CC BY
215
Экономика
должны быть заранее методика их расчета.
сформированы и приведена
4. Выбор критериев эффективности должен быть основан на определении эффективности логистической стратегии, реализуемой в регионе.
Библиографический список
1. Джонсон Дж., Вуд Д.Ф., Вордлоу Д., Мэрфи-мл. Поль. Современная логистика / пер. с англ. / Дж. Джонсон, Дональд Ф. Вуд. 7-е издание. М.: Вильямс, 2005. 624 с.
2. Каточков В.М., Ватунина А.Д., Методология логистики взаимодействующих потоковых процессов / ЮжноУральский государственный университет, Челябинск
3. Муниципальное управление социально-экономическим развитием Маслянинского района Новосибирской области: Пилотный проект / под науч. ред. д-ра наук, проф. В.Н. Па-пело. Новосибирск: СибАГС, 2006. 407 с.
4. Уваров С.А. Управление цепями поставок: не только новые возможности, но и проблемы // Логистика. 2007. № 2. С.12-13
5. Уотерс Д. Логистика. Управление цепью поставок / пер. с англ. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. 156 с.
6. Бубнов С.А. Методика проектирования логистических предприятий на основе концепции РОМ [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://bestlog.Su/public/4.pdf
УДК 330.322.214
ЛЭНД-ДЕВЕЛОПМЕНТ КАК НОВОЕ НАПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ
Н.Ю.Яськова1, А.И.Ходов2
Московский государственный строительный университет, 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26.
Рассматривается девелопмент земли, который является основополагающим элементом любого инвестиционно-строительного проекта. Рассматривается понятие лэнд-девелопмент, задача которого правильно сформулировать концепцию будущей застройки на конкретном земельном участке с учетом имеющегося реального платежеспособного спроса, а также политика российских девелоперов по вопросам развития земли в условиях современного экономического кризиса и последующего восстановительного роста.
Ключевые слова: девелопмент; лэнд-девелопмент; инвестиционно-строительный проект; разукрупнение земли; инвестиционный бизнес.
LAND DEVELOPMENT AS A NEW TREND OF INVESTMENT AND CONSTRUCTION ACTIVITIES IN RUSSIA N.Yu. Yaskova, A.I. Hodov
Moscow State Building University
26, Yaroslavskoye Shosse, Moscow, 129337.
The article allows for land development that is a fundamental element of any investment and construction project. The object of the analysis is the concept of land development. The task of the last is proper formulation of the concept of future development in a particular area with regard to the available solvent demand, as well as the policy of Russian developers on the issues of land development under the conditions of the current economic crisis and subsequent recovery growth.
Key words: development; Land development; investment and construction project; land disintegration; investment business.
Понятие «девелопмент» (от англ. to develop -развивать, разрабатывать, раскрывать) в самом широком смысле используют для определения деятельности, предусматривающей качественные изменения в объекте и обеспечивающей, как правило, повышение его стоимости.
В зависимости от объектов развития на практике сформировалось несколько видов девелопмента:
девелопмент жилых многоквартирных зданий (residential development);
девелопмент офисных зданий (office development); девелопмент промышленных зданий (industrial development);
девелопмент зданий розничной торговли (retail
development);
девелопмент земли (land development) [1,3, 8]. Так как любой объект недвижимости неразрывно связан с землей, то можно сказать, что девелопмент земли (лэнд-девелопмент) является основополагающим элементом любого инвестиционно-строительного проекта (будь то жилой дом или торговый центр, точечная застройка или целый район), во многом определяющий результат проекта в виде полученной прибыли. Для российской практики это абсолютно новое понятие, требующее определения.
Под лэнд-девелопментом (Land development) в зарубежной практике принято понимать вид инвестиционного бизнеса, суть которого состоит в приобрете-
1Яськова Наталья Юрьевна, доктор экономических наук, профессор. Yaskova Natalia, Doctor of Economics, Professor.
2Ходов Александр Игоревич, аспирант. Hodov Alexander, Postgraduate Student.
С$1 Экономика
нии земельного участка, его освоении в целях повышения рыночной стоимости, подготовки проекта целевого использования земельного участка и продаже проекта инвестору, готовому приступить к строительству. Сводная структурно-логическая схема лэнд-девелопмента представлена на рисунке.
Что понимается под освоением земельного участка? Во-первых, это подготовка самого земельного участка как такового, то есть вырубка или пересадка зеленых насаждений, земляные работы по созданию необходимого рельефа на участке. Во-вторых, это подведение к границам участка коммуникаций, дорог и подъездных путей.
Главная задача лэнд-девелопмента - правильно сформулировать концепцию будущей застройки на конкретном земельном участке с учетом имеющегося реального платежеспособного спроса.
Основной механизм девелопмента земли - разукрупнение земельных участков. С технической точки зрения разукрупнение (subdivision) - это юридические и физические действия, которые девелопер должен выполнить, чтобы подготовить землю для реализации девелоперского проекта с определенной концепцией. Следовательно, можно утверждать, что разукрупнение земельных участков напрямую связано с ростом и развитием городов, определяет, какой будет их внешний облик, типы землепользования и инфраструктура, в том числе дороги, дренажные системы, системы водоснабжения, канализации, а также прочие объекты коммунального хозяйства [9].
Для российской практики особое значение имеет формирование адекватных процедур разукрупнения земли, при которых производится ее подготовка, предполагающая четыре этапа:
первый этап охватывает оформление правоустанавливающих документов на земельный участок (свидетельство о праве собственности или договор долгосрочной аренды земли) и определение концепции;
вторым этапом является работа с неподготовленной землей (вырубка или пересадка зеленых насаждений, земляные работы по созданию необходимого рельефа на участке);
на третьем этапе неподготовленная земля превращается в полуподготовленную (обычно это участки площадью от 8 до 40 га с дорогами и инженерными сетями, подведенными к границам участков);
результатом четвертого этапа является подготовленная (или разукрупнённая) земля, разделенная на участки под индивидуальное жилое строительство, а также участки коммерческого назначения площадью от 2 до 4 га, готовые для застройки [4, 5].
Такая последовательность обычно характерна для застройки больших свободных территорий. При выполнении менее масштабных проектов, а также при точечном девелопменте (infill development) третий этап обычно пропускают. В настоящее время это происходит все чаще и чаще: в уже сложившейся застройке с развитой инфраструктурой строят точечный объект и подключают его к существующим сетям.
Из вышесказанного следует, что правительства муниципальных образований, городов и девелоперы
земли должны быть партнерами, поскольку девелоп-мент земли является основным способом создания возможностей для роста численности населения и рабочих мест в городах. Поскольку ответственность все больше и больше относится к компенсации деве-лоперов, им следует концентрироваться не только на том, как добиться финансового успеха, занимаясь де-велопментом участков, но и как обеспечить финансовое благополучие городов, в которых они ведут свой бизнес [1, 11].
В каком состоянии находится лэнд-девелопмент в России? Лэнд-девелопмент в России на настоящий момент находится на недопустимо низкой стадии своего развития по трем основным причинам:
неэффективность национальной экономики в целом и фактически отсутствие ее стратегической ориентации с позиции развития и территориального размещения производительных сил;
отсутствие реального и доступного финансирования;
излишняя бюрократизация и коррупция.
Рассмотрим указанные причины более подробно.
Неэффективность экономики. Основной причиной развития земель всегда должны являться собственные высокодоходные промышленные предприятия, вокруг которых и будут формироваться объекты жилищного и гражданского назначения, дорожная сеть и прочая инфраструктура. В противном случае порядок разукрупнения территорий носит несбалансированный характер, принимает уродливые формы, очень далекие от идеальных. В этом случае просто непонятно, от чего отталкиваться лэнд-девелопменту. В России, как известно, основная часть промышленного производства основана на топливно-энергетическом комплексе при слаборазвитом материальном производстве. Так, доля ТЭК в ВВП России составляет 35%, тогда как, к примеру, в Канаде, одной из наиболее развитых в вопросах лэнд-девелопмента стран, - 5%. Напомним, что Канаду можно охарактеризовать как социально ориентированное государство с развитыми социальными приоритетами, касающимися заботы о населении, строительства доступного жилья (практически любая молодая канадская семья может приобрести качественное жилье за обозримый период времени и др.) В Канаде очень широко пропагандируется разработка градостроительных документов, генеральных планов, которые являются основой всего канадского лэнд-девелопмента.
Отсутствие реального финансирования. Проиллюстрируем проблему с помощью таблицы.
Из данной таблицы видно, что годовая капитализация строительной отрасли на душу населения в России почти в 3 раза меньше, чем в Канаде, и составляет 745 $/чел против 2 434 $/чел. А с учетом степени коррупции, можно смело утверждать, что реальная годовая капитализация строительной отрасли на душу населения в России почти в 5 раз меньше, чем в Канаде. По данным Transparency International, международной общественной организацией, возглавляющей всемирную борьбу против коррупции, Россия занимает 145 место в мире, Канада - 9 место [7, 11, 12].
СИ Экономика
Макроэкономические показатели России и Канады за 2007 год
Показатели за 2007 год Россия Канада
ВВП, млрд $ 2 086 1 274
Численность населения, млн чел. 140 31,4
ВВП на душу населения, $/чел. 14 900 40 573
Доля строительства в ВВП, % 5 6
Доля строительства в ВВП, млрд $ 104,30 76,44
Доля строительства в ВВП на душу населения, $/чел. 745 2 434
Место в международном рейтинге стран по коррупции 145 9
Итак, современную стадию развития лэнд-девелопмента в России мы кратко охарактеризовали. Но это не значит, что в России никогда не было примеров эффективного лэнд-девелопмента. На самом
деле было время, когда и слова-то такого в нашей стране никто не знал, а тем не менее, все принципы, на которых базируется современный лэнд-девелопмент, имели место во всех малых и больших городах России. Это период 1930—1990гг. Именно тогда центрами разукрупнения городских земель являлись промышленные предприятия, рядом с которыми строились жилые массивы, школы, детские сады, стадионы, магазины, бани, больницы, дворцы культуры, автозаправочные станции, парки культуры и отдыха и т.д. Именно этому и научил социализм приверженцев рыночного хозяйства.
Обратим внимание на закономерность: эффективный лэнд-девелопмент исчез из строительного комплекса так же, как и сократилось промышленное производство в экономике страны.
Так какую же политику должны вести российские девелоперы по вопросам развития земли в условиях современного экономического кризиса и последующего восстановительного роста?
Сводная структурно-логическая схема лэнд-девелопмента
C$1 Экономика
Сложившаяся в настоящий момент ситуация выглядит следующим образом:
падает доверие между хозяйствующими субъектами;
снижается реальный платежеспособный спрос на строительную продукцию;
потенциальные потребители строительной продукции становятся беднее и, как следствие, придирчивее, требовательнее;
из-за снижения спроса на строительную продукцию конкуренция среди девелоперов увеличивается.
Для успешной деятельности в таких условиях де-велоперам необходимо кардинальным образом изменить стратегию своего бизнеса. А именно, акцентировать внимание на адекватном развитии земель, то есть на лэнд-девелопменте.
До кризиса девелоперы искали сложившиеся прибыльные площадки под строительство с уже имеющимися коммуникациями, инфраструктурой, устоявшимся статусом и престижем района и строили на этих площадках дорогостоящее жилье. Спрос на такое жилье до кризиса был стабильным.
До настоящего времени все девелоперы руководствовались известным правилом, утверждающим, что главные три составляющие любой недвижимости - это местоположение, местоположение и еще раз
местоположение. В результате развитые районы развивались все больше и, как следствие, становились более дорогими и недоступными для большинства населения, тогда как неосвоенные земельные участки оставались неосвоенными [2, 6].
В условиях кризиса и в условиях восстановительного роста ради обеспечения реального платежеспособного спроса девелоперы будут вынуждены вкладывать средства в развитие слабоосвоенных территорий с применением более дешевых строительных технологий с целью удешевления стоимости жилья. При этом в условиях концентрации на проблеме повышения эффективности девелопмента могут быть реально соблюдены интересы как городских властей, так и конечного потребителя.
Именно по этому пути развивались и развиваются девелоперы Канады, США, Англии, Финляндии, Швеции, Дании и т.д. Как верно отметил известный американский девелопер Дональд Трамп: «Многие говорят, что главное в девелопменте - это местоположение, местоположение и еще раз местоположение. Но на самом деле нужно самому строить так, чтобы улучшить любое местоположение». Именно в этом видится главная задача лэнд-девелопмента и его миссия в условиях кризиса и восстановительного роста [10].
Библиографический список
1. Бакрунов Ю.Ю. Девелопмент: организационно-правовое регулирование. М: МАГМУ, 2006. 168 с.
2. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. М: АСВ, 1999. 563 с.
3. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. М: Экономика, 2004. 521 с.
4. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Управление проектами. М: Омега-Л, 2006. 664 с.
5. Мазур И.И., Шапиро В.Д. Инвестиционно-строительный инжиниринг: справочник для профессионалов. М: ЕЛИМА, 2006. 1216 с.
6. Степанов И.С. Экономика строительства. М: Юрайт, 2004. 620 с.
7. Крапин А.В. Информационно-аналитический бюллетень <^ДУ». М: ТЭКС, 2007. №142. 62 с.
8. Яськова Н.Ю. Очерки экономической науки. Актуальные проблемы. М: МАГМУ, 2006. 635 с.
9. Пейзер Р., Фрей А. Профессиональный девелопмент недвижимости / пер. с англ.; под общ. ред. Карыхалин В.Г. М: Первая Образцовая типография, 2003. 450 с.
10. Росс Д. Стратегии Дональда Трампа по инвестированию в недвижимость / пер. с англ.; общ. ред. Тригуб С.Н. М: Диалектика, 2008. 192 с.
11. Сайт федеральной службы государственной статистики: www.gks.ru
12. Информационно-аналитический портал «Индикаторы рынка недвижимости»: www.irn.ru
