Целевая мобильность развития как методологический императив преобразования городской недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Таблица 3

БЗГ. Вывод итогов регрессионного анализа. Ставка дисконта 24,3%

Регрессионная статистика

Множественный R 0,999

R-квадрат 0,998

Нормированный R-квадрат 0,998

Стандартная ошибка 0,007

Наблюдения 75

Дисперсионный анализ

df MS F Значимость F

Регрессия 1 1,771 1,771 38704,5 3,1E—101

Остаток 73 0,003 4,58E-05

Итого 74 1,774

Коэффициенты Стандартная ошибка t-статистика P-Значение Нижние 95% Верхние 95%

b 0,014 0,017 0,848 0,399 —0,0192 0,048

a 0,9102 0,005 196,735 3,1E—101 0,901 0,919

доказывает возможность применения методов математического моделирования для оценки рисков инновационных проектов.

Статья поступила 12.02.2015 г.

В ходе регрессионно-дисперсионного анализа впервые теоретически получен комплекс математических моделей под общим названием «Функциональная зависимость чистой дисконтированной стоимости проекта МР¥( от чистого потока платежей », что

Библиографический список

1. Большаков А.С. Моделирование в менеджменте: учеб. ние зол и топливных шлаков в производстве строительных пособие. М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», материалов: учебник. М.: Стройиздат, 2008. 255 с.

Рилант, 2000. 464 с. 3. Лукасевич И.Я. Анализ финансовых операций. М.: Финан-

2. Волженский А.В., Иванов И.А., Виноградов Б.Н. Примене- сы, 2009. 402 с.

УДК 330

ЦЕЛЕВАЯ МОБИЛЬНОСТЬ РАЗВИТИЯ, КАК МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЙ ИМПЕРАТИВ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

© В.И. Сарченко1

Московский государственный строительный университет, 129337, Россия, г. Москва, Ярославское шоссе, 26.

Исследуются методологические принципы преобразования экономических систем на примере городской недвижимости. Современные условия требуют учета целевой мобильности развития. Цели реиндустриализации не могут рассматриваться вне пределов развития городской недвижимости. Метод построения целевых матриц положен автором в основу реструктуризации городских фондов. Ее осуществление базируется на предложенных требованиях городского развития.

Ключевые слова: целевая мобильность развития; промышленная политика; сфера недвижимости; городская среда; инновационные технологии; пространство жизнедеятельности; участники инвестиционно-строительной деятельности.

TARGET DEVELOPMENT MOBILITY AS METHODOLOGICAL IMPERATIVE OF URBAN REAL ESTATE

TRANSFORMATION

V.I. Sarchenko

Moscow State University of Civil Engineering, 26 Yaroslavskoe Shosse, Moscow, 129337, Russia.

The article is concerned with the research of methodological principles of economic systems transformation by the example of urban real estate. Modern conditions necessitate consideration of target development mobility. The reindustrial-ization goals should not be considered beyond the development limits of urban real estate. The author uses the method

1Сарченко Владимир Иванович, кандидат экономических наук, докторант, тел.: (495) 2894919, e-mail: mcua3@yandex.ru Sarchenko Vladimir, Candidate of Economics, Doctoral Candidate, tel.: (495) 2894919, e-mail: mcua3@yandex.ru

of target matrix structuring as a basis for city funds restructuring that could be achieved through the implementation of the proposed requirements for urban development.

Keywords: target development mobility; industrial policy; sphere of real estate; urban environment; innovative technologies; vital space; participants of investment and construction activities.

По общему мнению экспертного сообщества [1, 2], торможению процессов глобализации способствует новый начинающий доминировать в стране и за рубежом тренд реиндустриализации. Таким образом, постиндустриальная экономика сталкивается с действием ряда факторов. Одним из них является удорожание труда. В то же время отметим, что удорожание труда в развивающихся и странах с формирующимся рынком не играет определяющей роли. Имеется множество не богатых и относительно стабильных стран, где можно развивать производство и минимизировать издержки. Важно понимать, что реиндустриализация означает не столько возврат традиционных производств в развитые страны, сколько формирование новых отраслей промышленности [1]. В этой связи ее характерной особенностью становится относительное снижение доли труда в издержках и рост значимости инновационных факторов. Также важны факторы, связанные с энергопотреблением и сбытом, значение имеет близость к потребителям и др. Все они обеспечивают конкурентоспособность.

В условиях динамичного обновления экономики чрезвычайно важна также близость разработчиков новых технологий и продуктов, которые находятся преимущественно в развитых странах. Анализ перспектив развития новых отраслей, перспективных технологических секторов также необходим для уточнения посткризисных перспектив. В этих условиях новое содержание может получить промышленная политика, перераспределение бюджетных ресурсов, а также создание институциональных условий, благоприятных для развития новых и реструктуризации имеющихся секторов экономики.

Динамически изменяющиеся содержательные и структурные характеристики факторов обусловливают необходимость соблюдения глобального требования обеспечения целевой мобильности развития. Указанное методологическое требование становится безусловным императивом развития современных экономических систем. Уточним смыслы и пределы целевой мобильности экономических систем.

В теории управления имеется множество подходов к осуществлению целевой декомпозиции, необходимой для принятия управленческих решений. Цели на практике подразделяются по критериям периода реализации, характеру принадлежности к сфере экономики (сфере потребления или сфере производства), отраслевой или территориальной принадлежности, масштабам, степени новизны или комплексности. Характеризуя цели, большинство ученых [3] отмечают, что они могут системно воспроизводиться или воспроизводиться в динамически изменяющемся масштабе. При этом сущностные характеристики могут изменяться или оставаться неизменными. В целом современная экономика имеет дело с множественностью целевых характеристик. На их базе на практике формиру-

ются многомерные целевые матрицы, создавая основу системы целевого управления.

Применительно к целям развития городской недвижимости целесообразно выделять: стабильные, существующие длительный промежуток времени цели, цели, носящие преемственный характер, и мобильные, отражающие динамический характер желаемых состояний экономической системы.

Особенностью современного периода развития является тот факт, что рыночная экономика, исследуемая в современных форматах развития [4], все в большей степени унифицирует требования к социальной, инновационной и бизнес-сферам. Ужесточаются требования обеспечения экономической эффективности бюджетных учреждений, культурных и научных центров. В то же время бизнес активно «зеленеет», приобретая ярко выраженную экологическую окраску, ему все в большей степени становится присуща социальная направленность. В связи со сказанным целевому пространству необходимо придавать всеобщий характер, отражающий некое, активно формирующееся и динамически изменяющееся единство ценностей.

Процессы глобализации поддерживают тенденцию формирования единого подхода к целевой фокусировке функционирования различных сфер национальной экономики. При этом становится очевидной интеграция мировых держав, придерживающихся западных ценностей и идеалов, и развивающихся экономик, предпринимающих попытку активировать альтернативные механизмы обеспечения роста и развития. В их основе система традиционных ценностей, противостояние навязыванию чуждых стандартов, использование принципов взаимовыгодного сотрудничества и др. Из сказанного следует, что глобализация все чаще принимает региональную направленность [2].

Таким образом, на фоне тенденции к формированию единства ценностей, целей и требований к различным сферам национальной экономики и соответственно сегментам недвижимости, современное развитие подтверждено ускоряющимся и усугубляющимся противоречиям мирохозяйственных систем, или центров силы. 2014 год стал переломным, уровняв объемные показатели экономик развитых и развивающихся стран. Объективные тенденции формирования многополярного мира, безусловно, усложнят механизмы обеспечения его устойчивого развития, но при этом повысят шансы на обеспечение безопасного и бесконфликтного развития. Следовательно, разрешение противоречий развития невозможно без обеспечения требования его целевой мобильности. Это требование проявляется и в сфере городской недвижимости, в частности в форме оперативного удовлетворения возрастающих и реструктурирующихся потребностей в объектах недвижимости различно-

го назначения, строительных работах и услугах, включая эксплуатацию зданий и сооружений.

Очевидно, что все цели и задачи должны быть количественно измеримы, локализованы в пространстве и времени, а также распределены по центрам ответственности. По замыслу отечественного стратегического блока задачи форматизируются в «дорожные карты».

Следует отметить, что технологии разработки «дорожных карт» отличаются от прежде широко используемых плановых инструментов. В отличие от бизнес-планирования, дорожное картирование подразумевает вариативность путей развития объекта, процесса или явления. Но при этом оно не является планом предпринимательской деятельности. «Дорожная карта» может состоять из сценариев развития и более широкого диапазона объектов, процессов или явлений. Поэтому дорожное картирование по сфере применения и возможностям прогнозирования несколько шире, нежели бизнес-планирование. Разработка и представление «дорожной карты» может служить частным методом представления результатов форсайта. Форсайт, как целая группа методов долгосрочного прогнозирования научно-технологического и социального развития, намного шире дорожного картирования в инструментальном плане. Он сосредоточен на глобальных вопросах того или иного общественного сектора и в силу этого более масштабен. Однако общим свойством рассматриваемых категорий является их вариативность, допущение и рассмотрение различных сценариев и формирование разнообразных прогнозов.

На основе технологий форсайта формируется устойчивая, но гибкая среда регулирования, обеспечивающая целевую мобильность развития городской недвижимости. При этом целевая матрица развития городской недвижимости имеет следующий вид:

Cj =

Cii, C12, C

■ 13,

C 21, C 22, C 2

Cn Ci2 Ci

C C

ij

(1)

Ci

где С - целевой ориентир, декомпозируемый по основным направлениям развития городской недвижимости; ^ ] - индексы целей и направлений развития соответственно.

Целевые матрицы целесообразно декомпозировать по критериям субъектной и проектной принадлежности. Затем им необходимо придать ресурсное наполнение и территориально локализировать. К примеру, цель обеспечения эффективности управления развитием недвижимости с позиции повышения качества объектов, рынков и институтов недвижимости предполагает ускорение процессов капитализации объектов недвижимости, строительного бизнеса, сер-вейинга, а также повышение адаптивных свойств в условиях целевой мобильности развития. С точки зре-

ния обеспечения деловой и инвестиционной привлекательности указанная цель предусматривает развитие государственных и частных инвестиционных институтов, поддержку деловой активности и обеспечение ответственности за достигнутые результаты в сфере недвижимости. Учитывая необходимость усиления инновационной ориентации недвижимости, должно предусматриваться внедрение в систему управления недвижимостью организационно-экономических, информационных, научно-технических инноваций. Также должны использоваться преимущества международной интеграции и импортозамеще-ние. Для этого следует предусмотреть межстрановую интеграцию в развитии и управлении различными сегментами российской недвижимости на всех этапах и фазах ее жизненного цикла.

Аналогично должно обеспечиваться достижение:

- доступности инвестиций, информации, инноваций в недвижимости;

- сбалансированности развития недвижимости;

- инфраструктурных целей развития недвижимости;

- необходимого уровня обеспечения жильем;

- общедоступности информации, открытости и ответственности за результаты деятельности в сфере недвижимости.

При рассмотрении субъектной привязки целевой матрицы необходимо различать субъектов в зависимости от основных форм собственности, которые подразделяются:

- на общественную/государственную;

- на частную/коллективную;

- на смешанную.

По факту национальные экономики многоукладны и функционируют с использованием смешанных форм собственности. В результате анализа мировой практики К. Крауч [4] утверждает, что общей тенденцией стало тяготение субъектов всех видов собственности к сотрудничеству, что предопределено спецификой и структурой динамически изменяющегося производственного и потребительского спроса, а также возникновением и последовательным расширением социально ответственной предпринимательской деятельности.

Как следствие рассмотренных целей и выявленных тенденций буквально в конце первого десятилетия XXI века сначала возникли на практике, а затем стали предметом исследования новые методологические принципы развития городской недвижимости. Они выразились в следующих требованиях:

- Прозрачного ценообразования на все виды объектов недвижимости и жилищно-коммунальные услуги. Это подтверждает тот факт, что, например, во всех регионах страны внимание общественности и городских жителей постоянно направлено на динамику цен строительства и эксплуатации жилья.

- Социальной ориентации бизнеса в сфере недвижимости, что выражается в развитии различных форм социального предпринимательства.

- Комфортности и оживления городской среды и ее соответствия экологическим стандартам жизнедея-

тельности, что обуславливает необходимость не только социально-экономической, но и эколого-экономической оценки объектов и услуг сферы недвижимости.

- Видовой пропорциональности городской недвижимости, способной комплексно решать жилищную проблему во взаимосвязи с решением проблем занятости, профессионального и карьерного роста, здорового образа жизни, культурного и духовного развития.

- Сбалансированного повышения качества и удержания роста цен жилищно-коммунальных и социальных услуг населению, в том числе на основе внедрения экономически эффективных инноваций и др.

- Консолидации усилий государственных и коммерческих субъектов хозяйствования. В последнее время государственно-частное партнерство (ГЧП), в основе которого смешанная форма собственности, стало наиболее распространенным форматом реализации сложных и масштабных проектов и программ развития.

- Государственного протекционизма, обеспечивающего минимизацию рисков нарушения социального равновесия. Так, в процессе Олимпийского строительства [5] реализация этого требования выразилась в охвате всех шести основных направлений деятельности в области устойчивого развития комплексных межотраслевых проектов. В их числе обеспечивались: здоровый образ жизни, гармония с природой, мир без барьеров, экономическое процветание, современные технологии, культура и национальные ценности.

Кроме того, развитие городской недвижимости осуществляется в проектном формате. Динамический характер проектных целей требует их последовательной фокусировки [6] и использования технологий форсайта. Его важнейшей чертой в современном проектном формате является определение критического пути достижения определенной или множества динамически изменяющихся целей. Выявление критического пути - важнейшая черта форсайта. Критический путь необходим для фокусировки деятельности по реализации шагов, определенных форсайт-проектом. Немаловажной чертой этой технологии является установление так называемых «развилок» развития исследуемого объекта, процесса или явления. От того, как удастся выделить «развилки» - т.е. точки альтернатив, будет в значительной мере, зависеть длина критического пути достижения поставленной цели. Также необходимо активизировать участников форсайт-проекта. Если не будет установлен консенсус у активных участников форсайт-проекта, он не будет реализован.

Таким образом, суть технологии форсайт состоит не в том, чтобы запланировать или составить долгосрочный прогноз. Задача в том, чтобы выявить варианты наступающего возможного будущего, сформулировать перспективные альтернативные ориентиры:

- определить возможные сценарии развития объекта;

- выработать формы достижения консенсуса у

участников по выбору того или иного желательного сценария;

- активизировать широкие слои участников форсайта;

- принять меры по его реализации с учетом выявленных даже относительно «слабых сигналов» и признаков в виде полученных в ходе форсайта форм развития будущего.

Ряд выявленных вышеуказанных методологических требований хорошо известны и изучены, особенно проблема ценообразования, послужившая основой возникновения новой области научных исследований - стоимостного инжиниринга [7]. Принципы государственно-частного партнерства также системно исследовались и практически применялись [8]. В то же время такие методологические требования, как оживление пространства, комфортность, видовая пропорциональность, государственный протекционизм, технологии форсайта, являются новым явлением хозяйственной практики, требуя использования соответствующих инструментов и механизмов. Вне их учета, как подтверждает практика, обеспечение целевой мобильности развития городской недвижимости на основе использования системно-динамического подхода невозможно.

Имманентным свойством современного развития городской недвижимости является интеграционный характер целесообразных изменений. Это проявляется как в форме долгосрочных партнерских связей участников рынка недвижимости, так и в комплексном развитии городских территорий. Следовательно, объективной основой обеспечения требования целевой мобильности развития недвижимости являются экономические интересы субъектов управления, состав и структура которых подвержены влиянию и определяются целями, стратегическими приоритетами и функционалом городского развития.

Экономические интересы участников процессов городского развития, будучи его движущими силами, как справедливо отмечено [6], в настоящее время все чаще отдаляются от утилитарно-прагматичной цели получения прибыли. Развитие получают различные формы корпоративной социальной ответственности. Интересы выражаются также в улучшении репутации и имиджа бизнеса и власти, их общественного признания и других неэкономических составляющих развития. Тем не менее именно интеграция экономических интересов устраняет возможность возникновения конфликтов в условиях целевой мобильности развития. Как показывает практика, конфликты являются следствием отсутствия четкой регламентации роли участников рынка недвижимости и несовершенства системы оценок результатов их деятельности.

Таким образом, реализация системно-динамического подхода к развитию городской недвижимости в условиях ее целевой мобильности заключается в интеграционном характере деятельности участников, осуществляемой в прозрачном подконтрольном режиме консолидированных усилий всей совокупности субъектов рынка недвижимости по ее пропорциональному и целесообразному развитию в

условиях синхронизации всех этапов жизненного цикла.

Необходимость поэтапной синхронизации процессов реструктуризации различных сегментов и видов городской недвижимости, территориально локализованной и находящейся в различных формах собствен-

ности, предопределяет востребованность и обеспечивает успех реализации стратегии ускоренного инновационного развития на основе согласования экономических интересов субъектов городского хозяйства.

Статья поступила 16.02.2015 г.

Библиографический список

1. Мау В.А., Улюкаев А.В. Глобальный кризис и тенденции экономического развития [Электронный ресурс]. URL: http://economy.gov.ru/minec/press/news/ 201411271856 (20.01.2015).

2. Гайдаровский форум - 2015: Реальный вектор развития [Электронный ресурс]. URL: http://www.iep.ru/ru/gaidarovskii-forum-2015-realnyi-vektor-razvitiia.html (20.01.2015).

3. Яськова Н.Ю. Современные форматы стратегии развития городской недвижимости // Научное обозрение. 2014. № 7. С. 392-396.

4. Крауч К. Странная не-смерть неолиберализма / пер. с англ. М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2012. 272 с.

5. Строительные объекты Сочи - 2014 [Электронный ресурс]. URL: http://www.sochistroyzakaz.ru/category/building (15.01.2015).

6. Матвеева М.В., Яськова Н.Ю. Инновационный фокус инвестиционной деятельности в рамках модернизации национальной экономики // Економiчний часопис - XXI. Киев. 2014. № 1-2. С. 42-45.

7. Методические подходы к формированию системы стоимостного инжиниринга в строительстве / О.В. Дидковская, М.В. Ильина [и др.]. Самара, 2013. 276 с.

8. Кабашкин В.А. Государственно-частное партнерство в регионах Российской Федерации. М.: Дело, 2014. 120 с.

УДК 338:69

РЕШЕНИЕ ТЕКУЩИХ ПРОБЛЕМ ДЕВЕЛОПМЕНТА В ДИВЕРСИФИКАЦИИ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ КОМПЛЕКСОВ ПРИДОРОЖНОГО СЕРВИСА

© Е.А. Соболева1

Московский государственный строительный университет 129337, Россия, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26.

Актуальность развития девелопмента недвижимости для российской экономики становится все более высокой. Экспертами отмечается, что причины низкого экономического роста кроются в большей степени именно во внутренних проблемах экономики и в меньшей вызваны факторами внешнеэкономической деятельности. В этой связи в статье предложено решение задачи повышения эффективности девелопмента в текущей кризисной ситуации путем диверсификации в развитие многофункциональных комплексов придорожного сервиса. Показана роль девелопмента среди вопросов национального масштаба, необходимость решения вопросов импортозамещения и важность научной проработки имеющихся вызовов развития строительного комплекса в целом. Ключевые слова: государственные программы; девелопмент недвижимости; капитальные вложения; строительство; экономический рост; многофункциональный комплекс; придорожный сервис; импортозамещение.

SOLVING CURRENT DEVELOPMENT PROBLEMS IN ROADSIDE SERVICE MULTI-USE COMPLEXES

DIVERSIFICATION

E.A. Soboleva

Moscow State University of Civil Engineering, 26 Yaroslavskoe Shosse, Moscow, 129337, Russia.

The relevance of real estate development is becoming increasingly high for the Russian economy. Experts note that low economic growth is caused rather by internal problems of the economy than by the factors of external economic activity. The article provides a solution to the problem of increasing property development efficiency in the current crisis situation by diversifying of roadside service mixed-use complexes into development. The role of property development among the nation-wide issues is described; the need to solve the problems of import substitution is shown as well as the importance of scientific study of existing development challenges of the building complex as a whole.

Keywords: government programs; real estate development; capital investment; construction; economic growth; mixed-use complex; roadside service; import substitution

Как известно, большое влияние на технико-экономические показатели продукта девелоперского проекта оказывает временной фактор. Продолжительность строительного и проектного циклов любого объ-

екта недвижимости исчисляется не только месяцами, но и годами, особенно при возведении крупных объектов.

Многофункциональный комплекс придорожного

1Соболева Елена Алексеевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и управления в строительстве, тел.: 89653067587, e-mail: alenas^^ail.ru

Soboleva Elena, Candidate of Economics, Associate Professor of the Department of Economy and Management in Construction, tel.: 89бб30б7587, e-mail: alenas^^ail.ru