CC BY
55
условиях синхронизации всех этапов жизненного цикла.
Необходимость поэтапной синхронизации процессов реструктуризации различных сегментов и видов городской недвижимости, территориально локализованной и находящейся в различных формах собствен-
ности, предопределяет востребованность и обеспечивает успех реализации стратегии ускоренного инновационного развития на основе согласования экономических интересов субъектов городского хозяйства.
Статья поступила 16.02.2015 г.
Библиографический список
1. Мау В.А., Улюкаев А.В. Глобальный кризис и тенденции экономического развития [Электронный ресурс]. URL: http://economy.gov.ru/minec/press/news/ 201411271856 (20.01.2015).
2. Гайдаровский форум - 2015: Реальный вектор развития [Электронный ресурс]. URL: http://www.iep.ru/ru/gaidarovskii-forum-2015-realnyi-vektor-razvitiia.html (20.01.2015).
3. Яськова Н.Ю. Современные форматы стратегии развития городской недвижимости // Научное обозрение. 2014. № 7. С. 392-396.
4. Крауч К. Странная не-смерть неолиберализма / пер. с англ. М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2012. 272 с.
5. Строительные объекты Сочи - 2014 [Электронный ресурс]. URL: http://www.sochistroyzakaz.ru/category/building (15.01.2015).
6. Матвеева М.В., Яськова Н.Ю. Инновационный фокус инвестиционной деятельности в рамках модернизации национальной экономики // Економiчний часопис - XXI. Киев. 2014. № 1-2. С. 42-45.
7. Методические подходы к формированию системы стоимостного инжиниринга в строительстве / О.В. Дидковская, М.В. Ильина [и др.]. Самара, 2013. 276 с.
8. Кабашкин В.А. Государственно-частное партнерство в регионах Российской Федерации. М.: Дело, 2014. 120 с.
УДК 338:69
РЕШЕНИЕ ТЕКУЩИХ ПРОБЛЕМ ДЕВЕЛОПМЕНТА В ДИВЕРСИФИКАЦИИ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ КОМПЛЕКСОВ ПРИДОРОЖНОГО СЕРВИСА
© Е.А. Соболева1
Московский государственный строительный университет 129337, Россия, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26.
Актуальность развития девелопмента недвижимости для российской экономики становится все более высокой. Экспертами отмечается, что причины низкого экономического роста кроются в большей степени именно во внутренних проблемах экономики и в меньшей вызваны факторами внешнеэкономической деятельности. В этой связи в статье предложено решение задачи повышения эффективности девелопмента в текущей кризисной ситуации путем диверсификации в развитие многофункциональных комплексов придорожного сервиса. Показана роль девелопмента среди вопросов национального масштаба, необходимость решения вопросов импортозамещения и важность научной проработки имеющихся вызовов развития строительного комплекса в целом. Ключевые слова: государственные программы; девелопмент недвижимости; капитальные вложения; строительство; экономический рост; многофункциональный комплекс; придорожный сервис; импортозамещение.
SOLVING CURRENT DEVELOPMENT PROBLEMS IN ROADSIDE SERVICE MULTI-USE COMPLEXES
DIVERSIFICATION
E.A. Soboleva
Moscow State University of Civil Engineering, 26 Yaroslavskoe Shosse, Moscow, 129337, Russia.
The relevance of real estate development is becoming increasingly high for the Russian economy. Experts note that low economic growth is caused rather by internal problems of the economy than by the factors of external economic activity. The article provides a solution to the problem of increasing property development efficiency in the current crisis situation by diversifying of roadside service mixed-use complexes into development. The role of property development among the nation-wide issues is described; the need to solve the problems of import substitution is shown as well as the importance of scientific study of existing development challenges of the building complex as a whole.
Keywords: government programs; real estate development; capital investment; construction; economic growth; mixed-use complex; roadside service; import substitution
Как известно, большое влияние на технико-экономические показатели продукта девелоперского проекта оказывает временной фактор. Продолжительность строительного и проектного циклов любого объ-
екта недвижимости исчисляется не только месяцами, но и годами, особенно при возведении крупных объектов.
Многофункциональный комплекс придорожного
1Соболева Елена Алексеевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и управления в строительстве, тел.: 89653067587, e-mail: alenas_06@mail.ru
Soboleva Elena, Candidate of Economics, Associate Professor of the Department of Economy and Management in Construction, tel.: B96530675B7, e-mail: alenas_06@mail.ru
ISSN 1B14-3520
ВЕСТНИК ИрГТУ №4 (99) 2015
331
сервиса (МФК) - это классический девелоперский проект. Именно поэтому проблематику реализации проектов придорожного сервиса стоит рассматривать через призму девелопмента, как инструментария качественного преобразования недвижимости.
По данным официальной статистики [7], на дорогах России зафиксировано 1329 объектов придорожного сервиса. Большую их часть составляют АЗС (автозаправочные станции - 25%), за ними следуют различные магазины (как правило, большинство из них -это магазины с автозапчастями и расходными материалами для автомобилей), которые занимают до 24% рынка. На пункты общественного питания приходится 21%. Наименее распространенными являются пункты технического обслуживания и мотели, которые составляют 9% и 5% соответственно. Кроме этого, в структуре существует доля, равная 16%, принадлежащая к объектам придорожного сервиса, которую трудно отнести к какой-либо определенной группе (рис. 1). Но, как это часто бывает, данные официальной статистики не всегда совпадают с результатами исследования аналитических групп. По альтернативным данным [7], количество объектов придорожного сервиса достигает 5300 единиц, в том числе 45% - это автозаправочные станции различных типов, 39% -пункты общественного питания, 10% - мотели и гостиницы. Оставшиеся 7% занимают пункты технического обслуживания (рис. 2).
■ Пункты общественного питания
■ Пункты технического обслуживания
■ Гостиничный бизнес
Рис. 1. Структура придорожного бизнеса в России по данным официальной статистики
■ ЛЗС
■ Пункты
..„ обшественног 44%
о питания
■ Пункты технического обслуживания
■ Гостиничный бизнес
Рис. 2. Структура придорожного бизнеса в России по данным аналитических групп
Сегодня при проведении общей оценки сложившейся текущей макро- и микроэкономической ситуации и влиянии ее на девелоперскую деятельность не стоит исключать и саму сложность реализации девелоперского проекта. Последнее заключается в многообразии организационных форм процесса строительства, большом количестве участников, имеющих раз-
личные функциональные цели и задачи.
Так как сам продукт девелопмента отличается многообразием и уникальностью проектных решений, то это усложняет организацию, технологию строительного производства и ценообразование девелоперского проекта [2]. Строительство любого объекта осуществляется в определенной естественной природной среде, которая характеризуется своими топографическими, инженерно-геологическими и климатическими условиями, что накладывает на реализуемый проект дополнительные сложности и многокритери-альность оценки эффективности. Девелоперский проект представляет собой сложную вероятностную систему с динамичным характером развития. Это обусловлено воздействием большого количества организационных, научно-технических, экономических, производственных, природно-климатических факторов, по своей природе имеющих вероятностный характер.
Реализация девелоперского проекта невозможна сама по себе без привлечения инвестиций, при этом основными характеристиками внешней среды девелоперского проекта остаются взаимосвязанность, сложность, подвижность и неопределенность. Инвестиционный процесс при этом рассматривается как целостная система взаимосвязанных компонентов, взаимодействующих для достижения конечной цели - возведения объекта или объектов в рамках проекта в установленные сроки с заданными технико-экономическими показателями [2]. Текущие экономические аспекты позволяют характеризовать ситуацию в девелопменте как кризисную.
Ухудшение ситуации в экономике и на финансовом рынке России, связанное с возросшими геополитическими рисками, бросает серьезный вызов экономической политике РФ. В условиях возросшей неопределенности, обусловленной внешними и внутренними факторами, важно создавать четкие ориентиры для населения и бизнеса.
В начале 2000-х гг. возникло понятие о придорожном сервисе, который предоставляет следующий комплекс услуг:
- обеспечивает качество обслуживания клиентов, соответствующее лучшим мировым стандартам;
- имеет в своем составе магазин, автомобильную мойку, кафе, станции шиномонтажа, пункты для подкачки колес и пылесос.
При этом территория заправочного комплекса выделяется исключительной чистотой, а здания и подсобные помещения имеют современный и привлекательный вид. В целях закрепления формируемой клиентской базы, следуя мировому опыту, вводится система поощрений покупателей путем использования специальных карточек.
В текущей ситуации наиболее серьезными проблемами, присущими отрасли придорожного сервиса в России, являются:
- низкий уровень сервиса;
- неравномерное размещение объектов дорожного сервиса на трассах как федерального, так и регионального значения;
- отсутствие достаточной степени квалификации
работников придорожного сервиса, что приводит к низкой культуре обслуживания и низкому качеству сервиса.
- выраженный дефицит объектов, оказывающих комплекс услуг участникам дорожного движения;
- отсутствие не только реальной поддержки со стороны региональных и федеральных органов власти, но и отсутствие стабильной организационно-правовой системы, имеющей четкие нормы и правила по размещению и составу объектов;
- отсутствие у большинства объектов информации о размещении, составе и качестве оказываемых услуг.
Сегодня Государственной программой (20102020) предусмотрено развитие придорожного сервиса через создание многофункциональных зон. Последние представляют собой зоны комплексного обслуживания пользователей и размещения объектов дорожного сервиса, обеспечивающие предоставление полного пакета услуг для пользователей автомобильных дорог - МФК (многофункциональные комплексы). В эти комплексы должны быть включены: АЗС; станция техобслуживания легкового и грузового транспорта с мойкой и шиномонтажом; стоянки для легковых и грузовых автомобилей, автобусов; места отдыха водителей и пассажиров; магазины; кафе-ресторан; гостиница или мотель и павильон для розничной торговли.
В текущей рыночной ситуации необходимо реализовать следующие задачи:
- содействовать осуществлению Плана мероприятий по реализации Концепции развития объектов дорожного сервиса вдоль автомобильных дорог на территории Российской Федерации общего пользования федерального значения с целью инновационного развития транспортной системы,
- повышать транзитный потенциал и конкурентоспособность автотуристического рынка Российской Федерации;
- способствовать удовлетворению социально-экономических потребностей муниципальных территорий;
- развивать субъекты малого и среднего предпринимательства в сфере придорожного сервиса;
- содействовать восстановлению сельского хозяйства и развитию сбытовой сети мелкого и крупного фермерства;
- реализовывать программы импортозамещения;
- развивать торговую и складскую инфраструктуры в придорожном сегменте различных локаций.
Именно реализации задач, поставленных макро- и микроэкономической ситуацией, посвящены проекты многофункциональных комплексов (МФК) придорожного сервиса. В составе многофункциональных комплексов аккумулируются и решаются все поставленные задачи, отвечающие текущей ситуации на рынке и требованиям времени.
Макровозможности многофункционального комплекса (МФК) придорожного сервиса заключаются в их вариативности и свойствах конструктора, который предполагает максимум возможностей и может быть трансформирован под конкретную региональную локацию. В составе многофункционального комплекса (МФК), например, предлагается возведение многофункциональных центров (МФЦ), представляющих собой компактные здания с размещением торговых помещений, мест отдыха и торговли (рис. 3).
Отметим, что создание многофункциональных комплексов придорожного сервиса (МФК) - это ме-гапроекты. Управлять ими можно, учитывая интересы многих участников, поскольку такие проекты находятся на стыке нескольких отраслей: дорожного хозяйства, туризма, заправочного бизнеса, торговли, организации питания, сельского хозяйства и др. Успех заключается в учете интересов всех участников такого проекта с максимизацией прибыли или иных показателей эффективности для каждого из участников и достижения синергетического эффекта между предприятиями, функционирующими на территории МФК.
Существует предположение, что кризис предоставит дополнительные возможности для развития деве-лопмента [5]. В России исторически сложилось так, что западные инвесторы и девелоперы работают в
4 1ГПГ
1 з:оо I 9 он Г б :oi 1 2993 L
4--- 2Г[>Х' -1—
®
©
Рис. 3. Пример локационной привязки МФЦ
ISSN 1814-3520
ВЕСТНИК ИрГТУ №4 (99) 2015
333
основном на рынке коммерческой недвижимости. В инвестициях и строительстве жилья они практически не участвуют. А работающие на российском рынке западные компании имеют длительный опыт сотрудничества с Россией. Но не стоит забывать, что многие иностранные фонды и инвесторы ушли с российского рынка еще в кризис 2008 г., не восстановив свое присутствие в России в докризисном объеме [8].
Текущую кризисную ситуацию на рынке недвижимости можно представить и как новый виток в развитии девелопмента, вызов компаниям и профессионалам. Так, сегодня в первую очередь арендатор смотрит на стоимость аренды - это первый фактор, который влияет на принятие решения [4]. Локация, статус, класс офиса и инфраструктура стоят на втором плане. В связи с этим девелоперам стоит пересмотреть старые ориентиры рынка коммерческой недвижимости. При этом реализация проектов создания многофункциональных комплексов (МФК) придорожного сервиса является именно тем необходимым инструментарием диверсификации, который обеспечит новый виток в развитии девелопмента в России.
В текущей ситуации, когда рынок недвижимости замер и ждет дальнейшего развития политической ситуации, девелоперы прощупывают точку определенности [3]. При условии ее позитивной оценки рынок девелопмента может иметь тенденцию к общему подъему. Стоит отметить, что по сравнению с кризисом 2008-2009 гг. у инвесторов в текущей рыночной ситуации имеются денежные средства, следовательно, потенциал у российского девелопмента присутствует [2].
Важным в определении антикризисных стратегий в девелопменте являются то, что, по сути, инвестиции в коммерческую недвижимость России показывают ежегодную цикличность, и это приводит к увеличению объемов инвестирования в среднем на 10%. Но из-за нестабильной политической ситуации в 2014 г. рынок изменился в худшую сторону. Так, в 2013 г. объем среднегодовых инвестиций составлял 7,1 млрд, а в 2014 - 4 млрд долл. [5]. Прогноз дальнейшего разви-
тия на ближайшие два-три года пока неясен из-за общеполитической ситуации, оказывающей прямое влияние на финансово-экономическое состояние страны и строительной отрасли.
Девелоперские компании должны выработать определенные стратегии поведения в кризисное время. Самой действенной является перевод проектов на фактически оперативное ручное управление, когда по каждому вопросу оперативно принимается индивидуальное решение. Возможен и вероятен перевод многих девелоперов в формат «built-to-suit», т. е. под конкретный заказ [8].
Остается интерес у инвесторов и к торговым центрам в регионах и пригородах больших городов. С учетом прогнозов по стабилизации ситуации на рынке недвижимости через два-три года многие девелоперы могут сделать ставку на грамотный подбор площадки в городах с высокой покупательской способностью и непосредственно формат торгового центра. Сегодня рынок готов переходить с мегамоллов на строительство небольших торговых центров площадью до 10 тыс. м2 [4], именно такой мини-формат и предлагает в своем составе многофункциональный комплекс придорожного сервиса.
Таким образом, в будущем видится два пути выхода из кризиса. Во-первых, следует продумать и понять, как защищать действующие проекты деве-лопмента. Для этого предлагается инструмент оперативного ручного управления. Во-вторых, вывод на рынок новых продуктов как один из способов выхода из ситуации. С точки зрения классики кризисных ситуаций стоит помнить, что кризис - это шаг вперед, и это может быть всегда полезным для развития деве-лопмента.
Анализируя текущую экономическую ситуацию в России и принимая во внимание задачи развития придорожной отрасли как огромного комплекса, отметим настоящую точку отсчета как необходимый и своевременный старт развития проектов МФК.
Статья поступила 30.03.2015 г.
Библиографический список
1. Махалина О.М. Инвестиционный климат в России: оценка и повышение инвестиционной привлекательности // Вестник Университета (ГУУ). 2014. № 8. 2014. С. 137-141.
2. Соболева Е.А. Моделирование экономико-организационного механизма управления через оценку текущей эффективности девелоперского проекта // Экономика строительства. 2013. № 4. С. 39-47.
3. Андреев А. Стоит ли строительной отрасли бояться западных санкций [Электронный ресурс] // Строительство^. URL: http://rcmm.ru/content/topics/672.html (13.09.2014).
4. Велесевич. С. PROEstate: Игроки офисного рынка готовятся к кризису [Электронный ресурс] // РБК Недвижимость. URL: http://realty.rbc.ru/articles/10/09/2014/562949992323249. shtml (25.09.2014).
5. Как повлияют международные санкции на рынок недвижимости России [Электронный ресурс] // РБК Недвижимость URL: http://realty.rbc.ru/articles/29/07/2014/562949992007356. shtml (25.09.2014).
6. Комментарии о государстве и бизнесе. Периодический обзор Центра развития НИУ ВШЭ за 22 марта - 4 апреля 2014 г. [Электронный ресурс]. URL: http://www.dcenter.ru/ (25.09 2014).
7. Придорожный бизнес в России: быть или не быть? [Электронный ресурс]. URL: http://iqplus.ru/publications-31-0-0-.html (29.01.2015).
8. Ухудшение ситуации в экономике и на финансовом рынке России [Электронный ресурс] // ЦБ РФ. URL: http://bcs-express.ru/digest/article_id=114505/ (25.09.2014)
