CC BY
34
Торговля в промзонах
Несмотря на бурный рост супермаркетов столица испытывает нехватку качественных торговых площадей, особенно в центральной части города. Дефицит может быть компенсирован за счет освоения территорий промзон в ЦАО Москвы.
Мила «Москва» выставлена на торги
БОЙКОВА На 1 ноября этого года назначены повторные торги
по продаже здания одного из старейших торговых центров столицы — универмага «Москва» (Ленинский пр-т, 54, площадь 22,7 тыс. кв. м).
Напомним, что в начале сентября аукцион выиграло ООО «Эй уан дирекшн», которое, по предположению центральных СМИ, аффилировано с президентом Росэнер-гомаша Владимиром Палихатой. Его структуре и принадлежат 90% акций и такой же объем долгов универмага (о банкротстве «Москвы» и об открытии там конкурсного производства было заявлено еще в конце 2010 года). При стартовой цене 834,7 млн руб. этот ТЦ ушел в почти в четыре раза дороже — за 3,17 млрд руб. Однако в начале октября выяснилось, что договор с победителем
Золотые места для ТРЦ определяются нахождением вдоль центральных магистралей и одновременно близ вокзалов и метро.-
первых торгов не был заключен. Начальная цена новых торгов (1 ноября) в соответствии с существующими правилами на 10% ниже предыдущих — 751,2 млн руб., шаг аукциона — 10%.
Отказ платить победители первого аукциона мотивируют недостатком финансов на выкуп имущества универмага. В следующих торгах они не собираются принимать участие.
Можно предположить, что факт победы с определенной и достаточно высокой суммой — более 3 млрд руб — на первых торгах понадобился им как держателям долгов, просто чтобы «раскрутить» товар на рынке, дабы кто-то дал столь же высокую цену, которая поможет с выгодой погасить все долги ОАО «Универмаг «Москва».
Отметим, что независимые оценщики называют адекватной цену здания «Москвы» в 1,5 млрд руб. (то есть вдвое превышающую стартовую), а риелторы считают и 3 млрд вполне рыночной суммой.
В любом случае, по мнению экспертов рынка, брен-довые здания, пусть и банкроты, в центральной части города по-прежнему вызывают живой интерес у инвесторов. Андрей Шаронов, заместитель мэра Москвы, в одном из интервью на вопрос о том, что IKEA давно и тщетно ищет площадки внутри города для строительства отдельно стоящих мебельных магазинов, объяснил, что у мэрии нет заинтересованности в таких форматах. Их создание в пределах ТТК усугубляет непростую транспортную ситуацию.
А вот оборудование небольших магазинчиков на первых этажах зданий — как раз в приоритете у властей. Видимо, работая в этом направлении, столичное руководство третий год подряд борется с уличными киосками. Андрей Шаронов сообщил, что всего должно быть ликвидировано 7,3 тыс. ларьков, останется 2,7 тыс. Вместо них создают магазины «шаговой доступности» (за последний год открыто 439 таких структур).
Не тот размах
Обеспеченность жителей Москвы торговыми площадями составляет в среднем, по подсчетам аналитиков, всего 289 кв. м на тысячу человек — это с учетом приезжих с временной регистрацией (о насыщенности помещениями торговли конкретных административных округов см. рис. 1), что гораздо ниже среднеевропейского показателя в 500-850 кв. м (рис. 2).
О снижении объемов ввода в эксплуатацию качественных современных торговых площадей как одной из ключевых тенденций прошлого — начала этого года говорят все аналитики рынка.
«В первые шесть месяцев текущего года предложение в секторе торговой недвижимости Москвы пополнилось только тремя объектами общей площадью 58,5 тыс. кв. м (GLA — арендопригод-ная площадь — 31,6 тыс. кв. м): торговая галерея гостиницы «Москва» (GLA — 20 тыс. кв. м, ул. Охотный Ряд, 2), ТЦ «ЭГО Молл» (GLA — 5,5 тыс. кв. м, Дежнева пр-д, 23), ТЦ «Сомбреро» (GLA — 6,1 тыс. кв. м, Варшавское ш., 152А), в прошлом году — семью вместо первоначально запланированных 15-ти, — отмечают аналитики компании Knight Frank Russia & CIS. — В результате совокупное предложение в 2011 году увеличилось всего на 4,3%, или 320 тыс. кв. м (GLA — 210 тыс. кв. м), что является рекордно низким показателем за последние 10 лет как в абсолютном, так и процентном выражении (рис. 3). Для сравнения: в 2010 году аналогичный показатель составил 961 тыс. кв. м (GLA — 401 тыс. кв. м), а в 2009-м — 994 тыс. кв. м (GLA — 578 тыс. кв. м)».
Причем новое предложение в основном сформировано объектами, реализация которых была начата еще
ФОТОБАНК ЛОРИ
В СЗАО торгуют НА ЕВРОПЕЙСКОМ УРОВНЕ
Рис. 1. Обеспеченность торговыми площадями жителей административных округов Москвы, кв. м на тыс. чел. 0,8
0,6 0,4 0,2
МОСКВЕ ЕСТЬ КУДА РАСТИ
Рис. 2. Обеспеченность торговыми площадями крупнейших городов мира, кв. м на тыс. чел.
В 2011 ГОДУ ТОЛЬКО ДОСТРАИВАЛИ
Рис. 3. Ввод торговых площадей в Москве, тыс. кв. м
Общая площадь ТЦ на начало года Прирост площади ТЦ
Источники: данные Jones Lang LaSalle, Knight Frank Research, S.A. Ricci.
Мебельным супермаркетам даже популярных народных брендов, таких как IKEA, из-за проблемы пробок не место в центре Москвы.
до кризиса. И по большей части это магазины районного и окружного формата (супермаркеты и небольшие торговые центры). Среди ТЦ, открытых в 2011 году, лишь один — «Афимолл Сити» (на территории МДЦ «Москва-Сити») — имеет площадь, превышающую 100 тыс. кв. м. Отметим, что ранее в эксплуатацию ежегодно вводили три (и более) качественных объекта регионального и суперрегионального масштаба (то есть отдельно стоящие гипермаркеты и гипермаркеты в составе торгово-развлекательных центров). Отчасти данная тенденция связана с переносом сроков открытия ряда крупных проектов на следующий год из-за недостаточного финансирования проектов, в частности ТРЦ «Гудзон» (Каширское ш., 12), «Ривер Молл» (ул. Автозаводская, вл. 16-18) и др.
Внимание девелоперов направлено в первую очередь на периферийные районы Москвы и Подмосковье — где есть доступная по цене и разрешенная к освоению земля. Так, в декабре прошлого года состоялось открытие первой очереди торгового парка «Отрада» вблизи района Митино (Пятницкое ш., вл. 2), в августе этого года был введен в эксплуатацию ТЦ «Гренада» в Люберцах.
Как добраться до центра
Торговые сети, изыскивая помещения для аренды, сфокусировали спрос на качественных объектах с удачным расположением. В результате у наиболее востребованных торговых центров («Европейский» близ Киевского вокзала и «Атриум» близ Курского, а также в двух шагах от метро и фактически на трассе, как Metropolis на Ле-
нинградском ш., м. Войковская) были сформированы «листы ожидания» от полугода до полутора лет. Другие, менее успешные центры (например, ТРЦ «Афимолл Сити» в МДЦ «Москва-Сити», где покупательский поток формируется исключительно служащими расположенных здесь офисов, или «Вэймарт», значительно удаленный от города — на 26 км от МКАД по Каширскому ш.), были готовы даже к снижению арендных ставок, чтобы удержать арендаторов.
Аналитики Knight Frank Russia & CIS отмечают, что на наиболее востребованные площади ставки по итогам 2011 года выросли до 20%, в среднем по рынку увеличение составило 12-14%.
Илья Шуравин, директор департамента торговой недвижимости S.A. Ricci: «Средняя ставка аренды в наиболее успешных ТЦ варьируется от $800 до 1200 за кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов). В неудачно расположенных ТЦ ставки аренды в лучшем случае остаются на прошлогоднем уровне, в худшем снижаются от 5 до 20%» (рис. 4 и 5).
Ценовая болтанка объясняется не только внутриры-ночной конъюнктурой, но и нестабильной экономической ситуацией. Так, средняя ставка аренды по объектам внутри Садового кольца в августе увеличилась на 5% и составила $1638 за кв. м в год. Эксперты компании RRG объясняют это как снижением курса доллара, так и выходом в августе на рынок двух дорогих объектов — на ул. Новый Арбат (100 кв. м, $4205 за кв. м в год) и на ул. Кузнецкий мост (92 кв. м, $4508 за кв. м в год). Средняя ставка
0
РИА.НОВОСТИ» РИА.НОВОСТИ»
по торговой недвижимости за пределами центра осталась на уровне июля и составила $841 за кв. м в год.
В целом стоимость аренды варьируется в ТЦ: от $100 за кв. м в год для «якорных» операторов (продуктовые гипермаркеты) до $5 тыс. для отделов торговой галереи 1 этажа (кожгалантерея, ювелирные изделия, мобильные телефоны); в стрит-ретейле (торговых коридорах): от $500 за кв. м в год за магазины в спальных районах города до $7 тыс. в бутиках наиболее дорогих торговых улиц внутри Садового кольца (Столешников и Камергерский переулки, улицы Тверская и Петровка).
Илья Шуравин: «В первые шесть месяцев этого года наиболее активными арендаторами торговых площадей в Москве стали магазины одежды, DIY-операторы, гипермаркеты и продавцы детских товаров» (рис. 6).
В среднем по рынку доля вакантных помещений по итогам прошлого года сократилась, но незначительно: по данным компании Jones Lang LaSalle, с 4 до 3%. Андрей привезенцев, руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости Jones Lang LaSalle: «С конца 2011-го рынок ТЦ был относительно стабилен. Размер ставок и доля вакантных помещений в целом не менялись».
И хотя аналитики Knight Frank Russia & CIS подчеркивают, что все более распространенной становится практика определения арендных платежей в виде процента с оборота с минимальной фиксированной составляющей, при этом, как правило, предусмотрена индексация ставки на уровне 5-7% в год. Арендаторы также не дремлют, сконцентрировавшись на юридической стороне вопроса. Они внимательно изучают правоустанавливающие документы на земельные участки и другую разрешительную документацию, в договоры аренды включают пункты, защищающие их интересы (например, оговаривают минимальный уровень вакантных площадей в ТЦ на момент открытия) и предусматривающие возможность выхода из проекта. Нельзя утверждать, что на сегодня сектор торговых помещений Москвы является рынком собственника или арендатора: и те и другие договариваются в зависимости от соотношений цены и качества конкретного объекта.
Вопрос ликвидности
Согласно исследованиям компании RRG, по итогам II квартала и августа 2012 года, по отношению к I кварталу цены на торговую недвижимость выросли на 1%. А вот средневзвешенная цена за год по сравнению со II кварталом 2011 года подскочила на 20%! Это свидетельствует о том, что в краткосрочном плане потенциал роста цен на торговые помещения, скорее всего, уже исчерпан.
Средневзвешенная цена по торговым зданиям внутри Садового кольца за август этого года выросла на 2% до $13 966 за кв. м, а за его пределами — на 6%, составив $5953 за кв. м. При этом внутри Кольца положительная динамика связана с ростом стоимости предложений, которые экспонируются уже не первый квартал, а за пределами Садового кольца — за счет выхода на рынок
Мы строим будущее
Сбербанк России принял участие в Международной специализированной выставке коммерческой недвижимости и инвестиций Expo Real, прошедшей 8-10 октября в Мюнхене (Германия). В рамках мероприятия банк представил стенд We build the future — «Мы строим будущее». Его посетители могли оценить возможности финансового института в сфере кредитования недвижимости и инвестиционно-банковских услуг. Как отметил Александр Герасимов, заместитель начальника Управления финансирования недвижимости Сбербанка, на выставке был представлен полный спектр кредитных продуктов банка в сфере финансирования недвижимости. При этом акцент сделан на присутствии компании в странах Восточной Европы (как известно, в этом году банк приобрел Volksbank International (VBI), что обусловило укрепление его позиций в качестве крупнейшего финансового института в этом регионе). Таким образом, участники выставки могли оценить возможность финансирования проектов в сфере недвижимости дочерним банком Сбербанка.
Кроме того, специалисты Сбербанка приняли участие в панельных дискуссиях по следующим актуальным темам: гостиничный бизнес, логистика, офисная и торговая недвижимость,
бизнес, ориентированный на определенные социальные группы. «По итогам EXPO REAL мы установили контакты с новыми клиентами и провели большое количество встреч с уже имеющимися (IMMOFINANOE, компаниями «Эталон Инвест», AIG/Lincoln, O1 Properties, правительствами Московской и Ростовской областей), — отметил Дмитрий Канушкин, старший банкир Управления клиентских менеджеров Сбербанка России. — Банк обладает большим опытом финансирования девелоперских проек тов. После интеграции с «Тройкой Диалог», в рамках которой был создан корпоративно-инвестиционный бизнес Sberbank OIB, мы смогли предложить клиентам еще более широкую линейку продуктов, а также новые финансовые решения».
Объем кредитного портфеля Сбербанка в области кредитования коммерческой недвижимости на начало этого года составил 512 млрд руб., это более 150 проектов в сфере торговой, офисной, складской и гостиничной недвижимости. За девять месяцев этого года рост портфеля составил 20%. Ежегодная Международная выставка EXPO REAL проводится с 1998 года в Мюнхене и является местом встреч ключевых компаний рынка недвижимости. В этом году в мероприятии приняли участие более 1600 делегатов из 30 стран мира.
\ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КЛИМАТ \
ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ / № 11 (127) 2012
91
В СРЕДНЕМ — рост СТАВОК В ПРЕДЕЛАХ ИНФЛЯЦИИ
Рис. 4. Средняя ставка торговой недвижимости, $ за кв. м в год
Торговая ставка внутри СК
ЗА САДОВЫМ КОЛЬЦОМ РОСКОШЬЮ ИНТЕРЕСУЮТСЯ МАЛО ^В ЛИДИРУЮТ ОДЕВАЮЩИЕ
Торговая ставка за пределами СК
10 04 10 2007 2008
04 10 2009
04 10 2010
04 10 04 2011 2012
Рис. 5. Средняя ставка street-retail, $ за кв. м в год
Street-retail за пределами СК
10 04 10 2007 2008
04 10 2009
04 10 2010
Рис. 6. Структура спроса на торговые площади со стороны торговых операторов в начале 2012 года
04 10 04 2011 2012
Операторы одежды
Операторы рынка DIY
Детские товары
0
0
Источники: в августе крупного И Дорогого ТЦ на Ленинском про-
вис. 4,5 - RRG; ,„ „.„„..„„
рис.5- s.a. med. спекте (8 тыс. кв. м, $19 120 за кв. м).
В отличие от торговых помещений внутри Садового кольца, цена по которым находится примерно на уровне августа 2011 года, помещения, расположенные за пределами центра, за год подорожали в среднем на 14%.
В секторе стрит-ретейла в августе произошел рост объема предложений (внутри и вне Садового кольца соответственно: по количеству на 6 и 16% и по общей площади — на 30 и 10%). При этом средневзвешенная цена в пределах Садового кольца снизилась на 2% до $15 371 за кв. м, а за пределами — осталась на уровне июля, составив $9067 за кв. м.
Пожалуй, стоит отметить, что средневзвешенное значение цены за Садовым кольцом на 29% выше уровня августа 2011 года. Снижение средневзвешенной цены по объектам в пределах Садового кольца произошло в частности за счет ухода из предложения по продаже в июле дорогого помещения на ул. Тверская (320 кв. м, $30 тыс. за кв. м) и выхода на рынок в августе относительно дешевых площадей на ул. Арбат (475 кв. м, $9278 за кв. м).
Интенсивное удорожание торговой недвижимости в прошлом году - знак того, что потенциал роста цен уже исчерпан.-
Нью-Мамыри
Из намечаемых крупных проектов на территории Новой Москвы пока прошла информация только по комплексной застройке территории нынешнего оптового рынка китайских товаров в поселке Мамыри (1,4 км от МКАД по Калужскому шоссе), близ поселка Коммунарка Ленинского района. Здесь предполагается возвести торгово-выставочный комплекс китайских товаров «Лотос-Сити» общей площадью 1,5 млн кв. м. Из них 350 тыс. кв. м придется на первую очередь, которую запланировано сдать в I квартале 2013 года.
Размер инвестиций в проект составит, по сообщению РИА «Новости — Недвижимость», $2,5 млрд. Инвестор проекта пока не известен, но предполагается, что из 20 тыс. торговых мест 500 достанутся китайским торговцам из провинции Гуандун. Как сообщается на сайте проекта «Лотос-Сити», 26 сентября на территории этого ТВЦ состоялась церемония открытия Торговой платформы вышеназванной провинции. В рамках мероприятия в присутствии посла КНР в РФ Ли Хуэй, советника посла по торгово-экономическим вопросам Лин Цзибыло подписано соглашение между управляющей компанией ТВЦ и губернатором провинции Гуандун Чжу Сяодань. Среди почетных гостей с российской стороны были ответственный секретарь Российско-Китайской Палаты по содействию торговле машинно-технической и инновационной продукцией Сергей Санакоев, а также известный российский кутюрье Валентин Юдашкин — как предполагается, в ближайшем будущем один из крупнейших арендаторов ТВЦ «Лотос-Сити».
Компания-инвестор проекта ТВЦ «Лотос-Сити» — ООО «Пламя», 83% которого, по данным «СПАРК-Интерфакс», принадлежит офшору «Баунтифул Холдингс». Газета «Коммерсантъ» связывает «Пламя» с совладельцами
СМП Банка Аркадием и Борисом Ротенбергами, а также их партнерами по бизнесу в петербургском ООО «Атриум» Андреем и Николаем Гончаренко.
Новый ТЦ будет, как отмечается на сайте «Лотос-Сити», полностью соответствовать требованиям 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации». Документ, напомним, с 1 января 2013 года предусматривает использование для торговли исключительно капитальных зданий, строений и сооружений. В рамках исполнения закона к 1 июля этого года в столице было закрыто около 20 розничных рынков.
Итак, территории бывших оптовых и сельхозрын-ков — площадки №1 под застройку современными ТЦ. Но их, строго говоря, нельзя считать вакантными, поскольку перестройка совершается собственниками этих, еще недавно мало цивилизованных, масштабных торговых площадок.
Другое дело — промзоны. Илья Шуравин: «После объявленного московскими властями ограничения строительства в центре столицы внимание девелопе-ров торговых центров обратилось к развитию промзон и свободных площадок за пределами ТТК. Департамент
градостроительной политики Москвы планирует завершить разработку проектов планировки промышленных зон к началу 2013 года. В текущем году власти обещают вывести из фонда промзон 1,53 тыс. га. В настоящее время выбирается концепция развития территорий заводов АЗЛК, ЗИЛ, ЕПК, ведутся проектные работы по промзонам в районе ММДЦ «Москва-Сити», в Басманном районе, Дорогомилове, Замоскворечье и других районах Москвы, на территории каждого из них будет отведено не менее 5-7 тыс. кв. м под торговые
году: в пределах 5-10%. Понятно, что оставшиеся 60% новостроек перейдут в актив следующего года. Да плюс в начале этого года стартовало строительство 16 проектов торговых центров, общей арендуемой площадью 737 тыс. кв. м.
Москва как столица России — страны, вошедшей, по данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, в первую десятку государств по темпам роста рынка торговой недвижимости, — и в международном
Светлое завтра российской торговли
В целом кратко- и среднесрочная перспективы пополнения новостроечного фонда в Москве весьма радужны для арендаторов. По данным S.A. Ricci, во второй половине текущего года запланирован ввод в эксплуатацию около двух десятков ТЦ площадью более 677,7 тыс. кв. м. Если планы реализуются — уровень вакантных площадей может возрасти с существующих на сегодня 3% до 11-13%. Однако, исходя из опыта прошлых лет, можно предположить, что будет введено не более 40% от запланированного объема торговых площадей. А с учетом подписанных предварительных договоров аренды в строящихся ТЦ и высокого уровня спроса со стороны торговых операторов на качественные торговые помещения средний уровень вакантных площадей по Москве прогнозируется лишь немногим выше, чем в этом
Наиболее востребованные ТЦ имеют «листы ожидания» на несколько лет вперед, а менее успешные готовы -снизить арендные ставки до 20%.
масштабе весьма обнадеживающий регион. Во всем мире в торговую недвижимость за последние 10 лет было вложено более триллиона долларов. Аналитики компании прогнозируют рост ежегодного объема инвестиций в торговые центры во всем мире к 2020 году до $160-180 млрд. Доля инвестиций в ретейл в общем объеме сделок с недвижимостью вырастет к 2020 году до 30%. При этом четвертая часть инвестиций будет охватывать растущие рынки, в том числе и Россию.
зоны».
www. Ii oïif d от. ru
л \ г и г о i H m i i n m
723 47 48
Рублрй-Усиск.кбс ÎUQK.Î!, дЛшафш
