CC BY
76
ОБ ЭКОНОМИКО-МАТЕМАТИЧЕСКОМ МОДЕЛИРОВАНИИ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ КОМПЛЕКСОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Перлова Е.В., соискатель ИСА РАН
В статье рассматриваются существующие проблемы технико-экономического обоснования проектов по строительству многофункциональных комплексов, определены их достоинства и недостатки по сравнению с монофункциональными комплексами. Обоснована целесообразность применения методов экономико-математического моделирования при разработке концепции МФК.
Ключевые слова: многофункциональный комплекс недвижимости, монофункциональный комплекс недвижимости, диверсификация, методы экономико-математического моделирования.
ON THE ECONOMIC-MATHEMATICAL MODELING OF MIXED-PROPERTY
Perlova E., the applicant, ISA RAN
The article deals with current problems of the feasibility study of projects for the construction of multifunctional complexes, identified the advantages and disadvantages in comparison with the monofunctional complexes. The expediency of application of economic-mathematical modeling in the design concept of the IFC.
Keywords: multifunctional properties, multifunctional complex real estate, diversification, methods of economic-mathematical modeling.
Строительство многофункциональных комплексов становится все более популярным не только на зарубежном, но и на российском рынке недвижимости, особенно в крупных городах и мегаполисах. Многофункциональные комплексы недвижимости имеют целый ряд преимуществ. Многофункциональность создает синергетический эффект при одинаковой классности сочетаемых функций. Создается возможность диверсифицировать риски и продлевать жизнь объекта [2]. Диверсифицированность структуры оказываемых в МФК услуг по видам деятельности снижает конъюнктурные риски возможного неустойчивого развития отдельных отраслей, что является несомненным достоинством МФК как объекта инвестиционных вложений. При этом максимально эффективное использование земельных участков, пожалуй, одна из главных причин проектирования и строительства МФК.
Преимущество МФК также состоит в том, что их можно вводить поэтапно, обеспечивая финансирование последующих объектов за счет реинвестирования прибыли от деятельности ранее введенных объектов.
При функционировании МФК обеспечивается экономия энергозатрат и воды.
Создание МФК содействует выведению из города промышленных предприятий с последующим преобразованием промзон в общественно-полезные и экологически чистые объекты.
Безусловно, МФК обладают большей гибкостью, чем монофункциональные комплексы. Застройка смешанного типа делает МФК привлекательными для потребителей. Получая в МФК сразу несколько услуг, потребитель экономит время и силы, привыкая к многофункциональному объекту.
Кроме преимуществ, которыми обладают МФК, они имеют также ряд недостатков, в частности - высокую капиталоемкость и большие сроки строительства. Данные недостатки особенно явно проявили себя во время финансового кризиса 2008-2009 гг., когда строительство значительной части МФК было «заморожено» в виду недостаточности финансовых ресурсов. К числу недостатков следует отнести и высокую сложность задач обоснования проектов МФК, обусловленную необходимостью учета очень большого числа факторов. Прежде всего, это высокая стоимость объектов. МФК - трудные для проектирования и строительства объекты, причем трудности возрастают по мере увеличения масштабов МФК и числа входящих в него функций.
Износ МФК выше, чем у монофункциональных комплексов. Западный опыт говорит, что у МФК износ выше, чем у монофункциональных комплексов на 15-20%, а моральный износ - на 1070%.
Просчеты при проектировании комплекса могут обернуться необратимыми последствиями, такими как невостребованность некоторых функциональных составляющих МФК. Перенасыщение МФК некоторыми функциями, например, торгово-развлекательными, привело к тому, что они стали «зеркалить» друг друга.
МФК - объекты с высоким уровнем риска. Прежде всего, следует отметить финансовый риск вследствие высокой стоимости комплексов и возможности не окупить капиталовложения из-за
ошибок, допущенных на ранних стадиях проектирования (недоучет транспортного фактора, неудачное сочетание функций, нежелательное соседство и др.). Повышают риски высокая конкуренция в секторе МФК, достаточно узкий круг потенциальных арендаторов. Следует отметить, что МФК нынешнего масштаба имеют принципиально иной уровень рисков, чем монофункциональные комплексы, и даже МФК прошлых лет. Ослабление рисков может быть достигнуто за счет тщательного обоснования состава МФК, выбора оптимального места его размещения, очередности строительства комплекса и возможности корректировки маркетинговой политики за счет возможностей диверсификации.
Рынок МФК в России пока еще не развит, поэтому оценка и, особенно планирование и прогнозирование дальнейшего развития этого рынка - дело весьма трудное. Во-первых не ясен объем сегмента МФК в общем числе проектов недвижимости. Одни проекты МФК успешно реализуются, другие умирают, едва родившись, некоторые заморожены и т.п., что затрудняет определение масштабов сегмента и его перспективы. Во-вторых, из-за малого срока эксплуатации уже функционирующих МФК трудно сделать вывод об их эффективности. В-третьих, по этой же причине весьма затруднительно ответить на вопрос: какие, все-таки, сочетания функций в составе МФК являются наиболее эффективными. Несмотря на это, некоторые общие закономерности существуют, хотя и не позволяют пока сделать обобщающие выводы. В-четвертых, нет ясности и эмпирических данных, насколько МФК эффективнее монофункциональных комплексов и какими хотя бы примерными величинами может характеризоваться синергический эффект от сочетания различных функций в составе МФК.
Тем не менее, можно выявить отдельные закономерности в строительстве и эксплуатации МФК и определить некоторые показатели, характеризующие МФК.
Считается, что эффективность МФК является средней величиной из доходности его функциональных частей, а критерием эффективности признается показатель максимума прибыли с одного квадратного метра застройки [1].
Имеются эмпирические данные отечественных и зарубежных экспертов, которые говорят о том, что срок окупаемости торговых секторов МФК составляет примерно 5 лет, офисных - 7 лет, гостиниц - 10 лет, однако эти показатели могут меняться в зависимости от местоположения МФК, конкурентной среды, грамотности концепции и еще целого ряда факторов. Российский опыт эксплуатации МФК определяет срок их окупаемости в 5-7 лет.
Определяющее значение при обосновании проекта МФК имеет разработка его концепции. Уже отмечалось, что ошибки, допущенные на стадии разработки концепции, могут привести к необратимым последствиям. Цель концепции - обосновать максимально эффективное использование участка и объекта, на нем построенного, при условии, что такое использование возможно и экономически целесообразно.
На стадии разработки концепции выполняются следующие виды анализа: характеристика участка, уровня конкуренции, наиболее вероятных видов недвижимости (не менее трех), занятости
Модель
Модель 1: сочетаний регио налы выбора оптимальных МФК (с учетом юго фактора)
✓ S
Полученный результат
Набор оптимальных сочетаний функций в МФК
Модель 2: оптимального размещения МФК на территории муниципального образования
Оптимальное размещение МФК на территории муниципального образования
Модель расчета экономической эффективности МФК как инвестиционного проекта
Обоснование экономической эффективности проекта МФК и его дальнейшего развития
Рис. 1. Система экономико-математических моделей для обоснования МФК
ниш (т.е. по сути дела спроса на услуги), использования различных форм собственности. На основании отмеченных выше аналитических разработок определяется концепция специализации (выбирается сочетание функций и объемы услуг) и проводится предварительный анализ финансовой целесообразности проекта.
При разработке концепции МФК необходимо обязательное сотрудничество с городскими властями, особенно в отношении транспорта, перепрофилирования промзон, решения отдельных социальных задач.
В период мирового финансового кризиса 2008-2009 гг. рынок МФК стал испытывать серьезные трудности в реализации уже построенных объектов, приостановилось строительство ряда начатых и проектирование новых комплексов. Особенно кризис затронул компании, осуществляющие наиболее крупные проекты. Эти компании взяли большие кредиты в иностранных банках и теперь имеют проблемы с возвратом кредитов. В последнее время повысились внутрироссийские ставки за кредит, ужесточились требования к правоустанавливающим документам, возросли величины первого транша собственных средств девелоперов и залога. Практически повсеместно снизились показатели доходности и рентабельности проектов МФК.
Ряд компаний вынуждены продавать готовые проекты и сосредоточиваться на одном наиболее эффективном проекте.
Новыми трендами на рынке МФК стали, с одной стороны, приход на рынок отечественных прямых инвестиций и бизнес-технологий, с другой стороны, появление проектов, на 100% выполняемых иностранными компаниями. Отечественные компании при этом выступают административным ресурсом. Идет процесс вымывания мелких компаний и объединения в холдинги крупных компаний. Изменяется соотношение социальной и коммерческой составляющей проектов МФК за счет возрастания доли «социалки». Все отмеченное выразилось в том, что снизилось предложение объектов МФК, ряд объектов заморожено, многие проекты отложены на более поздний срок.
Следует отметить, что проекты МФК - довольно скоропортящийся продукт. Будучи замороженными и отложенными на более поздний срок они могут оказаться невостребованными в дальнейшем. В период кризиса происходят изменения в оценке геоподосновы строительства, оргструктуре стройкомплекса и даже в психологии. Кризис с одной стороны - беда, с другой - это возможность оценить ненормальность происходящего, а именно, слишком высокие темпы строительства, рост стоимости строительства и цен на жилье, аренду, предоставляемые услуги. Происходит понимание того, что, возможно, стоит отказаться от пафосных башен, разделить городскую территорию на зоны (зоны стабильности, где нельзя менять сложившийся архитектурный облик, и зоны, где возможны изменения и где можно осуществлять новое строительство).
В период кризиса возрастает значимость разработки концепции МФК. По нашему мнению, в дополнение к уже широко известным методам обоснования концепций подспорьем могут оказаться методы экономико-математического моделирования.
Схематично система моделей для обоснования концепции МФК представлена на рис. 1.
Факторами, влияющими на обоснование и реализацию проектов МФК, являются:
• востребованность всех категорий недвижимости, входящих в состав МФК (жилых, торговых, офисных и др.). По сути дела, это спрос населения на услуги функций, которые могут потенциально войти в МФК;
• анализ финансово-хозяйственной деятельности, функционирующих в данном районе МФК, а также возможных конкурентов;
• стоимость земельных участков под строительство МФК (при обязательном условии законности его приобретения);
• стоимость строительства МФК (общая стоимость строительства, включая стоимость строительства отдельных функциональных единиц и общей инфраструктуры);
• средние цены на оказываемые услуги функции МФК;
• арендные ставки;
• стоимость 1 кв. м апартаментов;
• характеристика социального статуса населения близлежащих кварталов;
• перспективы роста доходов населения и изменений демографического состава;
• наличие финансовых ресурсов у компании-девелопера;
• специальные требования муниципальных структур;
• возможные пункты размещения МФК.
На первом этапе решается задача выбора оптимальных сочетаний функций МФК, определяются конфигурации и его размер с учетом имеющихся ресурсов.
Результаты решения задачи выбора оптимального сочетания функций МФК могут быть использованы для решения компанией-девелопером задачи размещения, т.е. выбора конкретной точки строительства МФК.
На заключительном этапе моделирования выбранные варианты комплексов и возможные точки их размещения используются для расчета экономической эффективности ряда возможных форматов МФК в выбранных точках строительства и выбора оптимального варианта, включаемого в концепцию создания МФК.
Литература:
1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Высшее образование, 2007, стр. 110.
2. Шмитц А., Бретт Д. Анализ рынка недвижимости. - М.: Building, 2007, стр. 205, 208-209.
