CC BY
40
целом и во всех территориально-административных объемов финансирования инвестиционных проектов образованиях, обеспечивающей расширение сферы и частными инвесторами.
Библиографический список
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации, № 190-ФЗ от 29.12.2004 г.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29.12.2004 г.
3. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству» (в ред. от 10.08.2007 г.) № 286 от 16.06.2004 г.
4. Федеральный закон РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений ФЗ РФ от 25.02.1999 г. №39-Ф3 (в ред. от 02.01.2000 г.)
5. Федеральная целевая программа «Жилище» на 20002010 годы. Утверждена постановлением Правительства РФ № 675 от 17.09.2001 г.
6. Пешков В.В. Потенциал развития как основа формирования стратегии управления инвестиционно-строительной сферой // Вестник ИрГТУ. 2008, №2. С.57-61.
7 Яськова Н.Ю. Развитие инвестиционно-строительных процессов в условиях глобализации. М., МАИЭС, ИПО «У Никитских ворот», 2009.
8. www.expert.ru
9. www.gks.ru
УДК 332.69
МОДЕЛИРОВАНИЕ ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ ЛИНЕЙКИ ЛЭНД-ДЕВЕЛОПМЕНТА В УСЛОВИЯХ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
В.В.Пешков1, Л.А.Ощерин2
Национальный исследовательский Иркутский государственный технический университет, 666074, г. Иркутск, ул. Лермонтова,83.
Поэтапно исследован проект лэнд-девелопмента в виде технологической линейки. Рассмотрены основные проблемы лэнд-девелопмента в аспекте вопросов жилищного строительства. Приведен алгоритм основных действий девелопера по выбору земельного участка. Ил. 1. Табл. 2. Библиогр. 6 назв.
Ключевые слова: девелопмент; инвестиционно-строительные проекты; инвестиционный бизнес; рынок земли.
MODELING OF LAND DEVELOPMENT PROCESS LINE UNDER CONDITIONS OF HOUSING CONSTRUCTION V.V. Peshkov, L.A. Oscherin
National Research Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk,664074.
The project of land development in the form of a process line is studied stage by stage. The main problems of land development are considered in the aspect of housing construction. The a Igorithm of developer's main actions when choosing a site is given. 1 figure. 2 tables. 6 sources.
Key words: development; investment and construction projects; investment business; land market.
Поскольку любой строительный объект неразрывно связан с землей, можно предположить, что ее развитие и обустройство в результате осуществления строительно-монтажных работ в первом приближении составляет суть способа деятельности, называемого девелопментом земли или лэнд-девелопментом. Управление земельными отношениями является основополагающим элементом процесса реализации инвестиционно-строительных проектов, определяя их конечную эффективность.
В российских условиях становления рыночных отношений, связанных с оборотом земельных ресурсов, отсутствием опыта решения правовых вопросов их
регулирования, производственная деятельность по освоению земельных участков является вторичной по отношению к организационному этапу получения правоустанавливающих документов.
В западной классической концепции девелопмен-та [1] под лэнд-девелопментом (Land development) принято понимать вид инвестиционного бизнеса, суть которого состоит в приобретении земельного участка, его освоении в целях повышения рыночной стоимости, подготовке проекта целевого использования земельного участка и продаже проекта инвестору, готовому приступить к строительству. Анализ российской специфики земельных отношений в процессе строитель-
Пешков Виталий Владимирович, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой экспертизы и управления недвижимостью, тел.: (3953) 405070; e-mail: pvv@istu.edu
Peshkov Vitaly, Doctor of Economics, Professor, Head of the Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3953) 4Q5Q7Q; e-mail: pvv@istu.edu
2Ощерин Леонид Афанасьевич, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: (3952) 405412, e-mail: expertiza@istu.edu
Oscherin Leonid, Associate Professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 4Q5412, e-mail: expertiza@istu.edu
ства показал, что, во-первых, развитие земельных участков не является прерогативой инвестиционного бизнеса и составляет стартовую основу строительного бизнеса; во-вторых, в большинстве случаев в жилищном строительстве приобретается не земля, а права на нее; в-третьих, далеко не всегда происходит инвестиционная перепродажа, так как застройщик продолжает реализовывать проект.
Технологическая
В целях выявления отечественных особенностей лэнд-девелопмента представим поэтапно проект лэнд-девелопмента в виде так называемой технологической линейки с указанием наименований этапов, проводимых работ, оказываемых услуг и результатов (табл. 1). Под технологической линейкой будем понимать последовательность работ (услуг), выполняемых при подготовке и реализации инвестиционно-строительного проекта лэнд-девелопмента.
Таблица 1
а лэнд-девелопмента
№ Этапы Работы Вид услуг Результаты
1. Определение или перепозиционирование проекта Оценка бизнес-идеи инвестора или исходного состояния проекта, разработка концепции проекта Инвестиционный аудит, экспресс-анализ Аудиторское заключение (экспертное мнение) с рекомендациями
2. Выбор адекватного земельного участка (территории) Поиск земельных участков под бизнес-идею или концепцию, приобретение земельных прав, подготовка документов и участие в аукционах Услуги земельно-правового инжиниринга и стратегического консалтинга Комплект документов на участие в земельном аукционе или проект договора купли-продажи (аренды, субаренды) земли, пригодной для проекта
3. Подготовка земельного участка (территории) для использования в проекте Межевание, оформление земельных прав, определение и изменение видов разрешенного пользования, организация инженерных, экологических и прочих изысканий Услуги земельно-правового инжиниринга и управления проектом Земельное дело, отчеты по инженерным изысканиям, выбор инженерных и ресурсных решений, оформление предварительных технических условий, паспорт участка
4. Обоснование инвестиций Исследования рынков и окружения, анализ конкуренции, определение потребностей, предварительные технико-экономические расчеты, подготовка сметы инвестора, оценка ожидаемых финансовых результатов Услуги стратегического консалтинга Концепция проекта, смета инвестора
5. Градостроительное планирование земельного участка Согласование с генеральными планами развития территорий, анализ инфраструктурного окружения, выбор решений, оформление технических условий на ресурсы, согласование обременений, исходно-разрешительная документация, подготовка проекта планировки и концепции генерального плана Услуги градостроительного планирования Проект внешнего архитектурно-художественного дизайна, концепция генерального плана, проект планировки, градостроительный план и схема планировочной организации земельного участка
6. Технико- экономическое планирование Разработка ТЭО и бизнес-плана проекта, анализ альтернатив, моделирование сценариев, выбор объектов, обоснование решений, разработка кредитно-финансовой политики, расчета сметы заказчика Консалтинговые и экспертные услуги Маркетинговые исследования, ТЭО, бизнес-план проекта, смета заказчика
7. Организация проектного финансирования Разработка схем проектного финансирования, обоснование банковского кредитования, формирование заемщика, подготовка пакета документов под банковский кредит, сопровождение кредита Услуги финансового менеджмента Организационно-финансовый план проекта
8. Привлечение инвестиций Маркетинг и операции на финансовых рынках, подготовка инвестиционных предложений и презентаций, продвижение проекта, продажа долей проектов Услуги финансового посредничества Инвестиционные предложения, инвестиционное соглашение с инвестором
9. Архитектурное проектирование Дизайн-проект, генеральный план, архитектурный проект, ландшафтный дизайн Услуги заказчика, услуги по управлению проектом, экспертные услуги Проектные документы
10. Инженерное проектирование Инженерные подпроекты на земельном участке и вне его (сети, ресурсы)
11. Рабочее проектирование Рабочий проект
12. Планирование ресурсов Организация ресурсного обеспечения проекта, включая выбор производителей и поставщиков ресурсов
13. Строительство Управление строительством
14. Эксплуатация объектов недвижимости Организация эффективного использования объектов Услуги управляющей компании Управленческая, бухгалтерская и финансовая отчетность
15. Ликвидация объектов недвижимости Исследование рынка, определение вариантов ликвидации Экспертиза эффективности вариантов ликвидации Освобожденный земельный участок
Отметим, что в табл.1 приведена полная технологическая линейка. Она применима для девелоперов, которые занимаются девелопментом земли и деве-лопментом зданий одновременно в рамках одного проекта. В настоящее время в России функционируют в основном именно такие девелоперы. Но в ряде регионов уже имеются организации, которые специализируются исключительно на девелопменте земли [2, 3, 4]. Это значит, что после приобретения и освоения участка, оформления правоустанавливающих документов на участок и разработки проекта его целевого использования, такой девелопер продает участок земли инвестору, готовому приступить к строительству. С этого момента для специализированных компаний, занимающихся лэнд-девелопментом, проект считается реализованным, а прибыль зафиксированной [5].
В России существует четыре основные проблемы земельных отношений в реализации инвестиционно-строительных проектов. Они были озвучены представителями крупных девелоперских организаций 19 сентября 2007 года в Москве на заседании «Роль лэнд-девелопмента в формировании рынка земли и рынка инвестиционных площадок в России». К сожалению,
обсуждаемые проблемы сохранили свою актуальность и в настоящее время.
К числу проблем земельных отношений относятся (табл. 1):
1. Непрозрачный рынок земли.
2. Сложные и трудоемкие процедуры согласования проектов и получения технических условий.
3. Неопределенность субъекта управления развитием и подготовкой территорий к застройке.
4. Неадекватность оценки городских земель и земельных участков требованиям развития недвижимости.
Проиллюстрируем их более подробно в табл. 2.
Кроме указанных в таблице проблем лэнд-девелопмента, рассмотренная технологическая линейка не может быть реализована в ряде случаев.
Во-первых, в случае отсутствия у продавцов документов на земельный участок. Особенно это касается стародачных мест. Для того чтобы приобрести участок, он должен находиться в собственности владельца не только фактически, но и формально. Значит, сначала продавцу придется привести документы в соответствие с действующим законодательством в целях заключения договора купли-продажи.
Таблица 2
Основные проблемы лэнд-девелопмента
Непрозрачный рынок земли
Текущая ситуация Предложения по изменению
Непрозрачный рынок земли, отсутствие банка данных о земельных ресурсах. Сложности приобретения площадок под развитие, в особенности по прямой сделке купли-продажи. Процедура требует много времени и дополнительных расходов. 1. Включение в хозяйственный оборот земли, которая находится в частных руках, но не используется по целевому назначению (норма об изъятии заброшенных и неиспользуемых земель на практике не работает). 2. Пригодными для строительства землями могли бы стать массивы земель из Фондов перераспределения районов, Фонда РЖС и др.
Сложные и трудоемкие процедуры согласования проектов и получения технических условий
Текущая ситуация Предложения по изменению
Известно, что, например, загородное жилищное строительство может развиваться только на землях поселений с разновидностью разрешенного использования - «ИЖС», либо на землях сельскохозяйственного назначения - «под дачное строительство». Процедура изменения вида разрешенного использования, изменение категории земельного участка, носит крайне сложный характер, требует серьезных вложений и занимает от 6 месяцев до 1,5 лет. 1. Необходимо разработать регламент для максимального упрощения процедур, связанных с согласованием инвестиционно-строительных проектов, и получением технических условий для застройщиков и девелоперов. 2. Районам необходимо провести зонирование территорий и определить зоны жилой застройки для ускорения последующей процедуры изменения категорий земель и вида разрешенного использования.
Неопределенность субъекта управления развитием и подготовкой территорий к застройке
Текущая ситуация Предложения по изменению
Отсутствуют критерии отбора компаний, реализующих национальный проект и занимающихся развитием территорий. Далеко не каждая инвестиционно-строительная компания способна возводить «доступное» жилье, не у каждого застройщика отработаны технологии поточного домостроения, не все готовы комплексно осваивать обширные территории и управлять процессом строительства, чтобы стоимость конечного продукта была приемлемой. Неспособность действующей системы административного управления развивать и готовить земли к застройке. 1. Разработать критерии, которым должна соответствовать организация для получения преференций, объемы и перечень которых также должны быть переменными в зависимости от степени вовлеченности организации в приоритетный национальный проект. 2. Подготовить меры, предусматривающие введение жесткого регламента освоения территорий инвесторами. 3. Сформировать адекватную статусу и масштабу национального Проекта структуру субъектов управления земельным ресурсом.
Неадекватность оценки городских земель и земельных участков требованиям развития
Текущая ситуация Предложения по изменению
Неустоявшийся подход к оценке земельных ресурсов, множественность рекомендаций. Несоответствие ставок земельного налога затратам города на создание системы улучшения земель. Отсутствие профессионально подготовленных кадров для оценки земельных ресурсов. 1. Привести систему оценок к международным стандартам, обеспечить уход от учета арендной практики в оценке земельных участков. 2. Провести реформу земельного и имущественного налогов. 3. Подготовить кадры в рамках программ профессиональной переподготовки.
* Этот шаг направлен на то, чтобы постараться избежать заболоченных земель, т.к. процесс получения разрешений на девелопмент таких территорий отнимает много времени. Также рекомендуется избегать сульфатных почв, которые разрушают бетон и каменную кладку Алгоритм основных действий девелопера при выборе земельного участка
Вторая сложность, с которой предстоит столкнуться самостоятельным покупателям, - сроки, в которые надо оформить бумаги, чтобы они сохранили свою действительность. Например, справка об отсутствии задолженности или наложения ареста на имущество, оценка БТИ или Земельного комитета действительны максимум месяц. Поэтому может случиться так, что к моменту рассмотрения дела в Регистрационной палате некоторые бумаги могут просто устареть.
Помимо вышеназванных, существует множество других сложностей. Их системное решение должно осуществляться в основных направлениях совершенствования земельной политики. В то же время реализация основных этапов технологической линейки предполагает осуществление системных и совершенно обязательных для исполнения действий. Таким
образом, сформирован алгоритм действий девелопе-ра при выборе земельного участка (рисунок).
Девелопер также должен учесть состояние внешней среды вокруг участка. Оценить общую политическую обстановку. Будет ли население возражать против нового девелопмента или оно поддерживает рост населенного пункта? Вписывается ли планируемый объект недвижимости в окрестности? Есть ли поблизости магазины, школы и парки? Если школы играют важную роль, то какова их репутация, и многое другое [6].
В зависимости от вида объекта состав действий может меняться, но указанные действия обязательно должны быть выполнены, в том числе для разработки концепции развития земельного участка под застройку.
Библиографический список
1. Preiser R.B. Can development be taught in the classroom? / Richard B.Preiser // Urban Land. 1999. № 7.
2. Яськова Н.Ю. Очерки экономической науки. Актуальные проблемы. Ч. I и II. М: МАГМУ, 2005-2006.
3. Яськова Н.Ю., Бакрунов Ю.О. Моделирование девелоперского бизнеса в современных условиях. М: МАИЭС, 2008.
4. Яськова Н.Ю., Бакрунов Ю.О. Идентификация особенно-
стей инвестиционно-строительнои деятельности в современных условиях// Вестник ГУУ. 2001.
5. ПеИзер Р., ФреИ А. Профессиональный девелопмент недвижимости / перевод с англ.; общ. ред. Карыхалин В.Г. М.: Первая Образцовая типография, 2003.
6. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. М.: АСВ, 2006.
УДК 658.15
ИННОВАЦИОННЫЙ ПОДХОД К СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ
1 9
В.Л.Пригожин1, В.И.Буньковский2
1Ангарская государственная техническая академия, 665835, Иркутская обл., г. Ангарск, ул. Чайковского, 60.
Национальный исследовательский Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Рассматривается совершенствование системы управления муниципальной собственностью в процессе инновационной деятельности. Выделены основные принципы управления муниципальной собственностью и определены инновационные направления совершенствования системы управления муниципальной собственностью. Ил. 3. Библиогр. 2 назв.
Ключевые слова: муниципальная собственность; система управления; принцип управления; инновационное управление собственностью.
AN INNOVATIVE APPROACH TO THE SYSTEM OF MUNICIPAL PROPERTY MANAGEMENT V.L. Prigozhin, V.I. Bunkovsky
Angarsk State Technical Academy, 60 Chaikovsky St., Angarsk, Irkutsk region, 665835. National Research Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
The article considers the improving of the municipal property management system in the innovation process. It distinguishes the main principles of municipal property management and identifies innovative courses to improve the municipal property management system. 3 figures. 2 sources.
Key words: municipal property; management system; management principle; innovative property management.
1Пригожин Вячеслав Львович, доцент кафедры экономики, маркетинга и психологии управления. Prigozhin Vyacheslav, Associate Professor of the Department of Economics, Marketing and Management Psychology.
2Буньковский Владимир Иосифович, доктор экономических наук, профессор кафедры управления промышленными предприятиями.
Bunkovsky Vladimir, Doctor of Economics, Professor of the Department of Management of Industrial Enterprises.
