Планирование затрат, связанных с выкупом, изъятием или временным занятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, при разработке проектов линейных объектов Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Планирование затрат, связанных с выкупом, изъятием или временным занятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, при разработке проектов линейных объектов

В.С. Башкатов

генеральный директор ООО «Региональный Центр Недвижимости»*, инженер-строитель, сертифицированный Российским обществом оценщиков оценщик недвижимости, член саморегулируемых организаций «Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», «Профессиональный союз инженеров-сметчиков», «Кадастровые инженеры», доцент, кандидат технических наук (г. Санкт-Петербург)

Е.В. Мышинская

генеральный директор ООО «Государственные ценные бумаги», член саморегулируемой организации «Некоммерческое партнерство «Сообщество профессионалов оценки», аттестованный Комитетом по управлению городским имуществом города Санкт-Петербурга оценщик, «Признанный европейский оценщик» REV (г. Санкт-Петербург)

К.А. Татьянин

начальник отдела подготовки территории строительства ЗАО «СМУ-303»

(г. Санкт-Петербург)

Владимир Семенович Башкатов, [email protected]

Транспортная и другие инфраструктуры регионов стремительно развиваются, поэтому возникает необходимость выкупать, изымать или временно занимать на период строительства земельные участки для государственных или муниципальных нужд, а нормативная правовая база (методики, инструкции и т. п.) стремительно устаревает.

В статье рассматриваются проблемные вопросы, которые приходится решать проектировщику и оценщику в работе над проектом линейного объекта (автодорога, магистральные инженерные сети) при определении затрат, возникающих в случае выкупа, изъятия или временного занятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд1. Следует отметить, что в этом случае объект у собственника (правообладателя) выкупается (временно занимается) с целью строительства линей-

ного объекта для государственных нужд, то есть происходит отчуждение имущества в пользу государства (субъекта Российской Федерации), и все затраты, связанные с компенсационными выплатами собственникам (правообладателям), осуществляются из бюджетных средств, выделенных на строительство объекта.

В соответствии со статьей 8 «Обязательность проведения оценки объектов оценки» Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) оценка является обязательной в следующих случаях:

• вовлечение в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям;

* Ш1_: www.ooorcn.ru

1 Авторы статьи рассматривают эти вопросы исходя из практики своей проектной и оценочной деятельности.

• продажа или иное отчуждение объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

• возникновение спора о стоимости объекта оценки при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд и в других случаях.

Следует отметить, что в этих случаях сделка или отчуждение объектов оценки осуществляется по их рыночной стоимости.

Таким образом, оценку рыночной стоимости, а также сопутствующих и необходимых затрат по всем видам работ, связанных с компенсационными выплатами собственникам или арендаторам земельных участков, в процессе выкупа, изъятия или временного занятия части этих земельных участков для государственных или муниципальных нужд заказчик или проектировщик поручает выполнить оценщику на основании задания на оценку.

При выполнении работ по проектированию объектов инженерных коммуникаций на стадиях проведения инженерных изысканий и разработки проектной доку-ментации2 по строительству (автодорог, линий электропередач, магистральных сетей водоснабжения, водоотведения (канализации), теплоснабжения, газоснабжения и т. п.) остро стоит вопрос о планировании будущих возможных затрат на решение всего комплекса вопросов, связанных с освобождением территории для строительства объекта, в том числе и компенсационных выплат собственникам или арендаторам земельных участков в процессе изъятия путем выкупа или временного занятия частей этих участков для государственных или муниципальных нужд.

В процессе выполнения проектных работ заказчик поручает проектному институту провести имущественно-правовую инвентаризацию земельных участков и объектов

недвижимости, полностью или частично попадающих в границы технического коридора для строительства объекта, и представить ее результаты. При выполнении работ по имущественно-правовой инвентаризации заказчик предписывает следующее:

1) определить земельные участки, попадающие в технический коридор для строительства объекта, сформировать перечень их правообладателей;

2) собрать комплект правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельные участки и объекты недвижимости, полностью или частично попадающие в границы технического коридора для строительства объекта;

3) выполнить полевое обследование технического коридора, фотофиксацию объектов недвижимости в нем и кадастровую съемку для составления карты-схемы инвентаризируемого земельного участка;

4) осуществить выбор трассы и оформить акт выбора трассы (при необходимости);

5)получить от правообладателей земельных участков, попадающих в технический коридор для строительства объекта, согласие на предоставление земельных участков на период проектирования и строительства объекта;

6) выполнить землеустроительные работы по формированию земельных участков на период строительства объекта, провести их кадастровый учет;

7) подготовить пакет документов для получения градостроительных планов земельных участков, сформированных на период строительства объекта;

8) утвердить у заказчика перечень земельных участков, зданий и сооружений, попадающих в полосу технического коридора и подлежащих оценке;

9) определить общий объем затрат на освобождение земельных участков на период строительства объекта, в том числе компенсаций на возмещение убытков и упущенной выгоды в связи с их изъятием или временным занятием, определить затраты,

2 О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию : постановление Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87.

связанные с установлением обременений (сервитутов) в соответствии с законодательством Российской Федерации;

10) включить в сводный сметный расчет проекта все затраты заказчика на подготовку и освобождение территории для строительства объекта;

11) предусмотреть, рассчитать и включить в главу 1 Сводного сметного расчета проекта «Подготовка территории строительства» следующие затраты:

а) на аренду земельных участков на период строительства объекта;

б) на оценку рыночной стоимости земельных участков (частей земельных участков), изымаемых при строительстве объекта, сносимых зданий и сооружений и на оценку рыночной стоимости права аренды земельных участков на период строительства объекта, в том числе убытков и упущенной выгоды;

в) на экспертизу отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, зданий и сооружений, в том числе убытков и упущенной выгоды;

г) на оценку соразмерной платы за обременения (сервитуты) земельных участков;

д) на землеустроительные работы по межеванию и формированию земельных участков;

е) на государственную регистрацию прав собственности и установленных сервитутов;

ж) на передачу объекта, оконченного строительством, на баланс эксплуатирующей организации.

Проектный институт выполняет все эти работы, так как они прописаны в задании на проектирование. Кроме того, от добросовестного выполнения этих работ зависят обоснованность принятого решения о размещении линейного объекта и стоимость проектируемого объекта в целом.

Однако при проведении экспертизы проектно-сметной документации на стадии проведения инженерных изысканий и разработки проектной документации по строительству специалисты проверяющей (экспертирующей) организации исключают из Сводного сметного расчета по объекту проектирования многие виды работ по раз-

личным причинам, ссылаясь, например, на письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 1 ноября 2008 года №38339-СМ/08 и другие документы.

Они исключают следующие затраты на выполнение работ по решению имущественно-правового блока вопросов в период проектирования объекта:

1) на выполнение работ по имущественноправовой инвентаризации объектов недвижимости;

2) на выполнение предварительных оценочных работ по определению затрат на освобождение территории для строительства объекта и включению их в главу 1 Сводного сметного расчета;

3) на выполнение работ с правообладателями земельных участков, попадающих в границы строительных работ, и получения от них согласия на предоставление или изъятие земельных участков;

4) на проведение землеустроительных работ по межеванию и формированию земельных участков и их кадастровый учет на период строительства объекта как затраты, не относящиеся к проектированию объекта, хотя при формировании бюджета на проектирование объекта и утверждении его законом о бюджете на плановый период все эти затраты были включены в адресную программу, а работы заказчиком определены в задании на проектирование объекта.

Исключаются из главы 1 Сводного сметного расчета и результаты работ, выполненных в период проектирования объекта, представленные в этой главе как затраты заказчика на решение имущественноправовых вопросов в период строительства объекта, а именно затраты:

1) на оценку рыночной стоимости земельных участков (частей земельных участков), изымаемых при строительстве объекта, сносимых зданий и сооружений и на оценку рыночной стоимости права аренды земельных участков на период строительства объекта, в том числе убытков и упущенной выгоды;

2) на экспертизу отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, зда-

ний и сооружений, в том числе убытков и упущенной выгоды;

3) на оценку соразмерной платы за обременения (сервитуты) земельных участков;

4) на возмещение ущерба собственникам земельных участков, в том числе убытков и упущенной выгоды, как затраты на строительство объекта, не относящиеся к производственным.

Эксперты ссылаются на то, что заказчик должен решить все эти вопросы самостоятельно и за другие средства (непонятно, за какие и как их можно «отрывать» от затрат на строительство объекта, то есть от всех затрат, необходимых для решения имущественно-правовых вопросов при его строительстве). Подчеркнем - строительство объекта ведется по адресной программе и для государственных нужд.

В тоже время в кодексах Российской Федерации и федеральных законах имеются статьи прямого действия, в которых указано, что и как учитывать в затратах на строительство объектов при выкупе, изъятии или временном занятии объектов у правообладателей для государственных или муниципальных нужд. Все эти затраты, а также работы, которые необходимо выполнить, должны быть учтены в главе 1 «Подготовка территории строительства» Сводного сметного расчета в соответствии с МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительства на территории Российской Федерации»3. Однако в настоящее время в этой Методике прописаны не все виды работ, стоимость которых должна учитываться и рассчитываться в процессе проектирования4.

Возникают закономерные вопросы: какие виды и объемы работ должны быть учтены в Сводном сметном расчете на стадиях проведения инженерных изысканий и разработки проектной документации и, соответственно, какие при этом требуются затраты? Речь идет о планируемых затратах будущих периодов. Если их не учесть, то при реализации конкретного проекта

проблемы с финансированием будут возникать и у заказчика, и у подрядчика. Эти проблемы возникают при строительстве объектов, когда затрагиваются интересы собственников ввиду отсутствия финансирования по конкретным видам работ, исключенных из сметной документации на стадии экспертизы проекта. Все это подтверждено практикой, и можно привести множество примеров, когда из-за отсутствия финансирования отдельных видов работ, исключенных из Сводного сметного расчета, останавливался строительный процесс для длительного урегулирования всех имущественно-правовых вопросов, в первую очередь финансовых.

Рассмотрим три основные ситуации:

1) выкуп части или полностью объекта недвижимости у собственника, зарегистрировавшего право собственности на объект (земельный участок и все, что на нем расположено). Оценивается право собственности на объект недвижимости;

2) изъятие части или полностью объекта недвижимости у собственника, зарегистрировавшего право собственности на здания и сооружения, а земельный участок находится в долгосрочной аренде (более пяти лет). Оцениваются право собственности на здания и сооружения (улучшения) и право долгосрочной аренды земельного участка;

3) временное занятие части земельного участка на период строительства объекта с последующим его возвратом правообладателю (собственнику или арендатору). Оценивается арендная плата за использование части земельного участка на период строительства.

Кроме указанных прав, также необходимо оценивать убытки собственников и арендаторов, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе и упущенную выгоду (убытки оцениваются только при наличии соответствующих документов, которые практически невозможно собрать

3 МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительства на территории Российской Федерации» : принята и введена в действие с 9 марта 2004 года постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 5 марта 2004 года № 15/1.

4 Методика принята 6 лет назад, и до сих пор в нее не внесены поправки, соответствующие изменениям законодательства. То есть инструкции отстают от законов, что существенно.

----- граница существующего земельного участка

граница части участка будущих инженерных коммуникаций

..... (автодороги, сетей водоснабжения, водоотведения (канализации),

теплоснабжения, газоснабжения и т. п.)

часть земельного участка, выкупаемая, изымаемая или временно занимаемая для государственных или муниципальных нужд

Схема, иллюстрирующая ситуацию при выкупе, изъятии или временном занятии части земельного участка для государственных или муниципальных нужд

на стадии проектирования объекта). По этой причине такие затраты, как правило, могут быть определены практически только на стадии строительства объекта.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, финансирование (планирование денежных средств) осуществляется из бюджетов Российской Федерацией, или соответствующих Субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

Поскольку в одной статье все ситуации рассмотреть не представляется возможным, проанализируем только ситуации, связанные с земельными участками, как наиболее часто встречающиеся при проектировании любых линейных объектов.

На рисунке в общем виде представлена схема, иллюстрирующая ситуацию при выкупе, изъятии или временном занятии части земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Также рассмотрим порядок и состав всех видов работ, которые необходимо осуществить при выкупе, изъятии или временном занятии части земельного участка в соответствии с российским законодательством.

На этапе проектирования проектная организация проводит работы по имущественноправовой инвентаризации всех объектов недвижимости, попадающих в полосу отвода под проектирование и строительство (реконструкцию) любых линейных объектов, в том числе инженерных коммуникаций. Это тоже затраты, которых раньше, в отсутствие рыночной экономики и прав частной собственности, не было, как нет и никаких норм и расценок на эти работы. Цель имущественно-правовой инвентаризации -определение имущественно-правового статуса всех объектов недвижимости, попадающих в полосу отвода под строительство любых линейных объектов, то есть происходит установление всех собственников и арендаторов (в оценке учитывается только долгосрочная аренда, более 5 лет) объектов недвижимости.

После того как все заинтересованные лица (собственники и арендаторы) установлены, с ними должны быть заключены соглашения о выкупе, изъятии или временном занятии соответствующего земельного участка или его части5. Причем надо помнить, что собственники и арендаторы долж-

5 См. статью 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ны быть письменно уведомлены об этом за год до начала строительства объекта (в большинстве случаев это не делается).

Как уже отмечалось, чтобы определить наиболее вероятные будущие затраты и запланировать их, заказчик или проектная организация приглашает оценщика выполнить работу по оценке будущих затрат на основании задания на оценку. Оценка проводится в соответствии с Законом об оценочной деятельности. В связи с тем, что выполненный отчет через 6 месяцев «устареет»6, а оценка проводится на стадии инженерных изысканий и разработки проектной документации, оценщик закладывает в своих расчетах стоимость новой оценки (актуализация отчета об оценке). Более того, в связи с тем, что в сделке участвует Российская Федерация или субъект Российской Федерации, то есть государство выкупает (или арендует на период строительства) у правообладателя объект, а денежные средства будут выплачиваться из бюджета, необходимо обязательное проведение экспертизы7 отчета, выполненного оценщиком. При этом экспертизу отчета должна проводить саморегулируе-мая организация (СРО), в которой состоит оценщик, выполнивший отчет8. Предметом экспертизы в соответствии с пунктом 11 ФСО № 1 [8] является осуществление мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке (задания

на оценку), а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Оценка и экспертиза отчета обязательно должны проводиться в случаях, установленных соответственно статьями 8 и 24.2 Закона об оценочной деятельности. Следует отметить, что и оценка, и экспертиза отчета проводятся на возмездной основе. Затраты на оценку и экспертизу могут составлять сотни тысяч рублей (без учета демпинга; когда по конкурсу выигрывается работа по оценке за ноль рублей - нонсенс). Обоснованные затраты на оценку и экспертизу могут быть определены, например, в соответствии с Рекомендациями Национального совета по оценочной деятельности Российской Федерации по критериям отбора юридических лиц, имеющих право на заключение договоров по оценке9.

Однако, по мнению специалистов, которые проводят экспертизу проектно-сметной документации на стадии проведения инженерных изысканий и разработки проектной документации по строительству, а также специалистов соответствующих профильных комитетов, «стоимость работ по оценке, экспертизе отчета на сумму ХХХ ХХХ рублей должны быть исключены, так как расчеты, на основании которых получены

6 См. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки» (ФСО № 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256.

7 См. статью 171 «Экспертиза отчетов об оценке саморегулируемой организацией оценщиков» Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями от 21 декабря 2010 года).

8 «В случае если экспертиза отчета об оценке является обязательной и отчет составлен несколькими оценщиками, являющимися членами различных саморегулируемых организаций оценщиков, экспертиза указанного отчета об оценке проводится во всех саморегулируемых организациях оценщиков, членами которых являются оценщики, составившие соответствующий отчет об оценке. Если экспертиза отчета об оценке проведена одновременно в нескольких саморегулируемых организациях оценщиков, указанный отчет об оценке может быть использован для целей оценки только в случае, если все экспертные заключения на указанный отчет об оценке являются положительными» (статья 171 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

9 Рекомендации Национального совета по оценочной деятельности Российской Федерации по критериям отбора юридических лиц, имеющих право на заключение договоров по оценке : утверждены Национальным советом по оценочной деятельности (НСОД). Приложение 4 : протокол от 10 сентября 2009 года № 4. Ш1_: www.ncva.ru;http://www.ncva.ru/content/comitets/4291/

данные затраты, в составе документов, представленных на экспертизу, отсутствуют»10. В тоже время в самом отчете даются конкретные ссылки на источники используемой информации, а также приводятся все необходимые расчеты по этим затратам. На этапе строительства объекта, когда денежные средства непосредственно будут выплачиваться из бюджета собственникам или арендаторам (по соглашению с ними), необходима обязательная оценка и экспертиза нового (актуализированного) отчета.

Следует отметить, что источниками исходных данных для проведения работ по оценке на стадии инженерных изысканий и разработки проектной документации являются:

• задание на разработку проектной документации;

• проектный план;

• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП);

• письмо Управления Федеральной регистрационной службы;

• письмо администрации муниципального образования;

• кадастровая выписка о земельном участке;

• договор аренды земельного участка;

• перечень землепользователей и объектов недвижимости, установленный проектной организацией, попадающих в границы работ в соответствии с проведенной имущественно-правовой инвентаризацией, включая площади земельных участков, которые будут выкупаться, изыматься или временно заниматься при строительстве объекта.

Проектировщику и оценщику в лучшем случае будут представлены только эти документы, поскольку на стадии проведения инженерных изысканий и разработки проектной документации других документов просто нет, они появятся не раньше, чем начнутся реальные работы по строитель-

ству объекта. Только тогда собственник (арендатор) представит проектировщику и оценщику все необходимые правовые и иные документы, характеризующие и подтверждающие реальные убытки и упущенную выгоду, а также ответственность перед третьими лицами.

Для того чтобы с объектом недвижимости можно было совершить любую сделку, этот объект (земельный участок) должен быть сформирован11. Чтобы объект был сформирован, необходимо выполнить землеустроительные работы, то есть разработать и согласовать межевой план, на основании которого выкупаемой, изымаемой или временно занимаемой части земельного участка будет присвоен временный кадастровый номер и выдан кадастровый паспорт (срок действия до двух лет). При этом оставшаяся после выкупа или изъятия у собственника или арендатора часть земельного участка должна быть перерегистрирована в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Рос-реестр), то есть должны быть внесены изменения в кадастровый паспорт, выдано новое свидетельство о государственной регистрации прав. Иначе говоря, регистрируется новый земельный участок, а за это взимается государственная пошлина. С 29 января 2010 года в соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2009 года № 374-ФЗ «О внесении изменений в статью 45 части первой и в главу 25 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества увеличилась в два раза:

• для физических лиц - с 500 до 1 000 рублей;

• для организаций - с 7 500 до 15 000 рублей.

10 Цитируется одно из писем-замечаний к проекту государственной экспертизы, причем подобные замечания сопровождают разные проекты.

11 См., например, статьи 25, 30 и 31 главы V Земельного кодекса Российской Федерации;

Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

После завершения строительства объекта выкупленная или изъятая часть земельного участка войдет в состав построенного объекта, на котором также необходимо будет провести землеустроительные работы, то есть разработать и согласовать межевой план, и на его основании будет разработан кадастровый паспорт объекта12. А это тоже затраты, причем исчисляемые уже сотнями тысяч рублей.

Однако специалисты организаций, которые проводят экспертизу проекта на стадии проведения инженерных изысканий и разработки проектной документации, и специалисты соответствующих профильных комитетов полагают, что «затраты по межеванию земель, составлению кадастровых паспортов, градостроительного плана земельного участка, уплаты госпошлины и т. д., рассчитанные на основании нормативов, не внесенных в федеральный реестр сметных нормативов, необходимо исключить из планируемых затрат как не предусмотренные МДС 81-35.2004»13. Наряду с этим они же делают следующее замечание к разделу «Проект полосы отвода» проекта: «Сведения о правах отсутствуют, граница земельного участка не установлена. Проверка площади изъятия земли при отсутствии границ земельного участка не представляется возможной»14.

Все правильно, эти данные могут появиться только после проведения натурных работ по межеванию, то есть по факту, но никак не при проведении работ по проектированию объекта. Если эти затраты из проекта исключить, то где заказчик (подрядчик) возьмет денежные средства на финансирование таких работ в будущем, когда начнутся работы по строительству

самого объекта и потребуются указанные работы.

Что делать? Как заказчик рассчитается с подрядчиком? Откуда будет брать деньги на финансирование этих и других видов работ, которые в настоящей статье не рассматриваются, если оценщик не учтет перечисленные затраты?

Существуют и другие затраты, например на оценку соразмерной платы за сервитут (обременения)15. Такие затраты наиболее характерны для временно занимаемых земельных участков на период строительства. До прокладки инженерных коммуникаций земельный участок не имел сервитутов, а по завершении строительства приобрел их, поэтому необходимо внести изменения в кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности. А это тоже затраты. Или затраты на техническую и биологическую (наиболее актуальные для земель сельскохозяйственного назначения) рекультивацию земель16. На техническую рекультивацию еще можно составить сметные расчеты (она выполняется в процессе завершения строительства), а стоимость биологической рекультивации можно определить только ориентировочно, с использованием существующих методик (по урожайности и категориям земель) или по аналогам, но рассчитанные таким образом затраты на рекультивацию земель подвергаются сомнению, и следует прямое указание экспертизы исключить такие затраты. Биологическая рекультивация проводится на протяжении нескольких лет (от 3-х до 10-ти) до полного восстановления бонитета почвы, а для этого необходимо знать многочисленные параметры плодородия земель. Вопросов много, и каждый раз приходится

12 См. статью 7, пункт 4 статьи 14, статью 16, подпункт 2 пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

13 Цитируется одно из писем-замечаний к проекту государственной экспертизы, причем подобные замечания сопровождают разные проекты.

14 Там же.

15 Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут: утверждены руководителем Федеральной службы земельного кадастра России 17 марта 2004 года.

16 Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц : утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 года № 262.

доказывать, что те или иные затраты могут иметь место и их необходимо обоснованно планировать по каждому объекту.

В соответствии с пунктом 10 раздела IV «Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки» Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3)17 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо должны быть приложены копии материалов и распечаток. Какие же документы будут являться обоснованием стоимости работ, и на какие регулирующие документы можно ориентироваться при планировании затрат?

Так, например, оценщик может рассчитать следующие затраты:

• на проведение работ по оценке (актуализацию отчета) - на основании рекомендаций Национального совета по оценочной деятельности18;

• на проведение экспертизы в СРО - на основании установленных тарифов (например, если оценщик является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», то возможно использовать тарифы на оказание услуг по проведению экспертизы отчетов об оценке имущества, утвержденные Советом Российского общества оценщиков19;

• связанные с межеванием земель - на основании нормативов «Об утвержде-

нии цен и общественно необходимых затрат труда (ОНЗТ-96) на изготовление проектной и изыскательской продукции землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель»20;

• на работы по составлению кадастровых паспортов - например на основании норм и расценок, утвержденных ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»21;

• на оплату государственной пошлины за регистрацию прав Российской Федерации на изымаемое имущество (установление сервитутов)22.

Таким образом, используя указанные (и другие) документы и ссылаясь на них в отчете, оценщик добросовестно указывает, на основании какой информации сделаны те или иные выводы, расчеты, и определяет планируемые затраты. Описание расчетов оценщик представляет в своем отчете. Других нормативов и расценок нет, а затраты есть. Разве это не обоснование?

В процессе проведения оценочных работ оценщик определяет стоимость прав на объект (земельный участок): оценивается право собственности или право долгосрочной аренды (более 5 лет). Это основные виды прав, но, помимо этих прав, существуют право постоянного(бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения (пока эти права не переоформлены правообладателем на право собственности или долгосрочной аренды, с такими земельными участками сделать что-либо невозможно). Как быть с ними? На многие земельные участки оформлены права по-

17 Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) : утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254.

18 Рекомендации Национального совета по оценочной деятельности Российской Федерации по критериям отбора юридических лиц, имеющих право на заключение договоров по оценке : утверждены Национальным советом по оценочной деятельности (НСОД). Приложение 4 : протокол от 10 сентября 2009 года № 4. Ш1_: www.ncva.ru;http://www.ncva.ru/content/comitets/4291/

19 Ш1_: www.sroroo.ru

20 Об утверждении цен и общественно необходимых затрат труда (ОНЗТ-96) на изготовление проектной и изыскательской продукции землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель : норматив утвержден приказом Роскомзема от 28 декабря 1995 года № 70.

21 Об утверждении калькуляций и тарифов на выполнение работ (оказание услуг) по государственному техническому учету и технической инвентаризации объектов капитального строительства (нежилого фонда) : приказ ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 31 июля 2009 года № 124.

22 См. сайт Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Ш1_: http://www.gbr.ru/index.shtml7gosposhl

стоянного (бессрочного) пользования, особенно это относится к землям сельскохозяйственного назначения, но в настоящее время многие из них переоформляются на права собственности (к моменту начала строительства объекта они вполне могут быть оформлены). Это тоже затраты собственников. А как быть с ними?

Земельные участки могут находиться в федеральной собственности, в собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, то есть в государственной собственности. С земельными участками, находящимися в частной собственности, более или менее ясно - требуется выкуп (статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). А если изымаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности, тем более переданные в долгосрочную аренду на срок более 5 лет, специалисты организаций, которые проводят экспертизу на стадии проведения инженерных изысканий и разработки проектной документации и специалисты соответствующих профильных комитетов говорят, что оценивать такие земельные участки и предусматривать компенсационные выплаты не надо. Тогда как быть со статьей 8 Закона об оценочной деятельности? Ведь эти земельные участки вовлекаются в сделку (сделка это не обязательно купля-продажа, а любое действие), и в зависимости от того, в чью пользу изымается часть или полностью земельный участок, здесь могут быть нарушены права Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образова-

ния, или арендатора (право долгосрочной аренды). Разве неинтересно, сколько стоит на рынке объект, вовлекаемый в сделку, и разве не надо компенсировать потери собственников и арендаторов?

На практике за объект, принадлежащий Российской Федерации и приобретаемый субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, выплачиваются приличные денежные суммы. Можно привести множество таких примеров. Однако независимо от условий, на которых участники сделки договорятся проводить ее, оценщик обязан установить, сколько стоит проведение этой сделки.

А как быть с арендаторами, особенно если в процессе приватизации земельные участки были оформлены в долгосрочную аренду, а не выкуплены в собственность? На рынке право долгосрочной аренды что-то да стоит, так почему же арендатор не должен, по мнению названных специалистов, получить компенсацию за его нарушенные права при изъятии части земельного участка. Многие такие объекты уже много раз продавались и перепродавались на рынке объектов недвижимости (здания и сооружения следуют судьбе земельных участков, на которые имеется право долгосрочной аренды23), и это право учитывалось в рыночной стоимости объектов недвижимости. Как быть с этим правом? Ведь в постановлении Правительства Российской Федерации № 26224 указано учитывать «...также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах». Каких торгах? Сделки

23 «При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах» (пункт 6 постановления Правительства Российской Федерации «Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц» от 7 мая 2003 года № 262).

24 Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц : постановление Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 года № 262.

с объектами недвижимости осуществляются по-разному.

Остается еще много неясных, спорных вопросов, ответы на которые должна давать нормативная правовая база, которую необходимо оперативно актуализировать, постоянно расширять и обновлять, чтобы решать насущные проблемы, иначе планы по развитию регионов могут надолго остаться нереализованными.

Выводы

При определении планируемых затрат будущих периодов оценщику необходимо учитывать следующие основные виды работ:

1)установление собственников и арендаторов объектов недвижимости;

2) оценка компенсационных выплат собственникам или арендаторам земельных участков, то есть оценка реального ущерба, убытков и упущенной выгоды при выкупе или изъятии или временном занятии части земельного участка для государственных или муниципальных нужд, по сформированным и зарегистрированным объектам недвижимости, включая:

• определение размера реального ущерба, который состоит из рыночной стоимости объектов и расходов, которые собственник произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права;

• определение размера упущенной выгоды;

• определение размера убытков, которые несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;

3) определение стоимости работ по оценке изымаемого имущества;

4) определение стоимости экспертизы отчетов оценщиков в саморегулируемой организации, членом которой является оценщик, выполнивший отчет;

5) определение стоимости формирования объектов недвижимости (разделение существующего земельного участка на две или более части); разработка и согласо-

вание межевого плана; постановка на кадастровый учет каждой части земельного участка после его раздела на две или более части; определение стоимости регистрации изымаемых частей земельных участков и нового участка под построенным объектом; выдача собственнику нового кадастрового паспорта земельного участка на остающуюся часть земельного участка, в том числе сервитутов;

6) определение стоимости регистрации (перерегистрации) прав собственников на остающуюся у них часть земельных участков, в том числе сервитутов.

Все перечисленные работы являются ориентировочными и в первую очередь предназначены для планирования необходимых затрат на стадии проведения инженерных изысканий и разработки проектной документации. На стадии строительства все указанные виды работ будут подлежать уточнению по факту выполнения, как и другие работы, не рассмотренные в рамках настоящей статьи, так как каждый объект индивидуален.

Авторы считают, что отчет оценщика не является СМЕТОЙ (в том смысле, как это определено в методике МДС 81-35.2004), в нем представлены только стоимостные показатели, которые используются в главе 1 Сводного сметного расчета для планирования затрат будущих периодов. Срок жизни такого отчета не более 6 месяцев с даты составления отчета, а строительство объекта, как правило, начинается после 6 месяцев и более.

Авторы также полагают, что не все затраты, указанные в статье, должны возмещаться (перечисляться) собственникам (арендаторам), права которых были нарушены. Но из практики строительства известны примеры, когда собственник (арендатор) за свой счет в полном объеме выполнял все указанные виды работ и некоторые другие, например объединение нескольких земельных участков в один (это экономически более выгодно, чем работать с каждым по отдельности), а затем из него выделялась часть, которая подлежала изъятию; техническая и биологическая рекультивация земель сельскохозяйственного назначения, то есть соб-

ственник, нес прямые убытки. Возмещение таких затрат решалось в судах ввиду отсутствия плановых затрат по статьям расходов в Сводном сметном расчете, а строительство на это время было остановлено.

Исходя из изложенного считаем необходимым внести соответствующие изменения в постановления, методики, распоряжения, инструкции и другие нормативные акты, чтобы у исполнителей не возникало множество вопросов и замечаний по проектной документации, особенно в вопросах определения тех или иных планируемых затрат будущих периодов.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.

2. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.

3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

4. О внесении изменений в статью 45 части первой и в главу 25 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 27 декабря 2009 года № 374-ФЗ.

5. О государственном кадастре недвижимости : Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ.

6. О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию : постановление Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87.

7. Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц : утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от

7 мая 2003 года № 262.

8. Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) : утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256.

9. Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) : утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254.

10. МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительства на территории Российской Федерации» : принята и введена в действие с 9 марта 2004 года постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 5 марта 2004 года № 15/1.

11. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут : утверждены руководителем Федеральной службы земельного кадастра России 17 марта 2004 года.

12. Об утверждении цен и общественно необходимых затрат труда (ОНЗТ-96) на изготовление проектной и изыскательской продукции землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель : норматив утвержден приказом Роскомзема от 28 декабря 1995 года № 70.

13. Рекомендации Национального совета по оценочной деятельности Российской Федерации по критериям отбора юридических лиц, имеющих право на заключение договоров по оценке : утверждены Национальным советом по оценочной деятельности (НСОД). Приложение 4 : протокол от 10 сентября 2009 года № 4. иЯЬ: www.ncva.ru; http://www.ncva.ru/content/comitets/4291/

14. Научно обоснованная система земледелия Ленинградской области (рекомендации) : утверждены на совместном заседании Министерства сельского хозяйства РСФСР, отделения ВАСХНИЛ по нечерноземной зоне РСФСР, исполнительного комитета Ленинградского областного совета народных депутатов 29 декабря 1981 года. Протокол № 20.

15. Об утверждении калькуляций и тарифов на выполнение работ (оказание услуг)

по государственному техническому учету и технической инвентаризации объектов капитального строительства (нежилого фонда) : приказ ФГУП «Ростехинвентариза-ция - Федеральное БТИ» от 31 июля 2GG9 года № 124.

1б. Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области : [сайт]. URL: http://

www.gbr.ru/index.shtml?gosposhl

17. Башкатов В. С., Мышинская Е. В. Насущные вопросы и их решение при планировании затрат, связанных с выкупом, изъятием или временным занятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд // Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. 2010. № 11(303).

* * *

LAW FIRM

№»j nektorov, saveliev

& partners

+7 (495) б4б 81 7б

[email protected]

www.nsplaw.ru

ОБЗОР НЕКОТОРЫХ ПРАВОВЫХ ПОЗИЦИИ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО СОСТОЯНИЮ НА 09. 01. 2011

С. Савельев - партнер юридической фирмы «Некторов, Савельев и Партнеры»

А. Тарунтаева - юрист юридической фирмы «Некторов, Савельев и Партнеры»

I. Федеральное агентство по управлению государственным имуществом не вправе передавать находящееся в ведении Министерства обороны Российской Федерации недвижимое имущество третьим лицам, при отсутствии соответствующего распоряжения Министерства обороны Российской Федерации (учреждение «Управление Командования специального назначения» VS Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. Дело № 9495/10*)

Учреждение «Управление Командования специального назначения» оспорило в судебном порядке распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество), на основании которых была передана третьему лицу на праве хозяйственного ведения часть помещений в объекте недвижимости, находящемся в ведении воинских формирований, и выдано согласие Росимущества на реализацию третьим лицом этого объекта недвижимости.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (далее - ВАС РФ) поддержал позицию суда апелляционной инстанции, признавшего незаконными указанные распоряжения Росимущества. Он указал, что на объекте размещаются узлы связи и магистральные кабельные линии связи, которые в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ «О связи» являются недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности и используются для нужд обороны страны. Тот факт, что отсутствуют распоряжения Министерства обороны Российской Федерации о возможности отчуждения этого имущества, не свидетельствует о прекращении прав воинских формирований на спорные объекты недвижимости, поэтому выявленное несоблюдение Порядка высвобождения недвижимого военного имущества внутренних войск Министерства внутренних дел, войск гражданской обороны, воинских формирований и органов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 24 июня 1998 года № 623, влечет признание указанных распоряжений Росимущества незаконными.

II. Аукцион на право заключения договора аренды государственного имущества может быть признан недействительным по иску заинтересованного лица, если в ходе его проведения были нарушены правила об открытости информации о торгах, а также если организатор торгов действовал за пределами предоставленных ему полномочий (Федеральное агентство по управлению государственным имуществом VS ООО «<ВояжТур». Дело № 7781/10)

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом обратилось в суд с иском о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды объектов недвижимости и о признании недействительным заключенного по итогам аукциона договора аренды.

Суды трех инстанций не обнаружили оснований для удовлетворения заявленных требований.

Продолжение на с. 64

* Подробнее с материалами дел вы можете ознакомиться на официальном сайте Высшего Арбитражного

Суда Российской Федерации. иЯ1_: http://www.arbitr.ru/