CC BY
189
С.Щ. Кузьмина
АНАЛИЗ РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
При девелопменте1 объекта торговой недвижимости первоначально наряду с экономическими тенденциями и демографическими характеристиками развития региона оцениваются общие показатели рынка торговой недвижимости, на основании которых обозначают подходящие для девелопмента земельные участки. Цель анализа рынка торговой недвижимости - обнаружение на нем свободной ниши и разработка целесообразной программы девелопмента для ее закрытия. Под анализом рынка недвижимости понимаются исследования, оперирующие понятиями «предложение», «спрос», «цена продажи», «арендная ставка» и базирующиеся на данных первичной и вторичной информации о состоянии рынка. Методологической основой анализа являются принципы и методы оценки тенденций, реализуемые в рамках системного подхода.
Существующее и потенциальное предложение в сегменте торговой недвижимости исследуется на основе информации по всем функционирующим, строящимся и планируемым торговым центрам в городе. Параметры, по которым собирается информация об объекте, приведены в табл. 1. При анализе предложения, существующие торговые объекты обычно разделяют на «качественные», или «профессиональные», и «некачественные». Качественным торговым центром обычно признается торговый объект свыше 5 тыс. кв. м с единой концепцией, в том числе архитектурно-планировочной, правильным соотношением якорных2 и
11. Девелопмент — многогранный бизнес, включающий в сферу своей деятельности широкий спектр работ от восстановления и последующей сдачи в аренду (или продажи) зданий до покупки необработанного (неподготовленного) участка земли и последующей продажи другим лицам (Ричард Б. Пейсер).
2.Девелопмент — особый вид профессиональной предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, определяющий качественное преобразование объекта недвижимости (развитие недвижимости) с целью повышения ценности этого объекта.
2 Якорный арендатор — крупный, как правило, сетевой оператор розничной торговли с известным брендом, расположенный на территории торгового центра на правах арендатора или собственника занимаемой площади, занимающий значительную площадь и представляющий широкий ассортимент товаров, привлекающий в торговый центр основные потоки покупателей. В качестве «якоря» могут выступать и предприятия другого (не торгового) профиля или их совокупность (предприятия общественного питания — фуд-корт, развлекательная составляющая — кинотеатр, боулинг и т.д.).
484
обычных арендаторов, в качестве которых выступают известные сетевые операторы, управляемыей профессиональной управляющей компанией.
Таблица 1
Паспорт торгового центра
Адрес_
Городской район_
Год ввода здания в эксплуатацию (или реконструкции, реконцепции )_
Общая площадь здания_
Арендуемая площадь здания_
Формат торгового центра_
Этажность_
Тип и емкость парковки_
Якорные арендаторы и занимаемая ими площадь_
Другие арендаторы_
График работы_
Ценовой диапазон представленных товаров_
Тип планировки помещений (галерея, нарезка на павильоны, универмаг и пр.)_
Наличие лифтов, травелаторов и эскалаторов_
Наличие систем вентиляции и кондиционирования_
Наличие санузлов для посетителей_
Наличие предприятий питания_
Наличие детской комнаты_
Наличие знаков навигации_
Наличие системы радиовещания_
Наличие дополнительных услуг для посетителей_
Ставка аренды и стоимость обязательных услуг_
Страховой депозит по аренде_
Наличие вакантных помещений_
Управляющая компания_
На основе анализа динамики предложения за несколько лет делаются выводы о наметившихся тенденциях, которые используются для прогнозирования предложения в ближайшем будущем.
Помимо сегмента «торговые центры», при анализе рынка торговой недвижимости также анализируются и другие ее сегменты, а именно, встроено-пристроенные помещения, рынки, отдельно-стоящие магазины, ларьки и киоски. Для понимания структуры города в целом анализируются также «торговые коридоры». Торговый коридор - улица, расположенная преимущественно в исторической части города, через которую проходит большой людской поток и на
3 Реконцепция объекта недвижимости — это целенаправленное физическое (редевелоп-мент), организационное (реброкеридж, ременеджмент, реорганизация), техническое (реинжиниринг), имиджевое (ребрэндинг) преобразование объекта недвижимости посредством проведения единичных действий или комплекса мероприятий, направленных на модернизацию его концепции для продления жизненного цикла объекта повышения эффективности его эксплуатации.
485
которой расположено множество магазинов, преимущественно имеющих известные бренды.
Анализ предложения заблаговременно позволяет выделить районы города перенасыщенные торговыми объектами, а также районы, испытывающие недостаток в торговой недвижимости.
Соотношение показателей спроса и предложения позволяет оценить такой показатель, как уровень вакантных площадей на рынке. Высокое значение этого коэффициента недопользования торговых площадей указывает на превышение предложения над спросом на рынке, и соответственно, низкий уровень - превышению спроса над предложением. Однако в сегменте торговой недвижимости к измерению коэффициента недопользования нужно подходить осторожно, т. к. в торговом центре он может существенно отличаться в зависимости от удачного или неудачного месторасположения, концепции и др. причин.
Средние ставки аренды в торговых центрах анализируются не в целом по торговому центру, а по группам арендаторов, с учетом профиля и выполнения якорной функции.
Спрос на торговые помещения определяется присутствием и уровнем развития продовольственных и непродовольственных сетей в городе и их предпочтениями в отношении арендуемых помещений. Прежде всего, определяется присутствие в городе международных, федеральных, региональных и местных сетей, которые способны выступать в качестве якорного арендатора. Обычно значительное внимание уделяется рассмотрению развития в городе продовольственных операторов, операторов крупных магазинов бытовой техники и электроники, операторам сетей Б1У4, операторов развлекательной составляющей. Помимо якорных, оценивается и присутствие в городе брендовых5 магазинов других непродовольственных профилей: одежда и обувь, сувениры, кожгалантерея, белье, предприятия быстрого питания, книги и пр. Присутствие большого количества сетевых брендовых магазинов позволяет сделать выводы о востребованности товаров этих сетей у населения и востребованности торговых помещений владельцами магазинов - будущими арендаторами.
Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга выбран нами для анализа не случайно. На сегодняшний день рынок розничной торговли является одним из наиболее динамично развивающихся
4 Формат DIY (do it yourself) — магазины товаров для строительства, ремонта и благоустройства дома и сада. Согласно западному определению, все несетевые магазины, представленные не в формате гипермаркет, DIY не являются.
5 Брендовый магазин — сетевой магазин, представляющий известную марку товаров или группу марок.
4 86
секторов российской экономики. В российских регионах (в том числе и в Санкт-Петербурге) ощущается недостаток инфраструктурных объектов, что делает их рынки крайне перспективными как для отечественных, так и для иностранных инвесторов. Экономический рост, благоприятный инвестиционный климат, увеличение покупательной способности населения Санкт-Петербурга способствуют активному развитию торговли города и её инфраструктуры - торговой недвижимости. В инвестиционном отношении Санкт-Петербург -один из самых привлекательных регионов России. Россия значительно опережает западно-европейские страны по уровню доходности вложений в коммерческую недвижимость, которая компенсирует повышенные риски отечественного рынка. Так, если в Лондоне доходность редко превышает 5%, в Варшаве и Праге 10-11%, то в Санкт-Петербурге по экспертным данным в 2007 году инвесторы могли рассчитывать на среднюю доходность в размере 15% [8].
Обеспеченность качественными торговыми площадями на конец 2006 г. в городе составила 440 кв. м на 1 тыс. чел. (обеспеченность торговыми площадями жителей Европы составляет более 1 000 кв. м на 1 тыс. чел.), что превысило уровень обеспеченности торговыми площадями жителей Москвы (290 кв. м на 1 тыс. чел.).
Таблица 2
Обеспеченность жителей некоторых городов России торговыми площадями (2005-2006 гг.)
Город Обеспеченность торговыми площадями, кв. м на 1 000 чел.
2005 г. 2006 г.
Екатеринбург 300 510
Санкт-Петербург 230 440
Самара 320 420
Казань 280 410
Нижний Новгород 220 370
Москва 240 290
Краснодар 180 270
В свою очередь обеспеченность жителей Санкт-Петербурга торговыми площадями превышает показатели некоторых европейских стран, а общероссийский показатель в 19 раз.
Данные, использованные в настоящей статье для анализа рынка торговой недвижимости, были получены из открытых отчетов ведущих консалтинговых компаний Москвы и Санкт-Петербурга, а
4 87
также на основании данных собственных полевых исследований автора, проведенных в 2006-2007 гг.
Таблица 3
Обеспеченность торговыми площадями жителей России в сравнении с некоторыми европейскими странами (2006 г.)
Страна Обеспеченность торговыми площадями, кв. м на 1 000 жителей
В целом по Европе 1000
Швеция 405
Нидерланды 393
Ирландия 368
Великобритания 258
Россия 23
Предложение торговых площадей. Прирост торговых площадей города в 2006 г. был беспрецедентным и составил 84% к уровню конца 2005 г., что сопоставимо с совокупным объемом, введенным за три предшествующих года. В 2006 г. в строительство новых объектов коммерческой недвижимости было инвестировано более 1,4 млрд. долл., из которых 85% средств было вложено в торговую недвижимость. Общая площадь всех торговых центров на конец 2006 г. составила порядка
3.2 млн. кв. м (из них к качественным торговым площадям относят
2.03 млн. кв. м, что вдвое больше показателя 2005 г.). За I кв. 2007 г. прирост торговых площадей составил еще 192 тыс. кв. м, что, однако, в два раза ниже показателя аналогичного периода 2006 г.
Таблица 4
Динамика роста качественных торговых площадей Санкт-Петербурга (2002-2006 гг. и прогноз на 2007- 2008 гг.)
Год Предложение качественных торговых площадей, млн. кв. м
2002 0,19
2003 0,52
2004 0,79
2005 1,01
2006 2,03
2007 2,68
2008 3,43
По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) динамика прироста торговой недвижимости в 19992007 гг. выглядела следующим образом [8].
4 88
Таблица 5
Динамика прироста торговых площадей Санкт-Петербурга по данным ГУИОН, тыс. кв. м
1999 г. 2001 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. Прирост 1999-2007 гг.
тыс. кв. м %
3210 3378 4080 4424 4520 5541 2331 72,6
Традиционно рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга подразделяется на 4 сегмента, выделенных в табл. 6.
Таблица 6
Соотношение площадей рынка торговой недвижимости по сегментам (2006 г.)
Сегменты рынка торговой недвижимости Доля сегмента, %
Встроенные торговые помещения 45
Торговые центры 20
Уличные рынки 16
Киоски и ларьки 19
В будущем прогнозируется сокращение доли последних двух сегментов (рынков, уличных ларьков и киосков). По-прежнему на фоне ограниченного предложения на рынке встроенных помещений идет бурный рост сегмента «торговые центры».
Встроенная торговая недвижимость занимает практически половину (45%) в структуре рынка торговых помещений Санкт-Петербурга. На сегодняшний день этот сегмент самый крупный на рынке. Наиболее интересны встроенно-пристроенные помещения в центре и основных «торговых коридорах». Спрос на них стабильно высок, арендные ставки превышают среднерыночные на 60-100%. 70-80% встроенных помещений используются под магазины и кафе, остальную часть занимают предприятия сферы услуг - от косметических салонов, различных ремонтных мастерских до расчетно-кассовых центров банков.
Наиболее известные торговые коридоры Санкт-Петербурга - это Загородный, Владимирский, Невский и Большой проспекты. На Загородном проспекте традиционно расположены магазины бытовой техники и электроники. На Владимирском проспекте на обеих сторонах располагаются обувные магазины. Невский проспект на сего-
4 89
дняшний день - центр элитной торговли города. На главной магистрали города продолжают появляться модные бутики. Около 60% всех элитных магазинов города сосредоточено на Невском проспекте и прилегающих к нему улицах. Наибольшее количество бутиков находится на участке от Дворцовой площади до Садовой улицы. Еще одним «бутиковым» торговым коридором на сегодняшний день является Большой проспект. На формирование торгового коридора оказал влияние тот факт, что Большой проспект - это магистраль с односторонним движением, которая помогает автомобилистам из северных районов попасть на Невский проспект. Из 87 магазинов, расположенных на Большом проспекте, около 23% относятся к группе, торгующей товарами класса премиум, а около 17% магазинов специализируются на товарах высшей ценовой категории. Модные бутики постепенно вытеснили продовольственные магазины с Большого проспекта - последние оказались не в состоянии платить по высоким арендным ставкам. В перспективе можно ожидать формирования торгового коридора по Лиговскому проспекту, что связано с дальнейшим вовлечением в коммерческий оборот зданий предприятий на фасадной линии, вероятной реализацией проекта подземного торгового центра у Московского вокзала и решением транспортных проблем в районе Обводного канала. Кроме того, на увеличение сегмента встроенных торговых помещений и появление новых торговых коридоров будет влиять создание пешеходных зон (или, согласно новой концепции, зон повышенной комфортности) в центре города.
Формирование бутиковых зон6 - одна из новых тенденций рынка торговой недвижимости города. Кроме того, на рынок выходят национальные сети розничных операторов товаров luxury, а местные операторы расширяются до формата универмага (Vanity Grand Opera).
Сформировавшиеся торговые узлы можно наблюдать на Выборгском шоссе, где друг за другом разместились гипермаркеты «О'Кей», «Лента», «Супер-Сива» (в составе ТЦ «Космополис») и др. Подобный альянс можно наблюдать и на Приморском шоссе, где неподалеку друг от друга расположились все те же игроки рынка ги-пермаркетов. Своеобразный торговый узел создают три крупнейших торговых центра у станции метро «Проспект Просвещения» - это уже давно функционирующий ТЦ «Шувалово», ТЦ «Норд», а также ТРК «Гранд Каньон». У станции метро «Ладожская» также продолжается формирование такого узла, где уже функционируют ТЦ
6 Бутиковая зона — улица или группа улиц, где расположено большое количество бутиков (от фр. boutique), небольших узкоспециализированных магазинов (например, дорогой одежды, ювелирных изделий и пр.) с ограниченным кругом клиентов.
4 90
«Нео» и два «Заневских каскада». На юге пока что таких скоплений гораздо меньше, однако она тоже есть: на Пулковском шоссе в районе торговых центров «Пулково III», «Лента».
Наиболее динамичным сегментом торговой недвижимости Санкт-Петербурга является рынок торговых центров. Уровень их доходности сегодня высок, однако растет и конкуренция, постепенно снижая этот показатель. Самым динамичным сегментом торговых центров является сегмент, рассчитанный на «средний класс» населения города. Торговые центры рыночного типа до сих пор вводятся в эксплуатацию, однако это происходит все реже - они не выдерживают конкуренции с качественными объектами.
Для того чтобы выигрывать в конкурентной борьбе, инвесторы все больше средств вкладывают в развлекательную составляющую. Сегодня в торгово-развлекательных центрах (ТРЦ) размещают многозальные кинотеатры (мультиплексы), залы для боулинга, бильярда, игровые автоматы, видеоигры, фитнес-центры, фудкорты. Девелоперы стараются привлечь наиболее необычных операторов для развлекательной составляющей, чтобы усилить ее якорную функцию. Так, впервые в России в апреле 2006 г. под крышей торгового центра «Планета Нептун» разместился океанариум, заняв примерно 5 000 кв. м на трех уровнях комплекса общей площадью 28 000 кв. м.
Соотношение ТРК и ТК в сегменте торговой недвижимости Санкт-Петербурга в 2006 г. выглядело следующим образом:
Торговые комплексы 71%
Торгово-развлекательные комплексы 29%
Следует отметить незначительное увеличение доли торгово-развлекательных центров в общем числе торговых комплексов (с 28% в начале 2006 г. до 29% к концу года). Объем ввода торгово-развлекательных комплексов (ТРК) в Санкт-Петербурге в I полугодии 2007 г. составил около 230 тыс. кв. м. Во II полугодии 2007 г. уровень ввода новых ТРК останется на прежнем уровне - порядка 200-250 тыс. кв. м. Лидерами по вводу ТРК в I полугодии 2007 г. были Московский, Калининский и Приморский районы Петербурга.
В целом, на конец 2006 г. в Санкт-Петербурге функционировало 111 качественных торговых центров. В 2006 г. рынок совершил качественный рывок - начали строиться так называемые форматные торговые комплексы, имеющие выверенную концепцию, а не просто занимающие выигрышные места рядом со станциями метро. В городе появились семейные ТРК, способные привлечь публику на весь выходной день.
4 91
Информация по наиболее крупным действующим торговым центрам (площадь более 35 000 кв. м) Санкт-Петербурга приведена в табл. 7.
Таблица 7
Структура предложения торговых площадей в торговых центрах по классам объектов (I кв. 2007г.)
Формат торгового центра Доля формата на рынке, %
Суперрегиональный 19
Региональный 23
Окружной 45
Микрорайонный 13
Еще одна из тенденций на рынке, четко прослеживаемая в 2006 году, - появление все более крупных и масштабных проектов торговых комплексов (ТК), ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание. Их размеры доходят до 50-60 тыс. кв. м. Так, на долю объектов площадью свыше 30 000 кв. м пришлось примерно 27% от всех введенных в эксплуатацию комплексов. В городе появилось 14 ТРЦ суперрегионального и регионального значения - в общей сложности более 700 тыс. кв. м.
Помимо торгово-развлекательных центров в городе активно развивается сегмент многофункциональных комплексов (МФК), в который входят:
• здания советской застройки, которые в 1990-е годы частично были перепрофилированы без проведения реконструкции: в основном гостиницы, часть номерного фонда которых отведена под офисы классов «С» и «Б», а также бывшие промышленные предприятия, собственники которых распределили площади между офисами и складами;
• объекты нового строительства или реконструкции по современным требованиям. Основными целями девелоперов таких МФК являются максимизация прибыли с 1 кв. м и диверсификация рисков между разными функциональными составами.
В большинстве торгово-офисных комплексов города торговая составляющая является доминирующей, но есть исключения, например, такие, как «Александр Невский» (общая площадь - 4,7 тыс. кв. м / торговая площадь - 1 450 кв. м), «Т4» (25 000 кв. м/6 000 кв. м), «Эврика» (50 000 кв. м/20 000 кв. м).
492
Торговые площади в МФК занимают порядка 6,6% от общего предложения торговой недвижимости Санкт-Петербурга.
Все большее распространение приобретают и проекты МФК, которые наряду с торговой и офисной составляющей, включают еще и гостиничную. Несмотря на недостаток в городе качественных отелей, девелоперы неохотно, по требованию администрации города, включают в свои проекты гостиничную функцию (обычно это ухудшает экономику проекта).
В структуре распределения новых торговых центров по районам важно отметить сокращение доли центрального района, исторической торговой зоны города: доля центра сократилась почти в два раза за последние три года. Это связано как со сложностью получения участка под застройку в центре города, сложностью согласования проекта торгового центра (как правило) в здании, имеющем историческую и культурную ценность, так и с пониманием девелопе-рами того, что покупателям будет удобнее делать покупки рядом с домом. Все больше девелоперов стремятся строить крупные торговые центры в спальных районах, прежде всего там, где идет активное строительство жилья, а именно в Приморском и Выборгском районах, а также продолжают осваивать недвижимость центральных «советских» универмагов: ДЛТ (Mercury), «Пассаж».
В связи с вышесказанным, Калининский район имеет большие перспективы для девелопмента в силу своего георграфического положения. Это район по большей части спальный, здесь проживает большое число жителей, при этом показатели обеспеченности торговыми площадями ниже общегородских. Девелопмент здесь пока замедлен, поскольку население этого района не является лидером по доходам, кроме того, сказывается отсутствие станции метро в районе Полюстрово. Наиболее активно девелоп-мент в Калининском районе будет развиваться рядом с кольцевой автомобильной дорогой (КАД). Самый привлекательный район -вдоль Свердловской набережной. С точки зрения развития коммерческой недвижимости в перспективе именно здесь будет образована зона активного редевелопмента - от набережной вглубь района будут развиваться проекты как офисной, так и жилой недвижимости. Кроме этого, в настоящее время активно формируются торговые зоны на выездах из города: Выборгское, Приморское, Пулковское (участки ТРК «Лето», деловая зона «Пулково III»), Мурманское, Московское шоссе. Здесь строятся крупные гипермаркеты, региональные и суперрегиональные торговые центры. Развитие коттеджного строительства за горо-
493
дом может привести к появлению загородных торговых моллов (в США и странах Западной Европы «средний класс» населения фактически живет в пригородах мегаполисов, вследствие этого все торговые центры расположены за городом; на центральных улицах мегаполисов преимущественно расположены встроенные магазины и крупные универмаги).
Ввод в эксплуатацию большого количества торговых объектов увеличивает дефицит мест под торговую застройку, таким образом, все больше новых проектов связано с освоением подземных территорий. В качестве одной тенденции на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга можно выделить рост активности международных девелоперов, инвесторов, архитекторов торговых центров и торговых операторов.
Заполняемость большинства торговых центров города находится на высоком уровне - 94-98%. Свободные площади формируются в основном по причине ротации арендаторов. В наиболее удачных объектах заполняемость составляет 100%, причем существует «лист ожидания» для потенциальных арендаторов.
Комплексы, в которых совмещены торговая и развлекательная функции, сегодня наиболее востребованы, причем больше в «спальных» районах, чем в центре. Сейчас инвесторы, строящие торгово-развлекательные комплексы, планируют окупить их через 5-6 лет.
В течение 2006 г. арендные ставки в профессиональных торговых комплексах плавно росли, в среднем на 9-13%. В табл. 8 ниже представлены арендные ставки в зависимости от зоны их размещения.
В будущем цены на наиболее ликвидные помещения будут подниматься быстрее (до 20% в год), цены на наименее востребованные объекты будут расти незначительными темпами (5-10%). В целом темпы роста на встроенные помещения будут находиться в пределах 10%.
Высокий спрос наблюдается на помещения в центре и в местах с высокой торговой проходимостью, в частности и на встроено-пристроенные помещения. Со стороны арендаторов и покупателей, как правило, главным является выгодность месторасположения и, конечно, цена объекта, которая обычно адекватно высока.
Арендные ставки торговых центров, как правило, выше арендных ставок размещенных рядом встроенных помещений. Можно говорить о том, что складывается система арендных ставок, учитывающая профиль, площадь и способность притягивать посетителей розничных операторов. В табл. 9 представлены арендные ставки для якорных и неякорных арендаторов, различных по представляемым группам товаров и услуг торговых центров [5].
494
Таблица 8
Арендные ставки и цены продажи на торговые помещения по различным торговым зонам Санкт-Петербурга в I полугодии 2007 г., без НДС (для арендных ставок также без эксплуатационных расходов)
Зона Месторасположение Арендные ставки Цена продажи, долл./кв. м в год
долл./кв. м в год в ТЦ, долл./кв. м в год
А Исторический центр города -район Невского проспекта, Большой пр. П.С., Владимирский пр., Загородный пр. (до «пяти углов») 310-2 600 920-3 000 3 000-9 000
B Другие территории центра — в основном районы Литейного пр., Московского пр., Загородного пр., Ка-менноостровского пр., историческая часть Васильевского острова, части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию А 210 -200 530-1 200 2 100-7 000
С Удаленные от центра города зоны с хорошей доступностью, расположенные вблизи основных магистралей, станций метро 400-1 000 320-800 1 700-3 900
Б Окраинные районы города (спальные районы, удаленные от метро и магистралей места, промышленные зоны) 110-250 160-320 1 100-3 000
В 2007-2008 гг. на рынке коммерческих торговых площадей Санкт-Петербурга ожидается дальнейший рост предложения и ввод новых масштабных проектов ТЦ. В 2007 г. в соответствии с заявленными сроками строительства объем ввода прогнозируется на уровне 750-800 тыс. кв. м торговых площадей. Самыми масштабными проектами в Петербурге сейчас являются ТРК компании «Бриз» площадью 220 000 кв. м у Московского вокзала и ТРК «Граф Орлов» на 150 750 кв. м, который к концу 2009 г. планирует ввести компания «Макромир». В ближайшие три года компания «Соломон», управляющая комплексом «Гранд Каньон», планирует
495
расширить его площадь до 300 тыс. кв. м. Более подробно с некоторыми заявленными проектами можно ознакомиться в табл. 10.
Таблица 9
Арендные ставки в зависимости от профиля и площади ритейлера, арендующего помещение в 2006 г.
Профиль арендатора Площадь, кв. м Арендные ставки, долл./ кв. м в год
min max
Якорные арендаторы
Гипермаркет 5 000-20 000 100 160
Супермаркет 1 000-5 000 120 300
Электроника 1 000-8 000 180 400
Спорт и отдых 500-2 500 300 550
Одежда 500-1 500 300 500
Развлечения 500-8 000 100 240
Товары для дома 500-6 000 180 450
Товары для детей 500-2 500 250 400
Неякорные арендаторы
Одежда 50-500 460 1550
Обувь 50-500 460 1550
Спорт и отдых 50-500 500 1300
Красота и здоровье 30-500 400 1400
Товары для детей 30-500 300 800
Мобильное и цифровое 20-100 800 2000
оборудование
Аксессуары и сувениры 10-100 1200 2000
Сувениры и подарки 20-100 1200 2000
Общепит (фуд-корты) 30-100 960 1800
Услуги 10-100 450 1600
Таблица 10
Строящиеся и заявленные торговые центры Санкт-Петербурга, общей площадью более 35 000 кв. м (август 2007 г.)
Название Общая площадь, кв. м Ввод в эксплуатацию Девелопер
ТРК «Северный Молл»
(ритейл парк) 200 000 2007 РготосеМго Italia
«Сити Молл» 115 000 2007 «Макромир»
Многофункциональный
центр «Хорс» 105 000 2007 ООО «ВМС»
ТРК «Кантемировский» 105 000 2007-2008 «РЕЙМ СМТ»
«Невский Колизей» 100 000 2007-2008 Gruppo Margheri
«Балкания Nova» 90 000 2007-2008 «Адамант»
ТРК «Лето» 100 000 2008 «Система-Галс»
«Европа-Центр» 98 000 2008 «Макромир»
Stockmann 50 000 2008 Stockmann
«Граф Орлов» 150 000 2009 «Макромир»
ТРЦ «Лиговский» 150 000 н/д «Бриз» &
«Казкоммерцбанк»
«Осиная роща» 120 000 н/д «Адамант»
496
В течение ближайших лет продолжится рост числа региональных и суперрегиональных торговых центров. Предположительно изменится структура микрорайонных торговых центров: сократится доля торговых центров рыночного типа и увеличится доля крупных магазинов сетевых ритэйлеров, развивающих формат «магазин у дома». Предполагается значительный рост доли торгово-развлекательных центров, развитие формата «универмаг» (Mercury, Stockmann, Peacoks и пр.) и появление новых форматов торговых центров: retail park (например, «Северный Молл») и outlet center (например, «Невский Колизей»).
Учитывая низкий уровень обеспеченности торговыми площадями жителей Санкт-Петербурга по сравнению с уровнем крупных европейских столиц, дальнейший рост уровня их благосостояния и объемы заявленных на ближайшие годы проектов, можно прогнозировать достижение западноевропейского уровня обеспеченности жителей Санкт-Петербурга торговыми площадями к 2010-2011 гг. Точка экстремума в кривой спроса/предложения торговых площадей, после которой рынок арендодателя превратится в рынок арендатора, наступит не ранее 2010-2012 гг.
Несмотря на перспективы развития Санкт-Петербурга, рынок торговой недвижимости здесь близок к насыщению. В ближайшие два года владельцам торговых центров придется задуматься о перепрофилировании своих объектов. С проблемой реконцепции к 2009 г. может столкнуться около 30% существующих торговых центров. Частичная реконцепция морально устаревших или неправильно позиционированных ТЦ станет в ближайшее время массовым явлением. Первые примеры этого уже есть: «Светлановский» на проспекте Энгельса, «Космополис» на Выборгском шоссе, River House на ул. Академика Павлова.
По районам размещения крупноформатных объектов, лидерство сохранится за Приморским и Выборгским районами. Активизация строительства торговых центров предполагается во Фрунзенском районе.
Спрос на торговые площади. Для анализа спроса ограничимся рассмотрением развития крупных сетей трех сегментов рынка (продовольственного, электроники и бытовой техники, DIY), которые обычно выполняют якорную функцию в современных торговых центрах.
Развитие торговых сетей в Санкт-Петербурге превосходит крупные европейские города. Город - абсолютный лидер по этому показателю в России: по данным Петростата на 1 января 2007 г. доля се-тевиков в розничном товарообороте составила 72% (по данным независимых экспертов в феврале 2007 г. - 80%; в Москве этот показатель составляет менее 40%, а в целом по России - 4%) [7].
4 97
Спрос на площади торговых центров Санкт-Петербурга высок, в основном его формируют международные и бурно развивающиеся в последние годы национальные сетевые розничные операторы. По всем представленным в Санкт-Петербурге сегментам (продовольственный, непродовольственный) также, как и в Москве, широко представлены международные бренды.
Формат дискаунтера становится все менее популярным, поскольку с повышением транспортной доступности покупатели могут сравнивать форматы и часто делают выбор в пользу гипермаркетов. Число петербуржцев, которые совершали основные покупки товаров повседневного спроса в дискаунтерах, сократилось с 56% в 2004 г. до 35% в 2006 г. Одновременно свои позиции укрепили гипермарке-ты - в 2006 г. их выбрали 39% покупателей против 23% в 2005 г. и 10% в 2004 г. [7]. Гипермаркеты выигрывают за счет предложения клиентам более комфортных условий: помимо широкого ассортимента, они предоставляют также некоторые виды услуг. С ростом благосостояния покупателей заинтересованность в новых товарах и дополнительных услугах растет. На гипермаркеты приходится 21% розничных продаж в городе. В городе с населением 4,5 млн. чел. на начало 2007 г. работают 12 питерских гипермаркетов «О'Кей», 13 гипермаркетов «Карусель», 3 московских гипермаркета «Мегамарт», 2 французких гипермаркета «Ашан» и 1 немецкий гипермаркет «Real».
Помимо гипермаркетов в городе активно развивается формат Cash & Carry (центры мелкооптовой торгволи), представленный местными сетями «Лента» (13 объектов) и «Риомаг» (2 объекта), международной немецкой сетью Metro Cash & Carry (3 объекта).
Формат супермаркет представлен сетями: «Гросмарт», «Перекресток», «Патэрсон», «Рамстор» и др.
В формате «магазин у дома» работают федеральные сети «Квартал» (16 магазинов), «Магнит» (9 магазинов), краснодарская сеть «Да!лпорт» (14 магазинов) и местные сети «Находка», «Нетто», «Супер Сива», «Технолог». Лидером по количеству магазинов является сеть «Квартал». По определению формата, магазин «у дома» -это небольшой расположенный вблизи жилого района магазин, который в течение 24 часов семь дней в неделю предлагает ограниченный ассортимент ходовых товаров повседневного спроса. Традиционно такие торговые точки располагаются в спальных районах на первых этажах жилых многоквартирных домов.
Очень развит, хотя и теряет свои позиции, в Санкт-Петербурге формат «дискаунтер». Безусловным лидером формата является «Пятерочка», которая насчитывает более 200 магазинов. Также в качест-
498
ве представителя данного формата можно выделить сеть «Дикси» (79 магазинов).
Можно отметить следующую тенденцию рынка - «мультифор-матность» - крупные продовольственные сети выводят на рынок проекты под новым брендом, что обусловлено стремлением охватить различные группы покупателей. Примером тому служат проект «Ленты» - сеть магазинов «у дома» под названием «Норма», проект сети гипермаркетов «О'кей» - супермаркеты «О'кей экспресс».
Многие федеральные продовольственные сети планируют выход на рынок Санкт-Петербурга, некоторые из представленных планируют выводить новые для себя форматы, таким образом, можно сказать, что сети продовольственного сегмента в городе получили хорошее развитие.
Главная тенденция 2006 г. на розничном рынке бытовой техники и электроники - дальнейшее замедление динамики роста. Реакцией на замедление роста и ужесточение конкуренции стала консолидация отрасли с вытеснением с рынка мелких операторов. Почти S0% петербургского рынка бытовой техники и электроники занимают 5 крупных сетей («М. Видео», «Мир», «Техносила», «Эльдорадо» и «Техношок»). Лидерами по количеству торговых точек являются федеральные сети «Эльдорадо» (1S магазинов), «М. Видео» (11 магазинов) и местные сети - «Техношок» (11 гипермаркетов), «Техно-магия» (14 магазинов) и «Телемакс» (13 магазинов). В 2007 г. на рынок вышла немецкая сеть электроники Media Markt (4 магазина). Главным трендом в ассортиментной политике петербургских «электробытовых» ритейлеров становится их проникновение на смежный рынок компьютерной техники.
Фактически рынок подсегмента DIY сформировался в городе в течение 2006 г. В первом полугодии 2007 г. доля торговых комплексов формата DIY в общем объеме предложения составила 7,7% (211 тыс. кв. м). Одна за другой на рынок Петербурга вышли несколько международных сетей, намеренных конкурировать с местными строительными гипермаркетами и рынками: британская сеть Castoramа, немецкая OBI, финская компания Rautakesko — магазины « К-Раута», французская Leroy Merlin. Активно развивались и местные операторы: «Метрика», «Максидом», «Старт» и др. Объем рынка строительно-отделочных материалов Петербурга составляет около 1 млрд. долл. (гипермаркеты DIY, специализированные магазины, неорганизованная розница). При этом объем DIY составляет более 500 млн. долл., а темп роста рынка DIY - 10-15% в год. По нашим
499
оценкам, рынок DIY насытится через 3-5 лет, когда в городе откроется около 30 гипермаркетов каждый с оборотом в 30 млн. долл.
Проведенный анализ развития продовольственных и непродовольственных сетей Санкт-Петербурга выявил следующие моменты.
Конкуренция продовольственных сетей крайне жесткая. Можно сделать предположение о том, что по мере насыщения рынка произойдет его сегментирование по ценовому уровню, появятся, в частности, более дорогие продовольственные форматы.
На рынке города представлены почти все функционирующие федеральные сети, а также ряд местных продовольственных сетей и сетей бытовой техники и электроники.
По мере роста доходов населения и конкуренции, рынки дешевых товаров будут сокращаться (в настоящее время данные процессы в первую очередь проявляются в сокращении числа городских рынков, ларьков и киосков). Рост уровня доходов позволит потребителям тратить деньги на развлечения, а развитие потребительского кредитования - на покупку дорогих товаров (машины, квартиры). Очевидна тенденция роста активности западных ритэйлеров в освоении российского рынка. В то же время наблюдается нехватка «качественных» (сетевых, брендовых) розничных операторов: в различных торговых центрах помещения арендуют одни и те же операторы.
Анализ рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга позволяет констатировать факт выхода города на высокий уровень обеспеченности его населения торговыми площадями. В то же время, несмотря на высокую обеспеченность города торговыми центрами, некоторые его районы в настоящее время уже перенасыщены торговлей, а другие до сих пор не имеют ни одного качественного торгового объекта. Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга постепенно входит в стадию равномерного развития: рост ставок связан в большей степени с компенсацией инфляционных процессов, доходность проектов снижается (в 2003-2004 гг. уровень доходности составлял в среднем около 20%, в 2005-2006 гг. снизился до 16-18%, на начало 2007 г. составил 15-17% [5]), ротация арендаторов усиливается, показатель прироста площадей стабилизируется, качество вводимых площадей повышается. При выборе участка под девелопмент торговой недвижимости в Санкт-Петербурге следует серьезно оценивать уровень существующей и потенциальной конкуренции проекта. В частности, при разработке концепции объекта необходимо учитывать высокий риск невостребованности создаваемого объекта в будущем, а, следовательно, не возврата вложенных инвестиций. В
500
целом можно сказать, что методы анализа рынка торговой недвижимости, разработанные в западных странах, применимы в российских условиях. Исходя из рисков, присущих девелопменту, необходимо еще до этапа разработки концепции торгового объекта учитывать выявленные в ходе анализа закономерности и тенденции рынка торговой недвижимости.
Литература и информационные источники
1. Peiser Richard B., with Anne B. Frej. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business. Second Edition. Washington D. C.: ULI — the Urban Land Institute, 2003.
2. Алексеева М. На шаг впереди. Commercial Real Estate — Северо-Запад. №1, 2008.
3. Гончарова А. Москва, Санкт-Петербург — спор переходит в партнерство // «Гид «Коммерческая недвижимость России», сентябрь, 2006.
4. Гончарова А. Санкт-Петербург открывает второе дыхание // «Гид «Коммерческая недвижимость России», сентябрь, 2007.
5. Лобачева О. Обзор рынка торговых центров, Commercial Real Estate, №18, 2007.
6. Обзор по рынку торговой недвижимости Санкт-Петербурга. Итоги 9 месяцев 2007 года // Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY», № 152, 2007.
7. Сергеев Ф. Гипер не супер. Commercial Real Estate — Северо-Запад. №2. 2007.
8. Тухашвили Г. Анализ рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга (ноябрь 2007 г.) //Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY», № 154, 2008.
9. Шмитц А., Бретт Д.Л. Анализ рынка недвижимости. Urban Land Institute. 2007.
10. Ясинская А. Рецептура коммерческих смесей. Commercial Real Estate. №17. 2007.
501
