CC BY
67
Обеспеченность Москвы торговыми площадями столичные власти в ближайшую пятилетку планируют довести до среднеевропейского уровня. Если, конечно, позволят доходы населения.
ВИННЫЙ ЗАЛ
ФОТОСОЮЗ
))
аспкиш
Среднеевропейские расходы
По мнению мэра Сергея Собянина, в Москве необходимо не только соблюдать европейский норматив обеспеченности торговыми площадями в 700 кв. м на 1 тыс. жителей, но и выходить на более высокий уровень.
Сегодня же на тысячу москвичей в среднем приходится 260-360 кв. м торговых площадей (рис. 1). Причем размещены они неравномерно: на ЦАО приходится 52% торговли в Москве, на СЗАО — в три раза меньше.
Илья Шуравин, директор департамента торговой недвижимости, партнер S.A. Ricci: «Российская столица выглядит весьма скромно по сравнению со своими европейскими собратьями. В Париже, например, на 1 тыс. жителей приходится более 600 кв. м качественных торговых площадей, в Берлине — более 400 кв. м.
Однако сравнение с другими мировыми и европейскими столицами не всегда корректно, сопоставлять необходимо не только объемы торговых площадей и качественную структуру предложения, но и покупательскую способность населения, определяющую потребность в торговых площадях».
Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»: «Ретейл в целом находится на подъеме. Крупные продуктовые ретейлеры — X5 Retail Group, «Билла», «Ашан» и т.п., а также компании, специализирующиеся на продаже бытовой техники и электроники («М-Видео», «Техносила» и пр.), заявляют о планах развития своих сетей. Правда, замедление роста доходов населения может скорректировать их размах».
Палаточный поход
Между тем спрос на помещения категории стрит-ретейл (отдельно стоящие магазины) в спальных районах Москвы простимулировала развернутая мэром в ноябре прошлого года «антипалаточная война».
Напомним, что новый градоначальник высказал недовольство наличием большого количества неэстетичных ларьков и палаток вблизи метро и крупных автомагистралей. Мобильных павильонов чуть ли ни одномоментно закрыли тогда около 2 тыс. штук.
Новые правила игры на мелкорозничном рынке официально были объявлены только к середине весны 2011 года: на заседании «круглого стола» по проблемам малого бизнеса столицы заместитель руководителя департамента торговли и услуг Москвы Никита Кузнецов заявил, что «31 марта был утвержден внешний вид мелкорозничных объектов, которые будут устанавливаться на территории города. Всем предпринимателям предоставят срок в течение одного года на переоснащение палаток». Понятно, что при таком временном лаге в принятии руководящих решений многие владельцы палаток поспешили передислоцироваться в стационарные помещения на периферии города.
Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty: «В результате «антипалаточной войны» усилилась конкурентная борьба в секторе торговых помещений и выросли ставки в сегменте стрит-ретейла. Как никогда востребованы уличные торговые помещения в спальных
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
магазины расположены неравномерно
Рис. 1. Обеспеченность торговыми площадями округов Москвы по результатам 2010 года, кв. м на 1 тыс. жителей*
) 1 Качественные площади (данные АКЦ «МИЭЛЬ»)
И Все торговые площади (данные Департамент ПРиУ** г. Москвы)
1600
1200
800
400
0
* Данные скорректированы на численность миграционного потока. ** Департамент потребительского рынка и услуг.
ЦАО
ЗелАО Москва
рынок активно развивается в цао
Рис. 2. Средняя ставка аренды, $ за кв. м в год
Торговые внутри СК, $/кв. м Торговые вне СК $/кв. м
1500
1000
999990 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1
COCnd'H(N'H(NCO*frlOCOr^odcnd'H(N'H(NCO*frlOCOr^CO
0011100000000011100000000
0
Источники: рис. 1 - «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»; рис. 2 — RRG.
районах, которые сейчас активно развиваются за счет интенсивного жилищного строительства. Практически все девелоперы внедряют при сдаче в аренду коммерческих помещений в новостройках новый подход, позаимствованный у владельцев ТЦ: оплата ретейле-ром процента с оборота (3-14% в зависимости от масштабности бизнеса арендатора) при фиксированной минимальной арендной ставке. Застройщики получают не только финансовые потоки от эффективной реализации площадей, но и положительный социальный эффект от обеспеченности новостроек инфраструктурой».
Свободных мест, представьте, нет
На первый взгляд картина в секторе торговых площадей достаточно спокойная. В сегменте торговых центров хорошего современного качества снижение вакансий только за первые шесть месяцев этого года в среднем составило 1-2%. В успешных ТЦ, таких как «Европейский», «Атриум», Metropolis, «Калужский», пустующих площадей сегодня не более 1%.
В сегменте стрит-ретейла (по основным торговым коридорам в центральной части города) доля свободных площадей, по данным аналитиков Penny Lane Realty, близится к нулевой отметке, и в настоящее время число запросов превышает количество экспонируемых объектов. Дело в том, что в течение этого года высокую
Позитивный ценовой тренд на рынке торговых помещений говорит о стремлении их собственников отыграть инфляцию.-------------------
активность проявляют представители банковского сектора и общепита (на улицах Тверская, Петровка, Старый и Новый Арбат, Большая Дмитровка и др.).
Лидерами по аренде торговых площадей стали продуктовые ретейлеры, а также сетевые операторы детских товаров, одежды, обуви. Правда, на второстепенных по интенсивности покупательских потоков улицах (Кузнецкий Мост, 1-я Тверская-Ямская, Малая Бронная, Малая Дмитровка, Кутузовский проспект и др.), где арендные ставки с начала этого года практически не изменились, доля невостребованных площадей значительно больше —
около 10-20%. Алексей Могила: «Несмотря на растущую популярность в среде арендаторов помещений стрит-ретейла, предпочтение пока все же отдается ТЦ».
Аренда незначительно растет
Средние арендные ставки в Москве демонстрируют тренд к повышению. В нынешнем августе по сравнению с аналогичным периодом 2010 года средняя ставка на торговые помещения в пределах Садового кольца, согласно данным RRG, выросла на 29% (на фоне снижения объема вакантных площадей на 41%), а в периферийной части города прибавила 13% (рис. 2).
Если сопоставлять августовский показатель размера арендной платы с данными июля — также отмечено его увеличение: внутри Садового кольца — на 16% — до $1926 за кв. м в год. С одной стороны, объясняют эксперты RRG, рынок компенсировал снижение в мае-июне. С другой — рост ставки произошел за счет выведения в предложение сегмента стрит-ретейл в последнем месяце лета целого ряда объектов с высокими ставками — $3000-5000 за кв. м в год.
А вот средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового кольца в августе сократилась на 6% — до $755 за кв. м в год, что произошло в основном за счет снижения доли объектов со ставкой выше $2000 за кв. м в год с 7,5% в июле до 4% в августе (данные RRG). Тенденция к снижению цен проявилась и на рынке продажи торговой недвижимости: в первом полугодии текущего года в центре — на 13%, на периферии — на 1% (подсчеты RRG). К августу средневзвешенная цена продажи по объектам в центре отыграла полугодовое снижение, поднявшись по сравнению с июлем до $14 370 за кв. м, то есть на 18% (отчасти за счет окончания экспонирования в последнем месяце лета относительно дешевых торговых объектов в престижном центре стоимостью $8,5-14 млн за здание целиком).
За пределами центра средневзвешенная цена продажи осталась на уровне июля и составила $5089 за кв. м (данные отчета RRG; рис. 3).
Алексей Могила: «За первые шесть месяцев этого года средние арендные ставки в ТЦ выросли на 7-10%. Амплитуда изменений зависела от характеристик конкретного объекта и статуса арендатора. Так, ставка аренды для якорных арендаторов (базовый, известный широкой публике ретейлер, продукцией которого покупатель часто интересуется, например, продуктово-хозяйственный супермаркет или
94
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 11 (115) 2011
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
гипермаркет-дискаунтер бытовой техники) составляет $110-320 за кв. м в год, для ретейлеров торговой галереи (бутиков в рамках ТЦ) — $500-1000, для развлекательной зоны — $120-200. В торговых центрах, пользующихся повышенным спросом и имеющих «лист ожидания», ставки могут достигать $5 тыс. за кв. м.
Но несмотря на данный положительный ценовой тренд, проявившийся еще в прошлом году, говорить о возврате к рынку продавца пока рано. Ценовые показатели все еще ниже тех, которые наблюдались в докризисном 2008 году».
Суммарная годовая арендная плата все же снизилась: значительнее по объектам в пределах Садового кольца — на 7%, за его пределами — на 1% (подсчеты RRG). Следовательно, наблюдаемый в большинстве сегментов рынка позитивный ценовой тренд во многом условен — это не более чем стремление владельцев помещений торговли отыграть инфляцию.
Борьба форматов
Каких помещений потенциальным инвесторам в сектор торговых помещений стоит избегать?
Юрий Тараненко: «Значительную долю на рынке сегодня занимают «стандартные» торговые центры, которыми покупатель уже пресытился. Высокая конкуренция среди них стимулирует девелоперов развивать новые или совершенствовать популярные форматы торговой недвиджимости: Outlet Center (массовые распродажи брендовых вещей со значительными скидками), Retail Park (дискаунтеры вроде «Ашана») и Life-Style-центры (аналог лофт-центра — гипермаркета, помещение под который перестроено из цехов крупных производств. — Ред.). В перспективе двух-пяти лет рынок может перейти к фазе «борьбы форматов».
Пока остается под вопросом: что окажется более популярным — масштабные гипермаркеты за Кольцом или маленькие магазинчики у дома? Илья Шуравин считает, что «рынок уже преодолел первичное насыщение и время «больших» проектов уходит в прошлое. Эта тенденция характеризуется приостановкой строительства крупных ТЦ. Последний пример — IKEA, отложившая возведение проекта «Мега 4» (в Мытищинском районе Московской области, общей площадью 400 тыс. кв. м) на три-пять лет».
Сетевые, в основном заМКАДные, гипермаркеты сегмента DIY («Сделай сам») стремятся передвинуться поближе к клиентам, переориентируясь в скромный формат «магазин у дома». Илья Шуравин: «Некоторые из операторов сегмента DIY, ранее открывавшие только крупные торговые точки (5-10 тыс. кв. м; это OBI, Leroy Merlin, Castorama, «Старик Хоттабыч», IKEA), сейчас рассматривают вариант развития формата «магазин у дома», площадь в котором составит всего 50-300 кв. м».
Аналогичной, «придомовой», политики придерживаются и крупные продуктовые операторы, а также обувщики экономкласса. Илья Шуравин: «Целый ряд торговых операторов заявил о своих активных планах развития в 2011 году. Так, «Магнит» предполагает существенно увеличить количество своих магазинов за счет открытия в Москве и Санкт-Петербурге не менее 50 «магазинов у дома» (общей площадью не более 100-200 кв. м каждый), Х5 Retail Group планирует в этом году открыть более
в спальных районах торговые площади покупают редко
Рис. 3. Средневзвешенная цена продажи торговых помещений, $ за кв. м
Торговые внутри СК, $/кв. м
Торговые вне СК $/кв. м
800
400
500 магазинов (торговых сетей «Пятерочка», «Перекре- Источник: RRG. сток», «Карусель», «Копейка»), «Центр Обувь» — порядка 250 магазинов».
Развитие рынка торговых помещений в направлении «магазин у дома» представляется особо перспективной и риелторам в свете расширения территории столицы в область (на 160 га). Юрий Тараненко считает, что планируемая на территории «новой Москвы» малоэтажная жилая застройка потребует интенсивного обеспечения магазинами и другими предприятиями малого бизнеса, и это даст мощный толчок, в частности, развитию торговли в шаговой доступности.
В то же время в обзоре консалтинговой компании Praedium Oncor International упоминается о сделке Capital Group по реализации в нынешнем июле трех ключевых торговых центров сети «Метромаркет» (у станций метро «Сокол», «Пролетарская» и «Тимирязевская»). Компания Capital Group мотивировала продажу своих объектов отказом от недвижимости мелких форматов и необходимостью реинвестировать средства на реализацию новых проектов (застройка участка №16 в «Москва-Сити» — 250 тыс. кв. м, строительство многофункциональных комплексов на Хорошевском шоссе — 180 тыс. кв. м и на Ростокинской улице — 300 тыс. кв. м).
Интересно, что аналитики S.A. Ricci, по итогам II квартала текущего года, отмечали снижение спроса на качественные торговые помещения, расположенные в успешных ТЦ и на первых этажах жилых домов вблизи метро, на 3-5%, связывая это с сезонностью колебаний спроса.
Однако, ориентируясь на оперирование Capital Group с аналогичными объектами, возникает сомнение в случайности указанной негативной тенденции.
Зафиксирован и совсем свежий случай абсолютного ухода девелопера с игрового поля торговых площадей с полной переориентацией на более прибыльный на данный момент сегмент рынка — строительство жилья. Так,
ОАО «ОПИН» в середине сентября объявило о состоявшейся сделке по продаже за $50 млн долгостроя — проекта ТРЦ Райкина (ул. Шереметьевская, вл. 8) общей площадью 75 тыс. кв. м. на месте Центра культуры, искусства и досуга им. А.И. Райкина, возведение которого началось еще в 2002 году (в торгово-офисно-гостиничном корпусе сегодня завершена только подземная часть здания и проложены внешние сети).
Как пояснил в пресс-релизе компании Артемий Крылов, генеральный директор ОАО «ОПИН», возглавляемая им структура намерена инвестировать исключительно в готовые качественные коммерческие объекты в Москве.
0
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 11 (115) 2011
95
08.11
