CC BY
68
28 (70) - 2011
Инвестиционная политика
УДК 336.64
реализация инвестиционного проекта многофункционального комплекса
на российском рынке недвижимости
А. В. РАЗГУЛИН,
аспирант кафедры финансов, денежного обращения и кредита Е-mail: alexey_razgulin@mail. ru Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ
В статье обоснована актуальность реализации инвестиционного проекта многофункционального комплекса на российском рынке недвижимости. Приведены классификации инвестиционныххарактеристики источников риска для объектов недвижимости, предложен вариант снижения риска от реализации проекта и повышения его доходности путем реализации проекта смешанного девелопмента.
Ключевые слова: девелопмент, инвестиционный, проект, многофункциональный, комплекс, эффективность.
В настоящее время строительная отрасль в России находится в глубоком кризисе. Поэтому наиболее актуальной проблемой является диверсификация рисков инвестиционного портфеля любой девелоперской компании, а также тщательный анализ экономической эффективности реализации проектов, как находящихся на этапе строительства, так и на стадии предпроектных и проектных работ.
Недвижимость как потенциальный объект инвестиций имеет специфические характеристики, которые необходимо учитывать инвестору при принятии решений о вложении в нее средств. По сравнению с инвестициями в другие объекты, например в финансовые активы, инвестиции в недвижимость обладают существенными особенностями. Анализируя инвестиционную привлекательность объекта недвижимости, следует обращать внимание на его основные инвестиционные характеристики (рис. 1).
Эти характерные особенности оказывают значительное влияние на привлекательность проекта и должны быть учтены при разработке финансовой модели:
- объектам недвижимости присуща относительная стабильность потока доходов от функционирования или реализации по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов;
- недвижимость является сложным для управления объектом, поэтому необходим эффективный инвестиционный менеджмент;
- недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции;
- инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов;
- доходность от недвижимости обладает отрицательной корреляцией по отношению к доходности имущества других видов.
Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам, присущим финансовому рынку: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному, бизнес-риску. Вместе с тем для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка характерны дополнительные специфические риски, которые необходимо учитывать при анализе экономической эффективности проектов в этой сфере. Автор предлагает следующую классификацию источников риска, характерных для объектов недвижимости (рис. 2).
ФИНАНСОВАЯ АНАЛИТИКА
проблемы и решения
Инвестиционная политика
28(70) - 2011
Рис. 1. Характеристики инвестиционной привлекательности объектов недвижимости
Финансовый кризис 2008 г. сделал наиболее актуальной для девелоперов проблему диверсификации рисков и оптимизации портфеля инвестиционных проектов. Одним из возможных путей решения этой проблемы является реализация проектов смешанного девелопмента, в частности строительства многофункциональных комплексов.
Каждый из типов девелопмента при отдельном рассмотрении должен занимать существенную долю в объекте и быть по-своему интересным рынку. Многофункциональный комплекс является разновидностью смешанного девелопмента и представляет собой единый объект недвижимости, который содержит три или более компонентов недвижимости: торговлю, офисы, апартаменты, гостиницы, развлекательные заведения, спортивные клубы и т. д., которые создают привлекательную
Источники риска
Вид недвижимого имущества
Условия арендного договора
Изменение соотношения спроса и предложения
Условия предоставления кредита
Инфляция
Физический износ объекта недвижимости
Местоположение объекта
Возможности и условия реинвестирования
Законодательное регулирование и налогообложение
Рис. 2. Классификация источников риска инвестиционных проектов в сфере недвижимости
среду для проживания, совершения покупок, работы и отдыха.
Какими бы ни были комбинация и объем площадей выбранных типов девелопмента, прежде всего они обязательно должны быть сочетаемы и направлены на схожие рынки. Некоторые комбинации возникают сами собой. Например, невозможно привлечь к реализации проекта первоклассного гостиничного оператора, если остальные типы девелопмента также не будут нацелены на верхний ценовой сегмент рынка.
Чаще всего проблемы сочетаемости возникают при реализации проектов с большой торговой составляющей. Для успешного функционирования арендаторы торговых помещений должны привлекать широкую целевую аудиторию. В том случае, если торговая составляющая проекта не будет соответствовать высокому уровню других типов де-велопмента, входящих в проект, это нарушит его целостность. Решение этой проблемы очень важно, так как в большинстве случаев именно торговая составляющая определяет образ и индивидуальность проекта.
Для определения окончательных характеристик проекта недостаточно только определения объема и плотности застройки, необходима как физическая, так и функциональная интеграция каждого из типов девелопмента в проекте, которые обеспечат необходимое взаимодействие и приведут к положительному синергетическому эффекту (рис. 3).
Наибольший положительный эффект в отношении всех типов девелопмента оказывает торговый компонент. Данные, приведенные на рис. 3, являются усредненными, и, без всякого сомнения, эффект от сочетания различных компонентов недвижимости будет различаться от проекта к проекту.
Что касается сроков окупаемости инвестиционных проектов в недвижимости, то они напрямую зависят от того, насколько грамотно изначально была разработана концепция и какова ситуация на рынке в конкретный момент времени. К примеру, срок окупаемости гостинично-офисных
ФИНАНСОВАЯ АНАЛИТИКА
проблемы и решения
7х"
53
28 (70) - 2011
Инвестиционная политика
X
Офисы
^ Гостиницы-
^ Торговля/, развлечения
^ Культура/ социальные объекты
О
комплексов значительно больше, чем офисных. Гостиничные проекты, для которых характерны повышенные эксплуатационные и операционные издержки, окупаются в среднем за 10—15 лет, офисные центры — за 5—7 лет. Кроме того, затраты на строительство гостиницы значительно выше в связи с тем, что они строятся под ключ.
Однако совмещение в одном проекте гостиницы и офиса позволяет девелоперу окупить проект уже через 7—8 лет, а наличие в многофункциональном комплексе апартаментов может и вовсе сократить срок до 5 лет, так как на процесс продажи апартаментов не распространяется действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Поэтому их реализацию можно начинать до получения разрешения на строительство, привлекая инвестиции в проект задолго до сдачи объекта.
Таким образом, совмещение нескольких форматов недвижимости в рамках одного комплекса способствует возрастанию ликвидности площадей каждого из представленных форматов, снижает риски, сокращает сроки окупаемости и увеличивает инвестиционную привлекательность проекта в целом.
Компонент недвижимости
Жилье
Офисы —
Гостиницы
^ Торговля/ развлечение
Культура/ социальны* объекты
Гостиницы
^ Офисы —
^ Торговля/ развлечение
) Культура/ социальные объекты
Торговля/ развлечения
Офисы
Гостиницы
^ Культура/
Культура/ социальные объекты
- ^ Офисы
- ^ Жилье
- ^ Гостиницы
^ Торговля/ развлечения
Степени синергии:
^^ умеренная ^^ сильная
©
очень сильная
Рис. 3. Степень синергии компонентов недвижимости
Список литературы
1. Виленский П. Л., Лившиц В. Н., Смоляк С. А. Оценка эффективности инвестиционных проектов. Теория и практика. М: Дело, 2004.
2. Казанский Ю. И., Немчин А. М, Никешин С. Н. Строительство в США и России. Экономика, организация и управление. СПб: Два-Три, 1995.
3. Мазур И. И., Шапиро В. Д. Девелопмент недвижимости: справочник для профессионалов. М.: Омега-Л, 2009.
4. Мазур И. И., Шапиро В. Д. Девелопмент: учеб. пособие. М.: Экономика, 2004.
5. Мак-Лин Э. Инвестирование в недвижимость: пер. с англ. М.: Диалектика, 2008.
6. Максимова Т. Девелопмент торговой недвижимости в России. М. : Молл Паблишинг Хаус, 2007.
7. Schwanke D. Mixed Use Development Handbook. US. : ULI, 2003.
РЕКЛАМНЫЙ БЛОК ТАКОГО РАЗМЕРА ОБОЙДЕТСЯ ВАМ ВСЕГО В 2 950 РУБЛЕЙ!
При неоднократном размещении (или сразу в нескольких журналах Издательства) предусмотрены скидки
(495) 721-85-75,
54 ^ проблемы и решения
ФИНАНСОВАЯ АНАЛИТИКА
