CC BY
40
тельные таможенные правила и хорошо развитая туристическая инфраструктура.
В этой статье мы уже отмечали значение Гонконга в промышленном развитии Китая. Будет справедливо рассмотреть его роль в укреплении международного авторитета юаня. Напомним, что Гонконг - крупнейший финансовый центр Азии. С 1951 года, когда ООН из-за войны в Корее наложила эмбарго на торговлю с Китаем, Гонконг выполнял функцию «уполномоченного посредника» КНР в торговле, инвестировании и обмене технологиями с заграницей. Китайские власти перед возвращением Гонконга Великобританией Китаю в плановом порядке, чуть ли не десять лет, медленно и плавно снижали курс юаня к доллару США почти ровно до курса обмена гонконгского доллара на американский доллар. В результате сложилась уникальная ситуация: одна страна имеет две национальные валюты - юань и гонконгский доллар. Внутренний, неконвертируемый юань, в котором исчисляется вся огромная масса реальных китайских экспортных товаров, проходящих через Гонконг, опирается на монолит всего достояния Китая и полностью конвертируемый гонконгский доллар, который весьма успешно котируется на мировом валютном рынке.
Таким образом, возможность Китая играть на двух валютных столах означает, что он, в конечном счете, смог самостоятельно вести игру на мировом валютном рынке и даже самостоятельно организовывать процессы в мировой финансовой сфере в собственных интересах [2, с. 167].
Серьезным шагом по пути укрепления китайской национальной валюты стало подписание 21 января 2015 г. на Всемирном экономическом форуме в Давосе Центральными банками Китая и Швейцарии договора об учреждении в Цюрихе офшорного юаневого центра. Согласно достигнутым договоренностям Китай предоставит для этого швейцарской стороне квоту в размере 50 млрд юаней (8 млрд долл). Аналогичные офшорные юаневые центры уже существуют в Гонконге и Лондоне. К этому следует добавить, что в июле 2014 г. Центральные банки КНР и Швейцарии подписали соглашение о валютном свопе в размере 150 млрд юаней (24 млрд долл.) для развития двусторонних торгово-экономических отношений. Объем трансграничных платежей в юанях в 2014 г. составил 9,95 трлн юаней (1,6 трлн долл.). В настоящее время в мире существует 14 международных центров по торговле юанями, Народный банк Китая подписал договоры о свопах с 28 центральными банками различных стран [1]. Приведенная информация является весомым подтверждением серьезности руководства КНР сделать юань мировой резервной валютой.
На основе проведенного в нашей статье анализа можно сделать вывод о том, что трансформация китайского юаня в мировую резервную валюту никакой не миф, а приобретающая все более отчетливые черты реальность. Развитие экономики Китая носит системный характер, приоритет в котором отдается развитию производства товаров и оказанию услуг.
Статья поступила 20.03.2015 г.
Библиографический список
1. В Швейцарии будет создан офшорный юаневый центр Москва: Алгоритм, 2014. 384 с.
[Электронный ресурс] // Вести экономики. 21 января 2015. URL: (http://banker.ru/novosti/) (16 01.2015).
2. Девятов А., Мартиросян М. Китайский прорыв и уроки для России. М.: Вече, 2002. 400 с.
3. Касатонов В.Ю. Мировая кабала. Ограбление по... .
4. Резервная валюта [Электронный ресурс] // Википедия. 27 января 2015 URL: https://ru/wikipedia/o rg/wiki// (27.01.2015).
5. Хуан Я. Капитализм по-китайски: Государство и бизнес. 2-е изд. М.: Альпина Паблишер, 2012. с. 375.
УДК 330
СОВРЕМЕННЫЕ МЕТОДЫ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
© Н.Ю. Яськова1
Московский государственный строительный университет, 129337, Россия, г. Москва, Ярославское шоссе, 26.
Раскрываются требования к форматам стратегий развития городской недвижимости. Приводится типовое содержание форсайт-программ и стратегии пространственно-территориального девелопмента и наиболее часто встречающиеся в мировой практике приемы ее формирования. Делается вывод о том, что форсайт городской недвижимости в интервале двух-трех поколений не только возможен, но и необходим.
Ключевые слова: форсайт-программы; пространственная реструктуризация; девелопмент; стратегия развития; городская среда; устойчивое развитие; организационно-экономическая надежность; планирование; организационно-экономический механизм; стратегическая формула; целевая матрица.
MODERN METHODS OF REAL ESTATE DEVELOPMENT N.Yu. Yaskova
Moscow State University of Civil Engineering,
1Яськова Наталья Юрьевна, доктор экономических наук, профессор кафедры экономики и управления в строительстве, тел.: 89265270340, e-mail: mcua3@yandex.ru
Yaskova Natalia, Doctor of Economics, Professor of the Department of Economy and Management in Construction, tel.: 89265270340, e-mail: mcua3@yandex.ru
26 Yaroslavskoe Shosse, Moscow, 129337, Russia.
The article deals with the requirements for the formats of urban real estate development strategies. The typical content of foresight programs is described. The strategy of spatio-territorial development as well as formation practices that are widely used all over the world are shown. A conclusion is made on the possibility and even necessity of the foresight of urban real estate in the interval of two or three generations.
Keywords: foresight programs; spatial restructuring; development; development strategy; urban environment; sustainable development; organizational and economic reliability; planning; organizational and economic mechanism; strategic formula; target matrix.
Как справедливо отметил Председатель Правительства Российской Федерации на VI Гайдаровском форуме (январь 2015 г.), «...за минувший год произошло много событий. Мир действительно изменился, и это не фигура речи, это именно так. В экономику в узком смысле этого слова очень существенно вмешалась политика» [1]. Фактически наша страна сегодня находится в точке пересечения нескольких кризисов, которые спровоцированы рядом причин. Среди них, безусловно, внешние политические факторы, но не менее критичны и внутренние просчеты. Старая энергосырьевая модель исчерпана, это понимают все. Увы, она не может дать ни устойчивого роста, ни стимулов для инвестиций в реальное производство. Все слабее она воспринимает технологические и организационные инновации и, главное, не обеспечивает стабильного повышения уровня жизни. Поэтому и фокус развития в его современном контексте заключается в изменении модели развития. В новой модели необходимо решить структурные проблемы жизнеустройства страны. Именно они создают базу для поддержания макроэкономической стабильности. Фронтальный характер структурных преобразований свидетельствует о необходимости использования эффективно зарекомендовавших себя на практике технологий форсайта. Они все чаще форматируются в форсайт-программы (проекты) развития, которые обслуживают глобальные и крупномасштабные трансформационные процессы.
Недвижимость, являясь остовом национальной экономики, может быть, с одной стороны, фундаментом развития и реструктуризации экономики. С другой - именно она способна утопить, «заякорить» форсайт любой мощности. Состояние и развитие городской недвижимости должно также рассматриваться в контексте общих проблем развития. При этом следует иметь в виду, что современные города - это динамически развивающееся структурированное пространство жизнедеятельности населения, бизнеса, государства. Если оно разрывается противоречиями интересов, деградации городского функционала недвижимости не избежать. При этом важно понимать, что речь идет о согласовании объективных экономических интересов, что гораздо шире отредуцированного понятия - доверие. Строго говоря, только взаимного доверия, о котором говорили почти все участники Гайдаровского форума [2], или только «плотного контроля» и «антикризисных фондов» (даже если это «Агентство кредитных гарантий») [1], безусловно, мало для обеспечения стартовых площадок роста и развития. Они по определению находятся в городах, не потерявших, невзирая на неудержимый рост энтропии раз-
вития, ресурсного потенциала. Именно его активация и должна составлять существо стратегии развития.
Совершенно очевидно, что прогнозируемый практически «в унисон» российским и зарубежным экспертным сообществом десятилетний период экономической турбулентности способен существенно истощить имеющиеся ресурсы. Созданные фондовые механизмы, сбалансированная бюджетная политика, низкий уровень безработицы, системные попытки преодолеть барьер бедности и сформировать инновационные тренды развития создали некий фундамент, на базе которого можно формировать условия для нового рывка, стабильного и здорового роста экономики. Но вопрос о ресурсах и, главное, о целях (зримых, осязаемых, количественно измеримых) развития существенно глубже и, несомненно, сложнее. Их достижение, как демонстрируют современные исследования [3], связывается с совокупностью составляющих содержательную сторону технологий форсайта методик долгосрочного прогнозирования развития. Их отличительными чертами являются: использование в условиях вероятностного типа развития; выделение «развилок» развития и точек перелома тенденций; комплексный, эволюционный, форсажный и долгосрочный характер. Последнее свойство специалисты рассматривают в поколенческом измерении [4]. Ведущими разработчиками технологий форсайта первоначально были Национальные лаборатории Сандия (Департамент энергетики США). В контексте их исследований доминирующий ресурс (энергоресурс) локализировался пообъектно в пространстве и во времени. Системно-динамические характеристики энергоресурсов в той же мере, что и городская недвижимость, субъект-но различались, были способны к комбинированию, динамически меняли структуру, отличались капиталоемкостью и множественностью объектов (проектов). Иначе говоря, характеризовались как всеобщее потребительское благо. Если говорить о современных метаморфозах методологических пристрастий в отношении стратегических форматов развития, то они колеблются в диапазоне от акцентов на методы морфологического анализа и скользящего планирования до инструментария нормативно-целевого и эволюционного прогнозирования. Практически все ныне известные методы, включая экспертные оценки, вполне гармонично укладываются в емкое и системное понятие форсайта.
В настоящее время, исходя из практического опыта, можно утверждать, что имеется два принципиально отличающихся типа форсайта:
1) top-down Foresight (tF), т.е. стратегическая комплексная программа развития прогнозного характера,
в основе которой лежит целевая инициация государственного уровня;
2) bottom-up Foresight (bF), которому свойственна тематическая (предметная) инициация снизу.
Первый тип имеет явно выраженную целевую фокусировку [5]. Характеру, формам участия в нем субъектов различной принадлежности придается второстепенное значение. Методический инструментарий и тем более процессные характеристики в tF-программах лишь намечаются.
В отличие от первого типа форсайта, второй тип большое значение придает формам и методам взаимодействия участников, учитывая их интересы в рамках преобразуемых предметных областей.
В зарубежной практике достаточно распространены корпоративные форсайты, которые существенно меньше освещены в литературе. Это объяснимо. Ведь именно в них содержатся стратегические формулы развития, которые и составляют в перспективе ключевые конкурентные преимущества компаний. Особенности корпоративного форсайта изложены в работе [6]. Корпоративные форсайт-проекты, безусловно, важны, но смысл структурных преобразований городской недвижимости и национальной экономики в целом в том и заключается, чтобы сфокусировать форсайт-проекты участников на цели городского развития. В нашем случае фокусировка предполагает синхронизацию ресурсных потоков.
Форсайт-программы развития городской недвижимости по экономической сущности близки к территориальным форсайтам, широко известным и представляющим собой развернутые целевые прогнозы развития национальной экономики района, государства или нескольких государств.
Территориальные форсайты могут дифференцироваться по охвату территориального образования на межрегиональные, национальные, региональные [4].
В межрегиональных форсайтах предпринимается попытка выявления основных тенденций развития в экономиках нескольких стран. Аналогично и в форсайт-программах развития городской недвижимости должны быть выявлены и сфокусированы на общие цели тенденции развития абсолютно всех кластеров недвижимости.
Таким образом, современные технологии форсайта развития вполне возможно и целесообразно использовать для формирования стратегических программ развития городской недвижимости. Учитывая их скорректированную сущность, этот формат, безусловно, соответствует формату форсайт-программы.
Практические аспекты ее реализации применительно к проблеме развития городской недвижимости в современных условиях формализуем, логически увяжем и визуализируем (рис. 1).
Обратим внимание, что в блоке технологий форсайта в равной степени важны эколого-экономические технологии пространственного размещения объектов и инвестиционные технологии, экспертные технологии контроля и ресурсоэкономные технологии создания и эксплуатации объектов недвижимости, технологии непрерывного мониторинга потребностей в недвижи-
мости и технологии оперативного замещения и аутсорсинга. В процессе реализации и формирования участников схема уточняется и адаптируется к требованиям, поставленным конкретным ситуациям и корректируемым задачам.
Осуществляя структурные сдвиги в форсайт-программах развития городской недвижимости, целесообразно включать проработку многих дополнительных вопросов, таких как систематизация внешних факторов влияния на развитие недвижимости или динамическое пространство актуальных стратегических вопросов и др. Более того, целевая фокусировка деятельности всех участников форсайт-программы развития городской недвижимости требует некого системного обобщения, которое предлагается осуществлять в виде стратегической формулы развития, которая задает параметры планирования деятельности отдельных хозяйствующих субъектов и общие количественно измеримые требования к проектам, входящим в комплекс городских инвестиционно-строительных программ.
Лучшие мировые практики форсайта городской недвижимости базируются на использовании метода фокусировки на актуальных стратегических вопросах по внешнему и внутреннему контуру развития [7].
В табл. 1 приведен пример из перечня и пояснений к актуальным стратегическим вопросам развития недвижимости.
В результате формирования сценариев и соответствующих механизмов развития целевой формат форсайта предлагается представлять в виде стратегической формулы. Это понятие было введено примерно десять лет тому назад [8] и до сих пор активно используется в системе бизнес-консалтинга. Будучи обобщающим форматом форсайта, стратегическая формула может разрабатываться уже на первом программном этапе. По сути, задача состоит в том, чтобы в простой, компактной и наглядной форме задать небольшое число (обычно от 5 до 10) актуальных, обязательно измеримых параметров ожидаемой эффективности результатов форсайта развития городской недвижимости, которые желательно достичь в течение ближайших одного-трех лет.
Под стратегической формулой предлагается понимать осознанную всеми участниками процесса форсайта количественно заданную цель развития недвижимости, т.е. по существу это планка, которую необходимо достичь. Заметим, что планка должна быть напряженной, но вполне реалистичной, такой, при которой у всех участников существует уверенность в ее достижимости. Как говорил на рубеже XIX и XX вв. министр финансов России С.Ю. Витте, необходим «дефицитный бюджет развития [9].
Приведем один из возможных вариантов стратегической формулы городского развития:
( Рпк = { (±Д%), (±д%), Pkи (±д%), ^ (±Д%)},
F = <
Др = { Дж (±Д%), Дб (±Д%), Д," (±Д%), Д,с (±Д%)},
yd = { У max (±Д%), ymin (±Д%)},
Tg = { Tж (±Д%), Tр (±Д%), Tm (±Д%)},
где Рпк - характеристики совокупной стоимости кластер-портфелей соответственно жилой, бизнес, инфраструктурной и социальной недвижимости, ±Д% -приростные характеристики доходов по видам кластер-портфелей; Др - характеристики доходов по видам кластер-портфелей, ±А% - их приростные характеристики; Ус - характеристики средних душевых доходов 5% самых богатых (Утах) и 5% самых бедных (У,™) граждан города, ±Д% - их приростные характеристики; Тд - временные характеристики: средней продолжительности жизни, средней продолжительно-
сти трудоспособного возраста, средней доли свободного времени (в недельном измерении), ±Д% - их приростные характеристики; Бп - характеристики степени удовлетворенности жителей города соответственно: жильем; бизнес-структурой (адекватной структурой рабочих мест); транспортной, жилищно-коммунальной и другими видами инфраструктуры; социальной недвижимостью, включая общественные зоны города с соответствующими приростными характеристиками.
Стратегические параметры развития городской недвижимости
Сценарии развития кластер-портфелей городской недвижимости
Формирующий контур
Технологии и механизмы реализации форсайт-программы развития городской недвижимости
Корректирующий контур
Текущее состояние внешней и городской среды (приоритеты национальной экономики, вызовы развитию и др.)
Анализ преимуществ
и возможностей фондов недвижимости (городской среды)
Образ будущего города, системные характеристики генплана, параметры структурных сдвигов кластер-портфелей
Система сбалансирован-нных стратегических показателей эффективности комплексного кластер-портфеля недвижимости
Рис. 1. Схема реализации форсайт-программ развития городской недвижимости
Таблица 1
Актуальные стратегические вопросы развития городской недвижимости (фрагмент базового формата)
№ Актуальные стратегические вопросы К1 Содержание, уточняющие вопросы, примеры Варианты решений К2
1. Ориентация на развитие туризма 6.0 Является ли это обоснование стратегией? Есть ли необходимость развивать другие направления? а) развиваем туристический кластер; б) оставляем структуру недвижимости неизменной; в) вкладываем в развитие спорта и спортивных сооружений; г) развиваем производственный кластер а) 28 %; б) 5 %; в) 14 %; г) 21 %
2. Ликвидация аварийного жилищного фонда 7.2 Какие механизмы заложить в основу? Как согласовать интересы участников инвестиционно-строительной деятельности? Какие инвестиционные ресурсы могут быть сакуму-лированы? а) реализовать эксперимент кооперативного строительства; б) представить налоговые льготы; в) осуществить эмиссию ценных бумаг а) 38 %; б) 7 %; в) 34 %
3. Вывод промышленных предприятий за черту города 4.9 За чей счет? Как изменится транспортная схема? Насколько допустима потеря мощности предприятий? а) городская инвестиционно-строительная программа; б) размещение облигационного городского займа; в) формирование бридж-фондов а) 35 %; б) 30 %; в) 11 %
Очевидно, что и кластер-портфели недвижимости, и усредненные показатели доходности и степени удовлетворенности могут быть представлены с различной степенью детализации. Разумеется, и составляющие стратегической формулы будут различаться.
Обобщим рекомендации лучших международных и отечественных экспертов в области стратегической формализации [3, 10, 11]. Их комментарии для разработки стратегической формулы представлены в табл. 2.
Определение показателей экономической эффективности размещения бизнес-недвижимости ведется также с использованием общепринятых показателей рентабельности. Заметим, что стратегически важно, чтобы наряду с указанными показателями по каждому кластеру бизнес-недвижимости разрабатывалась система технико-экономических показателей для ее размещения в городской среде. Использование показателей эффективности рационального размещения способствует установлению оптимальных пропорций между отраслями городской бизнес-недвижимости. При выборе оптимального варианта размещения биз-
нес-недвижимости необходимо учитывать влияние ряда факторов: материалоемкости, транспортных условий, потребительского фактора и др. В этой связи в каждом городе следует предусматривать прежде всего развитие отраслей наиболее экономичной специализации, для которых являются благоприятными не только отдельные, но и большинство составляющих стратегической формулы. Затем следует размещать производства возможной специализации (с отдельными положительными факторами), далее размещаются остальные отрасли.
На основе метода расчета эффективности замещения и комплексирования по видам бизнес-недвижимости можно, используя приближенные экономические расчеты, подойти к определению городского оптимума при размещении производств и формировании комплексов недвижимости. Разумеется, формат статьи не позволяет вскрыть все проблемы разработки и внедрения технологий форсайта. Они, несомненно, станут в ближайшей перспективе предметом системных исследований.
Таблица 2
Рекомендации для разработки стратегической формулы
Рекомендация № 1 Стратегическая формула определяется: существующим состоянием городской среды; динамикой и тенденциями изменений параметров внешней и внутренней среды во времени; возникающими новыми поставленными целями и задачами; вызовами, проблемами и конфликтами развития; амбициями и предпочтениями политических и хозяйственных лидеров и горожан
Рекомендация № 2 Стратегическая формула первоначально разрабатывается совместно с законодательными и исполнительными органами с участием профессиональных консультантов и инициативных групп
Рекомендация № 3 Выбор параметров стратегической формулы должен быть аргументирован, а их значения обоснованы. При этом некоторые параметры могут быть связаны между собой. Например, рост уровня реальных доходов работающего населения города должен коррелировать с ростом ВРП, производительностью труда и др.
Рекомендация № 4 При выработке стратегической формулы пространственно-территориального девелопмента развития городской недвижимости модель оценки эффективности рекомендуется упрощать
Рекомендация № 5 После принятия решения об утверждении стратегической формулы в качестве целевой установки развития городской недвижимости все городские службы, структурные подразделения, участники городских программ планируют свою деятельность так, чтобы совместными усилиями обеспечить ее успешную реализацию
Рекомендация № 6 Составленная и принятая к исполнению стратегическая формула со временем, при необходимости может изменяться, корректироваться, как по горизонту планирования, так и по параметрам эффективности
Рекомендация № 7 Одной из главных компонент стратегической формулы является показатель экономической эффективности. В качестве критерия эффективности кластер-портфеля бизнес-недвижимости и ее размещения на городской территории является показатель «Получение намеченных объемов продукции с наименьшими совокупными затратами». Показателями эффективности размещения предприятий при этом являются: себестоимость продукции с учетом ее доставки потребителю, удельные капитальные вложения на единицу мощности и прибыль
Итак, несмотря на некоторый налет «заокеанской экзотики», форсайт городской недвижимости в интервале двух-трех поколений не только возможен, но и необходим. Что очень важно, он является гораздо более эффективным заменителем мобилизационных механизмов. В отличие от последних, форсайт позволяет развиваться в контексте базовых принципов и
демократических ценностей, диалоговых режимов и консолидации усилий, рождая шаг за шагом доверие и сочетая экономические интересы в хорошо известном треугольнике «люди - бизнес - государство» как основу резонансной синхронизации сфокусированных на достижение стратегических целей ресурсных потоков.
Статья поступила 16.02.2015 г.
1. Выступление Д. Медведева на VI Гайдаровском форуме [Электронный ресурс] URL: http://government.ru/news/16508 (03.02.2015).
2. Гайдаровский форум - 2015: Реальный вектор развития [Электронный ресурс] URL: http://www.iep.ru/ru/gaidarovskii-forum-2015-realnyi-vektor-razvitiia.html (03.02.2015).
3. Баронин С.А. Основы менеджмента, планирования и контроллинга в недвижимости. М.: Инфра-М., 2015. 160 с.
4. Третьяк В.П., Козлов В.А. Место теории слабых сигналов в технологии Форсайта // Отраслевые рынки. 2012. № 4-5 (31), 2012. С. 99-102.
5. Яськова Н.Ю., Матвеева М.В. Инновационный фокус инвестиционной деятельности в рамках модернизации национальной экономики // Економiчний часопис - XXI. 2014. Т. 1. № 1-2. С. 42-45.
6. Becker P. Corporate Foresight in Europe: A First Overview. Luxembourg: Office for official Publications of the European
ский список
Communities, 2003. Р. 25.
7. Яськова Н.Ю., Лукманова И.Г. Развитие научных основ эволюционной экономики в современных условиях инвестиционно-строительной деятельности // Экономика строительства. 2014. № 5. С. 15-19.
8. Хайниш С.В. Менеджмент и бизнес в слабоструктурированном мире: актуальные сечения, парадоксы, решения. М.: Едиториал УРСС, 2014. 704 с.
9. Яськова Н.Ю. Очерки экономической науки. Актуальные проблемы. М.: КЦ МАГМУ, 2005. Ч. 1. 273 с.
10. Грант Р. Современный стратегический анализ: пер. с англ; под ред. В.Н. Фунтова. 5е изд. СПб.: Питер, 2009. 560 с.
11. Яськова Н.Ю. Современные форматы стратегии развития городской недвижимости // Научное обозрение. 2014. № 7. С. 392-397.
