Влияние внешних воздействий на здания и сооружения Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Влияние внешних воздействий на здания и сооружения

1 2 Светлорусова А. М. , Горбачев С. А.

'Светлорусова Анастасия Михайловна /Svetlorusova Anastasija Mihajlovna - студент; кафедра архитектуры гражданских и промышленных зданий, факультет промышленного и гражданского строительства;

2Горбачев Сергей Алексеевич / Gorbachev Sergey Alekseevich - бакалавр, кафедра организации строительства и управления недвижимостью, факультет экономики, управления и информационных систем в строительстве, Московский государственный строительный университет, г. Москва

Аннотация: в статье анализируется оценка недвижимости для налоговых целей. Рассматриваются различные факторы в силу природно-географических и исторических причин на примере США, Австрии и других стран.

Ключевые слова: отрасль, экспертиза, земля, диагностика, картография, развитие, налог.

Стоит отметить, что специфика требований учета фактора экологии при оценке недвижимости для налоговых целей, например в США, меняется в зависимости от штата в силу природно-климатических и исторических причин. Так, в штате Калифорния существенно усилены требования по водообеспечению объекта недвижимости, и данная характеристика формирует значительный вклад в стоимость объекта, что оценщик должен учесть первоочередным образом. Глубина изучения объекта должна позволять дебетовые возможности объектов водозабора для обеспечения текущей и перспективной деятельности на участке. Во Флориде разрешения на эмиссию вредных веществ являются ключевыми в структуре стоимости объекта недвижимости. В зависимости от штата варьируется и степень обязательств по финансированию затрат, связанных с рекультивацией земельных участков в результате загрязнения вредными веществами. Salmon Bay Terminals v. Noble вынес решение о чрезвычайной значимости подробного описания загрязненных объектов при сделках с ними, поскольку только юридические значимые действия в виде перехода прав на объекты выявляют риски и степень взаимосвязи объекта и окружающей среды. Участие в этом могут принимать как госорганы, так и текущий, и прошлый собственник. В некоторых штатах (Аляска, Огайо, Массачусетс) текущий собственник может быть защищен статусом «добросовестного собственника имущества», ограждающего его от имущественных обязательств по компенсации ущерба при приобретении земельного участка, обстоятельства, загрязнения которого открылись после заключения сделки. При этом стоит учесть, что в оценочной практике США понятие оценки для целей налогообложения как отдельная дефиниция отсутствует, при этом и отождествления ее полностью с рыночной стоимостью также не происходит, однако конкретизируется в законодательных актах на уровне штатов и в судебных прецедентов.

В современной практике развитых европейских стран (Австрия, Германия, Швейцария) существует устойчивая система массовой оценки объектов недвижимости для целей налогообложения. Общими отличительными чертами данных систем являются:

1) высокая степень достоверности данных об объектах;

2) полнота сведений об объекте и оперативность их обновления;

3) обязательность оценки экономических, экологических и социальных факторов, влияющих на стоимость;

4) учет различных видов прав и обременений в отношении объектов недвижимости.

В этой связи влияние экологических характеристик местоположения, к примеру, в Австрии, рассматривается агрегировано относительно вида разрешенного

25

использования. При оценке объектов недвижимости, предназначенных для проживания людей и ведения непромышленной деятельности, экологический фактор отражает принцип «справедливой рыночной цены» (fair market value) и включается в оценочную модель непосредственно. Исследования, проведенные в Германии и Швейцарии, показывают, что влияние экологических факторов (шум, загрязнение воздуха) характеризующих объект недвижимости может формировать до 30% стоимости. Объекты промышленности в развитых странах оцениваются массовым способом, при этом построенная многофакторная модель достаточно полно отражает все правовые и экологические аспекты использования объекта оценки текущим образом.

В Российской Федерации производственные предприятия, являясь крупнейшими налогоплательщиками, привнесли в местные бюджеты за 2015 год более 108 млрд рублей в виде платежей по земельному налогу, при этом ключевые предприятия отраслей являются и главными эмитентами экологических загрязнений [1].

Литература

1. Инновационное развитие экономических систем в условиях глобализации: коллективная международная монография / Под общей редакцией д-ра эк. наук, проф. Е. Н. Камышанченко, к-та экон. наук, доц. Ю. Л. Растопчиной. Белгород: ИД «Белгород» НИУ «БелГУ», 2014.

Методологическая оценка недвижимости

1 2 Светлорусова А. М. , Горбачев С. А.

'Светлорусова Анастасия Михайловна /Svetlorusova Anastasija Mihajlovna - студент; кафедра архитектуры гражданских и промышленных зданий, факультет промышленного и гражданского строительства;

2Горбачев Сергей Алексеевич / Gorbachev Sergey Alekseevich - бакалавр, кафедра организации строительства и управления недвижимостью, факультет экономики, управления и информационных систем в строительстве, Московский государственный строительный университет, г. Москва

Аннотация: в статье анализируется методологическая оценка проведения экспертизы недвижимости. Рассматриваются стандарты и рекомендации профильных министерств, ведомств, а также некоммерческих саморегулируемых организаций. Ключевые слова: платеж, отрасль, экспертиза, земля, диагностика, картография, развитие, налог.

Стоит отметить, что платежи за негативное воздействие, как и в России, на окружающую среду являются неналоговыми, соответственно, данная плата не может быть взыскана в бесспорном порядке. Отсутствие начисления пеней за данные платежи отражается в несвоевременности их уплаты, а порой и полном игнорировании. Этому кстати также способствует далеко не совершенная деятельность контрольных и надзорных органов по предупреждению и рассмотрению экологических правонарушений. Необходимо создание четкого и действенного методического обеспечения осуществления надзора и проведения проверок исполнения законодательства в экологической сфере. Способствовать изменению сложившейся ситуации будет тесное взаимодействие с общественным надзором в области природоохранной деятельности (волонтеров, дружинников).

По нашему мнению, справедливая интернализация внешних эффектов таких производств при оценке для целей налогообложения (кадастровой оценке) земельных

26