CC BY
28
Никак в торг не возьмут
На фоне общей тенденции падения арендных ставок — на 30-50% к началу осени прошлого года — и увеличения количества невостребованных «квадратов» на рынке торговой недвижимости Москвы забрезжил неуверенный интерес иностранных инвесторов к сетевым универсамам, а наших соотечественников — к магазинам небольших площадей.
Мила Продается ЦУМ
БОЙКОВА Правительство Москвы для восполнения дефицита
столичного бюджета продает (29 сентября на открытом аукционе) свою 30% долю в ЦУМе — два верхних этажа — за 50 млн. руб. или по $8 тыс. за 1 кв. м. Покупатели пока не встали в очередь. Эксперты считают запрашиваемую сумму чрезмерной и утверждают, что рыночная цена этих площадей — не более $6 тыс. за «квадрат».
Таким образом, власти столицы не считают более торговые площади выгодным объектом для инвестиций и предпочитают фиксировать прибыль. Тем более что дефицита торговых площадей в Москве нет. По самым оптимистичным подсчетам, данным Департамента потребительских ресурсов правительства Москвы, на 1000 жителей нашей столицы сегодня приходится 728 кв. м, что соответствует среднему европейскому показателю. По самым пессимистичным данным риелторов и девелоперов, на 1000 проживающих в Москве приходится от 237,3 до 340 кв. м качественной торговой недвижимости и мы отстаем от Европы на 1 млн. кв. м (RRG).
Правда, эта ситуация вполне может быть исправлена в результате выполнения плана ввода этого года — почти 1,5 млн. кв. м (график 1), если, конечно, сроки сдачи объектов не будут отложены из-за кризиса.
Татьяна Ключинская, директор Департамента торговой недвижимости Colliers International CIS: «Уже в середине этого года стало понятно, что не более 50% запланированного действительно появится на рынке. Причем, более половины заявленных к выходу объектов — это незавершенные в срок в предыдущие годы».
Другой вопрос, станет ли подобная задержка в пополнении предложения сколь-нибудь значима для рынка в краткосрочной перспективе. Ведь уровень вакантных помещений в Москве составляет, по подсчетам Panorama Estate, Blackwood, от 3-5% в благополучных ТЦ до 60-70% в сданных в последние 7-9 месяцев.
Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: «Отечественные розничные сети ощутили на себе недостаток ликвидности и пересматривают свои инвестиционные программы, сокращают операционные издержки, закрывают нерентабельные точки, добиваются пересмотра арендных отношений.
Девелоперы замораживают торговые проекты, в основном те, которые находятся в «бумажной» стадии».
Многие ретейлеры уходят с рынка («Гроссмарт», «Точка вкуса», «Бананамама», «Смак», «Самохвал», «Букбери», «Неоторг», PurPur и т.д.). «Седьмой континент» отказался от участия в проекте торгового центра «Шоколад» в Реутове. Объект полностью перешел к ГК «Ташир» (данные Arendator.ru). Помимо этого, «Ташир» приобрел еще один торговый центр на Ленинградском шоссе (проект «Тряпка»), строительство которого должно было закончиться еще несколько лет назад, но постоянно откладывалось.
Как видим, есть операторы, которые продолжают развиваться. Есть и те, кто выходит на российский рынок впервые. Например, гипермаркет Carrefour (его открытие состоялось 18 июня в торговом центре «Фили-он», Багратионовский пр-д, д. 5, «Рубин-Девелопмент»), сеть семейных развлекательных центров Babylon (также откроется в «Филионе»), гипермаркет мебели и товаров для дома Kika, универмаги H&M, Debenhams и Harvey Nichols, магазин товаров для дома Habitat, английский супермаркет Sainsbury's, вторая по величине в мире сеть закусочных Burger King, а также такие
РИА-НОВОСТИ
марки, как River Island, Ipekyol, New look, Bebe и Gap (данные отчета компании Knight Frank). Стремление в краткий срок занять долю на российском рынке торговой недвижимости побуждает крупные сетевые ги-пермаркеты вести переговоры о покупке существующих сетей: Carrefour планирует приобрести сеть «Седьмой континент», Wal-Mart — дискаунтеры «Копейка» (данные www.finansmag.ru) и петербургскую сеть «Лента» (данные Panorama Estate). Дистрибьютор товаров для моделирования и хобби S&B Toys запускает собственную розничную сеть. (Ранее на российском рынке компания была известна только как поставщик игрушек.) В июле открылся первый магазин площадью 150 кв. м в торговом комплексе «Западный» на Рублевском шоссе (данные Advis.ru).
Москва-товарная
По итогам первых шести месяцев этого года объем предложения профессиональных торговых центров Москвы составил, по разным оценкам, в зависимости от их качественности от 4,5 до 6,37 млн. кв. м общих площадей (график 2).
За прошедший год (с середины 2008-го до середины 2009-го) были введены крупноформатные ТЦ (общей площадью почти 400 тыс. кв. м), что, по оценке экспертов, существенно повлияло на общий объем предложения и на рынок в целом.
Омар Гаджиев: «Ввод новых торговых центров практически совпал с началом кризиса, который начал сказываться на российском рынке торговой недвижимости в III квартале 2008 года (график 3). Спрос падал. Доля
Данные «МИЭЛЬ-
Коммерческая
недвижимость»
Функционирующие
Строящиеся
Данные -PanoramaEsta te
Новое строитель? ство, кв.м.
Новое строитель? ство, GLA*, кв.м.
*GLA - арендопригодные площади.
дефицита опасаться не стоит
График 1. Динамика цен предложения и строительства торговых центров в г. Москве, тыс. кв. м
Строительство за период, кв. м
С уществующее предложение, кв. м
Источник: Knight Frank Research, 2009 г.
500040003000 2000 1000 0
строить стали меньше
График 2. Объем торговых помещений Москвы, млн. кв. м 7 -
6- —
кризис охладил пыл девелоперов
График 3. Ввод площадей торговых центров поквартально 500000
2 3
2008
1 2
2009
вакантных площадей увеличивалась. Ставки аренды снижались.
Отток арендаторов происходил в объектах с заведомо непродуманной концепцией или не вполне удачным местоположением. Наибольшая ротация и коррекция арендных ставок (до 30-50% к уровню лета прошлого года — данные Blackwood) произошла в торговых центрах с неэффективным управлением (плохой навигацией, отсутствием рекламы, неграмотным функциональным зонированием, неудачным составом арендаторов и т.п.). Например, в ТЦ «Лотте ПЛАЗА» арендаторы добились значительного снижения ставок.
Напротив, торговые центры с хорошим месторасположением и грамотным управлением пострадали меньше всего. В таких торговых центрах, как «Европейский», «Охотный ряд», «Атриум», «МЕГА», ставки остались на прежнем уровне, а в некоторых из них даже были увеличены».
По наблюдению аналитиков, в наиболее качественных крупных торговых центрах Москвы с максимальной заполняемостью для арендаторов торговой галереи ставка на сегодня может составлять $1-5 тыс. за кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов. В менее концептуальных ТЦ ставка может варьироваться в зависимости от текущего рыночного положения объекта (удачное ли местоположение, много ли вакантных площадей, продуманная ли концепция) и составлять для средних по площади арендаторов $0,5-2,5 тыс. за кв. м в год (здесь уже могут быть включены все дополнительные платежи).
Изменилась политика взаиморасчетов арендодержа-теля и арендаторов. Татьяна Ключинская: «Снижение оборотов ретейлеров приводит к тому, что схема оплаты с фиксированным минимумом и процентом от оборота (таблица 1) становится взаимовыгодной как для арендатора, так и для собственника объекта: первому он позволяет снизить риски падения оборотов торговли, второму — сохранить арендный доход и не потерять арендатора».
За витриной магазина
Более всего в сегменте торговых помещений в процессе кризиса пострадали магазины и бутики в торговых коридорах центра столицы и престижных районов (западные и северные направления) — то есть формат стрит-ретейл.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании «Blackwood»: «Падение ставок аренды на конец первого полугодия этого года для помещений сегмента стрит-ретейл составило 50-70% по сравнению с докризисным уровнем». Средние значения находятся сегодня в диапазоне $0,7-3,5 тыс. за кв. м в год (таблица 2).
По мнению аналитиков, изначально ставки аренды на помещения этого формата, особенно на центральных, топовых улицах, были завышены. Аренда квадратного метра на Тверской еще летом прошлого года могла обойтись торговому оператору в 10 тыс. евро за кв. м в год. Поэтому и падение столь стремительно.
Сергей Лобанов, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»: «Сегодня общая площадь помещений формата стрит-ретейл в Москве оценивается на уровне 4-4,2 млн. кв. м. Ежегодный рост предложения в этом секторе рынка связан прежде всего со строительством жилья. И если ранее он составлял около 100-120 тыс. кв. м, то сейчас объемы такого строительства снизились не менее чем в два раза. Однако и спрос снизился. И сегодня основным критерием выбора таких помещений становится достаточный покупательский поток. «Брендовость» той или иной улицы, что раньше приводило к заоблачным арендным ставкам, сейчас мало кого интересует.
В результате выравниваются цены и арендные ставки на помещения, расположенные в различных районах города. Например, сегодня можно арендовать помещение и на Ленинском проспекте, и рядом с метро Анино по $1000 за 1 кв. м в год».
Вместе с тем именно к предложению стрит-ретейла с середины весны наметился покупательский интерес.
Евгения Смирнова, старший аналитик-маркетолог консалтинговой компании RRG: «Сейчас наиболее
2
0
1
4
востребованы объекты стрит-ретейла, сданные в аренду, находящиеся в центре города или на центральных магистралях, площадью 50-500 кв. м (диаграммы 1, 2). Поэтому объем сделки купли-продажи также относительно невелик: $0,5-5 млн. Кроме скромной цены, объекты стрит-ретейла с хорошим расположением обладают и еще одним преимуществом — наибольшим потенциалом роста. В первом полугодии 90% площадей, проданных нашей компанией, были куплены частными инвесторами под арендный бизнес. Средняя цена проведенных нами сделок составляет $2-3 млн.
У частных инвесторов наибольшим спросом пользуются объекты от $0,8 до $1,5 млн. То есть обладающие prime location: Тверская, 1-я Тверская-Ямская, Мясницкая улицы, Садовое кольцо, Комсомольский и Ленинский проспекты.
Только в нашей компании за период с февраля по июнь было заключено около 10 сделок. Причем надо отметить, что если в марте они совершались с уровнем ставки капитализации в 16-18%, то в мае - июне — на уровне 12-15%».
«Аутлетные» перспективы
По итогам июля объем проектируемых площадей на рынке торговых помещений Москвы остался на уровне предыдущего месяца (8,7 млн. кв. м). Девелоперы не приступают к реализации намеченных проектов, в связи с чем эксперты компании Knight Frank прогнозируют значительное сокращение строительства в сегменте торговой недвижимости в сентябре. По их информации, продолжается строительство торговых объектов, на реализацию которых выделяется финансирование и консервация которых нецелесообразна, так как они близки к завершающей стадии.
Хотя в целом в Москве ярких примеров замораживания строительства нет, по уверениям аналитиков, скорее можно говорить о переносе сроков ввода в эксплуатацию, смене инвесторов и т.д. Например, такие крупные проекты AFI Development, как «Тверская застава» и «Молл Россия», будут закончены на год-полтора позже запланированного. (В принципе сдача крупных объектов с опозданием была характерна не только для кризисного времени.)
Что касается перспективных проектов со сроком ввода 2011-2014 годы, то, по мнению специалистов RRG, даже те девелоперы, которым удалось привлечь инвестирование в проект, не стремятся выходить на стройку: даже якорные арендаторы не готовы подписывать договоры на проекты в начальной стадии, что увеличивает риски. Как видим, профессиональные участники рынка не уверены в позитивной динамике спроса.
Константин Ковалев: «Спрос на торговые помещения будет по-прежнему низким, из-за чего ставки аренды могут продолжить падение.
Положительных сдвигов в мировой и российской экономике нет, так что можно с высокой вероятностью прогнозировать, что оживление рынка торговой недвижимости начнется не раньше 2010 года».
В отношении ставок аренды рынок также не достиг дна. Омар Гаджиев: «Ставки значительно скорректированы, но это еще не предел. Теперь на рынке будет более справедливая и понятная цена, подкрепленная реаль-
кто сколько платит
Таблица 1. Величина арендной платы в Москве в 2009 году
тип арендатора процент от оборота компании
Продуктовый «якорь» 4
Магазины электроники 7
Торговая галерея 15-25
Данные «МИЭЛЬ-
Коммерческая
недвижимость»
популярны оптимальные размеры
Диаграмма 1. Распределение заявок на аренду торговых площадей по метражу в I полугодии 2009 г., %
До 50 кв.м. 51-250 кв.м. 251-500 кв.м. 501-1000 кв.м. 1001-3000 кв.м.
Данные - МИЭЛЬ-коммерческая недвижимость
в пределах садового кольца падение значительнее
Таблица 2. Средние ставки аренды на помещения стрит-ретейл в Москве
торговать в престижных районах
Диаграмма 2. Распределение заявок на аренду торговых площадей по направлениям в Iполугодии 2009 г, %о
ЦАО
Восток, Северо-Восток
Юг, Юго-Восток Запад, Юго-Запад Север,
Северо-Запад
Данные - RRG
период внутри ск* вне ск
I квартал 2008 года 2025** 1027
II квартал 2008 года 2366 1098
III квартал 2008 года 2388 1065
IV квартал 2008 года 2085 1043
I квартал 2009 года 1526 770
II квартал 2009 года 1287 687
Изменение в июле 2009 года относительно II квартала 2008 года -46% -37%
Изменение в июле 2009 года относительно IV квартала 2008 -38% -34%
Изменение в июле 2009 года относительно I квартала 2009 года -16%% -11%
*СК - Садовое кольцо. ** $/ кв. м в год.
ным спросом. Кроме того, произойдет качественное перераспределение: более слабые торговые центры будут вынуждены пересматривать концепцию, возможно, займутся поиском новой специализации, ведущей к улучшению качества существующего объекта.
Уже сейчас заметно увеличение спроса на менее дорогие, но в то же время качественные торговые площади. То же и в отношении товаров. Теперь покупатель стал более чувствительным к цене, меньше потребляет, но остается лояльным к любимым маркам. В связи со снижением оборотов в одежных сетях остаются стоки продукции, которые необходимо сбывать, поэтому будут востребованы различные стоковые и дисконт-центры. Уже заявлено о развитии первой сети аутлет-центров в Подмосковье (строительство первого аутлет-молла запланировано на Ленинградском шоссе). Появление торговых центров, ориентированных на качественные товары с хорошим дисконтом, весьма своевременно».
