. интернет-сайт ВИСХАГИ: http://www.viskhagi.ru/
19 Адресную книгу федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по кадастровым округам см. на интернет-сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости: http://www.kadastr.ru/rosnedv/structure/zkp/fgu_zkp/
20 Перечень нормативных правовых актов для использования в работе в сфере технического учета и инвентаризации объектов капитального строительства см. на интернет-сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости: http://www.kadastr.ru/field_of_activity/technical_account/
21 Приказ Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 17.11.2000 № 261 «Об утверждении Методических указаний по составлению технической документации энергетических производственно-технологических комплексов ГЭС и ТЭС (гидроэлектростанций и тепловых электрических станций) для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество»;
приказ Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 29.12.2000 № 308 «О порядке составления комплекта документов по технической инвентаризации имущественных комплексов, составляющих системы газоснабжения Российской Федерации, а также других объектов недвижимого имущества, принадлежащих ОАО «Газпром» и его дочерним организациям»;
приказ Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 24.05.2002 № 90 «Об утверждении Методических рекомендаций по технической инвентаризации и государственному техническому учету объектов недвижимости нефтегазовой промышленности и составлению технической документации для целей государственной регистрации прав на них»; приказ Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 26.08.2003 № 322 «Об утверждении Правил проведения государственного технического учета и технической инвентаризации комплекса сооружений городской сети кабельного телевидения».
Разработку основ федеральной политики и правовое регулирование государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства осуществляет Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации22.
Техническую инвентаризацию объектов недвижимости осуществляют организации, аккредитованные Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость)23.
Подведомственной Роснедвижимости организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию объектов недвижимости, является ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» - Ростехинвентаризация24.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями,
иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращений, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению ГЗК, а планы другого недвижимого имущества -соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в ЕГРП без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению ГЗК, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.
При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению ГЗК, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут
22 Постановление Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства».
23 Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 05.04.2005 № 70 «Об утверждении Положения об аккредитации Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства»; приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 22.10.2004 № П/65 «Об организации работ по проведению аккредитации организаций, осуществляющих техническую инвентаризацию объектов градостроительной деятельности». Перечень аккредитованных организаций см. на интернет-сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости: http://www.kadastr.ru/upload/www/files/reestr.xls
24 См. интернет-сайт Российского государственного центра инвентаризации и учета объектов недвижимости: http://www.rosinv.ru/
вноситься в ЕГРП на основании вступившего в законную силу судебного акта.
Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.
На государственную регистрацию прав, возникших до введения в действие Закона о регистрации на основании договоров и других сделок, представляются не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Заявление о государственной регистрации права представляется на государственную регистрацию прав в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.
Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых - подлинник после государственной регистрации прав возвращается правообладателю.
Копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государствен-
ной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
В случае если правообладателем является юридическое лицо, свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы выдаются лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо работнику или иному представителю указанного юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов.
Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая месячного срока собственно регистрации). Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов25.
25 Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 18.09.2003 № 226 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах».
Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя, стороны (сторон) сделки. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Подача заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение срока регистрации. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок.
Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.
В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в ЕГРП.
Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в ЕГРП или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, пос-
тановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.
Государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
• право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом о регистрации;
• с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
• документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям существующего законодательства;
• акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
• лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на этот объект недвижимого имущества;
• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
• правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на этот объект недвижимого имущества;
• не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации пра-
ва, ранее возникшего права, перехода права, его ограничения (обременения);
• имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.
При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа, и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
До внесения в ЕГРП записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права. При отказе в государственной регистрации права уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на ос-
новании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав.
Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи.
Законом о регистрации также определен порядок государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности государственная регистрация:
• прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним, прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах26;
• права общей собственности на недвижимое имущество27;
• права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества;
• договоров участия в долевом строи-тельстве28;
26 См. также приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 27.06.2003 № 152 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах».
27 См. также приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 25.03.2003 № 70 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество».
28 См. также приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 № 82 «Об утверждении инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества».
• аренды недвижимого имущества29;
• сервитутов30;
• прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда;
• ипотеки31.
Результатом кадастрового учета земельных участков, технической инвентаризации расположенного на них недвижимого имущества и правового учета имущества является создание корпоративного кадастра недвижимости, представляющего собой единую систему корпоративного учета объектов недвижимости и прав на них32.
Единство системы корпоративного учета позволяет вносить следующие сведения в корпоративный кадастр недвижимости:
• реестр объектов недвижимости, содержащий сведения о пространственно-площадных и иных физических характеристиках объектов;
• реестр прав на недвижимое имущество, содержащий сведения о правовых характеристиках (правовом статусе) объектов недвижимости, в том числе сведения, внесенные в ЕГРП;
• бухгалтерскую и налоговую информацию об объектах;
• затраты на эксплуатацию и содержание объекта недвижимого имущества;
• реестр проведенных рыночных оценок объектов недвижимости, содержащий сведения о стоимостных и иных экономических характеристиках объектов недвижимости;
• иные сведения.
SALCO
ЛИЗИНГОВАЯ КОМПАНИЯ
ЗАО «Сахалинская лизинговая компания» (SALCO) создано в декабре 1996 года. SALCO - одна из крупнейших региональных лизинговых компаний на Дальнем Востоке России.
По состоянию на 1 июня 2006 года портфель действующих договоров компании насчитывает 81 договор лизинга на общую сумму 35,99 миллиона долларов США.
Направления деятельности SALCO:
• осуществление всех форм (внутреннего, международного) и видов (финансового, возвратного и оперативного) лизинга, сублизинга;
• целевое финансирование;
• инвестиционная деятельность;
• консалтинг.
SALCO ежегодно проводит аудит по российским и международным стандартам финансовой отчетности.
SALCO занимает 60 место в рейтинге «Крупнейшие лизинговые компании России, 2005» (рейтинговое агентство «Эксперт РА»).
Специалисты нашей компании готовы ответить на все Ваши вопросы, касающиеся лизинга, согласовать взаимовыгодные условия совместной работы, разработать индивидуальные схемы лизинговых сделок.
Тел./факс: (4242) 72-6622, 72-6623, 72-6627.
E-mail: [email protected] Интернет-сайт: www.salco.ru
29 См. также Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»;
приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 № 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды».
30 См. также письмо Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищнокоммунальному комплексу от 20.03.2000 № НМ-1082/2 «О включении в состав сведений, подлежащих регистрации прав на недвижимое имущество, градостроительных ограничений и сервитутов».
31 См. также Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 16.10.2000 № 289, Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 235, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг № 290 «Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам».
32 См. также Захаров Р.А. Корпоративный кадастр недвижимости // Научно-техническое и экономическое сотрудничество стран АТР в XXI веке: Труды Четвертой международной научной конференции творческой молодежи, 12-14 апреля 2005 года. Т. 3. Хабаровск: ДВГУПС, 2005.
