CC BY
26
Игра на рынке аренды: пусто-пусто
Столичный рынок офисов перенасыщен. Пустующие бизнесцентры снижают арендные ставки. Аналитики говорят о том, что объема свободных площадей хватит еще на пару лет...
Мила
БОЙКОВА
Источник: Knight Frank Research, 2009
Закон сообщающихся сосудов
По мнению аналитиков, падение цен и арендных ставок в среднем по итогам кризисного периода (с осени 2008-го до конца 2009 года) составило 30-50% (графики 1 и 4). Аренда в новых, неотделанных зданиях интереса не вызывала — потребитель ориентировался на готовые помещения с отделкой и оптимальным соотношением цены и качества. В основном это объекты вторичного рынка, преимущественно между Третьим транспортным кольцом и МКАД. Первичный же сектор изобиловал презентабельными, дорогостоящими помещениями А и В классов. Что касается класса С, здесь ситуация неоднозначная. Одни эксперты говорят о незначительном снижении цен в этом секторе, куда устремились фирмы, желающие сэкономить. Другие аналитики отмечают, что офисы категории С также подешевели, по принципу сообщающихся сосудов.
Мария Копылова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Новое Качество»: «В классе С колебание ставки было менее значительным, чем в офисах категорий А и В». Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty: «По ито-
новое не спрашивали с начала кризиса
Диаграмма. Соотношение объема ввода и уровня поглощения офисных площадей-новостроек
„Тыс. кв. м И Ввод Поглощение
700
0
квартал I
гам 2009 года ставки аренды упали в классах А и В на 50-60%, до $750-900 и $450-600 за кв. м соответственно, включая НДС, эксплуатацию и коммунальные платежи, в классе С — на 75%, до $250-400 за кв. м».
Отметим, что отрицательная коррекция ставок продолжается и в этом году. Так, в феврале 2010 года мэр столицы Юрий Лужков на совещании хозяйственноэкономического актива департамента поддержки и развития малого и среднего предпринимательства сообщил о намерении снизить на 30-40% ставки на городские площади, арендуемые малым бизнесом. Правда, речь идет только о тех помещениях, которые сдавались по ценам выше рыночных, в основном класса С.
Уехали...
По итогам 2009 года общий объем качественных площадей в Москве превысил 10 млн. кв. м. Согласно отчету компании Knight frank, в I квартале в эксплуатацию было сдано рекордное количество «доведенных» офисных помещений — 670 тыс. кв. м (в три раза больше аналогичного показателя 2008 года). Однако затем сказалась нехватка финансирования, и темпы ввода в строй офисов замедлились (в III квартале прошлого года было сдано в 2,5 раза меньше площадей, чем за аналогичный период 2008-го). Сроки сдачи некоторых объектов были перенесены, а работы по многим проектам приостановлены. Что само по себе неблагоприятно для девелоперского бизнеса.
Как отмечают аналитики Knight frank, снижение активности компаний финансового сектора, традиционно предъявлявших наибольший спрос на качественные офисные помещения, привело к тому, что в прошлом году объемы аренды снизились в пять раз по сравнению с докризисным уровнем (диаграмма).
Низкий спрос на фоне продолжающегося инерционного роста предложения привел к увеличению доли вакантных площадей до 20% уже к концу первого полугодия. Под влиянием роста числа предложений по субаренде конкуренция между первичным и вторичным рынками офисных помещений обострилась.
Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»: «Несмотря на замедление темпов строительства некоторых объектов, за 2009 год на рынок офисной недвижимости выведено около 1,2 млн. кв. м качественных площадей. Это примерно на 15% больше, чем в 2008-м. Их доля в общем объеме введенных площадей составила 53% за счет пополнения предложения крупными бизнес-центрами класса А».
Увеличение количества дорогих новостроек привело к перенасыщению рынка. Согласно данным компании RRG, по итогам 2009 года в офисном сегменте объем
PHOTOXPRESS.RU
вакантных площадей всех классов составляет не менее 3,5-4 млн. кв. м. Для достижения равновесного спроса этого количества хватит, по крайней мере, на два года.
Офисы в кольце
Еще на рубеже 2008-2009 годов напуганные оттоком арендаторов владельцы фешенебельных, высококлассных бизнес-центров ЦАО вынуждены были принимать срочные меры по удержанию потребителя, снижая расценки и смягчая условия аренды. Эти процессы сопровождались увеличением предложения за счет высвобождающихся площадей. Как отмечается в отчете за 2009 год компании РРЭ, наибольшая экономия на расходах по аренде офисных помещений достигалась за счет пло-
щадей внутри Садового кольца — их-то и покидали обедневшие фирмы. Прирост объема предложения по таким объектам в сентябре — декабре 2008 года был максимальным и составил 253%. Для сравнения: увеличение предложения вне Садового кольца за указанный период составило 65%.
Правда, в последние месяцы прошлого года наметился рост спроса в этом престижном районе. Такова была реакция на уменьшившийся разрыв в арендных ставках между центром и периферией. В целом за прошлый год предложение офисов внутри Садового кольца снизилось на 3%, а за его пределами увеличилось на 19%.
Всего в декабре 2009 года для аренды было выставлено 516 объектов в Центральном округе и 1850 вне
Источник: КЕЄ
ПРОДАВЦЫ В ЦЕНТРЕ ОКАЗАЛИСЬ СГОВОРЧИВЕЕ
График 1. Средневзвешенная цена, $/кв.м
Офисные внутри садового кольца
г-сососососососососососософффффффффффф
ооооооооооооооооооооооооо
ЫгнЫо6^Ю(о''-сос&0'нЫ'нЫс'6^Ю(о''-<:оспО'нЫ
•НООООООООО'Н'Н'НООООООООО'Н'Н'Н
САДОВОЕ КОЛЬЦО СЧИТАЕТСЯ ИНТЕРЕСНЫМ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ
Г-рафик 2. Общая стоимость, $,млн.
Офисные внутри садового кольца
14000 -----------------------------------------------------------------------------------
Офисные вне садового кольца
\ ВАШИ ДЕНЬГИ \
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 4 (96) 2010
95
Источник: RRG
его, суммарной площадью 338 и 1593 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 2366 объектов общей площадью 1931 тыс. кв. м (график 3).
Максимальное снижение средних арендных ставок по офисам в прошедшем году наблюдалось в центре и составило 37%. Это понятно: в условиях кризиса менее всего востребованы наиболее дорогие помещения. Тем не менее за пределами Садового кольца уровень снижения арендных ставок оказался практически таким же — 36% (график 4). Как уже было отмечено, во втором полугодии, когда ситуация начала стабилизироваться, увеличился спрос на аренду качественных современных помещений в центре.
К началу февраля 2010 года квадратный метр офисной площади предлагался в аренду в среднем по $635 за кв. м в год внутри Садового кольца и по $417 за его пределами.
Что касается сектора купли-продажи офисных помещений, то в результате значительного снижения деловой активности и роста вакантных площадей сильнее всего снизились цены на наиболее дорогие здания в центре. В этом сегменте средневзвешенная стоимость квадратного метра стала меньше на 41%, в то время как за пределами Садового кольца — на 35%. Рост объема предложения за год в центре столицы и на ее периферии в стоимостном выражении составил, по информации РРЭ, соответственно 3 и 6% (график 2).
Согласно данным мониторинга компании РРЭ, в январе 2010 года на продажу были выставлены новые крупные объекты. Этот факт привел к удешевлению квадратного метра за пределами Садового кольца на целых 8%. Однако по основной массе офисных объектов, выставленных на продажу с прошлого года, цены снизились всего на 2%, подтвердив мнение экспертов рынка о некоторой стабилизации ставок в этом сегменте.
«На рынке купли-продажи площади в бизнес-центрах класса А сегодня оцениваются в среднем в $4-5,5 тыс. за кв. м, класса В — $2,5-4 тыс. Особняки стоят в среднем $5-7 тыс. за кв. м», — говорит Максим Жуликов.
Москва переполненная
Что касается прогнозов, то эксперты рынка настроены в массе своей весьма оптимистично. Правда, одни наблюдатели свой оптимизм связывают с владельцами недвижимости, а другие, наоборот, с арендаторами. Так, Елена Афанасьева, руководитель Департамента
коммерческой недвижимости компании Prime Time Realty, считает, что рынок начинает оживать: «Спрос становится более стабильным. Собственники перестали привлекать потенциальных арендаторов большими скидками и эксклюзивными условиями, стали жестче требовать соблюдения всех пунктов договора». Противоположной точки зрения придерживается Мария Копылова: «Цены продаж по-прежнему будут привлекательными для покупателей, поэтому можно предположить, что 2010 год станет периодом выгодных инвестиций для приобретателей коммерческой недвижимости». Юрий Таранен-ко: «Еще одной тенденцией 2009 года стало увеличение сроков окупаемости объектов под аренду. В отличие от продавцов, которые традиционно проявляют инерционность в вопросах снижения цен, арендодатели вели более гибкую политику и оказались более уступчивыми. В итоге сроки окупаемости проектов при инвестировании в офисные объекты класса А в среднем увеличились с 8,5-9,5 до 9-10 лет, класса В — с 8-8,5 до 8,5-10 лет и класса С — с 7,5-8,5 до 8-10 лет».
Для профессионалов рынка конкурентная борьба в самом разгаре. Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити»: «Для того чтобы реализовать объект, девелоперам придется побороться за клиента, предлагая более выгодные условия и идя на уступки». Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: «Спрос на офисные помещения в ближайшее время будет по-прежнему сосредоточен в сегменте наиболее качественных проектов, находящихся на высоких стадиях готовности, с удачным местоположением и грамотной концепцией. Доля предварительных договоров аренды на помещения в строящихся объектах останется минимальной. Наименьшим спросом будут пользоваться помещения в состоянии shell & core (без отделки), расположенные далеко за пределами центра, особенно класса В-».
При этом эксперты аналитического центра Irn.ru считают, что Москва, в принципе, достигла своего потолка по насыщенности офисами. За последние три года объем таких помещений увеличился более чем в два раза. В итоге на конец 2009 года на одного работающего москвича приходилось уже 2,2 кв. м офиса, что вполне сопоставимо с уровнем насыщенности восточноевропейских столиц. А потому в ближайшее время вряд ли стоит ожидать роста арендных ставок. Тем более что на нынешний год запланировано введение в строй еще 1,6 млн. кв. м офисных площадей».
собственники бизнес-центров активизировались в ноябре
арендовать стало выгоднее
График 3. Общая площадь офисов в предложении по аренде, тыс. кв. м
2800
Офисные внутри садового кольца
График 4. Средняя ставка, $/кв. м/год
Офисные внутри садового кольца
Офисные вне садового кольца
сосососососососососососо&о&&&о&&о&&&
OI d d W ^ Ю (А 10 0 0 0 0 0
«OOdtNdMW
ОО'НН'НООО
0
