CC BY
49
Information about the author
Kudryavtseva V.A., Post-graduate, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: 89086461787, e-mail: [email protected]; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074
УДК 332.69
УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ: ИННОВАЦИОННЫЙ ПОДХОД
В.В. Пешков, К.А. Токарева
Исследовано состояние жилищного строительства. Предложен инновационный подход к управлению развитием недвижимости на основе механизмов лэнд-девелопмента. Показано, что применительно к жилищному строительству лэнд-девелопмент направлен на развитие города и его территорий, внешнего облика, решения проблем землепользования и инфраструктуры, в том числе дорог, дренажных систем, систем водоснабжения, канализации, а также прочих объектов коммунального хозяйства.
Ключевые слова: недвижимость, земельные ресурсы, развитие города, управление развитием, лэнд-девелопмент, организационно-экономический механизм.
PROPERTY DEVELOPMENT MANAGEMENT: INNOVATIVE APPROACH
V.V. Peshkov, K.A. Tokareva
The article analyses current construction conditions. The author suggests an innovative approach to property development management on basis of land development. The article states that in terms of housing land development focuses on urban development, exterior issues, land-use problems and infrastructure including roads, drainage systems, sewerage and other facilities of public service.
Key words: property, land resources, urban development, development management, land development, organizational economic mechanism.
Жилищное строительство является одной из самых актуальных сфер национальной экономики. В годы экономических реформ и последующие годы обеспечение жильём стало значительно отставать как от достигнутых в прежние годы темпов, так и от общемировых стандартов. Темпы и качество возведения жилья не позволяют рассчитывать на востребованные обществом результаты.
В 2011 году на территории области предприятиями и организациями, а также населением построено 751,3 тыс. кв. метров общей площади жилья (рис. 1), в т. ч. предприятиями (без индивидуальных застройщиков) 538,9 тыс. кв. метров, что составляет 71,7 % от общего объема ввода жилья [1].
Жилищный фонд Иркутской области на 1 января 2011 года составил 51 870,5 тыс. кв. м. По состоянию на 1 января 2012 года в среднем по области с предварительным учетом обеспеченность жильем на одного жителя составляла 21,6 кв. м общей площади жилья.
Ввод жилья по годам, тыс. кв. м
Рис. 1. Динамика ввода жилья в Иркутской области
Планируемый объем ввода жилья в 2012 году составляет 870 тыс. кв. м или 115,8 % к уровню 2011 года, что приведет к увеличению обеспеченности жильем на одного жителя до 21,8 кв. м.
Таблица 1
Показатель 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Прогноз на 2012**
Ввод жилья, тыс. кв. м 331,1 575,1 584,9 602,2 628,1 751,3 870
в % по отношению к уровню прошлого года 109,5 173,7 101,7 103 104,3 119,6 115,8
Ввод жилья на 1 человека в год, кв. м 0,13 0,23 0,23 0,24 0,25 0,31 0,36
Площадь жилья, приходящаяся в среднем на одного жителя, кв.м 19,9 20,1 20,3 20,5 21,4* 21,6 21,8
*) Увеличение площади жилья, приходящейся в среднем на одного жителя, связано со снижением численности населения по Иркутской области, о чем свидетельствуют результаты Всероссийской переписи населения в 2010 году (численность населения по Иркутской области на 1 января 2010 года - 2 502,7 тыс. чел.; на 1 января 2011 года - 2 427,9 тыс. чел.)
**) В столбце 2012 г. расчет показателя в третьей строке выполнен с предварительным учетом жилищного фонда Иркутской области, равным 53 329,7 тыс. кв. м
Достижению плановых показателей призвана способствовать долгосрочная целевая программа Иркутской области «Стимулирование жилищного строительства в Иркутской области на 2011-2015 годы» (далее - Программа), утвержденная постановлением Правительства Иркутской области от 11 августа 2011 года № 249-пп. Программа включает в себя четыре подпрограммы:
- «Развитие комплексного малоэтажного жилищного строительства в Иркутской области на 2011-2015 годы»;
- «Территориальное планирование муниципальных образований Иркутской области на 2011-2012 годы»;
- «Развитие промышленности строительных материалов и стройиндустрии в Иркутской области на 2011-2015 годы»;
- «Кадровое обеспечение задач строительства Иркутской области на 2011-2015 годы».
В связи с окончанием 12 августа 2011 года установленного Министерством регионального развития РФ срока подачи заявок для участия в конкурсном отборе субъектов Российской Федерации в 2011 году мероприятия в рамках Программы не финансировались
и не реализовывались. В 2012 году планируемый объем финансирования по Программе составляет 4713,23 млн. рублей, в том числе:
- федеральный бюджет - 517,96 млн. рублей;
- областной бюджет - 450,55 млн. рублей;
- местные бюджеты - 272,14 млн. рублей;
- внебюджетные источники - 3472,58 млн. рублей.
Источники финансирования Программы стимулирования жилищного строительства в Иркутской области в 2012 году, млн. рублей
Рис. 2. Общий объем финансирования в 2012 году составляет 4713,23 млн. рублей
В 2012 году Министерством Регионального развития РФ проводится конкурсный отбор в целях предоставления субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на реализацию мероприятий региональных целевых программ развития жилищного строительства в рамках подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы. Планируемое финансирование Программы из федерального бюджета будет уточняться по результатам участия Иркутской области в конкурсном отборе.
По направлениям расходования в 2012 году средства распределяются следующим образом:
- программные мероприятия - 2336,5 млн. рублей;
- подпрограмма «Развитие комплексного малоэтажного жилищного строительства
в Иркутской области на 2011-2015 годы» - 814,7 млн. рублей;
- подпрограмма «Территориальное планирование муниципальных образований
Иркутской области на 2011-2012 годы» - 225,32 млн. рублей;
- подпрограмма «Развитие промышленности строительных материалов и стройин-
дустрии в Иркутской области на 2011-2015 годы» - 1325,71 млн. рублей;
- подпрограмма «Кадровое обеспечение задач строительства Иркутской области на
2011-2015 годы» - 11 млн. рублей.
Следует особо отметить, что стоимость жилья должна находиться в пределах приемлемой итоговой стоимости строительной продукции для потребителя. Так цены на первичном рынке жилья эконом-класса в начале 2012 г., по данным Ассоциации строителей России, составляли за квадратный метр: в Москве - 145-153 тыс. руб. (при расчетной себестоимости строительства 61 тыс. руб.), в Санкт-Петербурге - 76-86 тыс. руб. (50 тыс. руб.), в других областных городах - от 56 тыс. руб. в Екатеринбурге - до 37 тыс. руб., в Казани - при расчетной себестоимости в среднем от 40 до 29 тыс. руб. При этом в Москве до недавнего времени доходы девелоперов составляли 100 %, инвесторов 100 %, поставщиков цемента - 100 %, поставщиков других строительных материалов - до 40 %. У строителей (генподрядчиков) прибыль была существенно ниже - до 18-25 % [2].
Одной из причин, сдерживающих жилищное строительство, является проблема обеспечения строительства земельными ресурсами.
Проведенный анализ содержания земельных отношений в процессе капитального строительства позволяет выделить следующие особенности:
1) последовательный и детальный государственный контроль, осуществляемый на всех стадиях строительства. Госконтроль выступает в экспертной, оценочной и надзорной формах, имея не рекомендательный, а запретительно-разрешительный характер;
2) длительность земельных отношений в строительстве, имея в виду, что не только отвод земли и получение разрешения на строительство могут растянуться более, чем на три года, но и сам процесс строительства, ввода в действие и дальнейшая эксплуатация капитального объекта займет не один десяток лет;
3) преемственность земельных отношений в строительстве, выражающаяся в строгой последовательности их выстраивания и оформления;
4) законодательная закрепленность форм земельных отношений, складывающаяся между участниками строительной деятельности;
5) превентивный характер государственного регулирования земельных отношений, выражающийся в упреждающем контроле будущих параметров строительных процессов с точки зрения влияния на земельные ресурсы и состояние их собственников;
6) множественность и разнокачественность участников земельных отношений, складывающихся в процессе строительства. К их числу относятся не только государственные органы и органы местного самоуправления, надзорные и контрольные инстанции, кредитно-финансовые учреждения, инвестиционные фонды и другие виды инвесторов, застройщики и подрядчики, поставщики строительных материалов, деталей и конструкций, консалтинговые, оценочные и инжиниринговые компании, проектно-сметные бюро и организации, потребители строительной продукции;
7) участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в формировании параметров земельных отношений, включающих влияние на допуск застройщика к земельному ресурсу;
8) информационная прозрачность изменения статуса земельных ресурсов и характера вовлечения его в хозяйственный оборот. Особое значение имеет информированность лиц, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия их земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Устойчивый характер указанных тенденций свидетельствует о безусловном кризисе сформированной модели управления строительным рынком недвижимости.
Для их преодоления в нынешних условиях объективно востребовано решение следующих взаимосвязанных проблем:
первая - активизация всех процессов, обеспечивающих эффективное функционирование инвестиционно-строительной сферы национальной экономики, включая недопущение разорения и, как следствие, исчезновения значительной части строительных организаций с их трудовым и производственным потенциалом;
вторая - создание адекватной государственной жилищной политики, в основе которой нормализация, в первую очередь, земельных отношений, следование стратегическим приоритетам развития, обеспечение баланса интересов участников строительства, разработка бюджетов развития и др.;
третья - формирование практически заново материально-технической базы отечественного строительного комплекса в целом (в интересах всего общества) с учетом сохранения и в последующем укрепления позиций национальной экономики в структуре мирового хозяйства.
Решение первой проблемы возможно только при эффективной перестройке в законодательном порядке большинства существующих в настоящее время производственно-экономических отношений в сфере инвестиционно-строительной деятельности, начиная от внесения кардинальных изменений в земельные отношения и заканчивая формированием
обеспеченного рыночного спроса и предложения на отечественном строительном рынке, что станет возможным, если только он освободится от монополизма, лоббизма, использования административного ресурса в интересах узкого круга лиц.
Вторая проблема - создание и реализация основ эффективной государственной жилищной политики. Несмотря на национальный проект по доступному жилью, доступность (соотношение доходов населения к ценам на квартиры) последние годы неизменно падала и гражданин России даже с месячным доходом 50-60 тыс. руб. имел мало шансов приобрести городскую квартиру на местном рынке недвижимости в обжитых и удобных для проживания и работы населенных пунктах. Во многом это обусловлено тем, что в стране существует дефицит земельных площадей для строительства. Это объясняется тем, что при нынешней ситуации земля стала объектом бесконтрольных спекуляций. Собственники земли, владеющие тысячами гектаров, не скрывают, что выводят свою землю на рынок мелкими порциями, чтобы удерживать ситуацию в дефиците, позволяющем им получать сотни процентов дохода при ее продаже. Следствием сложившейся ситуации при низком платежеспособном спросе населения являются малые объемы строящегося жилья. С учетом изложенного крайне необходима новая системная жилищная политика, направленная на создание эффективных, взаимосогласованных и сбалансированных экономических интересов участников строительства.
Третья проблема - формирование практически заново материально-технической базы отечественного строительного комплекса. Именно так должен стоять вопрос вследствие того, что на ее развитие в предшествующие годы (после 90-х годов прошлого века) тратились незначительные инвестиционные ресурсы (всего около 3,5 % от общего объема капитальных вложений по экономике в целом), хотя, учитывая изношенность предприятий производственной базы и практически полное отсутствие прироста ее основных фондов (в пределах всего 0,9-1,5 % в год), на ее развитие, как показывают предварительные расчеты, требуется в 4 раза больше инвестиций, чем затрачивается в настоящее время, т. е. 14-16 % от общего объема инвестиций, затрачиваемых в национальном хозяйстве.
Учитывая особенности земельных ресурсов в любом обществе, где действует земельный рынок, необходимы правила, по которым бы он функционировал. Эти правила устанавливает государство для земель всех категорий.
Оборот земли играет важнейшую роль не только для участников конкретных сделок, но и для общества в целом. При смене владельца (собственника) земли и ее пользователя общество должно выигрывать, ибо земля попадает в руки более умелого, более знающего и (или) лучше снабженного средствами производства лица. За счет этого отдача от ее использования в хозяйственном обороте увеличивается.
В то же время, как бы ни были важны установленные законом предписания и условия оборота земли, они не могут полностью заменить реальностей земельного рынка. Последний характеризуется не просто тем, что стороны свободно вступают в договорные отношения, но и тем, что условия договоров они устанавливают, хотя и в рамках закона, но по своей воле с учетом специфики и назначения земельного участка. И, прежде всего, это относится к цене. Цена является важным регулятором того результата, при котором земля попадает в хозяйственный оборот.
Анализ земельного рынка в современных условиях России показал, что последний развит недостаточно. Среди причин необходимо назвать следующие:
Во-первых, еще не закончился процесс приватизации сельскохозяйственной земли. Большое количество «земельных долей» сельских тружеников не выделено и их оборот ограничен. Кроме того, продолжается приватизация свободных земель, зачисленных в так называемые фонды перераспределения. При таких условиях купля-продажа земли и ее аренда на рыночных условиях не всегда возможна.
Во-вторых, как показали исследования [3], сельское хозяйство во многих регионах находится в тяжелом состоянии; оно не приносит достаточного дохода тем, кто трудится на земле. Соответственно оно становится мало привлекательным, что обуславливает ограниченный спрос на сельскохозяйственную землю.
В-третьих, основные объемы несельскохозяйственных земель остаются в публичной собственности: муниципальных властей, РФ, регионов. Эти собственники совершают сделки с землей, но во многих случаях - по предписанным представительной властью ценам. Сделки же с землей по «рекомендуемым» ценам не вполне отвечают понятию рыночных.
В-четвертых, недостаточное развитие земельного законодательства, что приводит к чрезмерному усложнению государственной регистрации сделок и прав на землю и некоторые другие организационно-правовые погрешности, сдерживающие распространение сделок с землей.
В-пятых, неполноценность информации на рынке недвижимости [4].
Множественность проблем земельных отношений в строительстве [5, 6], их разнокачественный и хронический характер обусловливает необходимость формирования концепции управления земельными отношениями как организационно-экономического механизма интеграционного типа.
Имея в виду, что любой строительный объект неразрывно связан с землей, можно предположить, что ее развитие и обустройство в результате осуществления строительно-монтажных работ в первом приближении составляет суть способа деятельности называемого девелопментом земли или лэнд-девелопментом. Управление земельными отношениями является основополагающим элементом процесса реализации инвестиционно-строительных проектов, определяя их конечную эффективность.
Основная цель лэнд-девелопмента в сложившихся условиях может быть определена в общем виде как капитализация земельного ресурса, осуществляемая путем разработки концепции будущей застройки, оформления прав на строительство и обустройство конкретного земельного участка.
Основным механизмом девелопмента земли, повсеместно применяемым в международной практике, является разукрупнение земельных участков. Разукрупнение (БиЬёт-бюД - это изменение совокупной ценности земельного участка на основе юридических, экономических и физических действий, которые девелопер должен выполнить, чтобы подготовить землю для девелопмента, как способа управления развитием недвижимости. Применительно к жилищному строительству разукрупнение целесообразно рассматривать, как неотъемлемую часть роста города, определяющую, каким будет его внешний облик, типы землепользования и инфраструктура, в том числе: дороги, дренажные системы, системы водоснабжения, канализации, а также прочие объекты коммунального хозяйства.
На каждом этапе развития градостроительных концепций появлялись новые проблемы. Это естественно требовало адекватных изменений правового регулирования в сфере девелопмента земли. Так, в настоящее время застройщикам приходится уделять гораздо больше внимания тому воздействию, которое их проекты могут оказать на условия жизни местного населения. Даже когда проекты соответствуют требованиям зонирования, девелоперам все равно приходится доказывать общественности, что эти проекты окажут благоприятное воздействие (или, по крайней мере, не навредят) на движение транспорта, состояние окружающей среды, школ, парков и других объектов общего пользования. Таким образом, если рассматривать проблемы лэнд-девелопмента с точки зрения развития города, необходимо принимать во внимание сложные взаимоотношения между частным и общественным сектором, которые связывают их в единое целое. Именно поэтому сущность двух основных задач лэнд-девелопмента следует сформулировать не только, как извлечение максимальной прибыли из проекта, но и как соблюдение интересов всех участвующих в проекте сторон (муниципальная власть, инвестор, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) и, прежде всего, конечного потребителя.
Администрации муниципальных образований, городов и девелоперы земли должны быть партнерами, поскольку девелопмент земли является основным способом создания возможностей для роста численности населения и рабочих мест в городах. Ответственность за развитие городов и их районов все больше и больше касается девелоперов.
В силу этого им следует заботиться не только о том, как добиться финансового успеха, занимаясь девелопментом участков, но и как обеспечить финансовое благополучие городов, в которых они ведут свой бизнес. В связи с этим рассмотрение сущности лэнд-девелопмента предполагает определение состава и характера взаимодействия его участников. Их рассмотрение целесообразно связать с режимом реализации проекта, так как проект, по определению, направлен на достижение цели создания и развития недвижимости при заданных ограничениях, среди которых выделяют как минимум сроки, бюджет и требуемый уровень качества.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Строительство и инвестиции в Иркутской области : статистический сборник / Иркутстат, 2012. 53 с.
2. Цены на первичном рынке жилья эконом-класса / информационные материалы Ассоциации строителей России, 2012.
3. Вахаев М.Х. Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка. СПб. : Изд-во «Юридический центр Пресс», 2006.
4. Оверчук А.Л., Мирошниченко С.Г. Правовое регулирование землеустройства и его развитие // Земельный вестник России. 2005. № 2.
5. Пешкова М.В. Исторические аспекты развития арендных отношений земли // Вестник ИрГТУ. 2012. № 11. С. 241-248.
6. Пешков В.В. Инновационные процессы в инвестиционно-строительной деятельности в условиях экономического кризиса // Вестник ИрГТУ. 2010. № 1 (41). С.99-103.
Информация об авторах
Пешков В.В., доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой «Экспертиза и управление недвижимостью», e-mail: [email protected]; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Токарева К.А., аспирант кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», e-mail: [email protected]; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Information about the authors
Peshkov V.V., Doctor of Economical Sciences, professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, e-mail: [email protected]; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
Tokareva K.A., Post-graduate, Department of Real Estate Expertise and Management, e-mail: [email protected]; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
