CC BY
47
А ТЕОРИЯ И ТЕХНОЛОГИИ СФЕРЫ УСЛУГ
ББК 65.315 УДК 330.332.7
УСЛОВИЯ ФОРМИРОВАНИЯ СТРАТЕГИИ РАЗВИТИЯ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ КОМПЛЕКСОВ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ
В.С.Чекалин
Санкт-Петербургский государственн ый инженерно-экономический университет 191002, Санкт-Петербург, ул.Марата, 27
Т.А.Осипова
СПбГУП «Городское управление инвентаризации и
оценки недвижимости» 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3
Актуальность многоформатных проектов в крупных городах России неуклонно растет. Количество проектов многофункциональных зданий, планируемых к возведению и уже построенных в Санкт-Петербурге, также увеличивается и уступает лишь Москве.
Совокупность многофункциональных комплексов (МФК) Санкт-Петербурга целесообразно разделить на два сегмента:
- здания советской постройки, которые в 1990-е годы, следуя потребностям рынка, были частично перепрофилированы в гостиницы, офисы и склады без проведения глубокой реконструкции: в основном это гостиницы, часть номерного фонда которых отведена под офисы класса С и D, а также бывшие промышленные предприятия, собственники которых распределили площади между офисами и складами. Но таких объектов с каждым годом становится все меньше - многие из них реконструируются, переходя в следующий сегмент;
- многофункциональные комплексы, представляющие собой объекты нового строительства или реконструкции, с выделением нескольких функций и отвечающие современным требованиям.
В Санкт-Петербурге, как и в целом по России, переходный этап от монофункциональных комплексов к многоформатной недвижимости отмечен ши-
роким строительством объектов с двумя функциями, что обозначено на рис. 1.
В ближайшей перспективе экспертами прогнозируется продолжение строительства торгово-офисных и офисногостиничных центров, а также комплексное освоение целых кварталов. Можно ожидать дальнейшего развития формата ш1хеё-ше, увеличения общей площади комплексов и количества функциональных составляющих внутри одного проекта. Таким образом, перспективность МФК отмечена как экспертами рынка, так и тенденцией к стремлению девелоперов создавать и реализовать новые крупные проекты в Санкт-Петербурге.
Строительство многоформатной недвижимости, безусловно, оказывает влияние на пространственное развитие территорий города. Важно, чтобы будущий МФК смог интегрироваться в общие транспортные и инженерные коммуникации и в целом в общую систему территориального развития Санкт-Петербурга, обеспечивая формирования мультифунк-циональной городской среды. Но стратегия развития МФК должна ориентироваться на концепцию развития города, а также следовать правилам, установленным в градостроительных документах Российской Федерации и Санкт-Петербурга.
Система документов стратегического планирования различна в зависимости от специфики города. Так в Санкт-
Петербурге выстроена система документов государственного планирования, согласно которой в состав правовых актов, направленных на управление социально-
______________________________Петербурге
экономическим развитием города в долгосрочном периоде, входит стратегический план и концепция социальноэкономического развития города.
Рис. 1. Структура рынка недвижимости Санкт-Петербурга по функциональному назначению в 2011 г., %
Стратегический план Санкт-Петербурга от 01.12.1997 г. [1], будучи первым документом стратегического планирования города в Российской Федерации, обозначил основные ориентиры развития Северной столицы. С течением времени и изменениями в политической и экономической ситуации страны администрация Санкт-Петербурга постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 20.07.2007 г. №884 утвердила Концепцию социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2025 года [2]. Сравним эти документы с точки зрения значимости развития многопрофильных объектов застройки.
По своей структуре и формулировке главной цели Концепция схожа со Стратегическим планом. Оба документа определяют развитие в наиболее важных, приоритетных для города областях. Они адресованы всему городу, задают ориентиры и показывают перспективу бизнесу, властям, жителям, потенциальным инвесторам. Однако сравнительный анализ показал, что Стратегический план по сравнению с Концепцией является более проработанным и обоснованным документом. Это подтверждает не только его объемность, но принципы формирования стратегических целей и мер реализации поставленных задач. Структура Концеп-
ции иллюстрирует более общий подход к планированию социально-экономического развития города. Но при этом прямые ссылки на МФК в этих документах отсутствуют, что в определенной мере снижает значимость этих документов в контексте территориального развития города. Формирование Генерального плана Санкт-Петербурга также не решает вопросы многопрофильности объектов городской застройки. В то же время именно стратегические документы должны, по мнению авторов статьи, выделить в стратегических направлениях, целях и приоритетах потенциальные условия, стимулирующие формирование МФК в городе.
На основе проведенного анализа рассмотрим приоритетные направления стратегии развития МФК в Санкт-Петербурге. Главная цель стратегии развития многофункциональных комплексов в Санкт-Петербурге - формирование МФК как современного, адаптивного (гибкого) и инвестиционно-привлекательного объекта недвижимости, ориентированного на улучшение качества и многообразие городской среды Санкт-Петербурга.
Городская среда является прежде всего средой жизнеобитания человека и представляет собой симбиоз двух сред -природной и искусственно созданной
планомерной деятельностью человека. Профессиональным формированием этой среды призваны заниматься архитекторы, управляющие городские органы, многие другие специалисты и непосредственно население города. Одним из самых важных показателей качества городской среды является достаточный уровень комфорта проживания в городе, характеризующий взаимное соответствие между многообразными потребностями человека, видами хозяйственного использования городской территории и экологической ситуацией на конкретной территории. Многообразие городской среды определяется функциональной и объемнопространственной структурами, которые отвечают за многофункциональность территорий как необходимого аспекта современного развития городов.
Важнейшими стратегическими направлениями развития МФК в Санкт-Петербурге являются:
1.Повышение функционального и объемно-пространственного разнообразия территорий Санкт-Петербурга.
Распространение многофункциональных зданий в Санкт-Петербург окажет положительное влияние на экономику и территориальное планирование города, на сохранение и развитие многофункциональности города в целом. Ввиду гибкости и многоформатности таких комплексов их размещение производится в соответствии с прогнозируемым параметрами развития экономики Санкт-Петербурга в составе важнейших документов социально-экономического планирования и градостроительного проектирования развития города. Такие объекты сохраняют многообразие городской среды Санкт-Петербурга, сочетающей различные типы среды исторически сложившихся и периферийных районов. МФК способствуют развитию и преобразованию функциональной структуры Санкт-Петербурга в соответствии с прогнозируемыми направлениями развития его экономики и социальной сферы.
2.Совершенствование рынка недвижимости в Санкт-Петербурге путем развития нового направления - МФК.
Диверсификация структуры экономики в сторону повышения значения сферы оказания коммерческих услуг и создание благоприятных условий для размещения в городе различных государственных и коммерческих структур, намеченных в Генеральном плане, определяет развитие рынка недвижимости в Санкт-Петербурге. Одним из успешных средств реализации поставленных задач является МФК.
Строительство многопрофильных зданий формирует развитие общественно-деловых функций в городе за счет примыкающих к центру Санкт-Петербурга территорий промышленно-селитебного пояса вдоль рек и основных магистралей на реконструируемых и вновь создаваемых территориях [3] (например, в районе преобразуемых территорий в западной части Васильевского острова). Размещение общественно-деловых центров стимулирует развитие и обеспечение реальной поддержки малого и среднего бизнеса и предпринимателей путем наращивания социально-экономического потенциала в городе. К тому же за счет появления многофункциональных объектов существенно повышается эффективность использования и качество среды ранее освоенных территорий путем завершения недостроенных кварталов, реконструкции территорий с повышением плотности их застройки в пределах нормативных требований, оптимизация функционального использования в соответствии с рентным потенциалом земельных участков.
3.Формирование благоприятного социального климата в Санкт-Петербурге.
Кроме экономических и градостроительных преимуществ появления объектов многофункциональной недвижимости, стоит обрисовать социальные последствия. Так, формирование благоприятного инвестиционного климата в связи со строительством МФК улучшит социально-психологическую обстановку в городе путем создания новых рабочих мест, увеличения доходов населения, оживления социально-культурной, торговой и туристической деятельности. На базе та-
ких комплексов возможна организация исторических, культурных, социальных центров городского значения [3]. К тому же появление новых рентабельных объектов создаст благоприятные условия для привлечения дополнительных инвестиций в развитие близлежащих территорий и в Санкт-Петербурге в целом. Исторический центр Санкт-Петербурга опоясывается зоной промышленной застройки, которая в соответствии с Генеральным планом намечается к устранению путем застройки этой территории селитебными и общественно-деловыми районами, в т.ч. и многофункциональными зданиям, вследствие чего снизится отрицательное экологическое воздействие на территорию и прилегающие районы.
В целом последствия реализация стратегии многофункциональных комплексов в Санкт-Петербурге должны способствовать существенному повышению рыночной ценности территории, привлекательности города как для внутренних, так и для внешних инвесторов, что позволит создать возможности для его дальнейшего развития. Это, в свою очередь, будет способствовать созданию благоприятного социально-психологического климата и повышению уровня жизни населения, что соответствует главной цели Стратегического плана и Концепции.
Стратегические ориентиры развития МФК в Санкт-Петербурге приведены на рис. 2.
Рис. 2. Стратегические ориентиры Одним из этапов реализация стратегии многофункциональных комплексов в Санкт-Петербурге является проведение комплексного анализа земельного участка для выбора из возможных альтернативных комбинаций функциональных модулей оптимального и доходного проекта МФК, отвечающего требованиям
развития МФК в Санкт-Петербурге
инвестора и города [4]. Предложенный в работе алгоритм моделирования проекта МФК (рис. 3), позволяет определить наиболее эффективные управленческие решения в данной сфере.
Первый этап заключается в необходимости выбора земельного участка. Инвестор может его приобрести путем со-
вершения сделки купли-продажи или заключения договора аренды. Причем второй стороной может выступать как город, так и юридическое или физическое лицо. Трудность выбора месторасположения будущего МФК - одна из ключевых проблем, т.к. земельные ресурсы в городе ограниченны, а земельный участок должен отвечать ряду требований. Место
размещения МФК определяют его функциональный состав, а следовательно, и посещаемость объекта, что в конечном итоге влияет на интенсивность использования территории и получение дохода.
Следующим этапом является проведение комплексного анализа земельного участка будущего проекта многоформатного здания, а именно:
- анализ местоположения, в рамках ко- жение района застройки, доступность
торого исследуется ближайшее окру- для автомобильного и общественного
транспорта, интенсивность посещаемости, оценка потенциала земельного участка с точки зрения финансовой оправданности;
- анализ физических характеристик: размер, форма, конфигурация, наличие инженерных коммуникаций, геологические и топографические характеристики, определяющие физическую осуществимость будущего проекта;
- анализ нормативно-правовых данных с целью выявления обременений на земельные участки, прав третьих лиц, ограничения функционального использования данного земельного участка, предписывающие правомочность возведения здания и его функционал;
- анализ рыночного спроса, демографических и социальных показателей благополучия населения, изучение маркетинговых прогнозов, позволяющие выявить целевую аудиторию с целью максимально эффективной работы МФК.
Комплексный анализ позволит перейти к выбору возможных функциональных модулей будущего МФК. Результатом данного шага может стать выбор как проекта МФК, так и нескольких альтернативных проектов.
На следующем этапе моделируются технико-экономические показатели проекта с учетом физических, правовых, финансово оправданных, максимально эффективных характеристик и на основе выбранных функций использования.
Далее формируется денежный поток, анализируются инвестиционные затраты, потенциальные доходы и операционные расходы, определяется ставка дисконтирования.
На последнем этапе обосновывается эффективность проекта. При наличии нескольких альтернативных вариантов проекты сопоставляются и выбирается наилучшая комбинация модулей МФК.
В результате разработки и реализации стратегии МФК в Санкт-Петербурге создаются реальные возможности существенного повышения рыночной ценности территории, привлекательности города как для внутренних, так и для внешних инвесторов, что позволит создать необходимые условия для его дальнейшего развития. Это, в свою очередь, способствует созданию благоприятного социально-психологического климата и повышению уровня жизни населения, что соответствует главной цели концепции развития города на долгосрочную перспективу.
ЛИТЕРАТУРА
1. Стратегический план Санкт-Петербурга от 01.12.1997 г. [Электронный ресурс]. Электрон. дан. [СПб.].: Стратегический план Санкт-Петербурга. Режим доступа: http://www.citystrategy.leontief.ru (дата обращения 06.10.11).
2. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 20.07.2007 №884 «О Концепции социальноэкономического развития Санкт-Петербурга до 2025 года».
3. Ершова С.А., Митягин С.Д. Стратегический менеджмент в градостроительстве: градоэкономическое зонирование поселений в целях безопасного и устойчивого развития: Монография. СПб.: СПбГ АСУ, 2009.
4. Управление недвижимым имуществом: Учебник / И.А. Бузова, Н.В. Васильева, С.Н. Максимов и др.; Под ред. С.Н. Максимова. СПб.: СПбГИЭУ, 2005.
