CC BY
31
УДК 330
ЛОГИКА СТРАТЕГИЧЕСКОГО АНАЛИЗА ПРОСТРАНСТВЕННО-ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
© Н.Ю. Яськова1
Московский государственный строительный университет, 129337, Россия, г. Москва, Ярославское шоссе, 26.
Систематизации основ стратегического анализа пространственно-территориального развития недвижимости -чрезвычайно важная задача современных мегаполисов. Автором исследуется сущность аналитических методов, их цель, уровни и проекции данного анализа. Особое внимание уделено оценке экономической эффективности и вскрытию резервов формирования городской среды как пространственно -территориального развития недвижимости.
Ил. 2. Библиогр. 5 назв.
Ключевые слова: пространственная реструктуризация; стратегия развития; городская среда; устойчивое развитие; организационно-экономическая надежность; планирование; стратегическая формула; целевая матрица.
STRATEGIC ANALYSIS LOGIC OF REAL ESTATE SPATIO-TERRITORIAL DEVELOPMENT N.Yu. Yaskova
Moscow State University of Civil Engineering, 26 Yaroslavskoe Shosse, Moscow, 129337, Russia.
The article focuses on the systematization of strategic analysis basics of real estate spatio-territorial development as an important task of modern megapolises. The author studies the essence of analytical methods, their purpose, analysis levels and projections. The article gives special priority to the estimation of economic efficiency and revelation of development reserves of urban environment as real estate spatio-territorial development. 2 figures. 5 sources.
Key words: spatial restructuring; development strategy; urban environment; sustainable development; organizational and economic reliability; planning; strategic formula; target matrix.
Стратегию развития недвижимости во всех случаях необходимо разрабатывать и руководствоваться ею, но также нужно при потребности пересматривать и корректировать. Иногда коренным образом! Как ни парадоксально, но разработанную ранее стратегию никогда не надо стремиться исполнять. Становится очевидным, что невозможно на несколько лет вперед, а зачастую и на несколько месяцев, недель и даже дней в нашем быстро меняющемся мире спрогнозировать многие факторы, события, явления, тенденции. Подавляющее большинство прогнозов ошибочно. И даже если жестко запланировать и выполнить программу реализации стратегии, то это чаще всего оказывается чревато потерей эффективности, отсутствием перспективных возможностей капитализации, а в ряде ситуаций, возможно, обернется прямыми убытками. Выход один: рационализация подхода к стратегическому анализу. Его смысл заключается в том, что появляется реальная возможность систематически анализировать причины успеха или неудач развития городской недвижимости, а следовательно и городской среды в целом, использовать это знание для «перезагрузки» и коррекции бизнес-стратегий пространственно-территориального формирования городской недвижимости. В этой связи необходимо усовершенствовать процессы и инструменты не только разработки стратегии, но и стратегического анализа.
Если недооценивать значение систематического анализа и делать основной акцент на интуитивном или эмоциональном стратегическом инструментарии, возникнет опасность вступления в эпоху нового этапа мистицизма развития городов, в котором нет четкой основы для обоснованного выбора и в котором беспорядок угрожает накоплению знаний и формированию понимания истинного смысла реструктуризации городской среды.
В качестве основы анализа стратегии пространственно-территориального девелопмента (ПТД) городской недвижимости целесообразно использовать базовые факторы. Именно их влияние формирует устойчивые связи внутри и вне городской среды. По существу стратегия ПТД опосредует связь недвижимости и окружающей среды [4]. Соответственно, стратегический анализ базируется на изучении и оценке трех совокупных характеристик, присущих стратегии:
1) целях и ценностях развития городской недвижимости;
2) ресурсах и возможностях города;
3) организационно-экономических механизмах девелопмента.
Внешняя окружающая среда включает в себя широкий диапазон экономических, социальных, политических и технологических факторов, которые влияют на принятие и корректировку решений по созданию,
1Яськова Наталья Юрьевна, доктор экономических наук, профессор кафедры экономики и управления в строительстве, тел.: 89265270340, e-mail: mcua3@yandex.ru
Yaskova Natalya, Doctor of Economics, Professor of the Department of Economy and Management in Construction, tel.: 89265270340, e-mail: mcua3@yandex.ru
реструктуризации и развитию недвижимости. Однако для большинства стратегических решений ядром внешней окружающей среды для городской недвижимости являются выявленные кластеры - портфели основных видов недвижимости, направления развития которых фиксируются в комплексных инвестиционно-строительных программах городского развития.
В соответствии со сложившейся практикой стратегического анализа, он не рождает решения проблем: не формируются алгоритмы планирования и не устанавливается, какое инвестиционное предложение дает максимальную чистую приведенную стоимость [3]. Стратегические вопросы оказываются слишком сложными для точного программирования детального представления. Именно поэтому направленность стратегического анализа состоит не в том, чтобы дать готовые ответы, а в том, чтобы облегчить понимание проблем. Большинство аналитических методов - это схемы, которые позволяют идентифицировать, классифицировать и осмыслить принципиальные факторы, имеющие отношение к стратегическим решениям. Также аналитические схемы и методы помогают развить управленческую гибкость, повысить эффективность восприятия и реагирования на новые ситуации и новые обстоятельства, они стимулируют глубину понимания фундаментальных вопросов конкурентного преимущества в развитии городов, потребностей их жителей, организационных способностей и качества административного ресурса, но при этом не ограничивают инноваций, гибкости и умения извлекать выгоду при любых обстоятельствах.
Таким образом, следуя смысловому содержанию направленности стратегического анализа, его основная цель заключается в оценке эффективности использования ресурсов городского развития в пределах динамически изменяющейся окружающей среды. Обратим внимание на то, что большинство существующих подходов к стратегическому анализу производственно-хозяйствующих систем проводят различия между внешней и внутренней окружающей средой. Самым известным и широко используемым среди этих подходов является SWOT-анализ, который делит все факторы, влияющие на стратегию, на четыре категории: сильные стороны, слабые стороны, возможности и угрозы. Две первые категории - сильные и слабые стороны - имеют отношение к внутренней среде, а две вторые - к внешней. Применительно к проведению анализа пространственно-территориального де-велопмента городской недвижимости, деление факторов на четыре категории (в соответствии с классификацией SWOT) не всегда разумно и целесообразно, т.к. на практике различить их довольно сложно.
К примеру, является ли расположение наукограда - г. Дубны - его сильной или слабой стороной? Российские корни научной физической школы имеют фундаментальное значение для репутации города и его научных структур, базирующихся на великолепных научных заделах, навыках фундаментальных исследований ученых и др. Это очень важно для подтверждения притязаний города - стать «двигателем ядерных технологических прорывов». В то же самое время
Россия - страна развивающаяся и имеющая множество социально-экономических проблем. Следовательно, расположение г. Дубны в России выступает одновременно и сильной стороной города, и его слабостью. Таким образом, произвольная классификация: внешних факторов на возможности и угрозы, а внутренних факторов на сильные и слабые стороны - менее важна, чем тщательная идентификация этих внешних и внутренних факторов с последующей оценкой их использования.
В то же время для того, чтобы представить стратегию как связь между городской недвижимостью и ее внешней окружающей средой, необходимо воспользоваться в анализе фундаментальным понятием стратегического соответствия. Чтобы стратегия стала успешной, она должна соответствовать особенностям внешней и внутренней среды, а именно целям и ценностям, ресурсам и способностям, организационно-экономическим механизмам. Совершенно очевидно, что неудачи и фактическая деградация многих российских агломераций были вызваны тем, что они не были совместимы с внутренней или с внешней окружающей средой. Именно поэтому необходимо выработать новые подходы к стратегической фокусировке развития городской среды. Нужно найти равновесие между внутренними ресурсами, возможностями, в т.ч. управленческого типа, и приоритетами развития национальной экономики. В этой связи заданный уровень организационно-экономической надежности развития городских фондов недвижимости целесообразно рассматривать как обязательное условие развития и целевой стратегический показатель [2]. Уровни анализа надежности развития и обновления городской среды показаны на рис. 1. Экономический смысл реализации алгоритмов уровневого анализа заключается в практической реализации дедуктивного метода. Логика анализа от общего к частному осуществляется обоснованием результирующих комплексных показателей городского развития результатами субъектного и проектного анализа.
Исходя из экономической сущности стратегии де-велопмента городской недвижимости, стратегический анализ целесообразно проводить в двух проекциях: целевой и ресурсной. Соответственно и оценивать необходимо целевую и ресурсную эффективность ПТД. Степень достижения целей в пределах допустимых отклонений развития (расширенного воспроизводства) комплексного городского кластер-портфеля недвижимости характеризует эффективность заданного целевого вектора. Поэтому анализ организационно-экономических механизмов ПТД фокусируется на оценке эффективности использования городских ресурсов, т.е. по существу должна быть оценена эффективность выбранной бизнес-стратегии пространственно-территориального девелопмента. Так как она реализуется в программном формате, анализ на практике сосредоточивается на оценке эффективности программного цикла развития городской недвижимости, локализованной во времени и структурированной по стратегическим кластерам.
Цели и приоритеты развития национальной экономики Генеральный план развития города Управление оборотом фондов недвижимости
1 Г 1 1
Модель формирования городской программы развития недвижимости —► Программа развития комплексного кластер-портфеля
✓ Конкурсные процедуры
1 Г > ✓
1 1
Стратегия пространственно-территориального девелопмента Портфель инвестиционно-строительных проектов Принципы разработки и реализации девелоперских проектов
Проектирование
Строительство
Эксплуатация
Iуровень -комплексный анализ
Эффективность развития и обновления сложившейся территории городской застройки и расчет интегральных показателей: организационно-экономической
надежности комплексного кластер-портфеля городской недвижимости; производственно-экономической надежности участников городских программ; инновационной ориентации девелоперских проектов и др.
И
Оценка экономической эффективности Н—► деятельности участников городских программ развития недвижимости
Расчет экономических показателей деятельности участников
Ранжирование экономических показателей
деятельности _] [_
Расчет показателя организационно-экономической надежности участников городских инвестиционно-строительных программ
Статистическая обработка данных
Агрегирование показателей хозяйственной деятельности участников
Определение коэффициентов важности показателей
Расчет эталонных значений показателей
Сравнительный анализ (факт - эталон)
V IIуровень -' субъектный
анализ
Оценка экономической эффективности кластер-портфелей и проектов Исходные данные по проектам, реализуемым участниками городских программ
+
Расчет экономических показателей кластер-портфелей и проектов *
Расчет интегрального значения оценки экономической эффективности и надежности кластер-портфелей и проектов
Определение кластерной и проектной структуры программного цикла
IIIуровень -проектный анализ
Рис. 1. Уровни анализа организационно-экономической надежности развития и обновления
городской территории
Методическая схема реализации оценки экономической эффективности комплексных городских программ развития недвижимости с учетом капитализа-
ции всех видов входящих в нее кластер-портфелей представлена на рис. 2.
Анализ изменений в приор национальной экономики, оценк потенциала и расширения воз городской не итетах и векторах развития а наращивания инновационного можностей реструктуризации движимости
2 Формирование системы исходных показателей по всем видам и фазам кластер-портфелей и проектов, входящих в городскую программу. Представляются в разрезе участников реализации с учетом инновационной направленности и перспектив капитализации программных результатов
3 Заполнение базовой аналитической матрицы экономической эффективности комплексного программного цикла развития городской недвижимости по входящим проектам и исполнителям
4 Качественный и количественный анализ вкладов каждого участника программного цикла по этапам его реализации, входящим кластер-портфелям и проектам
5 Реструктуризация доходной части программного цикла по кластер-портфелям, проектам и участникам с учетом фактического вклада в реализацию входящих в программу проектов
6 Выявление и анализ проблем вскрытия резервов ПТД, входа -выхода участников из городских программ, оценка изменений состава и вклада участников
7 Внесение необходимых изменений в комплекс показателей программного цикла с разбивкой по кластер-портфелям, проектам, участникам и собственникам
8 Оценка фактического состояния показателей экономической эффективности программного цикла, их сравнительный анализ с референтными значениями, структурирование исходной информации для стратегической фокусировки
Рис. 2. Методическая схема оценки экономической эффективности комплексного программного цикла развития
городской недвижимости
Отличительной чертой стратегического анализа пространственно-территориального девелопмента городской недвижимости является прицельное изучение динамики выявленных и возникающих факторов, а также неиспользованных возможностей развития городской недвижимости, структурированной по кластер-портфелям и входящим в комплексную программу проектов. Процесс вскрытия резервов и учета возможностей является неотъемлемым этапом стратегического планирования. В настоящее время резервы, создаваемые внедрением новой техники, передовой технологии и организации производства, разобщены и несоизмеримы. В силу этого одной из перспективных задач стратегического анализа является разработка
адекватных методов измерения, сопоставления и оценки возникающих по мере реализации программного цикла резервов.
Стратегический анализ предполагает мониторинг изменения национальных векторов развития и оценку инновационного потенциала с точки зрения приемлемости нововведений и их использования в процессах пространственно-территориального девелопмента.
Анализ резервов развития городской среды осуществляется в три этапа.
Первый этап заключается в выявлении резервов по их видам с применением показателей, наиболее точно выражающих естественную меру использования этого вида резервов. Указанные показатели дают воз-
можность определения уровня применения данного типа ресурсов и, следовательно, позволяют выявить величину резервов конкретного вида.
Второй этап анализа состоит в суммарной оценке выявленных внешних и внутренних резервов пространственно-территориальной реструктуризации городских фондов недвижимости. Отметим, что стоимостное выражение установленных в результате стратегического анализа резервов служит различным целям. Его можно широко использовать как при оценке экономической эффективности программного цикла, так и для коррекции кластер-портфелей проектов городской недвижимости.
Второй этап стратегического анализа резервов следует рассматривать как промежуточный, позволяющий перейти от определения влияния отдельных видов резервов к выявлению их совокупного потенциала и оценке изменений в конечных результатах реализации комплексного городского программного цикла.
Третий этап анализа резервов формирует исходную базу для корректировки стратегии ПТД городской недвижимости. Информационная база корректировки должна быть структурирована по: кластер-портфелям, проектам, участникам и собственникам.
В целом интегральный эффект городских девело-
перских программ определяется как суммарный эффект всех этапов программного цикла, определенного с учетом корректирующего влияния административного ресурса и соотнесенного с совокупными затратами (вкладами) всех участников [4; 5].
В общем виде суммарное значение экономической эффективности по первому объекту определяется как сумма всех составляющих. То есть:
3: = ЭГ + ЭЗ +
„И1 „И2 „ИК
+ 3: + 3 + - + 3 +
+эС1+зС2+•••+эГ+
+эр1+эр2+эГ+Эдр
Аналогично определяется экономическая эффективность по другим объектам и кластер-портфелю проектов.
Таким образом, базируясь на результатах стратегического анализа, выстраивается деятельность по стратегической фокусировке участников городского программного цикла.
Статья поступила 11.04.2014 г.
Библиографический список
1. Грант Р. Современный стратегический анализ. СПб.: Питер, 2009.
2. Баронин С.А., Поршакова А.Н. Научные аспекты определения и прогнозирования экономической надежности деве-лопмента комплексной жилой застройки // Известия Пензенского государственного педагогического университета им. С. Белинского. 2011. № 24. С. 200-204.
3. Хайниш С.В. Менеджмент и бизнес в слабоструктуриро-
ванном мире: актуальные сечения, парадоксы, решения. М.: Едиториал УРСС, 2014.
4. Яськова Н.Ю. Стратегия пространственно-территориального девелопмента // Недвижимость: экономика и управление. 2014. № 1. С. 35-40.
5. Яськова Н.Ю. Методологические проблемы синхронизации деятельности хозяйствующих субъектов в современных условиях // Научное обозрение. 2013. № 9. С. 505-508.
