CC BY
19
УДК 336.71:336.77:332.2
СУНАСЖ П1ДХ0ДИ ДО ОЦ1НКИ ЗАСТАВИ НА РИНКУ 1ПОТЕЧНОГО
Бдншського кредитування
©2018
ДУНАС Н. В.
УДК 336.71:336.77:332.2
Дунас Н. В. Сучасн пщходи до оцшки застави на ринку inoTe4Horo 6aHKiBCbKoro кредитування
У статт'1 розвинуто сучаснi тдходи до застосування метод'в оцнювання застави при здшсненш потечного кредитування банками Украни у пор'тянн'! з европейськими iнiцiативами щодо проведення такоi оцнки; розкрито змст полiтичних i регуляторних перешкод щодо 'тплемен-тацП заруб'жного досв'ду у втчизняну практику банмвництва при оцнц заставного майна; проведено анал'в сучасного стану ринку потечного кредитування банмв Украни на основi анал'ву динам'ши обсягiв видач потечних кредит'в за видами валют, а також здшснено iдентифiкацiю основних вид'в банмвських ризимв на ринку потечного кредитування; розкрито особливостi обл'шово-ф'тансовоi та юридично: функцй предме-т'взастави, що визначаютьринковуоцнкувартостiзабезпечення при видачпотечнихкредит'в позичальникам банмв;запропоновано перспек-тивт напрями вдосконалення оцнки заставного майна на ринку потечного кредитування Украни на основi застосування iнновацiй iз зарубжноi регуляторноi практики при органiзацii кредитного процесу банмв.
Кпючов'1 слова: банки, кредити, тотечне кредитування, ризики, варткть застави, функцп предмет'в застави, оцнка заставного майна. Рис.: 1. Табл.: 2. Шл.: 25.
Дунас Наталiя Володимирiвна - кандидат економiчних наук, доцент кафедри фiнансiв, банмвськоiсправи та страхування, Льв'вський навчально-науковий шститут ДВНЗ «Унверситет банмвськоiсправи» (просп. Т. Шевченка, 9, Льв'в, 79005, Украна) E-mail: ndunas28@ukr.net
УДК 336.71:336.77:332.2 Дунас Н. В. Современные подходы к оценке залога на рынке ипотечного банковского кредитования
В статье рассмотрены современные подходы к применению методов оценивания залога при осуществлении ипотечного кредитования банками Украины в сравнении с европейскими инициативами по проведению такой оценки; раскрыто содержание политических и регу-ляторных препятствий относительно имплементации зарубежного опыта в отечественную практику банковского дела при оценке залогового имущества; проведен анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования банков Украины на основе анализа динамики объемов выдачи ипотечных кредитов по видам валют, а также осуществлена идентификация основных видов банковских рисков на рынке ипотечного кредитования; раскрыты особенности учет-но-финансовой и юридической функций предметов залога, которые определяют рыночную оценку стоимости обеспечения при выдаче ипотечных кредитов заемщикам банков; предложены перспективные направления усовершенствования оценки залогового имущества на рынке ипотечного кредитования банками Украины на основе применения инноваций из зарубежной регуляторной практики при организации кредитного процесса банков.
Ключевые слова: банки, кредиты, ипотечное кредитование, риски, стоимость залога, функции предметов залога, оценка залогового имущества.
Рис.: 1. Табл.: 2. Библ.: 25.
Дунас Наталия Владимировна - кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов, банковского дела и страхования, Львовский учебно-научный институт ГВУЗ «Университет банковского дела» (просп. Т. Шевченко, 9, Львов, 79005, Украина) E-mail: ndunas28@ukr.net
UDC 336.71:336.77:332.2 Dunas N. V. The Modern Approaches to Estimating of Collateral in the Market of Mortgage Bank Crediting
The article considers the modern approaches to applying methods of estimation of collateral at implementation of mortgage crediting by banks of Ukraine in comparison with the European initiatives on carrying out of such estimation; the content of political and regulatory obstacles concerning the implementation of foreign experience in the domestic practice of banking in terms of estimation of collateral property is disclosed; an analysis of the current status of the mortgage crediting market of the Ukrainian banks is carried out on the basis of analysis of dynamics of volumes of mortgage credits by types of currencies, also the main types of bank risks in the market of mortgage crediting are identified; peculiarities of the accounting-financial and legal functions of collateral, which determine the market estimation of the cost of collateral when issuing mortgage credits to bank borrowers, are disclosed; prospective directions of improvement of estimation of collateral property in the market of mortgage crediting by banks of Ukraine are proposed on the basis of application of innovations from foreign regulatory practice at organization of credit process in banks.
Keywords: banks, credits, mortgage crediting, risks, value of collateral, functions of collateral, valuation of collateral property. Fig.: 1. Tbl.: 2. Bibl.: 25.
Dunas Natalia V. - PhD (Economics), Associate Professor of the Department of Finance, Banking and Insurance, Lviv Educational-Scientific Institute of the University of Banking (9 T. Shevchenka Ave, Lviv, 79005, Ukraine) E-mail: ndunas28@ukr.net
Уперюд трансформащ! баншвсько! системи Укра!ни за умов eK0H0Mi4H0i нестабкьносп, полiтичних дисбаланав, системних ризишв та регуляторних виклишв актуальним е переход П функ-цюнування на новий рiвень розвитку з урахуванням урошв фшансових криз. Стабкьшсть функцюнуван-ня банив, нарощення рiвня 1хньо1 капй^зацц та ресурсно! бази, оптимiзащя фшансових ризиюв, в^д-новлення здатност кредитувати потреби суб'ектш господарювання та громадян, здшснювати швести-
цшну дшльшсть е ключовими критершми розвитку баншвського бiзнесу. Кредитування, як основний ва-жкь нарощення активiв комерцшних банив та забезпечення прибутковост 1хньо! дiяльностi, потребуе Грунтовного перегляду дшчо! регуляторно!, методо-лопчно! та оргашзацшно! практик його здшснення, враховуючи фактори кредитних, операцшних, системних ризишв i ризишв лжв^дносп. Внасл^ок тд-вищення швестицшно! привабливосп ринку житла в Укра'М, порiвняно з депозитними вкладенням банив,
нових виклик1в зазнае сфера inoTe4Horo кредитуван-ня та нового витку актуальное^ набувають питання оцiнки вартостi застави.
С вдовий досвiд свiдчить, що застава е ефек-тивним фiнансово-економiчним шструмен-том ринково! економiки, що виконуе функцГ! перерозпод1лу ризикiв, забезпечення надшного за-хисту iнтересiв кредиторiв i е гарантiею вГдновлен-ня платоспроможност1 позичальникiв щодо виплати кредитiв. Однак вичизняш реалГ! доводять низький рiвень транспарентностi та прозоростi у сферi ринково! оцiнки вартостi житла та, в1дпов1дно, визначення обсягу кредиту залежно в1д реально'! вартостi застави та методiв оцiнки заставного майна за Нащональними стандартами. Циклiчнiсть розвитку шотечного ринку та банкiвського бiзнесу створюють додатковi розриви лiквiдностi та спричиняють висою кредитнi ризики у випадку вГдшкодування збиткiв за кредитними опера-цiями банкiв за рахунок реал1зацГ! заставного майна, як вторинного джерела повернення проблемних кре-дит1в. Тому однiею з найгострiших проблем у розвитку шотечного банк1вського кредитування в Укра!нi е об'ективна ощнка вартостi застави та вдосконалення процесу ощнки заставного майна при наданш шотеч-них кредитiв. Розроблення ефективних заходiв щодо розвитку ринку банк1вського iпотечного кредитування в УкраШ мае враховувати сучаснi мiжнароднi тен-денцГ! у ц1й сферi та лежати у площинi м'яко! адаптацГ! та зважено! ГмплементацГ! европейських положень щодо ощнки вартост1 застави, регулювання плато-спроможного попиту населення на шотечш кредити й покращання орган1зацГ! кредитного процесу.
Актуальн1сть ц1е! проблеми п1дтверджуеться професГйним Гнтересом до пошуку напрямГв !! ви-рГшення професГйними Гнститутами, регуляторами та асоцГацГями провГдних европейських кра!н, зо-крема НГмеччини. Так, найбГльш вагомими профе-с1йними розробками щодо регулювання кашталу та ощнки вартост1 нерухомост1 на европейському ринку Гпотечного кредитування вГдзначаеться Асо-щац1я Пфандбр1ф банк1в, як1 працюють 1з евробон-дами п1д заставу нерухомост1 (Association of German Pfandbrief Banks, VDP) [1; 2], бвропейська банк1вська Асощащя (European Banking Authority, EBA) [3], бвропейська Група Асощацш Незалежних Оц1нювач1в (The European Group of Valuers' Associations, TEGoVA) [4], бвропейська Федеращя Нерухомост1 (European Mortgage Federation) [5] та шш1 профес1йн1 шституцГ!.
Розвиток методичних шдход1в до оц1нки вар-тост1 заставного майна знайшов належне вГдобра-ження в наукових публ1кац1ях заруб1жних автор1в, а саме: В. Карберера (V Karberer, 2014) [6], А. Хесса та А. Холяхаусена (Andreas Hess & Dr Arne Holzhausen, 2008) [7], А. Бенвенут (Antonio Benvenuti, 2012) [8], К. Чакраборт1, М. Дж1мпелев1ч та А. Улука (Chiranjit Chakraborty, Mariana Gimpelewicz & Arzu Uluc, 2017)
[9], В. Мангюш (Vince Mangioni, 2016) [10], О. Вима-на (Oliver Wyman, 2017) [11], Ф. Бабкока (Frederic M. Babcock), Tepi Кршона (Terry V. Grisson), Ричарда Рат-^фа (Richard U. Ratcliff) та шших. ^yKOBi здобутки цих вчених зосереджено у сферi еволющ! розвитку пiдходiв щодо оцiнки вартостi заставного майна, роз-робки методичних пiдходiв та обгрунтування показ-никiв для ощнки реально! вартост iпотеки в кра!нах бвропи, трансформацГ! каналiв продажу шотечних кредитних продyктiв для позичальникiв банив.
Значний внесок у розвиток теоретичних i при-кладних аспекпв шотечного кредитування та ощнки вартост заставного майна в украшськш наущ та практицi здiйснили такi вичизняш економiсти, як: Н. Барiда [12], Т. Болгар [13], Д. Нехайчук та Д. Курт-бединов [14], Т. Орош [15; 16], Д. Огаджанян [17], П. Малолепши [18] та шшь У наукових працях цих ав-торiв детально вивчено сутшсть iпотеки, iпотечний механiзм, моделi органiзацiï iпотечного ринку, функцГ! та роль основних його суб'екпв, методи шотечно-го кредитування. Проте недостатньо висвиленими залишаються сyчаснi методи ощнювання вартостi заставного майна в^ддов^дно до мiжнародних стан-дартiв, потребують розробки перспективш напрями вдосконалення ощнки заставного майна на ринку шотечного кредитування Укра!ни на основi враху-вання фyнкцiй предмету застави, вартшних пiдходiв щодо !! оцiнки та застосування шновацш при оргаш-защ! кредитного процесу банкiв.
Метою ще! статтi е обгрунтування сучасних методичних пiдходiв щодо оцiнювання застави при здшсненш iпотечного кредитування банками Укра!-ни в порiвняннi з европейськими шщативами щодо проведення тако! ощнки на основi врахування поль тичних i регуляторних перешкод, банювських ризи-кiв та тенденцiй фyнкцiонyвання вичизняного ринку iпотечного банкiвського кредитування.
Cтрiмке зростання пропозицiй на ринку житла в Укра'М впливае на активiзацiю по слуг iпотечного кредитування банками Укра!ни та потребуе перегляду шдхдддв до оцiнки ринково! вар-тосп застави для попередження високих кредитних ризишв за такими кредитами. Зважаючи на висо-ку пропозицiю житла на первинному ринку, щни на житло поступово знижуються, хоча собiвартiсть бу-дiвництва залишаеться високою. Так, за даними На-цiонального банку Укра!ни на кiнець 2017 р. в Укра'М було введено в експлуатащю 4 ммьйони квадратних метри житла, що на 35% бмьше, шж за минулий рiк. В^пов^дно, кiлькiсть наданих дозволiв на буддвни-цтво зросла на 34% [1, с. 24]. Однак при збереженш високих темшв житлового бyдiвництва щни на вто-ринному ринку житла знизилися приблизно на 11% у доларовому етваленп (та на 16% у евро), що призво-дить до зниження ринково! вартост такого житла та переносить прюритети громадян на кушвлю житла
Б1ЗНЕС1НФОРМ № 4 '2018
www.business-inform.net
на первинному ринку новобудов. При цьому плато-спроможний попит на кушвлю житла забезпечуеться в основному громадянами, яи мають надходження або заощадження в iноземнiй валютi та не готовi збе-рiгати заощадження на депозитних рахунках банив через зниження рiвня 1хньо1' дохiдностi.
Oкресленi тенденци розвитку ринку житла в УкраМ зумовлюють активiзацiю кредитно! активностi банив у сферi iпотеки, що акцен-туе увагу на критичних моментах розвитку шотеч-ного кредитування, таких як оцшка вартостi забез-печення, щноутворення за iпотечними кредитами, оцшка та регулювання кредитних ризиив банив та формування вiдповiдних резервiв, адаптащя регу-ляторно! практики у сферi iпотечного кредитування вiтчизняними банками в^ддов^но до мiжнародних стандартiв та европейських тдходш.
Основнi показники розвитку ринку шотечного кредитування в Украiнi наведено в табл. 1.
Як видно з даних табл. 1, кредитна актившсть банив Украши упродовж 2014-2017 рр. зберкала не-значнi обсяги внасл^ок зниження платоспромож-ностi потенцшних позичальникiв, суттевих полiтич-них, системних i макроекономiчних ризикiв та висо-ко! вартостi кредитних ресурсiв в економщ краши. Обсяги iпотечного кредитування зростали також незначними темпами, при цьому прюритетним було кредитування в нащональнш валюта через значне ко-ливання курав iноземних валют щодо гривнi.
Ключовими чинниками коливання обсяпв бан-кiвського iпотечного кредитування за перюд 20142017 рр. виступала динамка курсу нащонально! ва-люти, виведення частини банив з ринку та низький рiвень 1хньо1 кашталiзащi, високий рiвень кредитних та операцшних ризикiв поряд iз вiдтоком ^ентських коштiв та загальним скороченням обсяпв кредитуван-
ня в нащональнш економщь Проте на инець 2017 р. обсяг нових шотечних кредитiв фiзичним особам ста-новив 963 млн грн, що на 54% бкьше, шж в аналопчно-му перiодi минулого року [1, с. 26]. Лидерами на ринку iпотечного кредитування упродовж 2014-2017 рр. були таи банки Украши, як: АТ «Ощадбанк» iз част-кою ринку 13%, АТ «Укрекамбанк» - 10%, АКБ «Аркада» - 6%, АКБ «Правексбанк» - 5%, ПАТ КБ «ПриватБанк» - 5%, АКБ «Укрсоцбанк» - 3% та ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» - 3% в^дпов^дно. Проте поступове пом'якшення доступу до шотечних кре-дитiв та рiвень привабливостi параметрiв iпотечного кредитування для позичальниив наразi залишаеться суттево низьким порiвняно з крашами бвропи, а рь вень регуляторних заходiв та пiдходiв щодо оцiнки вартостi забезпечення суттево рiзняться. Для порiв-няння iндикаторiв обсягiв iпотечного кредитування резиденив банками розвинених кра1н свiту на рис. 1 наведено показники обсягу шотечного кредитування на инець 2017 р. у крашах бвропи. Як видно з даних рис. 1, сукупний обсяг шотечних кредипв е найви-щим у Великобритании де вш складае 1,53 бiльйона евро; Шмеччина та Францiя входять у тршку лiдерiв розвинених кра1н, що активно шдтримують фiнансу-вання житла сво!х громадян, обсяги iпотечних кре-дитiв вiдповiдно складають 1,35 бкьйона евро та 927 мiльярдiв евро на инець 2017 р.
Румушя, Угорщина та Чехiя е крашами, в яких обсяги iпотечних кредипв е суттево меншими, нiж у тршщ лiдерiв, що пов'язано iз нижчим економiчним розвитком цих краш, недостатнiстю фiнансових ре-сурсiв, вищими процентними ставками за кредитами та, вкповкно, нижчим попитом громадян на шотеч-не кредитування внаслiдок недостатньо! платоспро-можностi.
Дослiдження показують, що обсяги шотечного кредитування до ВВП кра!н - члешв бвропейсько-
таблиця 1
1ндикатори розвитку ринку iпотечного кредитування в Украíнi упродовж 2014-2017 рр.
Показник 01.01.2014 р. 01.01.2015 р. 01.01.2016 р. 01.01.2017 р.
ВВП, млрд грн 1454,93 1566,73 1979,46 2383,18
Числ активи банш, млрд грн 1278,10 1316,85 1254,39 1212,81
Кредитний портфель банш, млрд грн 911,40 1006,36 965,09 996,21
1потечш кредити банш, млрд грн: 110,71 122,00 101,84 145,68
- у гривы 60,10 65,56 45,15 69,41
- у доларах США 42,97 50,79 53,40 67,23
- в шших шоземних валютах 7,64 5,65 3,29 9,04
Офщмний валютний курс, грн/дол. США 7,99 15,77 24,00 27,19
Середня процентна ставка за тотечними кредитами у гривы, % 18,5 16,9 11,8 12,4
Середня процентна ставка за тотечними кредитами в шоземшй валюту % 12,9 10,2 11,0 8,5
Джерело: складено за даними НБУ [19; 20].
Кратна
Румуыя Венгр1я Чех1я Польща Португал1я 1рланд1я Бельпя Нщерланди 1тал1я Швец1я Франтя Ымеччина Великобритаыя
I 13 522 I 13 688 37 999
■ 92 817
■ 94 563
■ 104 978 225 306 243 3
62
372 381 396 671
927 481
1 348 088
Ш 1 528 009
400 000
800 000
1 200 000
1 600 000 Млн евро
Рис. 1. Показники обсягу шотечного кредитування банмв для резиденлв у кражах €вропи (та Великобритании
на кшець 2017 р.
Джерело: складено за ^ Statista Portal [21].
го Союзу становлять 35%, натомiсть Укра!ни - лише 6,1%, що св^дчить про суттевий розрив у доступносп отримання житла у кредит та його сукупно! вартос-тi для позичальника. При цьому частка цього показ-ника 5-10% св^дчить про фрагментарний шотечний ринок, понад 20% - про передовий. Це пояснюеться тим, що в кра!нах - членах бС iпотечнi кредити ви-даються строком на 15-30 роив шд 4-10% рiчних. У деяких крашах бвропи вартiсть житлових кредипв для позичальникiв становить 3,5-4%, що, порiвняно з рiвнем iнфляцГi 3-3,5%, робить кредити фактично е безкоштовними, а переплати за шотеку фактично не-мае. Беручи до уваги критери вартостi та строковостi шотечних кредитiв для громадян Укра!ни, в^дзначи-мо, що переплата за шотечним кредитом у ПАТ КБ «ПриватБанк» (як лiдера у сферi кредитування для громадян) у нацюнальнш валюта, з першим внеском -в1д 25%, в^дсотковою ставкою - 17-19%, строком кредитування - 20 роив буде становити 270,4% [22]. При цьому, зменшення першого внеску можливе лише за умови надання додатково! застави. Тому ринок шотечного кредитування е одшею iз найбкьш чутливих сфер прояву нестабкьност вкчизняно! економки, тобто однiею з найбiльш ризикованих сфер фшансо-во-кредитно! дiяльностi в Укра'М.
Отже, проведений аналiз сучасного стану ринку шотечного кредитування банив Украши на основi аналiзу динамки обсяпв iпотечного кредитування та дгочих умов формування !хньо! вартосп для позичальника в порiвняннi з кра!нами бвропи дае можли-вiсть зробити висновок про необх^дшсть формування
ефективних заходiв щодо розвитку вкчизняного ринку iпотечного кредитування з урахуванням потреб позичальникiв щодо пом'якшення умов, забезпечення доступностi та зниження сукупно!' вартосп житла у кредит, з одного боку, та оптимiзащ! рiвня фiнансових ризикiв i прозорого формування резервiв банкiв тд кредитнi ризики завдяки належнiй ощнщ вартостi застави при кредитуванш житла та наближенню Нацю-нальних стандарпв оцiнки до мiжнародних критерив та кращо'! европейсько! практики, з шшого боку.
Oсобливостi здiйснення шотечного кредитування банками Укра!ни та оцшка критичних аспектiв використання застави як вторин-ного джерела виконання позичальником зобов'язань щодо виплати шотечного кредиту дають змогу видь лити особливосп оцшки вартостi застави. Так, за до-слiдженнями вiтчизняних науковщв, оцiнка реально! вартостi застави як шструмента покриття кредитних ризикiв повинна в^дбуватися з урахуванням най-бкьш вiрогiдного варiанта реалiзацГ! майна, вартшть застави оцiнюеться в момент укладення кредитного договору iпотеки, у разi невиконання позичальни-ком зобов'язань щодо повернення кредиту банк мае право реалiзувати майно без згоди позичальника за вартштю, що не в^повкае ринковiй, строк реалiзащi заставного майна повинен бути найкоротший з огля-ду на необхкшсть мiнiмiзувати ризики лiквiдностi банку [12, с. 54]. При цьому, вкповкно до дгочого законодавства Укра!ни, при передачi майна в заставу необхкна оцiнка його вартостi професшними оцi-
0
нювачами, яи мають бути акредитованими банком, мати хорошу дкову репутацiю, належний досвк ро-боти в банивськш сферi, страхування професшно! вiдповiдальностi та вкповкну спецiалiзацiю.
Практика свiдчить, що процес оцiнки заставного майна в УкраМ здiйснюеться згiдно iз регуля-торними постановами Нацiонального банку Укра-!ни, Законом Укра!ни «Про оцшку майна, майнових прав та професшну оцiночну дiяльнiсть» на основi використання Нацiональний стандартiв оцiнки майна [23]. Однак значш втрати банив за кредитними ризиками при шотечному кредитуванш за останнi роки свкчать про дисбаланс у методолопчних шдхо-дах щодо оцiнки вартосп заставного майна, зокрема щодо визначення його ринково! вартостi, суттевого 1х вiддалення вiд Мiжнародних стандартiв оцшки за-ставно! вартостi [17]. О^м того, при оцiнцi вартостi предметш застави мають враховуватися особливостi проведення кредитно! полiтики банкiв вiдповiдно до бiзнес-моделi банку та '!хнш вплив на рiвень катталь заци, прибутковосп й управлiння ризиками.
Першочергового значення оцшка вартостi пред-метiв застави набувае на етапах формування портфеля, !х авторизаци та оформленнi кре-дитних справ i видачi кредитш при реалiзацii кредитно! полiтики банкiв. Натомiсть на етапi адмшстру-вання та виплати iпотечних кредитш необхiдно конт-ролювати виконання боржником сво!х зобов'язань за договором, вiдслiдковувати стан забезпечення та змь ну його вартосп. Основним е те, що на завершальному етапi кредитного процесу при порушенш виконання позичальниками сво!х зобов'язань необхiдно поверта-ти кредит за рахунок реалiзацi! предмета застави, як правило, у судовому порядку. А у випадках отримання позитивного судового ршення здшснювати продаж майна на публiчних торгах. Саме на етат судових про-цесiв виявляеться серйознi прогалини в роботi мене-джерiв банку щодо заставного менеджменту, допущеш на етапi укладення договору застави чи перевiрки стану заставного майна, котрi зумовлюють ктотш про-блеми в реалiзацГi предмепв застави.
До основних проблем менеджменту банив у цш сферi належать [13, с. 52]:
+ перевiрка стану нерухомого iпотечного майна позичальника здшснюеться лише раз на рк, що не повнiстю може вкображати тен-денци змiни щодо його реально! вартосп; + пращвники банкiв неналежним чином став-ляться до питання якост проведення огляду предмета шотеки з порушенням правил тако! перевiрки на предмет доказiв якостi майна; + вiдсутнiсть порядку проведення внутршньо! оцiнки вартостi предмета застави за необхк-нiстю в разi пошкодження, перспективи вк-чуження, проведення реструктуризаци кредиту тощо;
+ питання належного страхування предметiв iпотеки не мае детально! систематизации а також вiдсутнiй належний контроль за строками та порядком перестрахування майна.
Зазначеш проблеми негативно впливають на результати оцшки предметш заставного майна та здатносп виручених кошпв вiд його реалiзацii по-кривати витрати позичальника за шотечним кредитом банку. Водночас банк зацкавлений мати реальну можливiсть повернути витрати за кредитом з вар-тост заставного майна пiсля його реалiзацi!, тобто основну суму боргу, вксотки, всi витрати, пов'язанi зi здiйсненням кредитно! операци, а також вкшко-дувати суму недоотриманого прибуток вк кредитно! операци [15].
Таким чином, оцшку застави необхкно здшснювати, виходячи з !! лквкацшно! вартостi з урахуванням строку ди кредитного договору та об'ективних ринкових умов реалiзацii майна на практищ. Так, незалежнi експерти з оцшки майна ре-комендують оцшювати вартiсть застави за лквкацш-ною вартштю, оскiльки в разi невиконання позичаль-ником умов договору продаж застави е вимушеним i вкбуваеться в дiючих умовах функцiонування ринку шотеки. А основною метою банку е якомога швидше отримання лквкних коштш для виплати кредиту, зменшення обсягу резервiв на покриття кредитних ризиив i покращання структури балансу. Лквкацш-на вартiсть оцiнки застави завжди е нижчою вк !! реально! ринково! вартостi з урахуванням фактора часу. Тому, за визначенням вкчизняних науковцiв, клю-чове питання оцшки лквкацшно! вартостi полягае в необхкносп встановлення мiнiмальноi величини ставки дисконтування щодо ринково! вартосп, яка е достатньою для майбутнього продажу заставного майна у визначений строк [14-16]. Отже, суттеву рiз-ницю у процесах застосування пiдходiв щодо оцшки вартосп заставного майна при шотечному кредитуванш банив вкображають функци оцшки предметш заставного майна - облково-фшансова та фшансо-во-юридична (табл. 2).
З огляду на функци оцшки вартост предметш заставного майна фахшщ банкiв мають можлившть самостiйно узгодити цiлi кредитора та позичальника щодо оптимального методу визначення вартосп майна та процесу його реалiзацii на ринку шотеки у сти^ строки з найвищою вигодою для обох сторш. Проте значний вплив на ефектившсть цього процесу здш-снюють регуляторш ризики та дкш iнiцiативи щодо адаптаци Нацiональних стандартiв оцiнки майна в Укра'М вiдповiдно до сучасноi европейсько! практики.
Досвiд функцiонування банив Укра!ни з перiод фiнансово! кризи свкчить, що в основi реалiзацii за-значених функцiй оцiнки вартосп предмета застави була ринкова вартшть, тобто на основi единого зна-
Таблиця 2
Функцп оцшки BapTOCTi npeAMeTÏB застави
Облшово-фшансова функщя npeAMeTÏB застави Фiнансово-юpидична функщя пpедметiв застави
Лiквiдацiйна ваpтiсть пpедметiв застави Ринкова ваpтiсть пpедметiв застави Оцшка пpедмету застави на основi договоpу
BapïicTb, виходячи з яко! банк-заставодержатель формуе резерв тд можливi втрати за кредитними опера^ями та вiдобpaжae позабалансову оцiнку предмета застави Вapтicтb, визначена за зви-чайними цiнaми на момент оцшки ризику даного кредиту в порядку, установленому законодавством Украши. Варлсть, яку зобов'язаний визначити оцшювач для мети забезпечення шотечного кредиту Цша виконання договору про заставу
Визначаеться банком-заставодержателем caмоcтiйно Визначаеться незалежним оцшювачем Визначаеться за згодою сторш при уклaденнi договору застави
Справедлива варткть предмета застави прийма-еться piвною i! pинковiй вapтоcтi або л^вщацмшй вapтоcтi предмета застави, тобто тш caмiй pинковiй вартостЬ помножешй на лiквiдaцiйний коефiцiент (Кл), piзний для piзних видiв застави (Кл = 0 ... 1) Оцшка вартост застави визначаеться множенням ринково! вартост предмета застави на коефщент дисконтування (Кд), вiдмiнний для piзних типiв застави (Кд = 0 ... 1)
Джерело: авторська розробка.
чення ринково1 BapTOCTi визначалися вартiсно-цiновi характеристики предмету шотеки.
Облiково-фiнaнсовa функцiя, виражена у визна-ченнi справедливо'! вартост предмета застави, заслу-говуе особливо!' уваги. СлГд вiдзнaчити, що справедлива вартшть предмета застави зпдно з мГжнародни-ми визначеннями наближаеться до визначення бази «очiкувaноï ринково! вapтостi» (Projected Market Value) [24], оскГльки передбачае врахування под!, яка повинна вГдбутися не на дату оцшки при завершенш на цю дату пеpiоду ринково! експозицГ! об'екта оцшки (як це здшснюеться при визначенш справедливо! та ринково! вартост об'екта застави), а упродовж 180 дшв пiсля дати оцшки. Такий тдид автоматично враховуе лкв^дшсть предмета застави, чого не ви-магаеться при визнaченнi ринково! та справедливо! вартосп. Це свiдчить про необгрунтовашсть пiдходу до визначення справедливо! вартосп застави через ринкову (або через лквГдацшну як похiдну вГд ринково!) вapтiсть. Бажання мaксимiзувaти справедливу вapтiсть предмета застави, що дозволяе максимГзува-ти обсяг кредиту та/або мiнiмiзувaти обсяг pезеpвiв шд кpедитнi ризики, породжуе можливостi максимь зацц ринково! вapтостi предмета застави. Це, своею чергою, впливае на фшансово-юридичну функцiю оцiнки пpедметiв застави на попередньому еташ кредитування, осюльки через мaксимiзовaну ринкову вартшть визначають величину оцiнки предмета застави в договоpi про заставу. Тому на практищ величина оцшки предмета застави визначаеться шляхом зменшення ринково! вартост предмета застави, ви-значено! у звiтi про оцшку, на вiдповiдний понижую-чий коефщент. Однак у пеpiод зростання цш на акти-
ви оцшка ринково! вapтостi пpедметiв застави мала лiбеpaльний характер. 1з можливих методичних шд-ходiв використовувалися тi, як давали мaксимaльнi числовi значення. До того ж, кредитна експаная банив зумовлювала постiйне зниження вГд'емно! piзницi мiж оцiнкою вapтостi предмета застави та його рин-ковою вapтiстю, що впливало на зменшення обсяпв pезеpвiв за кредитними ризиками банив через штуч-не завищення ринково! вapтостi у звiтaх про оцшку.
ВИСНОВКИ
Зapубiжний досвiд показуе, що найбкьш про-зорими та ефективними шдходами щодо визначення вартосп заставного майна з урахуванням ставки дисконтування до ринково! вартосп майна е модель оцшки довгострокових aктивiв (CAPM) i формула середньозважено! вapтостi кaпiтaлу (WACC) [9; 10; 17]. Однак використання цих тдходш потребуе ви-сокого piвня пpофесiонaлiзму оцiнювaчiв, сучасних aнaлiтичних моделей i програмного забезпечення, а також доступу до вГдповГдно! бази даних статистич-но! iнфоpмaцi!. На вiдмiну вГд зapубiжно! у вГтчизня-нiй баншвськш пpaктицi нaйчaстiше використову-еться доволi непрозорий, простий у методолог!! та суб'ективний «метод кумулятивно! побудови», який полягае в коригуванш безризиково! ставки з урахуванням експертних оцшок [17]. Застосування такого шдходу ставить тд сумшв коpектнiсть реально! оцшки вартосп заставного майна та служить додатковим фактором тдвищення ризиковост дГяльност банку через завищення вартост застави та ринков! спекуля-цГ!, що матиме негативний прояв при реалГзацГ! майна за лГквГдацГйною вартштю в подальшому. НатомГсть
сучасна мшнародна практика оцiнки заставного майна грунтуеться на використаннi так звано! заставно! вартостi (Mortgage Lending Value, MLV) [1; 6-8].
За визначенням зарубiжних аналiтикiв, заставна вартгсть суттево вiдрiзняеться вiд ринково!, осккь-ки передбачае незалежну фахову оцгнку майбутньо! реалiзацiИно'! вартостi майна на основi прогнозуван-ня майбутн1х тенденцгй ринку житла, з урахуванням довгострокових характеристик нерухомостг, регго-нальних умов функцгонування ринку iпотеки; поточного використання i вiдповiдних альтернативних ва-рiантiв використання майна. До того ж, спекулятивнг елементи не повиннг братися до уваги в розрахунку заставно! вартостг [8, с. 622; 24]. Кргм цього, за подходом, висвiтленим у Мiжнародних стандартах ощнки (International Valuation Standards, 2017), заставна вар-тiсть майна мае покривати суму коштгв, що надгйдуть вiд продажу предмета застави на ринку, за вирахуван-ням фшансових та операцiИних витрат, пов'язаних iз зверненням стягнення на предмет застави та його реалiзацiею, а також супутнк можливих втрат [25]. Таким чином, швидкгсть, комплекснiсть та цшсшсть застосування такого пiдходу до ощнки вартостг застави за гпотечними кредитами сприятиме уникненню розбiжностi в методах ощнки вартостг майна.
Отже, iмплементацiя зарубiжного досвiду що-до застосування сучасних шдходш до ощнки вартостг застави на ринку гпотечного банкгв-ського кредитування у вгтчизнянш банкiвськiИ прак-тицi мае грунтуватися на зваженiИ гармонiзацГ! дг-ючих положень Нацгональних стандартгв оцгнки майна з кращими зарубгжними практиками визначення реально! заставно! вартостг гпотеки з урахуванням ринкових тенденцгй. В основу визначення процедури гмплементацГ! цього пгдходу в дгяльнгсть вгтчизняних банкгв у сферг видачг гпотечних кредитгв та розробки вгдповгдних положень Нащонального банку Укра!ни щодо регулювання процесгв оцгнки доц1льно при-йняти до уваги думку та рекомендацГ! бвропейського банкГвського регулятора (European Banking Authority, 2015) [3]. Це дозволить подолати методологкш роз-бгжностг у формуваннг резервгв пгд кредитнг ризики банкгв, виключити спекулятивну складову в ринковгй щш застави, забезпечити прозоргсть, об'ективнгсть прогнозу ймовгрно! вартостг застави на весь пергод дГ! кредитно! угоди за гпотечним кредитуванням, а також здгйснити гармошзащю регуляторних процедур оцгнки вартостг заставного майна вгдповгдно до сучасно! европейсько! практики. Реалгзацш цих заходгв матиме позитивний вплив на пгдвищення ресурсно! здатностг вгтчизняних банкгв фгнансувати довгостроковг проекти кредитування житла в Укра-!нг та забезпечить транспарентнгсть та гнформацгйну прозоргсть на ринку гпотеки. ■
Л1ТЕРАТУРА
1. Association of German Pfandbrief Banks (VDP) (2016). The mortgage lending value - Sustainability since 1900. Questions & Answers. Berlin. 13 p. URL: https://www.ipav.ie/sites/ default/files/the_mortgage_lending_value_-_sustainability_ since_1900_ten_questions_and_answers.pdf
2. Association of German Pfandbrief Banks (VDP). Statement of Principles on the Mortgage Value of reality. URL: https:// www.pfandbrief.de/cms/_internet.nsf/0/6B0072DB7B704A07C 1257A6B003EE03D/$FILE/grundsatzpapier_englisch.pdf
3. European Banking Authority (2015). Opinion of the European Banking Authority on Mortgage Lending Value (MLV). 7 p. URL: https://www.eba.europa.eu/documents/10180/983359/ EBA-0p-2015-17+0pinion+on+mortgage+lending+value.pdf
4. The European group of Valuers' Associations (TEGoVA). European Valuation standards-EVS 2016. Automated Valuation Models (AVMs). 2016. p. 378. URL: https://www.tegova.org/ data/bin/a5738793c0c61b_EVS_2016.pdf
5. European Mortgage Federation - European Covered Bond Council (2017). Study on the valuation of property for lending purposes. 107 p. URL: https://hypo.org/app/uploads/ sites/3/2017/09/EMF-ECBC-Study-2017-FINAL.pdf
6. Karberer V. Property valuation for lending purposes under the European banking Union and EU directives / Association of German Pfandbrief Bank. 2014. 26 p. URL: http://www.pfand-brief.de/cms/_internet.nsf/tindex/en_71.htm?0penDocument &5B4F600122FDEAEFC12581160028D60B
7. Hess A., Holzhausen A. The structure of European mortgage market. Working Paper of Allianz Dresdner Economic Research. 2008 17 p. URL: https://www.allianz. com/v_1339498777000/media/current/en/images/wp_euro paeische_hypothekenmaerkte_eng.pdf
8. Benvenuti A. Financial and estimating indicators for assessment of mortgage lending value. 2012. XLI Incontro di Studio del Ce.S.E.T. P. 621-628. URL: https://www.fig.net/re-sources/proceedings/fig_proceedings/fig2012/ppt/ts05c/T S05C_benvenuti_6102_ppt.pdf
9. Chakraborty Ch., Gimpelewicz M., Uluc A. A tiger by the tail: estimating the UK mortgage market vulnerabilitie from loan-level data. Bank of England. Staff Working Paper No. 703 A. December 2017. 36 p. URL: https://www.bankofengland. co.uk/-/media/boe/files/working-paper/2017/a-tiger-by-the-tail.pdf
10. Mangioni V. J. The evolution of valuation for mortgage lending purposes // The 22nd Annual Pacific-Rim Real Estate Society Conference (Sunshine coast, Queensland. 17-20 January 2016. Australia). P. 1-12. URL: http://www.prres.net/pa-pers/Mangioni_Values_and_valuations_for_mortgage_lend-ing.pdf
11. Wyman O. European mortgage distribution. Changing channel choices. 2017. 92 p. URL: http://www.oliverwyman. com/our-expertise/insights/2007/mar/european-mortgage-distribution--changing-channel-choices.html
12. Барща Н. П. Оцшка вартост застави як складова системи управлшня кредитним ризиком банку. Ывестици: практика та досвщ. 2010. № 9. C. 52-55. URL: http://acadrev. duan.edu.ua/images/stories/files/2016-1/7.pdf
13. Болгар Т. М. Науково-методичш засади побудови моделi оцшки якост кредитного портфеля банку. A^eMi4-ний огляд. 2016. № 1. С. 50-59. URL: http://acadrev.duan.edu. ua/images/stories/files/2016-1/7.pdf
14. Нехайчук Д. В., ^тбединов Д. О. Оцшка заставного майна в cиcтемi кредитування. Проблемы материальной культуры - Экономические науки. 2009. URL: http:// dspace.nbuv.gov.ua/bitstream/handle/123456789/55305/21-Nekhaychuk.pdf?sequence=1
15. Сipош Т. О. Актуальн питання оцiнки вapтоcтi застави // Становлення та розвиток баншськоТ системи Украши в умовах ринкових перетворень в економiцi : Все-укр. наук.-практ. конф. до 30^ччя ф-ту баншського бiзнеcу Терноп. нац. екон. ун-ту (м. Тернопть, 21-22 травня 2008 р.). Теpнопiль : Терноп. нац. екон. ун-т, 2008. С. 89-90.
16. Сipош Т. О. Варткний пщхщ до визначення змкту застави. Проблеми i перспективи розвитку банювсько( системи Украни. 2007. Т. 20. С. 127-131. URL: http://essuir.sumdu. edu.ua/bitstream/123456789/55535/7/Sirosh_assessment1.pdf
17. Огаджанян Д. Оцшка заставного майна: реалп та перспективи. Чому УкраТш потpiбен новий Нацюнальний стандарт оцiнки. Forbes УкраТна. 23 ciчня 2017 року. URL: http://forbes.net.ua/ua/opinions/1427297-ocinka-zastavnogo-majna-realiyi-ta-perspektivi
18. Малолепши П. Оцiнкa неpухомоcтi з метою вста-новлення шотечноТ гарант Всник Нацонального унiверси-тету «Львiвська полтехнка». Серiя: Логстика. 2010. № 669. С. 93-98. URL: http://ena.lp.edu.ua/bitstream/ntb/7813/1/13.pdf
19. Нацюнальний банк Украши. Зв^ про фшансову стабтьшсть. 2017. 74 с. URL: https://bank.gov.ua/doccatalog/ document?id=60764561
20. Нацюнальний банк Украши. Рiчний Зв^ за 2016 р^. 145 с. URL: https://bank.gov.ua/doccatalog/ document?id=49064031
21. The Statista Portal. Total outstanding residential mortgage lending in selected European countries as of 2nd quarter 2017 (in million euro). URL: https://www.statista.com/ statistics/614792/outstanding-residential-mortgage-lending-europe-by-country/
22. Офщмний сайт ПАТ «Приват Банк». Житло в кредит. Умови 2018 року. URL: https://privatbank.ua/kredity/ zhilje-v-kredit
23. Постанова Кабшету Мiнicтpiв Украши «Про за-твердження Нацюнального стандарту № 2 «Оцшка нерухо-мого майна» вщ 28.10.2004 р. № 1442. URL: http://zakon.rada. gov.ua/cgi-bin/laws/ main.cgi
24. EeMAP. Energy efficient Mortgage Action Plan. Creating an energy efficient mortgage for Europe. White Paper: Preliminary Recommendations. - October 2017. 16 p. URL: https:// www.igbc.ie/wp-content/uploads/2017/10/EeMAP-White-Pa-per.pdf
25. RICS. International Valuation Standards Council (IVSC). International Valuation Standards 2017. URL: https:// www.roger-hannah.co.uk/uploads/red%20book-170725-023901.pdf
REFERENCES
"Association of German Pfandbrief Banks (VDP) (2016). The mortgage lending value - Sustainability since 1900. Questions & Answers. Berlin". https://www.ipav.ie/sites/default/files/ the_mortgage_lending_value_-_sustainability_since_1900_ ten_questions_and_answers.pdf
"Association of German Pfandbrief Banks (VDP). Statement of Principles on the Mortgage Value of reality". https:// www.pfandbrief.de/cms/_internet.nsf/0/6B0072DB7B704A07C 1257A6B003EE03D/$FILE/grundsatzpapier_englisch.pdf
Barida, N. P. "Otsinka vartosti zastavy yak skladova sys-temy upravlinnia kredytnym ryzykom banku" [Estimation of collateral value as a component of the bank's credit risk management system]. Investytsii: praktyka ta dosvid. 2010. http:// acadrev.duan.edu.ua/images/stories/files/2016-1/7.pdf
Benvenuti, A. "Financial and estimating indicators for assessment of mortgage lending value". https://www.fig.net/ resources/proceedings/fig_proceedings/fig2012/ppt/ts05c/T S05C_benvenuti_6102_ppt.pdf
Bolhar, T. M. "Naukovo-metodychni zasady pobudovy modeli otsinky yakosti kredytnoho portfelia banku" [Scientific and methodical principles of constructing a model for assessing the quality of a bank's loan portfolio]. Akademich-nyi ohliad. 2016. http://acadrev.duan.edu.ua/images/stories/ files/2016-1/7.pdf
Chakraborty, Ch., Gimpelewicz, M., and Uluc, A. "A tiger by the tail: estimating the UK mortgage market vulnerabilitie from loan-level data. Bank of England". Staff Working Paper, no. 703 A. December 2017. https://www.bankofengland.co.uk/-/ media/boe/files/working-paper/2017/a-tiger-by-the-tail.pdf
"EeMAP. Energy efficient Mortgage Action Plan. Creating an energy efficient mortgage for Europe. White Paper: Preliminary Recommendations. - October 2017". https://www.igbc.ie/ wp-content/uploads/2017/10/EeMAP-White-Paper.pdf
"European Banking Authority (2015). Opinion of the European Banking Authority on Mortgage Lending Value (MLV)". https://www.eba.europa.eu/documents/10180/983359/EBA-0p-2015-17+0pinion+on+mortgage+lending+value.pdf
"European Mortgage Federation - European Covered Bond Council (2017). Study on the valuation of property for lending purposes". https://hypo.org/app/uploads/sites/3Z2017/ 09/EMF-ECBC-Study-2017-FINAL.pdf
Hess, A., and Holzhausen, A. "The structure of European mortgage market" Working Paper of Allianz Dresdner Economic Research. 2008. https://www.allianz.com/v_1339498777000/ media/current/en/images/wp_europaeische_hypotheken-maerkte_eng.pdf
Karberer, V. "Property valuation for lending purposes under the European banking Union and EU directives" Association of German Pfandbrief Bank. http://www.pfandbrief.de/ cms/_internet.nsf/tindex/en_71.htm?0penDocument&5B4F60 0122FDEAEFC12581160028D60B
[Legal Act of Ukraine] (2004). http://zakon.rada.gov.ua/ cgi-bin/laws/main.cgi
Maloliepshy, P. "Otsinka nerukhomosti z metoiu vstanov-lennia ipotechnoi harantii" [Real estate valuation in order to establish a mortgage guarantee]. Visnyk Natsionalnoho uni-versytetu «Lvivska politekhnika». Seriia: Lohistyka. 2010. http:// ena.lp.edu.ua/bitstream/ntb/7813/1/13.pdf
Mangioni, V. J. "The evolution of valuation for mortgage lending purposes". The 22nd Annual Pacific-Rim Real Estate Society Conference. http://www.prres.net/papers/Mangioni_Val-ues_and_valuations_for_mortgage_lending.pdf
Nekhaichuk, D. V., and Kurtbedynov, D. O. "Otsinka za-stavnoho maina v systemi kredytuvannia" [Estimation of mortgaged property in the credit system]. Problemy materyalnoi kultury - Ekonomycheskye nauky. 2009. http://dspace.nbuv. gov.ua/bitstream/handle/123456789/55305/21-Nekhaychuk. pdf?sequence=1
Ohadzhanian, D. "Otsinka zastavnoho maina: realii ta perspektyvy. Chomu Ukraini potriben novyi Natsionalnyi standart otsinky" [Valuation of mortgaged property: realities and prospects. Why Ukraine needs a new National Standard
of Valuation]. Forbes Ukraina. 2017. http://forbes.net.ua/ua/ opinions/1427297-ocinka-zastavnogo-majna-realiyi-ta-pers-pektivi
"Richnyi Zvit za 2016 rik" [Annual Report for 2016]. Natsionalnyi bank Ukrainy. https://bank.gov.ua/doccatalog/ document?id=49064031
"RICS. International Valuation Standards Council (IVSC). International Valuation Standards 2017". https://www.roger-hannah.co.uk/uploads/red%20book-170725-023901.pdf
Sirosh, T. O. "Aktualni pytannia otsinky vartosti zastavy" [Topical issues of valuing collateral]. Stanovlennia ta rozvytok bankivskoi systemy Ukrainy v umovakh rynkovykh peretvoren v ekonomitsi. Ternopil: TNEU, 2008. 89-90.
Sirosh, T. O. "Vartisnyi pidkhid do vyznachennia zmis-tu zastavy" [Cost approach to determining the content of collateral]. Problemy i perspektyvy rozvytku bankivs-koi systemy Ukrainy. 2007. http://essuir.sumdu.edu.ua/bit-stream/123456789/55535/7/Sirosh_assessment1.pdf
"The European group of Valuers' Associations (TEGoVA). European Valuation standards-EVS 2016. Automated Valuation Models (AVMs). 2016". https://www.tegova.org/data/bin/ a5738793c0c61b_EVS_2016.pdf
"The Statista Portal. Total outstanding residential mortgage lending in selected European countries as of 2nd quarter 2017 (in million euro)". https://www.statista.com/statis-tics/614792/outstanding-residential-mortgage-lending-eu-rope-by-country/
Wyman, O. "European mortgage distribution" Changing channel choices. 2017. http://www.oliverwyman.com/our-ex-pertise/insights/2007/mar/european-mortgage-distribution--changing-channel-choices.html
"Zhytlo v kredyt. Umovy 2018 roku" [Housing on credit. Terms of 2018]. Ofitsiinyi sait PAT «Pryvat Bank». https://privat-bank.ua/kredity/zhilje-v-kredit
"Zvit pro finansovu stabilnist. 2017" [Financial Stability Report. 2017]. Natsionalnyi bank Ukrainy. https://bank.gov.ua/ doccatalog/document?id=60764561
<
S
u
330 BI3HECIHQOPM № 4 '2018
www.business-inform.net
