К вопросу о создании Единого государственного кадастра недвижимости Текст научной статьи по специальности «Право»

№6(45), 2005

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

К вопросу о создании Единого государственного кадастра недвижимости

В.Г. Олехнович

начальник Управления по работе с недвижимым имуществом и землепользованию Департамента по управлению имуществом и корпоративным отношениям открытого акционерного общества «Газпром»

Изменения в сфере технического учета объектов недвижимого имущества представляют особую значимость для крупных компаний, так как в процессе хозяйственной деятельности вопросы технической инвентаризации и последующей государственной регистрации прав играют важную роль в обеспечении полноценного вовлечения в гражданский оборот недвижимого имущества.

Вместе с тем характер проводимых реформ и положения проекта закона о едином кадастре недвижимости обнаруживают сохранение недостаточности внимания к специфическим объектам недвижимости соответствующей отрасли экономики. Предлагаемые в проекте закона конструкции комплексного объекта недвижимости не могут в полной мере гарантировать их применимость к объектам газовой отрасли. Это обусловлено тем, что законопроект не предусматривает следующее:

• формирование комплекса объектов недвижимого имущества как совокупности технологически и (или) организационно взаимосвязанных объектов, имеющих общее назначение и расположенных на одном или нескольких земельных участках;

• формирование комплекса объектов недвижимого имущества как совокупности земельных (ого) участков (а) и расположенных на них объектов имущества, так и совокупности объектов имущества без земли.

Последнее обусловлено тем, что в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации земельные участки и объекты недвижимого имущества разграничены в правовом регулировании. Существующее законодательство допускает возможность

проведения государственной регистрации прав отдельно на земельные участки, отдельно на объекты недвижимого имущества. Причем проведение государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества не связано с наличием государственной регистрации прав на земельные участки. Более того, возможны ситуации, когда права на земельные участки принадлежат третьим лицам. Так, например, в период строительства земельный участок может быть оформлен на заказчика (в ОАО «Газпром» достаточно распространена такая форма оформления прав пользования землей), а право собственности на созданный объект недвижимого имущества возникает у инвестора. При этом следует отметить, что согласно новой редакции статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для проведения государственной регистрации права на созданный объект недвижимого имущества не требуется представления документов, подтверждающих права пользования соответствующим земельным участком.

Также представляется важным то, каким образом проект закона регулирует процедуру формирования объектов недвижимого имущества. Существующая практика показывает, что в этой области инициатива должна принадлежать правообладателю. И это представляется наиболее оптимальным вариантом, так как именно собственник принимает решение о том, как должен быть сформирован комплекс недвижимого имущества. Без его воли формирование такого объекта невозможно, а возможно только описание отдельных объектов недвижимости.

АКТУАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА

Одновременно следует отметить, что создание Единого кадастра недвижимости осуществляется не на пустом месте. Уже несколько лет российские компании активно проводят работы по постановке на кадастровый учет земельных участков и технической инвентаризации расположенных на них объектов недвижимого имущества. В связи с этим возникает проблема обеспечения, с одной стороны, преемства данных существующих систем учета и создаваемого кадастра, с другой - сохранности значительного объема материалов на бумажных и электронных носителях, имеющихся в государственных органах. К сожалению, анализ проекта закона о едином кадастре недвижимости не позволяет однозначно утверждать, что изложенные принципы будут соблюдены. Более того, настораживает недостаточная проработанность и излишняя лаконичность положений, касающихся урегулирования отношений по поводу существующих архивов. За более чем десятилетний период проведения демократических реформ Россия неоднократно сталкивалась с проблемой отсутствия необходимых сведений и документов вследствие необдуманной политики в отношении существовавших архивов. Неоднократно это приводило к увеличению соответствующих обращений в судебные инстанции как граждан, так и юридических лиц. Представляется, что нормы предлагаемого законопроекта должны обеспечивать сохранность существующих материалов, четкую регламентацию отношений по поводу их дальнейшего использования и ответственность за утрату документов или искажение имеющихся в них данных.

Необходимость полноценного урегулирования отношений по поводу архивов связана с важной функцией Единого кадастра недвижимости - обеспечение фискальноправовой системы государства. Очевидно, что выполнение этой функции требует наличия у государственных органов полноценной и достоверной информации, в том числе и по ранее проведенным работам.

Не последнюю роль в обеспечении реализации поставленных задач должен играть институт саморегулируемых организаций, согласно проекту закона являющийся основой для формирования сообщества кадаст-

ровых инженеров. При этом представляется особенно важным то, что в проекте закона предусматривается возможность создания неограниченного количества саморегулируемых организаций. Безусловно, это является необходимым условием создания полноценного рынка услуг по формированию объектов недвижимого имущества. Только в условиях плюрализма мнений и конкуренции возможно создание рынка услуг, удовлетворяющего интересам как граждан, так и организаций. Очевидно, что потребность в соответствующих услугах будет наблюдаться сразу же по вступлении закона в силу, однако практический опыт показывает, что для создания цивилизованного рынка потребуется немало времени. Поэтому представляется целесообразным предусмотреть в проекте закона правила, которые устанавливали бы однозначные требования к проведению работ кадастровыми инженерами, подготовке и составлению ими соответствующих документов. Кроме того, целесообразно предусмотреть определенные механизмы, которые позволяли бы контролировать вопросы ценообразования в сфере услуг по формированию объектов недвижимого имущества. Это особенно важно для первых месяцев действия закона, когда на рынке услуг еще не будет достаточного предложения в связи с немногочисленностью кадастровых инженеров.

Еще одной особенностью проекта закона является то, что в сферу деятельности кадастрового инженера будут входить обязанности, которые в настоящее время исполняют два самостоятельных специалиста: по землеустройству и технической инвентаризации. Практика показывает, что организации технической инвентаризации отличаются большей мобильностью, чем землеустроительные организации, и представляется, что именно в сфере технической инвентаризации будут образованы основные субъекты рынка услуг по формированию объектов недвижимого имущества. Такая тенденция не является негативной, однако не хотелось бы, чтобы излишняя амбициозность землеустроительных компаний в итоге привела к потере ими своих позиций на рынке и, как следствие, к потере профессиональным сообществом многих специалистов высокого уровня.

Вопросы подписки по тел. (095) 129-0001

9