Вопросы повышения эффективности функционирования объектов коммерческой недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

вопросы повышения эффективности

функционирования объектов

коммерческой недвижимости

И.А. АРТАШИНА,

кандидат экономических наук, доцент кафедры управления и маркетинга Волго-Вятская академия государственной службы

Ю.Н. ЖУЛЬКОВА,

кандидат экономических наук, доцент кафедры недвижимости, инвестиций, консалтинга и анализа

О.А. ТАБЕКИНА,

кандидат экономических наук, доцент кафедры менеджмента и маркетинга Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет

Одним из главных показателей развития страны является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности. В работе сделан акцент на наиболее перспективных видах коммерческой недвижимости: торговой, гостиничной, офисной и получившей в настоящее время распространение многофункциональной.

В статье представлено авторское определение многофункциональной недвижимости, обоснована необходимость развития объекта недвижимости и, как результат, изменение его концепции; предложена схема разработки рекомендаций по определению концепций будущего строительства.

Предложенный комплекс мероприятий обеспечивает организациям местного и федерального уровня понимание необходимости строительства или реконструкции объектов многофункциональной недвижимости, в определении и обосновании концепции многофункциональной недвижимости и оценки тенденций развития данного объекта в выбранном регионе.

Ключевые слова: недвижимость, сегмент, управление, концепция.

В современных условиях развития экономики России одной из наиболее острых проблем является построение эффективного механизма управления территорией города. В настоящее время можно констатировать тот факт, что многие российские города имеют проблему формирования разрозненности городской территории, что не дает возмож-

ности инвесторам эффективно вкладывать денежные средства в развитие своего бизнеса, а значит, и менее эффективно удовлетворять потребности как населения, так и предприятий и организаций, функционирующих на данной территории.

Основной направленностью проектирования строительства современных городов должно быть отражение процессов и тенденций развития территорий, обусловленных социально-культурной, деловой, промышленной направленностью. Для обеспечения эффективного управления развитием территорий и достижения значительного экономического роста необходимо проанализировать и максимально использовать все возможности города.

Эффективно сформированное городское пространство является предпосылкой для приложения усилий организаций практически всех сфер деятельности. Необходимо отметить, что в настоящее время распространение получили виды деятельности, относящиеся к рынку коммерческой недвижимости, представленные на рис. 1.

Типология объектов коммерческой недвижимости непосредственным образом связана с социально-экономическими переменами в жизни общества1. Потребность в том или ином типе об-

1 Грабовый П. Г. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / П. Г. Грабовый и др. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999. 566 с.

Многофункциональный комплекс представляет собой концентрацию функционально и пространственно взаимосвязанных объектов недвижимости, реализующих универсальный ассортимент товаров и услуг, спланированных и построенных как единое целое и имеющих общую управленческую концепцию

Рис. 1. Типология объектов коммерческой недвижимости

щественных зданий и сооружений возникает естественно для своего времени, соответственно также естественным образом формируются и типологические особенности для каждого вида объектов. Как следствие требуется определить необходимый и достаточный набор функциональных признаков исследуемого типа зданий:

- наличие нескольких разнонаправленных функций (при возможном доминировании одной из них);

- наличие единого коммуникативного пространства.

Важно отметить, что далее перечисленные факторы определяют необходимость формирования развитых многофункциональных структур:

- градостроительный фактор: решение проблемы функциональной насыщенности любого участка городской зоны за счет формирования системы городских многофункциональных комплексов;

- экономический фактор: востребованность комплексности услуг;

- социальный фактор: многофункциональная структура — как поле социальной активности человека, удовлетворяющее его потребность в общении;

- экологический фактор: легче обслуживать и контролировать;

- психологический фактор: ответ внутренней потребности нахождения в центре городской жизни дублированием многофункциональной городской жизни в структуре многофункционального комплекса;

- коммуникативный фактор: создание развитой социальной структуры, способствующей осуществлению контактов разных уровней коммуникативной культуры.

В сегменте торговых центров не существует единой принятой классификации. Обычно за критерий систематизации берут специализацию торгового центра (мебельный центр, строительный супермаркет и т. д.); тип (супермаркет, гипермаркет, дискаунтер, са^&саггу, торговый молл) или характеристику основных («якорных») арендаторов, размер и зону охвата.

В настоящей работе торговый центр рассматривается как более значительный комплекс, поскольку включает в себя не только приведенные выше функции торгового центра, но и выполняет некоторую социально-культурную функцию для конкретного района города, а в некоторых случаях и для города в целом.

На сегодняшний день наблюдается четкая тенденция к смыванию границ между отдельными типами недвижимости: образуется направленность на полифункциональность, удобное и грамотное комбинирование типологических признаков, принадлежащих разным видам сооружений.

В этих условиях перед архитекторами, заказчиками, застройщиками, и в конечном итоге девелоперами, все чаще ставится задача по проектированию, грамотному подбору и освоению выделяемых территорий под застройку, выбору и использованию современных материалов и конструкций, а также по профессиональному управлению объектами, выполняющими несколько функций. На проектные и управленческие решения существенное влияние оказывает сложный ряд факторов: экономических, административных, градостроительных и др.

Основные сегменты рынка коммерческой недвижимости находятся в состоянии переходного периода. По прогнозам специалистов, по мере роста рынка конкуренция между проектами будет усиливаться, выдвигая на первый план успешные решения и понижая позиции «шаблонных» объектов. Большинство современных проектов своей успешностью обязаны акценту на наиболее востребованных рынком профилях объектов коммерческой недвижимости. Все более заметной тенденцией рынка становится увеличение доли крупноформатных многофункциональных комплексов.

В этой связи возникает необходимость выявления особенностей проектирования, выбора местоположения и процесса управления многофункциональными центрами в зависимости от их назначения. Основная трудность в выборе объектов, объединенных в будущем под одной крышей, является тот факт, что они должны иметь определенную степень соответствия друг с другом. В противном случае можно предполагать, что проект будет менее успешен.

В представленном материале акцент сделан на наиболее перспективных видах коммерческой недвижимости: торговой, гостиничной, офисной.

Для рассмотрения развития торговой недвижимости в регионах был взят такой массовый сегмент, как сегмент торговли продуктами питания. В настоящее время определенно существует разница не только в форматах магазинов, но и в системе критериев выбора продуктов питания.

Для того чтобы население регионов имело доступ к таким предложениям (премиум-класса), город должен соответствовать следующим основ-

ным требованиям торговых сетей: иметь активный рост по наиболее значимым показателям социально-экономического развития города, обладать достаточным количеством покупателей из числа целевой аудитории, обеспечить появление мест компактного проживания людей (сохранение и развитие микрорайонной застройки различных ценовых категорий).

Среди всех российских городов-миллионников только г. Москва насыщена магазинами данного формата. По оценкам аналитиков, уровень развития сегмента премиальной розницы в настоящее время достигает 25 %. Следовательно, существует значительный потенциал спроса, обусловливающий целесообразность предложения товаров высшей ценовой категории и в других крупных городах России: Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Красноярск, Уфа, Екатеринбург, Нижний Новгород и др.

Перспективный премиум-сегмент имеет и некоторые недостатки, связанные в большей степени с реакцией потребителей на появление торговых точек такого формата, выстраиванием особенных отношений с потенциальным покупателем, а также трудности с логистикой. Справедливо считается, что население в г. Москве и пригородах, более привыкшее к различного рода новинкам, активно принимает все новшества и последствия от их внедрения. Таким образом, тем сетевым магазинам, которые намерены прийти в регионы со своими предложениями, необходимо проанализировать опыт крупных городов и адекватно оценить возможности региона и покупательскую способность населения.

Также одним из наиболее значимых является сегмент гостиничной недвижимости, который получил в настоящее время широкое развитие. В отличие от г. Москвы и г. Санкт-Петербурга, в региональных центрах этот сектор менее развит2. Кроме привычных гостиничных комплексов (преимущественно постройки прошлого века), в регионах получили свое развитие и мини-отели. В среднем в городе с населением около одного миллиона человек таких гостиниц может быть до 10 — 15, что характеризуется слабой конкуренцией.

Количество участников в этом сегменте рынка невелико, а их дополнительный прирост сдерживается такими трудностями, как реконструкция существующих зданий (достаточно часто требуется сохранить их историческую и культурную ценность), инвестиции (в основном частные) и подбор персонала.

2 Недвижимость Петербурга. 2007: информационно-аналитический ежегодник.

Например, в Нижегородской области до 2011 г. запроектировано строительство 64 гостиниц для покрытия существующего дефицита в этой сфере.

В настоящее время инвестиционный совет при губернаторе Нижегородской области одобрил 26 заявок на строительство гостиниц в г. Нижнем Новгороде и 8 заявок для возведения их в районах области. В концепции предлагается покрыть дефицит за счет капитальной реконструкции существующих гостиниц и строительства новых.

В районах Нижегородской области гостиницы в первую очередь будут строиться в Арзамасе, Городце, Дивеево, в с. Владимирское Воскресенского района, Семенове, в р. п. Бутурлино, Сергач, р. п. Ковернино, Балахне.

В г. Нижнем Новгороде несколько высших учебных заведений и техникумов готовят специалистов в области гостеприимства и туризма, однако найти опытного управляющего в этой области по-прежнему достаточно сложно.

Рынок офисов характеризуется устойчивым спросом практически во всех его сегментах, относительно достаточным предложением, а соответственно плавным развитием и приближением к западным стандартам, подразумевающим инвестиционную привлекательность вложений.

Необходимо заметить, что до западных стандартов участникам данного рынка предстоит идти не один год. Российская специфика состоит в том, что основным замедляющим фактором является так называемый административный аппарат, который лоялен лишь к определенному кругу девелоперов, получающих ничем не обремененную землю под застройку гораздо быстрее других, проходящих все стадии оформления разрешительной документации на строительство и т. д. Иностранным инвесторам не хватает опыта взаимодействия с властями, но они достаточно квалифицированы в строительстве и девелопменте и вынуждены занимать выжидательную позицию либо прибегать к помощи российских консультантов.

На протяжении последних лет крупные российские и иностранных кредитные организации активно сотрудничают с девелоперами, выдавая им долгосрочные кредиты, повышая таким образом доходность инвесторов от вложений.

Должное внимание необходимо уделить такому вопросу, как привлечение риэлторских организаций к проектированию и маркетингу зданий. Необходимо понимать, что никто другой, кроме профессионального риэлтора, не сможет предоставить консультации по вопросам желательного месторасположения будущего офисного центра, уровня отделки, необ-

ходимого количества парковочных мест и многого другого, что позволят в будущем избежать трат, порой превышающих сотни тысяч долларов. В противном случае организации придется воспользоваться «стихийными» продажами объектов недвижимости, говорящих о том, что у владельца отсутствуют средства на завершение строительства.

Такие продажи нельзя соотносить с «плановыми», когда инвестор, имеющий возможность строить на свои деньги, согласно проведенному экономическому расчету прибегает к «заемным» средствам, привлекая к проекту соинвесторов. Так происходит, когда целью инвестора является не схема «строительство — сдача в аренду», а схема «строительство — продажа — новое строительство».

По мнению экспертов, ожидается бум на рынке офисов «повышенной комфортности», кроме того, массовый ввод в эксплуатацию данных объектов недвижимости покроет дефицит офисных площадей, так как «стартовать первым» для девелоперов уже не только дело принципа, но и вопрос доходности объекта.

В последнее время все новые и новые города устанавливают своеобразные рекорды по вводу в эксплуатацию современных многофункциональных комплексов. Например, в г. Санкт-Петербурге за год девелоперы сумели практически удвоить торговое пространство города, отвечающее международным требованиям. Все это приводит к борьбе между многофункциональными центрами за покупателя, поскольку именно потребитель является ключевой фигурой, ради которой и был начат инвестиционный процесс.

Таким образом, нельзя допускать однотипности многофункциональных комплексов, т. е. изначально необходимо разработать концепцию развития объекта недвижимости (любого масштаба) и его профиля. Вместе с тем необходимо отметить, что определяющим в данном случае является понятие концепции многофункциональной недвижимости. Под концепцией понимают доминирующую идею, ориентацию объекта на определенный сегмент рынка и группы целевых потребителей, имеющую конечной целью создание стабильного эффективного бизнеса для девелопера.

Общая концепция представляет собой максимально детализированное описание объекта и состоит из нескольких тематических разделов. Они включают в себя определение размеров и уровневой структуры торгового центра; разработку поэтажных планов и архитектурно-планировочных решений; функциональное зонирование площадей; подроб-

Рис. 2. Этапы разработки рекомендаций по определению концепции будущего строительства объектов многофункциональной недвижимости

ные рекомендации по ассортименту, форматам и оптимальному выбору торговых операторов (в том числе «якорных» операторов).

Основная цель создания концепции — определение оптимального пути для эффективного извлечения дохода из каждого квадратного метра площади торгового центра. Концепция — это стратегический план, основным принципом которого является лучшее и наиболее эффективное использование объекта. Результатом реализации правильно разработанной концепции является высокая заполняемость объекта и постоянный стабильный доход.

Правильно выработанная концепция многофункционального объекта недвижимости играет ключевую роль в дальнейшей успешности проекта. При вложении средств в данный сегмент рынка инвесторы всегда рассчитывают на удорожание объекта в будущем и как следствие повышение доходности их вложений при сниженных рисках. Но на практике все бывает иначе, и причина таких неудач зачастую кроется в отсутствии грамотной концепции.

По опыту западных стран известно, что на эффективность функционирования объектов многофункциональной недвижимости влияют три основных фактора: местоположение, профессиональное управление объектом и устойчивая концепция. Под устойчивой концепцией понимается способность функционировать, сохраняя свои основные экономические параметры в условиях изменения среды.

Разработку концепции следует начинать с ответа на вопрос, какой именно набор функций должен быть в многофункциональном объекте с

учетом его размещения на данном участке. Для этого необходимо провести целый ряд исследований:

- выявление возможностей участка и его географического расположения в рамках сложившейся инфраструктуры и планируемого строительства;

- изучение экономического потенциала (демографический состав населения, уровень доходов и расходов, неудовлетворенный спрос и т. д.);

- анализ существующей и перспективной конкуренции;

- оценка долгосрочных тенденций экономического развития района или региона.

Разработка рекомендаций по определению концепций будущего строительства состоит из следующих этапов (схема разработки рекомендаций представлена на рис. 2).

Начальной ступенью является определение количества и качества существующих многофункциональных объектов, причем предпочтение отдается торговым комплексам с ярко выраженной концепцией и четким позиционированием на определенный сегмент рынка.

Отличительным признаком второго этапа является определение критериев оценки существующих многофункциональных комплексов3. В этом случае, как правило, оцениваются следующие критерии:

1. Критерий общей привлекательности объекта многофункциональной недвижимости учитывает такие факторы, как:

- близость к центру города, при которой оценивается территория обслуживания объекта строительства;

- имидж объекта, т. е. уникальность объекта для потенциальных покупателей;

- универсальность предлагаемого ассортимента товаров или универсальность ассортимента предлагаемой группы товаров.

2. Критерий транспортной доступности учитывает:

- близость к основным транспортным магистралям (оценивается удобство подъездных путей);

- наличие мест парковки автотранспорта, их количество и близость к центральному входу объекта;

- расстояние от остановочных пунктов общественного транспорта, число маршрутов на данной

3 Деловой квартал: страница журнала для бизнеса и карьеры. URL: www.dkvartal52.ru.

линии, интенсивность их движения и их связь с другими районами города для людей, не имеющих частного автотранспорта.

Транспортная доступность измеряется затратами времени, необходимого на проезд из конкретной точки города до внешних границ центра. Ранжированные значения транспортной доступности могут считаться обоснованным критерием зонирования территории города. Интервалы значений, как правило, равны 30 мин, что позволяет обеспечить рациональные размеры зоны.

3. Критерий архитектуры объекта включает в себя:

- внешний вид объекта, т. е. оформление фасада, вид объекта со стороны дороги, наличие эффективной наружной рекламы;

- внутреннее состояние объекта, при котором оцениваются уровень и общий дизайн отделки помещений;

- организация внутреннего пространства торгового помещения: координация покупательских потоков, ширина проходов, наличие эскалатора для высотных многофункциональных зданий, видимость витрин и рекламных вывесок, понятная планировка и расположение отделов.

Всем критериям присваивается определенный вес до 100 %. В данном случае критерию общей привлекательности объекта многофункциональной недвижимости условно можно отдать 50 %, что обусловливается по большей части универсальностью предлагаемого ассортимента товаров. Критерий транспортной доступности достигает условных 30 %, поскольку в последнее время стремительно растет количество личного транспорта у населения, что приводит к все возрастающей потребности в парковочных местах. Оставшиеся 20 % приходятся на критерий архитектуры объекта, что никак не исключает ее актуальности. Внутри каждой группы критериев также можно дать свою градацию 100 % и определить существующую расстановку.

Третьим этапом является определение итоговой рейтинговой оценки всех существующих и заслуживающих внимания многофункциональных центров, что дает возможность оценить имеющееся количество и представленное качество как самих объектов, так и торгового ассортимента.

Профессиональный консультант принимает во внимание оптимальное использование объекта и реалии рынка. Также консультант с помощью грамотной концепции способен смоделировать среду, в которой каждый вид использования приносит пользу.

Консультант способен провести анализ и выбрать наиболее вероятный и реально осуществимый вариант использования. При этом учитываются следующие параметры: законность, физическая осуществимость, финансовая целесообразность, социальная эффективность.

Четвертый этап является заключительным и предполагает выявление наиболее актуальных направлений деятельности как для местных, так и для иногородних компаний с учетом всех вышеперечисленных факторов и ограничений.

Предложенный комплекс мероприятий обеспечивает организациям местного и федерального уровня понимание необходимости строительства или реконструкции объектов многофункциональной недвижимости, в определении и обосновании концепции многофункциональной недвижимости и оценки тенденций развития данного объекта в выбранном регионе.

При выборе формата объекта, сочетаемости и долей различных функций собственнику следует опираться не на свои представления о целесообразности, а на исследования рынка и советы консультантов.

Многофункциональные комплексы особенно сложны в управлении — необходимо максимально четко продумать зонирование, человекопоток, поскольку как бы ни разделялись функции комплекса, они все равно остаются жестко связанными друг с другом инженерными, коммуникационными системами, управлением, общей концепцией. В тех случаях, когда предполагается, что функции существуют отдельно друг от друга, необходимо продумать два или более отдельных входа, причем так, чтобы ни одна из целевых групп не была ущемлена — не приходилось бы искать нужного для нее входа. Каждый вход должен быть акцентирован и не мешать другому. Обеспечить это является довольно сложной задачей.

Очень важно при создании концепции многофункционального комплекса соблюдать социальный уровень целевых групп, так как смешение может нарушить имидж объекта. Определение адекватного состава арендаторов определяет успех проекта. Уровень арендаторов в свою очередь определяется исходя из профилирующей функции.

Многофункциональность комплекса может проявляться по-разному. Например, в Санкт-Петербурге в многофункциональном комплексе «Толстой СКВЕР» кроме магазинов и офисов расположился театр (инициатором проекта выступил театр «Лицедеи»)4.

4 Недвижимость Петербурга. 2007: информационно-аналитический ежегодник.

Однако нельзя забывать и о привычках населения города, например, по оценкам специалистов, москвичи более расположены к шопингу, а петербуржцы — к приятному времяпрепровождению. В этом случае досуговая составляющая в том или ином случае будет различной. Необходимо отметить, что многие игроки рынка коммерческой недвижимости торгового сектора отмечают, что в России развлекательные услуги не являются прямым «якорем», привлекающим покупателей в торговые комплексы, как это происходит на Западе. В сознании россиян как поход за покупками, так и отдых являются целевыми мероприятиями, время посвящается либо одному, либо другому занятию.

Наличие развлекательной составляющей в торговых комплексах является их значимой частью. Развлекательная функция помогает сформировать «привыкаемость» посетителей к торговому центру. На подсознательном уровне создается образ комплекса, в который можно прийти с любой целью.

На этапе обострения конкуренции для торгового комплекса развлекательная составляющая является важным конкурентным преимуществом, потому что позволяет сформировать круг лояльных посетителей, обеспечивающих значительный че-ловекопоток. В этой связи концепции необходимо уделять особое внимание, поскольку грамотность ее проведения оказывает значительное влияние на дальнейшую эксплуатацию многофункционального комплекса.

В заключение необходимо констатировать, что существующие многофункциональные комплексы в ближайшее время столкнутся с изменением потребительских предпочтений, со строительством «неправильных» многофункциональных комплексов и, соответственно, с приходом на рынок новых игроков, которыми могут быть ритейлеры, профессиональные инвесторы, сетевые девелопе-ры и т. д. В ближайшее время будет происходить «естественный» отбор, когда с течением времени с рынка будут вынуждены уйти объекты с неверно подобранной концепцией, неграмотным подбором арендаторов и другими, уже являющимися типовыми ошибками.

В дальнейшем следует ожидать достаточно жесткой конкуренции между современными мно-

Список литературы

гофункциональными комплексами, что неизменно приведет к их реконцепции — целенаправленному проведению единичных действий или комплекса мероприятий, направленных на модернизацию основного назначения объекта недвижимости для продления активной фазы жизненного цикла. Особенно эта проблема актуальна для крупных городов, обладающих значительными материальными и инвестиционными возможностями, что в свою очередь позволяет быстро и эффективно мобилизовать рыночный потенциал земельных ресурсов, привлечь инвестиции в наиболее важные и экономически выгодные сферы жизнедеятельности мегаполиса.

Методика реконцепции объекта многофункциональной недвижимости актуальна на этапах проектирования, строительства и эксплуатации многофункционального комплекса. В связи с этим для эффективно функционирующих проектов и в первые годы эксплуатации для объектов с неверно выбранной концепцией в целях поддержания интереса потребителей, максимизации прибыли и продления активной фазы жизненного цикла многофункционального комплекса необходимо проводить реконцепцию объекта.

Авторами предложено следующее определение этого термина: реконцепция — это целенаправленное физическое (редевелопмент), организационное (реброкеридж, ременеджмент, реорганизация), техническое (реинжиниринг), имиджевое (ребрэн-динг) преобразование объекта многофункциональной недвижимости посредством проведения единичных действий или комплекса мероприятий, направленных на модернизацию его концепции для продления жизненного цикла объекта многофункциональной недвижимости и повышения эффективности его эксплуатации.

Набор действий по трансформации объекта недвижимости зависит от негативного изменения качественных и количественных показателей его эксплуатации. Состав характеристик может изменяться и быть индивидуальным для каждого объекта многофункциональной недвижимости. Объективный анализ полученных данных дает возможность выбора наиболее эффективного из возможных методов к применению.

1. Грабовый П. Г. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / П. Г. Грабовый и др. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999. 566 с.

2. Деловой квартал: страница журнала для бизнеса и карьеры. URL: www.dkvartal52.ru.

3. Недвижимость Петербурга. 2007: информационно-аналитический ежегодник.