CC BY
63
На наш взгляд, решая проблему защиты инвесторов от недобросовестных застройщиков, позиция ВАС РФ, изложенная в постановлении № 54, приведет к возникновению противостояния между налогоплательщиками, заключающими инвестиционные договоры, и налоговыми органами в части включения в налогооблагаемую базу денежных средств, полученных застройщиками от инвесторов. И каким образом будет складываться арбитражная практика по данному вопросу спрогнозировать на текущий момент не возможно.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будщем» : Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54.
СВЕДЕНИЯ ОБ АВТОРАХ
Ларина Ольга Петровна, кандидат технических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», Иркутский государственный технический университет, тел.: 89041369221
Козец Оксана Владимировна, генеральный директор ООО «Премиум-Аудит», г. Иркутск, тел.: (3952) 74-99-75
Larina O.P., Candidate of Technical Sciences, associate professor, Real Estate Expertize and Management Department, Irkutsk State Technical University, tel.: 89041369221
Kozets O.V., General Director, LLC "Premium-Audit", Irkutsk, tel.: (3952) 74-99-75
УДК 332.69
МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К РАЗРАБОТКЕ КОНЦЕПЦИИ ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ, КАК ОСНОВЫ ЛЭНД-ДЕВЕЛОПМЕНТА В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Л.А. Ощерин, М.В. Пешкова
Поэтапно исследованы методические подходы к разработке концепции инновационного развития территорий. Рассмотрены основные проблемы лэнд-девелопмента в аспекте вопросов жилищного строительства. Проведен анализ правового регулирования земельных отношений и исследована система факторов, влияющих на качество участка, как основы лэнд-девелопмента. Приведен алгоритм планирования развития земельного участка.
Ключевые слова: лэнд-девелопмент, правовое регулирование земельных отношений, инвестиционный бизнес, рынок земли, план участка.
METHODOLOGICAL APPROACH TO THE CONCEPT OF TERRITORIES INNOVATION DEVELOPMENT AS THE FOUNDATION OF LAND DEVELOPMENT IN
HOUSING CONSTRUCTION
L.A. Oshcherin, M.V. Peshkova
Step-by-step investigations have been carried out regarding methodological approach to the concept generation of territories innovation development. The major problems of land development have been given consideration in the aspect of housing construction complications. Legal regulations of land relationship are analyzed and the system of factors affecting a plot quality is studied as the foundation of land development. An algorithm is submitted to facilitate planning of a plot development.
Key words: land development, legal regulations of land relationships, investment business, land formal market, district plan.
В настоящее время низкий уровень доступности жилья для преобладающего большинства граждан является ничем иным, как следствием существующего системного кризиса в строительной сфере. При этом, изменение тенденции на противоположную не возможно осуществить в течение относительно короткого периода времени. Для активизации роста строительства жилья необходимы заделы для реализации новых эффективных проектов. Одной из проблем в этом направлении является земельный вопрос.
Анализ земельного рынка в современных условиях России показал, что последний развит недостаточно. Среди причин необходимо назвать следующие.
Во-первых, еще не закончился процесс приватизации сельскохозяйственной земли. Большое количество «земельных долей» сельских тружеников не выделено и их оборот ограничен. Кроме того, продолжается приватизация свободных земель, зачисленных в так называемые фонды перераспределения. При таких условиях купля-продажа земли и ее аренда на рыночных условиях не всегда возможна.
Во-вторых, как показали исследования [1], сельское хозяйство во многих регионах находится в тяжелом состоянии; оно не приносит достаточного дохода тем, кто трудится на земле. Соответственно оно становится малопривлекательным, что обуславливает ограниченный спрос на сельскохозяйственную землю.
В-третьих, основные объемы несельскохозяйственных земель остаются в публичной собственности: муниципальных властей, РФ, регионов. Эти собственники совершают сделки с землей, но во многих случаях - по предписанным представительной властью ценам. Сделки же с землей по «рекомендуемым» ценам не вполне отвечают понятию рыночных.
В-четвертых, недостаточное развитие земельного законодательства, что приводит к чрезмерному усложнению государственной регистрации сделок и прав на землю и некоторые другие организационно-правовые погрешности, сдерживающие распространение сделок с землей.
В-пятых, неполноценность информации на рынке недвижимости [2].
При анализе правового регулирования земельных отношений в строительстве необходимо принимать во внимание некоторые общие для них условия, оказывающие влияние на все виды сделок. Так, когда нормы земельного права преследуют общественные цели, они нередко оперируют категориями и разрядами земель, на которые разбита территория страны. Для целей регулирования частноправовых, экономических, по сути, отношений указанные нормы вводят дополнительное понятие - земельный участок. Это последнее понятие
опирается на бытовой термин, однако для ряда ситуаций бытового понимания данного термина оказывается недостаточно. Например, если на земельном участке находятся деревья и кустарники, то его могут назвать «лесом», а если он включает акваторию, то «водоемом». Здесь многое зависит от природных характеристик участка, а также от принятого или планируемого способа его использования.
Поскольку земельный участок под строительство нередко включает природные богатства разного рода, его правовой режим регулируется как земельным, так и некоторыми другими отраслями права, что рождает противоречивые и двусмысленные толкования правовых норм.
Любой строительный объект неразрывно связан с землей, ее развитие и обустройство в результате осуществления инвестиционно-строительного проекта в первом приближении составляет основу лэнд-девелопмента. Управление земельными отношениями является основополагающим элементом процесса реализации инвестиционно-строительных проектов, определяя их конечную эффективность.
Цена ошибки лэнд-девелопмента увеличивается в условиях ограниченности ресурсов, способных компенсировать убытки и упущенную выгоду. В связи с этим усиливается значение разработки адекватных сложности задач восстановительного роста и развития строительного рынка, методов инновационного развития территорий в контексте определения концепции их застройки. Общепринято планировку территории начинать с разработки маркетинговой концепции, принятия решений по поводу того, какие здания и сооружения будут в конечном итоге построены на сформированных участках. Конечным результатом являются размер, стиль и качество зданий, предопределяющих, каким образом должно производиться разукрупнение земли.
В то же время, как справедливо отмечает ряд экспертов [3, 4, 5], проект планировки подразумевает гораздо больше, чем эффективное с технической точки зрения расположение улиц и инженерных сетей. В недавнем прошлом девелоперы предпочитали наиболее экономически выгодный проект планировки - прямоугольную сетку. Однако с середины XX в. и особенно в начале XXI в. они стали отдавать предпочтение искривленным улицам и тупикам, учитывающим природные особенности территории. Лучшие проекты базируются и используют природную специфику, а проектная сетка может изгибаться, следуя очертаниям долин, холмов, рек, лесов и других особенностей ландшафта. Представители неоурбанизма продемонстрировали, что гибкая сетка улиц и небольшие кварталы не только более выгодны с экономической точки зрения, но и способствуют снижению интенсивности дорожного движения и облегчают доступ пешеходов к зданиям и сооружениям.
По окончании необходимых исследований и составлении основных планов специалист по землеустройству представляет девелоперу план участка с описанием нескольких различных подходов к развитию участка. План участка также должен включать в себя информацию, касающуюся целевого рынка, учитывать множество различных составляющих:
1) топографию;
2) геологию;
3) естественную растительность;
4) дренажную систему;
5) красивые виды и открытые участки;
6) открытые пространства частного и общего пользования;
7) использование земель на соседних участках;
8) сервитуты и ограничения;
9) дороги;
10) инженерные сети;
11) маршруты движения пешеходов, велосипедов и других транспортных средств: входы и выходы, тротуары и пешеходные дорожки;
12) информацию о рынке;
13) местоположение офиса продаж и парковки для посетителей;
14) шумовые барьеры и обеспечение неприкосновенности частной собственности;
15) типы зданий.
Планирование развития земельного участка показано на рис. 1. Анализ процесса проектирования, осуществляемого проектными организациями Иркутской области, показал, что он в значительной степени происходит методом проб и ошибок. Характер будущих пользователей и формы их взаимодействия со всеми элементами участка зачастую вообще не принимаются во внимание. При этом, сначала землеустроитель составляет чертеж, на котором должны быть отображены все ограничения и возможности, а также все особенности участка: видовые пространства, основные дороги, места доступа, реки и ручьи, леса и иные особые виды растительности, близлежащие участки, склоны, не пригодные для девелопмента, и заболоченные территории. Далее на основе бюджета землепользования, составленного девелопером в ходе анализа рынка, землеустроитель готовит несколько альтернативных планировок участка с указанием дорог, отдельных участков, схем дорожного движения, открытого пространства, мест отдыха и прочих дополнительных удобств.
Обеспечение заданных параметров конечных результатов лэнд-девелопмента вызывает необходимость отслеживания на протяжении всего этапа составления эскизных планов их соответствия маркетинговым и финансовым целям девелопера. При этом, как образно выразился И.И. Мазур [6], он должен мысленно проехать по каждой улице, проверить систему дорожного движения, пройти по всем домам, представляя себе, что он будет видеть из каждого окна. Для обеспечения ликвидности построенных объектов необходимо учитывать такие факторы, как красивые виды, ландшафты. Кроме того, следует обеспечить неприкосновенность частной собственности. Также девелопер должен представить, какими будут въезд на участок, игровые площадки и перекрестки. Словом, «прожить жизнь» в месте застройки.
На всем протяжении процесса проектирования участка девелоперы должны работать в тесном контакте с землеустроителями и анализировать эскизные планы, не ожидая, пока будут готовы окончательные чертежи. Зарубежный опыт показал, что наилучшие результаты дает работа в команде, поэтому подрядчик, инженер по гражданскому строительству, консультант по политическим вопросам (при необходимости) и сотрудники, занимающиеся продажами, должны как можно раньше принять участие в работе, регулярно производить рассмотрение эскизов альтернативных вариантов [4]. Также успешно зарекомендовал себя на практике как способ разработки плана - мозговой штурм, особенно перед завершением проектирования, когда специалисты по землеустройству работают вместе с представителями общественности, местными лидерами и прочими заинтересованными лицами, чтобы учесть их пожелания и предложения.
В случае принятия девелопером основных положений эскизного плана, землеустроитель готовит окончательную версию. Рассмотрение окончательного плана также происходит в несколько этапов. Поскольку план будет представляться городским властям для утверждения кадастрового плана (официальное утверждение городскими властями физической планировки и описания участков), на окончательном плане должны быть показаны границы, размеры и кривизна каждой улицы и каждого участка. Для проведения презентаций землеустроители обычно готовят план территории, на котором показаны предполагаемые положения зданий на каждом индивидуальном участке.
Кроме того, при получении исходно-разрешительной документации и для привлечения покупателей рекомендуется подготавливать макеты планировки.
По окончании подготовки основных планов и расчетов общей и чистой площади деве-лопмента, начинается собственно процесс проектирования. При этом, прежде чем землеустроитель начнет делать чертежи, целесообразно определиться:
1) на какой целевой рынок он ориентируется;
2) каким будет конечный продукт (в том числе размеры участков);
3) сколько приблизительно участков нужно будет выставить на продажу, чтобы сделать проект экономически целесообразным.
Для определения центральных элементов проекта рекомендуется на основных планах указывать части территории, пригодные для девелопмента, а также расположенные на участке важные элементы - озера, места произрастания взрослых деревьев и холмы. Исходя из физических особенностей участка и специфики рынка, девелопер должен решать, какие из них станут центральными элементами проекта. Например, ручьи вместе с поймами часто исключают из территории, пригодной для девелопмента, в связи с опасностью затопления, тем не менее, они могут стать лучшим дополнительным удобством данного участка. У девелопера есть выбор: он может обозначить пойму ручья как общее открытое пространство и запроектировать парк по обе стороны ручья или использовать эту территорию как дополнительное удобство для отдельных индивидуальных участков.
Обобщая вышесказанное, определим цель проектирования участка. Она, исходя из рыночных приоритетов лэнд-девелопмента, заключается в максимизации стоимости подготовленной земли с учетом планируемого темпа продаж и ограничений, налагаемых законодательством о зонировании. Участки, примыкающие к открытым пространствам или ручьям, а также участки, с которых открывается красивый вид, продаются по более высокой цене. Де-велоперы также могут получить больший доход, размещая объекты, характеризуемые более высокой плотностью (таунхаусы, жилые многоквартирные здания и дома, примыкающие к границе участка), рядом с основными достопримечательностями территории. Участки, которые удалены от этих объектов, будут продаваться дороже, если план будет составлен таким образом, чтобы была возможность доступа к ним с этих участков. Удачные идеи планировки и учета деталей ландшафта повышают стоимость, особенно если на них достопримечательности участка используются в качестве дополнительных удобств общего пользования. Например, городская площадь, на которую дома выходят своими фасадами, будет являться источником более высокой стоимости участков. У жителей будет доступ к площади и к примыкающим улицам, а у домов будет отличный вид из окна. Точно так же можно повысить стоимость, используя озеро или пруд.
Анализ практики показал, что если планируемое назначение участка будет по тем или иным соображением несовместимо с характером землепользования на соседних участках, проект почти наверняка вызовет недовольство местных жителей и будет сталкиваться с противодействием на открытых слушаниях, на которых принимаются решения об утверждении плана участка или о зонировании. Например, если на участок, с которым работает девелопер, выходят фасадами одноквартирные дома, то использование участка для любых целей, кроме строительства жилых одноквартирных зданий, будет встречать противодействие со стороны соседей. Хотя во многих случаях различное использование сопредельных участков бывает вполне уместным, девелоперу приходится обосновывать планируемый характер землепользования или плотность застройки.
О Информация о рынке недвижимости () Законодательная база
о
о-
Топография Геология Растительность Дренажная система Виды
Маркетинговая концепция
Состав и структура недвижимости на земельных участках
-о
Сервитута и ограничения Дороги и маршруты Инженерные сети
Соседство -о
Предложения по разукрупнению земли
о
Видовые пространства Места доступа Схемы дорожного движения Места отдыха О-
Проект планировки земельного участка
Бюджет землепользования
-о
Ландшафтные работы Правовая поддержка Слушания Презентации -о
Утвержденная схема расположения земельного участка органами местного самоуправления
Рис. 1. Планирование развития земельного участка
Многие участки жилого назначения граничат с главными улицами. Обычно земля, примыкающая к таким улицам, продается по ценам, в три-пять раз превышающим цены на землю для одноквартирных зданий. В этой связи девелоперу стоит подумать о том, чтобы отвести эту землю под здания коммерческого назначения или жилые многоквартирные здания. Однако, если на передней границе участка отведена слишком большая территория под многоквартирные здания или здания, содержащие торговые и офисные помещения, то при низкой активности на рынке существует риск того, что пустующая территория испортит впечатление при въезде на участок. Если территория на передней границе участка резервируется для будущего девелопмента, необходимо тщательно спроектировать въезд на жилую часть участка и провести рядом с въездом необходимые ландшафтные работы. Общей чертой многих разукрупненных участков является дорога, имеющая разделительную полосу с зелеными насаждениями и красивый ландшафт по сторонам. Перед въездом на участок целесообразно устанавливать постоянный указатель, однако в последнее время наметилась тенденция в сторону решений, более характерных для городской среды, когда въезд не выделяется и участок составляет единое целое с окружением.
В качестве альтернативы девелопменту коммерческой недвижимости, расположенной в линию, или расположению торговых галерей на углах участка многие девелоперы иногда располагают районные торговые центры в середине района на удалении от основных улиц, чтобы в районе выделялся некий центральный элемент. Если центр будет располагаться по соседству с каким-либо водным объектом или другими дополнительными удобствами, он станет популярным местом встреч жителей, что позволит повысить ставки арендной платы. Однако, как справедливо отмечают практики, необходимо убедиться в том, что торговые центры, которые не видны проезжающим автомобилистам, смогут привлечь достаточно покупателей, чтобы коммерческая деятельность, осуществляемая в этих центрах, была экономически выгодна [4].
Основываясь на приведенных характерных чертах концептуального подхода к развитию территории в рамках лэнд-девелопмента, осуществим факторный анализ качества земельных участков. При этом, под качеством земельного участка будем понимать комплексную характеристику его пригодности для целей инвестиционно-строительного проекта. Данная характеристика является в высокой степени важной, но нестандартной. Высокая норма рентабельности в проектах лэнд-девелопмента достигается лишь при достаточно «высоком» качестве земельного участка. «Высоким» оно является в тех случаях, когда удельный вес требуемых в проекте капитальных вложений в коммунальную инфраструктуру составляет не более 10 - 15 % полного объема капитальных вложений проекта. В ином случае норма рентабельности проекта существенно уменьшается.
Состояние коммунальной инфраструктуры прилегающего к земельному участку района можно оценивать как благоприятное только в том случае, если оно позволяет обеспечить проект требуемыми коммунальными ресурсами путем врезки в ближние коммунальные сети и строительства на земельном участке местной распределительной сети. В ином случае потребуется или строительство крупных объектов для производства коммунальных ресурсов на самом земельном участке, либо вне его, или крупные капитальные вложения в строительство магистральных сетей транспортировки ресурсов от удалённых источников.
Деятельность по обеспечению проекта коммунальными ресурсами (согласование с владельцами инфраструктуры технических и финансовых условий на подключение объектов проекта к внешним инженерным сетям) для девелопера является ключевой на этапе лэнд-девелопмента. Результат этой работы может, либо придать земельному участку необходимое «качество» для привлечения инвестора, либо заморозить, либо вообще закрыть проект.
Итак, к наиболее важным факторам, влияющим на качество земельного участка отнесем:
1) рынок сбыта и конкуренцию на выбранном рыночном сегменте;
2) местоположение и окрестности:
- доступ к главным городским объектам;
- качество окружающей среды;
- существующие дома и другие постройки;
- школы и церкви;
- парки, места отдыха и развлечений;
- дополнительные удобства;
- магазины;
- благоустройство мест общего пользования;
3) размер и конфигурацию земельного участка;
4) удобство доступа к участку и его просматриваемость;
5) условия на участке:
- уклоны;
- растительность;
- требующиеся работы по выравниванию или поднятию грунта;
- имеющиеся сооружения;
- гидрология и дренажные системы;
- токсичные отходы;
- свойства грунта;
- дикие животные, вымирающие виды;
- экологически чувствительная земля;
6) правовые ограничения:
- сервитуты на прокладку инженерных сетей;
- частные сервитуты;
- ограничение прав собственности;
- связанные с участком ограничительные условия;
7) наличие инженерных сетей:
- водоснабжение;
- канализация;
- электричество;
- газ;
- телефон;
- кабельное телевидение.
8)зонирование и правое регулирование:
- условия для девелопмента;
- взносы девелопера;
- сборы на содержание социальной инфраструктуры;
- будущие сборы;
- будущее расширение дорог;
- необходимая разрешительная документация;
- поддержка / сопротивление населения;
- процесс получения разрешительной документации.
Рис. 2. Система факторов, влияющих на качество участка, как основы лэнд-девелопмента
Система факторов, влияющих на качество участка, как основы лэнд-девелопмента показана на рис. 2.
В целях проведения анализа конкретного земельного участка качественные и количественные характеристики воздействия факторов могут ализироваться в зависимости от специфики проектов, приоритетов развития территорий и мотивации инвесторов. Также состав базовых факторов может расширяться по усмотрению девелоперов, землеустроителей и других участников строительства. В то же время необходимость их учета касается не только оценки качества и конечной стоимости участка, но и предопределяет функциональную модель лэнд-девелопмента, которая в свою очередь составляет объективную основу организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в жилищном строительстве.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Вахаев М.Х. Теория и практика регулирования земельных отношений в условиях рынка. СПб. : Изд-во «Юридический центр Пресс», 2006.
2. Оверчук А.Л., Мирошниченко С.Г. Правовое регулирование землеустройства и его развитие II Земельный вестник России. 2005. № 2.
3. Бакрунов Ю.О. Эволюция отечественного девелопмента, как фактор экономического роста II Предпринимательство, 2007.
4. Пейзер Р., Фрей А. Профессиональный девелопмент недвижимости : пер. с англ. I общ. ред. В.Г. Карыхалин. М. : Первая Образцовая типография, 2003.
5. Preiser R.B. Can development be taught in the classroom? I Richard B.Preiser II Urban Land. 1999. № 7.
6. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. М. : Экономика, 2004.
СВЕДЕНИЯ ОБ АВТОРАХ
Ощерин Леонид Афанасьевич, профессор кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», Иркутский государственный технический университет, e-mail.: expertiza@istu.edu, тел.: (3952) 40-54-12
Пешкова Мария Витальевна, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», Иркутский государственный технический университет, e-mail.: pvv@istu.edu, тел.: (3952) 40-50-70
Oshcherin L.A., professor, Real Estate Expert Assessment and Management Department, Irkutsk State Technical University, tel.: (3952) 40-54-12, e-mail:expertiza@istu.edu
Peshkova M.V., associate professor, Real Estate Expert Assessment and Management Department, Irkutsk State Technical University, tel.:(3952) 40-50-70, e-mail:pvv@istu.edu
